Квартиры настроились на спад – Бизнес – Коммерсантъ

Квартиры настроились на спад

Сохраняющийся рост экспозиции в условиях ограниченного спроса покупателей способствует продолжающемуся снижению средних цен на вторичную недвижимость. Потенциальные покупатели пока не спешат совершать сделки, предпочитая лишь осматривать продающиеся квартиры. В ближайшей перспективе ситуация вряд ли кардинально изменится, указывают настроившиеся на дальнейшее снижение цен аналитики.

Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ

Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 18 ключевых локациях (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) составила 121,5 тыс. руб. за кв. м, снизившись за месяц на 0,7%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика», отмечая, что значение превысило показатель за аналогичный период прошлого года на 25%. На рынке сохраняется тенденция последних двух с половиной месяцев, средняя стоимость жилья медленно снижается, поясняют эксперты. В компании «Этажи» среднюю стоимость вторичного жилья в стране оценивают в 93,5 тыс. руб. за кв. м. За прошедший месяц она не изменилась. Никакой динамики не отмечают и в «Авито Недвижимости», оценивая среднюю стоимость «вторички» в крупнейших городах России в середине июня в 81,25 тыс. руб. за кв. м.

Наиболее выраженное снижение средней стоимости вторичного предложения за месяц эксперты «Циан.Аналитики» отмечают в Казани, где показатель сократился на 2,6%, до 138,8 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре отрицательная динамика составила 2,4%, до 120 тыс. руб. Аналитики «Этажей» также обращают внимание на снижение на 1,4% за месяц средней стоимости вторичной недвижимости в Новом Уренгое, до 157,2 тыс. руб. за кв. м. В Волгограде аналогичный спад составил 1,2%, до 76,1 тыс. руб. за кв. м.

В Старой Москве, согласно оценкам компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость вторичной недвижимости сейчас 285,3 тыс. руб. за кв. м. Это на 0,4% меньше показателя прошлого месяца и на 7,2% превышает значение июня 2021 года. В Новой Москве «вторичка» стоит 205,6 тыс. руб. за кв. м. За год показатель вырос на 12,5%, а за месяц — не изменился.

Динамика во многом продиктована тем, что существующий спрос, по словам директора управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, в июне на 50% ниже прошлогоднего, это способствует росту экспозиции.

Активность на рынке, по его словам, в значительной мере формируют «туристы»: так риэлторы называют клиентов, которые ходят на просмотры жилья, не имея целью реальную покупку в настоящий момент. Многие пока откладывают выход на сделку, поясняет он.

Стоимость новостроек стагнирует на фоне общего снижения спроса

Низкую активность покупателей можно назвать повсеместной: в целом в крупнейших городах страны спрос сейчас на 29% ниже прошлогоднего, свидетельствуют данные «Авито Недвижимости». Хотя относительно прошлого месяца аналитики видят небольшую позитивную динамику — рост на 4,2%. На нее же обращает внимание руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. «В мае число звонков и просмотров было на 54% ниже фоновых значений 2021 года, за три недели июня спад выражен слабее — минус 48%»,— говорит он. Но объем предложения на крупнейших рынках вторичного жилья за месяц, по словам эксперта, все же вырос на 18%, до 191 тыс. объявлений. Эту динамику он связывает с удлинившимися сроками экспозиции.

Сергей Шлома не ждет, что в июле ситуация на вторичном рынке Москвы существенно поменяется: «Мы не прогнозируем повышение цен, рынок недвижимости уже перегрет, а финансовые возможности покупателей не растут». Стагнацию и незначительное снижение средних цен на жилье в крупнейших городах рассчитывает увидеть и Алексей Попов. «Цены реальных сделок будут падать за счет более активного предоставления скидок в процессе торга с конечными покупателями»,— предполагает он.

Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года: прогнозы экспертов

На рынке недвижимости снова непростые времена – спрос сокращается, а предложения пока становится больше. Девелоперы и продавцы вторичного жилья готовы давать скидки, чтобы быстрее получить деньги, но банки пока удерживают достаточно высокие ставки по ипотеке. В этой ситуации потенциальные покупатели жилья стоят перед выбором – покупать квартиру сейчас или подождать. Мы расспросили экспертов о будущем рынка недвижимости и готовы ответить на самые главные вопросы.

Что происходит с рынком сейчас?

Рынок жилой недвижимости за прошедшие несколько лет пережил больше потрясений, чем многие другие сферы. Началось все с перехода на эскроу-счета и проектное финансирование в середине 2019 года, в начале 2020-го грянула пандемия (а основная часть рабочих уехала из страны), потом была льготная ипотека и резкий рост цен на стройматериалы. Сейчас отрасль тоже переживает непростые времена.

Ситуация на рынке пока характеризуется сильной просадкой, у которой есть целый ряд причин:

• слишком дорогая ипотека . Льготные кредиты выдаются под 9% годовых, рыночные – под 11-12% и более, что дороже, чем в начале года;
• падение доходов населения . Из-за очередного кризиса россияне теряют работу, другие начинают получать меньше, и готовы тратиться лишь на самое необходимое. Покупка новой квартиры в это необходимое не входит;
• проблемы с поставками импортных стройматериалов .

Правда, к резкому снижению цен на рынке это не привело – хотя в марте прогнозы были именно такими. Напомним, в 2020-2021 годах резкий рост цен на недвижимость был связан именно с ростом спроса на квартиры из-за льготной ипотеки. Но падение спроса пока не привело к существенному спаду в ценах.

Сравним цены на квартиры в новостройках в мае 2021 и мае 2022 года по крупным городам:

Как можно заметить, никакого падения цен не произошло – наблюдается лишь их стабилизация (цены на жилье по сравнению с мартом-апрелем остаются стабильными).

Ситуация на вторичном рынке, как правило, следует за новостройками. И динамика там такая же – за год в зависимости от города цены прибавили от 12% до 40%, но по сравнению с апрелем этого года не менялись или даже немного снизились. Цены на вторичное жилье обычно росли «догоняющими» темпами, потому что основной объем спроса обеспечивала льготная ипотека (а она распространяется только на новостройки). Но сейчас ипотека практически не работает, поэтому цены остановились и даже падают на 1-2%.

Что происходит на рынке, нам рассказали эксперты:

• спрос на квартиры в новостройках в Москве до сих пор падает (на 36% в апреле и на 15% в мае), а объем предложения вырос, говорит Надежда Коркка из компании «Метриум». Как результат – средняя стоимость метра в массовом сегменте снизилась на 1,4%;
• рынок новостроек в Московской области в мае составил примерно 65% от уровня мая 2021 года, оценивает Виктория Ковалевская из компании Главстрой-Регионы;
• число сделок упало не только из-за тревожных новостей, но и из-за высоких процентов по вкладам. Но уже в апреле-мае спрос со стороны клиентов начал возвращаться на докризисные уровни, говорит Юлия Белукова из FOX Property. Правда, спрос более заметен на объекты на загородном рынке;
• весной на рынке был дисбаланс из-за роста процентных ставок и цен, но постепенно ситуация стабилизируется, считает Сергей Шиферсон из компании Touch. По его словам, снижения цен на недвижимость удалось избежать благодаря накопленным девелоперами резервам;
• ситуация в экономике отразилась на строительной отрасли, но у нее есть все шансы справиться с кризисом, говорит Наталья Осетрова из Gatchina Gardens. По словам эксперта за прошедшие 8 лет удалось снизить долю импорта в строительстве с 70% до 30%;
• застройщики столкнулись с нехваткой импортных материалов, но пытаются найти выход из ситуации, говорит руководитель компании SWEDHUS Алексей Кузнецов. Строительство продолжается, все подписанные контракты в силе.

В целом же застройщики ожидают роста спроса на жилье по мере стабилизации ситуации. Однако более-менее внятных сроков пока никто назвать не может.

От чего будут зависеть цены на недвижимость?

Государство считает строительную отрасль одним из локомотивов экономики, поэтому согласно субсидировать процентные ставки практически по всем кредитам на новостройки. В 2020-2021 годах льготная ипотека сыграла ключевую роль в росте цен на недвижимость. Сейчас же ипотека – среди аутсайдеров по росту. В мае, несмотря на снижение процентных ставок (по льготной ипотеке – с 12% до 9%) количество выданных кредитов снизилось на 37% по сравнению с апрелем (когда их стало на 70% меньше). В итоге ипотеки в мае было выдано в 5 раз меньше, чем годом ранее.

Тем не менее, удешевление ипотеки может все же разогнать спрос на недвижимость. Будут ли от этого расти цены – вопрос спорный, потому что сейчас девелоперы их не снижают.

Кроме того, на цены будут влиять и другие факторы:

• доходы населения . Если зарплаты не будут расти вслед за инфляцией (которая ожидается на уровне 15-20% по итогам года), денег на покупку квартир у населения по-прежнему не будет;
• расходы на строительство . Они могут расти быстрее, чем инфляция – многие импортные материалы и комплектующие придется замещать отечественными, что нередко стоит дороже импорта. К тому же, рост цен на стройматериалы имеет многолетний тренд, поэтому девелоперы будут просто вынуждены поднимать цены;
• статус апартаментов . Формально нежилые помещения для проживания людей хотели «легализовать» и приравнять к жилью, но определенные силы в Госдуме выступили против. А это значит, что апартаменты и дальше будут находиться в отдельном сегменте и не влиять на ситуацию на рынке;
• совместные программы банков с застройщиками . Некоторые строительные компании снова начали субсидировать банкам часть процентов по ипотеке – но это напрямую влияет на цены на жилье (ведь эта часть процентов закладывается в цену или выплачивается за счет прибыли строительных компаний). Но с такой программой можно купить непопулярные варианты жилья по очень хорошей цене.

Вероятно, по мере снижения ключевой ставки спрос на жилье будет постепенно восстанавливаться. А о том, как это повлияет на уровень цен, рассказали наши эксперты.

Прогнозы цен на 2022 год

Особенностью нынешнего кризиса стало то, что вызвавшее его событие до сих продолжается (и как долго будет продолжаться, не знает никто). Инфляция постепенно замедляется – по официальным оценкам, она составит до 15%, по неофициальным – до 20%. И большинство прогнозов полагают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем общий рост цен по экономике.

Официальных прогнозов на эту тему обычно мало. Сейчас единственный такой прогноз – это проект приказа Минстроя, утверждающего норматив стоимости квадратного метра жилья в России на второе полугодие 2022 года и третий квартал года:

• во втором полугодии цена жилья в России составит 83 420 рублей – это на 20% больше, чем норматив первого полугодия;
• в третьем квартале цены на жилье вырастут до 161,2 тысяч рублей за квадратный метр в Москве, до 163 тысяч в Санкт-Петербурге и 156,8 тысяч рублей в Краснодарском крае;
• по регионам рост цен составит от 0% до 45%.

То есть, рост цен будет тоже в пределах инфляции, и скорректирован на определенные региональные особенности (есть субъекты, где новое жилье не строится вообще, а есть субъекты, где активно застраиваются поля в окрестностях городов).

Что касается прогнозных оценок наших экспертов, они рассказали нам о таком своем видении рынка:

• на новостройки цены не изменятся (на некоторые проекты будут даже скрытые скидки), а цены на вторичном рынке можно будет сбивать в условиях низкого спроса, считает Алексей Плюта из компании «Мегалит». Но ждать снижения процентных ставок на вторичное жилье (то есть, по рыночным программам) эксперт не советует;
• уровень роста цен определить сложно – он будет зависеть от ситуации в экономике, считает Надежда Коркка;
• цены не будут ни расти, ни падать, считает Александр Козлов их компании «Русич Недвижимость». На рынке наступает стагнация, но ждать падения цен при снижении спроса эксперт не советует;
• компаниям придется перестраивать финансовую модель – предлагать клиентам скидки, рассрочки и другие акции, чтобы простимулировать спрос. Об этом рассказал независимый директор Дмитрий Кучай. По словам эксперта, девелоперам придется делать это за счет своей прибыли;
• в худшем (для отрасли) сценарии девелоперам придется снижать цены на жилье на 15-20%, считает Александр Дужников из Move.ru и ГК A3F Group. Эксперт рассказал, что девелоперы будут вынуждены снизить цены на квартиры комфорт-класса на 10%, а на элитный сегмент – до 30%.

Общая идея, на которой сходятся почти все эксперты – в том, что ситуация действительно сложная, а спрос на квартиры проседает. Но как на это отреагируют застройщики, сказать пока сложно: если проблемы будут не такими глубокими, цены не вырастут и не упадут. Но если кризис затянется, для возобновления финансового потока девелоперам придется стимулировать продажи, снижая цены.

Брать сейчас или ждать?

До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.

Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?

Такие вопросы мы задали нашим экспертам. И почти все из них ответили, что брать нужно сейчас:

• покупать нужно сейчас, потому что дорогую ипотеку можно рефинансировать, а интересные предложения заканчиваются уже сейчас, говорит Алексей Плюта. Правда, стоит учитывать, что рефинансирование будет доступно не раньше, чем через год-два после оформления кредита, если клиент добросовестно его выплачивает;
• покупать нужно тогда, когда для этого есть возможности, считает Надежда Коркка. По ее словам, пока клиент будет ждать снижения ставок, все интересные варианты просто закончатся;
• по льготной ипотеке квартиру нужно однозначно покупать сейчас, считает Мария Папенова из компании «Этажи». Ставка по льготной ипотеке вряд ли будет снижаться, а вот цены на квартиры в новостройках могут несколько вырасти, при снижении объема предложения (интересные проекты закончатся);
• покупать жилье стоит сейчас, потому что летом предложение обычно шире, а спрос – меньше (из-за сезона отпусков), говорит Марина Лашкевич из BuyBuyHouse;
• на рынке стагнация, поэтому покупать жилье для себя нужно сейчас, считает Александр Козлов. Сейчас на рынке есть сочетание льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, а также акции и спецпредложения от компаний;
• покупать недвижимость сейчас стоит – это выгодно за счет низкой ставки и хороших цен на интересные проекты, считает Сергей Шиферсон. При этом покупка недвижимости может стать даже более выгодным мероприятием, чем размещение денег на вкладах.

Как можно заметить, все эксперты однозначно советуют не ждать, и по возможности (и при потребности) покупать жилье именно сейчас. Если же подождать, ставка по ипотеке может не снизиться, но самые интересные варианты разберут. Поэтому стратегия ожидания сейчас принесет скорее проигрыш потенциальному покупателю.

На рынке недвижимости ждут ценовой переворот: Когда и на сколько подешевеют квартиры

Цены на недвижимость могут изменить вектор движения. На смену стремительному росту придёт спад. Какие квартиры начнут дешеветь и на сколько может снизиться стоимость жилья?

Если не хватает денег на квартиру: В какую недвижимость сейчас можно выгодно вложить сбережения

Вторичный рынок — система гибкая, и равновесную цену определяет покупатель. Такое пояснение сделала ведущий эксперт сервиса BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Для того чтобы спрос резко упал, должны быть мощные факторы. Например, отмена льготных ипотечных программ или мировой геополитический кризис. Впрочем, пока государство, наоборот, использует льготные программы в качестве стимулирования спроса и вводит новые субсидии (для IT-специалистов). В остальном рынок вторичного сегмента будет испытывать сезонные колебания и вряд ли квартиры в среднем по стране подешевеют более чем на 15%. В Москве и того меньше — не более 10% в зависимости от локации объекта.

— То, что цены на недвижимость пойдут вниз, — совершенно закономерный процесс в данной ситуации. Во многом спрос на недвижимость поддерживала ипотека с низкой процентной ставкой. Возможно, ставка рефинансирования ЦБ надолго не останется на уровне 20%, но в любом случае такой выгодной, как в 2020–2021 годах, она не будет в обозримом будущем. Учитывая, что более 80% покупателей на рынке недвижимости приобретают объекты при помощи ипотечного кредита, а средняя сумма кредита более трёх миллионов рублей, можно говорить, что уже очень скоро рынок столкнётся с дефицитом спроса. Снижение цен в этом случае неизбежно. В каких пределах, пока прогнозировать рано, — отметил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

Расчёт курса доллара изменится: Что значит решение Центробанка и как оно скажется на рубле

В последних числах февраля и в марте 50% участников вторичного рынка стремятся ускорить проведение сделок. Они опасаются остаться с деньгами на руках и хотят вложить их в недвижимость. Другая половина, наоборот, откладывает операции с жильем на неопределённый срок, ожидая ясности положения рынка и экономики. Об этом рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

По его словам, аргументы обеих сторон справедливы. Сейчас решать жилищный вопрос необходимо, если он назрел и не терпит отлагательств. Тем, кто может ждать, Сергей Шлома рекомендует взять паузу и осмотреться.

Аналитик считает, что к концу марта будет больше ясности. В любом случае обрушение рынка он не прогнозирует. Ожидается снижение цен на вторичную недвижимость, однако это произойдёт не в ближайшее время. ​Дешеветь будут переоценённые и низколиквидные объекты.

— Традиционно в периоды волатильности владельцы недвижимости ориентируются на её стоимость в долларах. Если, к примеру, квартира в 2021 году оценивалась в семь миллионов рублей или порядка 100 тысяч долларов, то и сегодня её владелец хочет получить сумму в рублях по текущему курсу. Но такое предложение достаточно быстро упрётся в платёжеспособный спрос. Сохранение и даже рост цен на вторичном рынке возможен при условии резкого сокращения предложений на первичном рынке, отказа государства от разного рода льготных программ. Если же будут найдены механизмы, позволяющие продолжить строительство жилья и частично субсидировать ипотечное кредитование, то цены на вторичном рынке немного снизятся, — рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков

Источник https://www.kommersant.ru/doc/5424846

Источник https://bankstoday.net/last-articles/chto-budet-s-tsenami-na-nedvizhimost-vo-vtoroj-polovine-2022-goda-prognozy-ekspertov

Источник https://life.ru/p/1479040