Блокчейн в сфере недвижимости- как работает? — Финансы на vc. ru

 

BlockChain — решение проблем регистрации недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

единый государственный реестр недвижимости / недвижимость / блокчейн / хранение даных на блокчейне / аккредитив / деятельность блокчейн-стартапов / unified state register of real estate / real estate / blockchain / data storage on blockchain / letter of credit / activity of blockchain startups

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Грушин Иван Юрьевич

Публикация представляет собой исследование разработки технологии блокчейн в Росреестре. Сотрудники Росреестра отмечают такое важное преимущество хранения данных на блокчейне : абсолютная надежность, исключающая возможность потери или уничтожения. Росреестр принимает участие в пилотном проекте по внедрению технологии блокчейн в госуправление. В работе изучен пилотный «Проект KYC» (know your customer — знай своего клиента) подразумевает как упрощенную идентификацию, так и обмен данными между банками по юридическим и физическим лицам. Выявлен основной плюс работы с недвижимостью на блокчейне – исключение участия стороны-посредника. Блокчейн гарантирует достоверность всего содержимого базы данных. Переход на подобную технологию позволяет серьезно оптимизировать издержки корпоративного и государственного управления. Преимущества для населения страны очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Грушин Иван Юрьевич

Практика государственного регулирования применения блокчейн-технологий и ее совершенствование на основе зарубежного опыта

The BlockChain is a solution to the problems of registration of real estate

The publication is a study of the development of blockchain technology in Rosreestr. Employees of Rosreestr note such an important advantage of storing data on the blockchain : absolute reliability, excluding the possibility of loss or destruction. Rosreestr is taking part in a pilot project on the introduction of blockchain technology in public administration. The paper studied the pilot “project KYC” (know your customer — know your customer) involves both simplified identification and exchange of data between banks for legal entities and individuals. The main advantage of working with real estate on the blockchain is revealed-the exclusion of the intermediary party. The blockchain ensures the accuracy of all content of the database. The transition to such technology allows to optimize the costs of corporate and public administration. The advantages for the country’s population are obvious: instant registration of documents; elimination of the need to apply again, because the documents can not be lost or damaged; the ability to quickly check the status of the developer’s contributions and the status of their documents.

Текст научной работы на тему «BlockChain — решение проблем регистрации недвижимости»

BlockChain — решение проблем регистрации недвижимости The BlockChain is a solution to the problems of registration of real estate

lb J МОСКОВСКИЙ ■p ЗН0Н0МИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ

УДК 330.101.54 DOI 10.24411/2413-046Х-2018-12005

магистрант, магистрант кафедры землепользования и кадастров,ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» г. Москва ORCID: https://orcid.org/0000-0003-1723-5861

Grushin Ivan Yurievich, graduate student, graduate studentof the department of land use and inventories,State university of land use planning

Аннотация. Публикация представляет собой исследование разработки технологии блокчейн в Росреестре. Сотрудники Росреестра отмечают такое важное преимущество хранения данных на блокчейне: абсолютная надежность, исключающая возможность потери или уничтожения. Росреестр принимает участие в пилотном проекте по внедрению технологии блокчейн в госуправление. В работе изучен пилотный «Проект KYC» (know your customer — знай своего клиента) подразумевает как упрощенную идентификацию, так и обмен данными между банками по юридическим и физическим лицам. Выявлен основной плюс работы с недвижимостью на блокчейне — исключение участия стороны-посредника. Блокчейн гарантирует достоверность всего содержимого базы данных. Переход на подобную технологию позволяет серьезно оптимизировать издержки корпоративного и государственного управления. Преимущества для населения страны очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов.

Summary. The publication is a study of the development of blockchain technology in Rosreestr. Employees of Rosreestr note such an important advantage of storing data on the blockchain: absolute reliability, excluding the possibility of loss or destruction. Rosreestr is taking part in a

pilot project on the introduction of blockchain technology in public administration. The paper studied the pilot «project KYC» (know your customer — know your customer) involves both simplified identification and exchange of data between banks for legal entities and individuals. The main advantage of working with real estate on the blockchain is revealed-the exclusion of the intermediary party. The blockchain ensures the accuracy of all content of the database. The transition to such technology allows to optimize the costs of corporate and public administration. The advantages for the country’s population are obvious: instant registration of documents; elimination of the need to apply again, because the documents can not be lost or damaged; the ability to quickly check the status of the developer’s contributions and the status of their documents.

Ключевые слова: единый государственный реестр недвижимости, недвижимость, блокчейн, хранение даных на блокчейне, аккредитив, деятельность блокчейн-стартапов. Key words: unified state register of real estate, real estate, blockchain, data storage on blockchain, letter of credit, activity of blockchain startups.

Недвижимость — самый ценный распределенный ресурс в мире. Учитывая особый экономический и социальный статус недвижимости законодатели многих стран предъявляют специальные требования к оформлению сделок с ней. В законодательной системе это отражается внедрением титульной системы Торренса — системы регистрации прав, при которой запись в государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару безусловное право собственности на объект недвижимости. Передача права собственности производится путём внесения изменений в записях реестра, на основании документов о совершенной сделки.

Обязанности по ведению реестра возлагаются на государственные органы, что должно гарантировать непредвзятость и его корректное ведение. Однако это требует дополнительных проверок чистоты сделки и добавляет бюрократических процедур.

Росреестр принимает участие в пилотном проекте по внедрению технологии блокчейн в госуправление. Основными целями использования блокчейна является повышение доступности сведений реестра недвижимости и гарантий защиты прав собственности. Федеральная служба вместе с АИЖК работают над созданием блокчейн-решения, которое позволит значительно сократить сроки взаимодействия с компенсационным фондом долевого строительства. Проект предполагает полностью автоматизированное взаимодействие Росреестра с АИЖК. Реализация пилотного проекта с участием Росреестра позволит начать формирование единого стандарта применения технологии блокчейн в государственном управлении и при оказании государственных услуг. Преимущества для

населения страны очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов [3,5].

Технология блокчейн — система организации распределенной базы данных. По этой технологии, в частности, работает база, где хранится информация о транзакциях популярной в мире криптовалюты биткоин. Основное преимущество блокчейна перед традиционными банковскими транзакциями — отсутствие посредников. Блокчейн не имеет центрального органа, поэтому транзакции проверяются всеми участниками системы. Программный код сети открыт, и любой может обратиться к нему, но личность и другая персональная информация остаются тайной. Все, что видят создатели блоков, — данные по каждой конкретной операции.

Председатель правительства подчеркивал, что поскольку нет единого хранилища информации, она вся разбита на блоки, то переписать эту информацию без ведома других лиц или каким-то образом внедриться туда невозможно. Наконец, существует предположение, что технология блокчейн может способствовать избавлению от излишней бюрократизации делового оборота. Главное преимущество технологии блокчейна, это отсутствие посредников при проведении регистрационных и учётных действий на примере постановки на госучет недвижимого имущества [4].

Высказывалась весной этого года идея использования технологии блокчейн и при госзакупках. В частности, заместитель начальника контрольного управления президента РФ Валентин Летуновский говорил о возможности использования блокчейн для применения смарт (умных) контрактов в госзакупках. Под смарт-контрактами подразумеваются электронные алгоритмы, которые могут автоматически исполняться при определенных условиях, то есть в случае с госзакупками речь может идти о том, что все транзакционные процессы (внесение обеспечения по контракту, авансирование работ, расчет по договору) происходят в автоматическом режиме.

Деятельность блокчейн-стартапов в сфере недвижимости можно подразделить на 3 направления:

— перевод реестра на блокчейн;

— перевод документооборота по сделкам с недвижимостью на блокчейн;

Нередко второе и третье направление пересекаются, предлагая клиенту зафиксировать сделки по владению недвижимостью через токены.

В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии,

Основным плюсом работы с недвижимостью на блокчейне является исключение участия стороны-посредника. На данный момент в каждой сделке задействованы как минимум четверо сотрудников Росреестра, но при работе с блокчейном их участие требоваться не будет. Задействованная цепочка посредников добавляет дополнительные процессы проверок и согласований которые выполняют эти же посредники, увеличивая издержки и наращивая неэффективность. Издержки на посредников составляют 1-2% от суммы сделки. Площадки нового типа должны исключить взаимодействие с посредниками и снизить количество дополнительных проверок чистоты сделки. Сейчас в лучшем случае при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками до 15 дней занимает оформление сделки. Планируется, что оформление сделок будет занимать до двух часов, что радикально снижает временные затраты и ускоряет все процессы в экономике [11].

Сотрудники Росреестра отмечают такое важное преимущество хранения данных на блокчейне: абсолютная надежность, исключающая возможность потери или уничтожения. Одним из таких проектов, является платформа ATLANT, которая создает систему с помощью которой станет возможным проведение операций с недвижимостью, минуя посредников.

Российский сервис «33 Слона» использует технологию блокчейн при оформлении сделок и уже открыл компанию по недвижимости в США.

Токенизация недвижимости — самое интересное направление деятельности блокчейн-проектов. Токенизация позволяет перевести в более ликвидную форму экономическую ценность объектов недвижимости, объем которой оценивается в 200 трл. долларов. Только в Московской области 13 млн. объектов в базе ЕГРН. Поступление даже малой части этих средств способно оказать значительное влияние на криптоэкономику:

— повысить ее стабильность. Цены на недвижимое имущество достаточно стабильны, поэтому стоимость токенов, обеспеченных недвижимостью не будет подвержена волатильности как обычные криптоактивы;

— увеличит капитализацию криптоэкономики за счёт трансфера эквивалента стоимости недвижимого имущества;

— повысит эффективность владения недвижимостью за счет вовлечения в экономический оборот незадействованных ресурсов.

Однако, как было сказано выше особые требования к обороту недвижимости создают определенные юридические проблемы с проведением такой токенизации. Получение

реальных прав на объекты недвижимости в странах использующих титульную систему Торренса требует прохождение ряда бюрократических процедур для внесения изменений в реестр, а это, с свою очередь, снижает оборотоспособность токенов в связи с чем теряется привлекательность идеи токенизации [9, 7].

Непроведение такой регистрации приводит к отсутствию реального обеспечения токенов на недвижимое имущество, поэтому стоит крайне осторожно подходить к обещаниям проектов предоставлять квадратные метры за токены. Например, в случаях когда проект через краудфандинг собирает средства на приобретение или строительство недвижимости, а взамен предоставляет токен, привязанный к квадратным метрам этой недвижимости. В таких случаях стоит поинтересоваться действительно ли владелец токена будет собственником объекта и каким образом планируется фиксировать эти права. В некоторых случаях используется промежуточный вариант — владелец токена может рассчитывать не на собственность, а на экономические результаты ее использования, например, на доход от сдачи в аренду. Тогда корректней говорить, о том, что токен обеспечен не владением недвижимым активом, а долей в доходах компании, владеющей недвижимостью. В таком случае фиксация прав производиться не через титульную систему, а иными более простыми договорными конструкциями. В этом отношении примечателен проект Bloquid, который токенизирует экономический эквивалент стоимости недвижимости используя конструкцию договоров займа и залога. Эмиссия токена производится после заключения с собственником недвижимости двух договоров: договора займа залоговых токенов и договора залога недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа. После государственной регистрации обременения недвижимости, смарт-контракт выпускает токены. Эти токены передаются владельцу недвижимости по договору займа, поэтому для того, чтобы снять обременение с недвижимости заемщик обязан вернуть токены. В результате такой юридической конструкции создается связка между стоимостью залогового фонда и номинальной стоимостью эмитированных токенов.

Еще один проект, который не был рассмотрен — ведение закладных на блокчейне (внедряется в Мастерчейне) — полагаю, что это все-таки больше относится к сфере ценных бумаг, а не недвижимости. Инновационная технология основана на хранении информации в распределенной базе данных. Ее архитектура исключает внесение изменений в блок, уже записанный ранее.

«Мастерчейн» — первый юридически чистый блокчейн в России. Ассоциация ФинТех, в которую входят 14 крупнейших банков России, создает национальную блокчейн-платформу, и она работает уже сейчас.

Слово «блокчейн» конкретный смысл приобретает, только когда речь заходит о криптовалютах и ICO, — большинство интересующихся IT и финансами слышали, что те основаны на технологии блокчейна. Но сама технология намного шире, технология блокчейн может влиять не только на самые разные стороны жизни обычного человека, но и на весь финансовый рынок в стране. Чтобы новая технология начала широко внедряться, она должна быть сертифицирована, разрешена к легальному применению. Сертификация любой платформы на блокчейн занимает примерно 1 год.

Самая широкая область его применения — криптовалюты — в большинстве стран толком не легализованы, а Центробанк РФ и вовсе не рекомендовал ими пользоваться.

В данный момент технология блокчейн в целом не может считаться полностью легальной на территории Российской Федерации. «Блокчейн, как технология, не попадает под нормативное регулирование. Понятие легитимность применимо только к решениям, созданным с помощью блокчейна. Есть несколько причин, по которым данные решения могут иметь сложности в получении легитимного статуса. Во-первых, это отсутствие соответствующего нормативного регулирования в отношении определенных продуктов, например, цифровых валют, во -вторых, наличие требований к реализации процессов взаимодействия исключительно в бумажном виде. Соответственно, последствия несоблюдения действующих законов и нормативных актов могут быть различны. Работа финансовых организаций в рамках АФТ позволяет не только найти новые технологические решения, но и определить законодательную базу для их реализации.» считает Ольга Дергунова заместитель президента-председателя правления банка ВТБ [1, 3].

Данная ситуация входит в противоречие с потребностями бизнеса, который видит в технологии распределенных реестров огромный потенциал. Блокчейн — главная для финансового рынка технология XXI века. Бизнесмены и политики в России и во всем мире называют блокчейн «новым интернетом». Ведь это универсальный и куда более удобный способ хранения информации и заключения сделок. А взятый руководством страны курс на «четвертую техническую революцию» подразумевает адаптацию и развитие ключевых технологий. По этим же причинам в конце 2016 года была учреждена Ассоциация развития финансовых технологий (далее — АФТ/Ассоциация ФинТех) — общее детище важных игроков российского банковского рынка, включая Банк России, ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», АО «Альфа-Банк», АО «Газпромбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», АО «КИВИ

Банк», и АО «НСПК». А она, в свою очередь, создала «Мастерчейн»— блокчейн-платформу для финансового рынка, которая в данный момент проходит сертификацию и готовится к массовому коммерческому использованию — старт намечен на 2019 год.

На сегодняшний момент вводится децентрализованная депозитарная система учета закладных. Ипотечные кредиты рефинансируются (в том числе через АИЖК), объединяются в пулы и становятся предметом купли-продажи. Стратегия развития ипотечного рынка на период до 2030 года подразумевает, что две трети выданных кредитов будут частью общего рынка (сейчас этот показатель составляет около 20%). Для удобства обращения закладных были созданы общие для всего рынка депозитарии, где они хранятся. Законодательство предусматривает их хранение и в электронной форме. Но сейчас операции с ними — довольно долгая и затратная процедура и «Мастерчейн» должен изменить эту ситуацию.

Уже сейчас платформа работает в рамках российских норм регулирования и с использованием российской криптографии, то есть технология полностью легальна, принята как Банком России, так и ведущими игроками рынка — пока только банковского. Но в скором будущем технологию подхватит и остальной финансовый рынок — международные валютно-кредитные и финансовые организации, брокерские фирмы, страховые, инвестиционные компании и фонды, валютные и фондовые биржи, внешнеторговые и производственные компании и т.д. [10].

Децентрализованная депозитарная система учета закладных, действующая на принципах блокчейна, призвана многократно ускорить и удешевить хранение, изменение и перемещение закладных. Схема и роли участников остаются теми же, что сейчас, но депозитарии создают общее распределенное хранилище данных, а все операции внутри него осуществляются по логике смарт-контрактов.

В перспективе к сети может быть подключен и Росреестр — и тогда государственная регистрация прав тоже сможет осуществляться в рамках «Мастерчейна». Ожидается, что реализация позволит в 2-5 раз снизить стоимости хранения, учета и секьюритизации. Через год после запуска (а промышленное использование в виде «коробочного решения» планируется на середину 2018 года) этот проект превратится в крупнейшее в мире хранилище электронных закладных.

Блоки «Мастерчейн» — куски информации — ссылаются друг на друга с помощью уникальных ключей, и так, «потянув» за один конец этой цепочки, можно иметь исчерпывающую информацию о том, что происходило с элементами цепи раньше. В случае с криптовалютами это преимущественно данные о сделках купли-продажи. Точно так же можно хранить информацию о любых сделках. Теоретически сама технология блокчейн делает ненужными множество длительных и дорогостоящих юридических процедур — нотариус, риелтор, кредитный аналитик и многие другие профессии, имеющие отношение к оформлению контрактов, могут отойти в прошлое. Потому что технология дает возможность точно отслеживать движение средств, историю контрактов (и, соответственно, собственности) и даже заключать сделки по принципу смарт-контракто — так, чтобы ни одна из сторон не смогла обмануть другую.

Аккредитив — это специальный счет в банке, на который кладутся деньги с обязательством — перевести их на другой счет при исполнении определенных условий. Обычно это делается для того, чтобы получить твердые гарантии оплаты, исключить вероятность недобросовестного партнерства. Если мы говорим о сделках с каким-то товаром, то поставщик в этом случае уверен, что его товар будет оплачен сразу по

получении. Несложно заметить, что аккредитив чем-то похож на смарт-контракт, то есть на гарантированное совершение сделки при исполнении определенных условий. Только аккредитив — это смарт-контракт эпохи «до блокчейна». «Мастерчейн» сможет сделать его проще и удобнее.

участники действия вторая сторона

покупатель смарт-контракт аккредитива мастерчейн

поставщик подтверждение договора мастерчейн

покупатель запрос на аккредитив банк покупателя

банк покупателя предоставление аккредитива банк поставщика

поставщик отгрузка товара транспортная компания

поставщик документы о поставке мастерчейн

мастерчейн предоставление и проверка документов о постаке банк покупателя

банк покупателя оплата сделки банк поставщика

транспортная компания отгрузка товара покупатель

Банки поставщика и покупателя заключают смарт-контракт на создание аккредитива. Получив подтверждение от транспортной компании о доставке груза, банк покупателя автоматически выдает аккредитив банку поставщика. Это можно назвать переходной схемой от традиционного бизнеса к бизнесу на основе блокчейна. В будущем наверняка не понадобятся собственно аккредитивы, и смарт-контракты смогут заключаться не между банками, а между непосредственными участниками сделки. Но пока блокчейн-архитектура внедряется в первую очередь в банки, и они обкатывают на себе сделки будущего.

«Мастерчейн» реализует все это в российском правовом поле. АФТ в ней является администратором сети, который выдает доступ новым участникам, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Участники принимают правила распространения данных в «Мастерчейн», позволяющие признавать любой электронный документ в рамках этой сети по юридической силе равным бумаге с подписью и печатью. Если российские законы требуют бумаги с подписью, то участники могут обойтись без нее, потому что договорились об этом и потому что это решение признано АФТ. Таким образом, контракты, данные и все движения информации в рамках «Мастерчейн» входят в российское правовое поле. Участники защищены законом и могут пользоваться преимуществами технологии, не беспокоясь о ее юридической чистоте. Это первый и единственный юридически чистый блокчейн в России. Проекты на «Мастерчейн» пока

живут только внутри Ассоциации. Ожидается, что широкому кругу пользователей платформа будет доступна в 2019 году, после прохождения сертификации, которая занимает 1 год.

«Мастерчейн» облегчает исполнение тендеров и крупных контрактов ПАО «ВТБ». Банковская гарантия — необходимое условие исполнения многих процедур и контрактов, а также важная часть государственной политики. С помощью этого инструмента осуществляется, например, поддержка экспортеров — когда уполномоченные банки гарантируют обязательства российских компаний, работающих за рубежом. Часто банковские гарантии требуются при участии в тендерах и госзакупках — чтобы хотя бы претендовать на них, компания должна либо выдать значительную сумму залога, либо предоставить гарантию от банка. Понятно, что получение и подтверждение этой гарантии часто становится задачей долгой, забюрократизированной. Нередки и случаи подделок этих бумаг. «Мастерчейн» меняет эту ситуацию.

Финальной целью проекта является полный уход от бумажных гарантий. В сочетании с системой KYC проект с банковскими гарантиями может избавить компании от необходимости собирать многочисленные бумаги для получения гарантии. Но в текущем пилотном проекте речь идет об удобном хранении, верификации и предоставлении выданных гарантий. Банки-участники будут иметь свои узлы в «Мастерчейн» для сбора информации и каналы ее выдачи заинтересованным сторонам. Доступ к информации будет быстрым, сама информация — актуальной, полной и защищенной от мошенничества и подделки.

Технически «Мастерчейн» создан на адаптированном под его нужды протоколе Ethereum. Его создал канадский программист русского происхождения Виталий Бутерин, с которым президент России Владимир Путин встречался в ходе Петербургского международного экономического форума. 30 августа Виталий также встретился с членами рабочей группы развития технологии распределённого реестра АФТ. Ethereum, в отличие от некоторых других блокчейн-платформ, полностью использует одно важное преимущество, которое такие системы дают, а именно систему смарт-контрактов.

Смарт-контракты подразумевают, что сделки могут быть самовыполняемыми. Поскольку блокчейн — система распределенная и независимая, то если подписать (в электронной форме, конечно) контракт с определенными условиями, сделка (например перевод средств) может быть осуществлена автоматически при выполнении условий, и никто не сможет в этот процесс вмешаться. Таким образом, полностью исключается мошенничество, недобросовестное партнерство, а сам процесс сделок становится намного проще, быстрее и безопаснее.

Пилотный «Проект KYC» (know your customer — знай своего клиента) подразумевает как упрощенную идентификацию, так и обмен данными между банками по юридическим и физическим лицам. Последнее осуществляется на коммерческой основе (и на базе смарт-контрактов) и без раскрытия клиентской базы или компрометации важной информации. Банки имеют доступ к распределенной и обезличенной системе хранения информации. Только при исполнении определенных условий и в четко ограниченных сценариях банк может получить информацию о конкретном человеке. Покуда сам человек не пришел в банк, не попросил, например, о кредите и не выдал согласие на обработку персональных данных, никто не может посмотреть связанную с ним информацию из распределенного хранилища. За работой системы следит регулятор. А банки могут получить только ту информацию, которая им нужна в данной процедуре. Сейчас это данные о том, нет ли человека в реестре мошенников, существует ли он вообще, дееспособен ли. Впоследствии

сюда добавятся функции быстрой идентификации, схема, заменяющая Бюро кредитных историй, обмен данными по юрлицам [10].

Энтузиасты говорят о том, что со временем блокчейн будет повсеместным. Блокчейн по определению гарантирует достоверность всего содержимого базы данных. По оценкам экспертов, переход на подобную технологию позволяет серьезно оптимизировать издержки корпоративного и государственного управления. Остаётся только подождать некоторое время, как на самом деле будет работать эта технология в условиях сильной забюрократизированной государственного аппарата России.

Список использованной литературы

1. Распоряжение Правительства РФ №1101-р «Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учёта недвижимости (2014 — 2019 годы)»» [распоряжение Правительства РФ от 28.06.2013] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. — Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru

2. Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении требований к аналитической информации, полученной на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, порядка ее предоставления, а также формы запроса такой информации» [приказ Минэкономразвития России от 29.11.2016 №766: по состоянию на 01.01.2017 г] [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. — Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru

1. Order of the Government of the Russian Federation №1101 -R «on approval of the Concept of the Federal target program «Development of the unified state system of registration of rights and

Блокчейн в сфере недвижимости- как работает ?

Вот теоретический обзор применения блокчейна в сфере недвижимости, варианты использования при покупке, продаже и финансировании недвижимости, а также — должны ли инвесторы изучать токенизацию недвижимости

Блокчейн может «токенизировать» недвижимость

Будем рассматривать токен как средство сохранения стоимости. В блокчейне жилой или коммерческой недвижимости токены представляют собой долю собственности в различных классах, таких как капитал , долг или денежный поток.

Например, если 100-квартирный многоквартирный дом принадлежит 50 различным инвесторам, защищенным блокчейном, каждый из этих инвесторов может владеть токенами, чтобы отразить свою собственность в капитале этого актива.

В этом примере платформа блокчейна недвижимости может использоваться для документирования, хранения и проверки этих токенов. Затем токены можно будет легко продать или ликвидировать. Настоящая ценность блокчейна заключается не только в доверии и эффективности, но и в ликвидности

Смарт-контракты на недвижимость на базе блокчейна не только ускорят процесс лизинга и сэкономят на затратах, но также могут улучшить комплексную проверку. Блокчейн будет иметь возможность проверять личность и доходы, а также снижать вероятность мошенничества

Технология платформы блокчейн может применяться во многих аспектах бизнеса в сфере недвижимости. Вот некоторые из них, на которые стоит обратить внимание:

Весь процесс сделки с недвижимостью можно провести на блокчейне. Подача предложения, проверка права собственности, принятие и проверка этого предложения, финансирование — все это может быть проверено и кодифицировано в своего рода цифровой книге. Использование блокчейна для операций с недвижимостью имеет серьезные последствия для работы агентов по недвижимости и брокеров.

Финансирование

Кредитные чеки, подтверждение дохода и личности, соотношение долга к доходу и многое другое можно было бы хранить и проверять с помощью блокчейна. Например процесс ипотечного финансирования сопряжен с большой волокитой, но если все ваши важные документы хранятся в блокчейне, вам больше носить десятки различных документов в банк

Право собственности на землю

Технология блокчейна, традиционно используемая в автономном режиме, позволяет хранить и проверять важные юридические документы о недвижимости . Представьте, если бы вы могли войти в земельный кадастр блокчейна, чтобы подтвердить право собственности на любой участок земли в вашем районе.

Подтверждение личности и подписание контракта можно упростить и провести на блокчейне. Будь то подтверждение дохода арендатора или другие справки, все это можно упростить и хранить в цифровой книге.

Ликвидность

Если актив токенизируется для 1000 инвесторов вместо 10, вы автоматически увеличиваете ликвидность этих инвестиции. Если покупателям и продавцам токенов легче продавать и покупать доли в конкретном активе, то стратегии выхода и проблемы с ликвидностью значительно уменьшаются.

Право собственности

Блокчейн недвижимости можно использовать как единственный источник правды для проверки прав собственности на активы. Это включает в себя частичное владение через токен, и все владельцы этих токенов будут общедоступны.

Блокчейн может сыграть большое значение для индустрии недвижимости. Это могло бы устранить потребность в посредниках, повысить доверие между сторонами сделки, вести учет, ускорить все процессы, повысить ликвидность, уменьшить мошенничество и снизить затраты и сборы. Это серьезный прорыв, но большая часть этого новшества в настоящее время носит теоретический характер

Использование блокчейн-технологий при реализации государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Шаравара, Н. О. Использование блокчейн-технологий при реализации государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Н. О. Шаравара. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 23 (313). — С. 323-325. — URL: https://moluch.ru/archive/313/71335/ (дата обращения: 09.07.2022).

Блокчейн (транслитерация от англ. «blockchain» — цепочка блоков) — распределенный реестр, состоящий из взаимосвязанных блоков транзакций. Блоки транзакций, которые регистрируют пользователи, называются узлами реестра, или нодами (от анг. «nodes»). Соответственно, технически блокчейн представляет собой децентрализованную базу данных, предназначенную для хранения и подтверждения достоверности информации. Все размещаемые в блокчейне сведения сохраняются пользователями на своих компьютерах, а достоверность регистрируемых данных обеспечивается криптографическими алгоритмами [2]. Перспективы применения данной технологии в данное время выходят за рамки технических и коммерческих областей, блокчейн стал предметом рассмотрения на государственном уровне. Минкомсвязи и Минэкономразвития рассматривают возможность применения блокчейн при разработке различных государственных программ, к примеру «Цифровая экономика». Центральный Банк РФ провел инициативу создания консорциума для изучения и продвижения блокчейна на банковском рынке. Также данной проблематике уделяется повышенное внимание на различных дискуссионных площадках, например на Петербургском Международном Юридическом Форуме, где данная технология уже рассматривается не один раз. В частности, Росреестр заявлял о регистрации более 100 договоров долевого участия с использованием данной технологии с начала 2018 года. При этом стоит ожидать, что количество таких сделок будет только стремительно увеличиваться со временем. Все это обуславливает необходимость в детальном изучении перспектив применения данной технологии в контексте действующего российского законодательства, в том числе в разрезе использования так называемых смарт–контрактов, которые являются одним из наиболее перспективных и в то же время противоречивых с правовой точки зрения направлений применения данной технологии.

Для начала, нужно разобраться в том, что из себя представляет сама технология «блокчейн». В самом общем виде блокчейн представляет собой децентрализованную распределенную базу данных («учетную книгу») обо всех подтвержденных трансакциях, совершенных в отношении определенного актива, в основе функционирования которой лежат криптографические алгоритмы.

Преимуществами блокчейна можно обозначить следующие моменты (учитывая также и некоторую недоработанность данных нововведений):

1) Децентрализация, которая минимизирует риски отказа работы в случае выхода из строя отдельной системы. Децентрализация означает, что записи может вносить не один субъект, а кто пожелает. Примером подобного механизма являются торрент трекеры;

2) Повышенная степень безопасности за счет использования средства в криптографии при осуществлении каждой трансакции. Однако до сих пор является нерешенным вопрос, касающийся сбоя и перегрузок системы, при которых могут возникать ошибки в коде и прочие нарушения работы этой системы, не будут ли появляться двойные цепочки, которые будут создавать двойственность, нарушая общий алгоритм;

3) Невозможность изменения данных блокчейна задним числом;

4) Представляется также, что использование блокчейна позволит более оперативно производить действия с той или иной информацией за счет автоматизированного обмена данными, в котором отсутствует человеческий фактор, но и здесь следует учитывать тот факт, что записи в блокчейн все же будет производить специальный человек, по сути, на первых этапах эта процедура будет представлять из себя ту же регистрацию, которая уже существует на данный момент, поменяется лишь программа;

5) Прозрачность, поскольку все действия в рамках блокчейна документируются и доступны для ознакомления участникам системы [3].

Теперь же появляется вопрос как данную технологию можно применить к сделкам с недвижимостью. Нужно в первую очередь задуматься о том, а что же из себя представляет Росреестр. Он является реестром данных о собственниках и их недвижимости, где вся информация хранится, образно, в одной, единой базе данных на сервере службы. Из этого можно понять, что при таком подходе вся информация может подвергаться атакам интернет–злоумышленников, либо злоупотреблениями сотрудников.

То есть, при перспективе перевода данных Росреестра в технологию блокчейн, безусловно повысит их безопасность и защитит от незаконных правок. И сможет при этом устранить технологическую нагрузку на реестр. Однако это лишь в перспективе, потому что нагрузка, как нам представляется, не будет существенно снижена, а за каждую трансакцию будут взиматься комиссионные сборы, потому что серверы и ноды, которые будут осуществлять процесс зашифровки данных и выстраивать цепочку блоков требуют использования ресурсов — а это все деньги.

Одно из главных свойств технологии блокчейн, это открытость всех данных, так как вся их база хранится на всех компьютерах сети, и должны быть доступны для проверки блоков информации. Возможна зашифровка какие–то данных для обычного пользователя, чтобы не были видны, например, паспортные данные участника реестра. Но, изначально главное то, что открытость информации в реестре изначально включена в блокчейн. Отсюда формируется вывод, что не должно возникнуть каких–либо проблем с получением актуальных данных, например, выписки из ЕГРН или дубликатов договоров. Их получение для лиц несомненно упростится и станет занимать меньше времени. Но, помимо удобства хранения и пользования данными перевод ЕГРН на технологию блокчейн не ограничивается.

Блокчейн еще позволяет организовывать так называемые «смарт–контракты». То есть те контракты, которые могут исполняться, условно «самостоятельно», без участия, к примеру, третьей стороны, в тех случаях сделок с недвижимостью, где стороны договора не доверяют друг другу и приглашают третью сторону. Данная сторона играет некую роль «арбитра» или «посредника». В сделках с недвижимостью им чаще всего выступает банк для проведения расчетов между сторонами посредством аккредитива либо через банковскую ячейку.

Квалификация смарт–контракта в качестве гражданско–правового договора зависит от того, что будет пониматься под ним в каждом определенном случае. Согласно статье 420 ГК РФ [1], договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Если содержанием программного кода является совершение операций, которые представляют собой автоматизированный эквивалент действий сторон, которые могут выступать предметом гражданско-правового договора, то такой смарт–контракт может быть рассмотрен в качестве юридически значимого соглашения сторон.

Факт того, что условия из договора такого вида излагаются в форме программного кода, не имеет юридического значения, так как договорное право допускает различные способы формализации договоренностей сторон. Лица могут заключать юридически значимые соглашения на любом языке. Поэтому можно сделать вывод о том, что программный код будет мало чем отличаться от любого другого языка, поскольку он понятен и доступен лицам, которые обладают специальными познаниями в языке программирования [4].

Природа смарт-контрактов подразумевает под собой, что необходимости в посреднике отсутствует. Система сама может выполнить эту роль. Например, это может произойти в такой последовательности:

1) Одна из сторон опубликовывает контракт в блокчейне в виде программного кода. Он позволяет точно идентифицировать все условия договора. Данный контракт впоследствии становится неотъемлемой частью блокчейна, и, как было выяснено ранее, внести какие–либо поправки в контракт будет невозможно, так как он виден самой системе и уже был включен в общий реестр. Конечно, возникает правомерный вопрос: насколько участникам того или иного договора выгодно или желательно, чтобы его контракт был доступен абсолютно любому участнику системы? Это до сих пор остается довольно спорным положением и в кругу ученых–правоведов, а также практиков, ведутся споры, каким образом можно усовершенствовать данную технологию с выгодой для всех участников системы.

2) Вторая сторона соглашается с условиями контракта первой и подписывает его своей «уникальной подписью». Далее происходит блокировка его средств системой, которые он уже становится обязан уплатить по контракту первой стороне. Как только первая сторона исполняет свои обязанности по договору, то есть передать товар покупателю, система производит фиксацию этого и автоматически переводит деньги продавцу.

Как это возможно применить в сфере сделок с недвижимостью? Посредством публикации записи о праве собственности в реестре и в возможности предоставления доступа к системе без участия человека (но, как было выяснено выше, пока это не представляется возможным). В идеале на основе приведенных примеров, можно представить во что в будущем может трансформироваться сделка с недвижимостью при использовании технологии блокчейн.

Во–первых, возможна ликвидация государственного регистратора. Так как система, после подтверждения о выполнении контракта, сама проведет переход права собственности на недвижимость между продавцом и покупателем. Каким образом это будет происходить в идеале? Например, одна сторона подписывает контракт «уникальной подписью» и система в этот момент блокирует деньги, которые он внес на свой внутренний системный счет, которые он должен другой стороне. И как только другая сторона передает недвижимость первой стороне, система, зафиксировав этот момент, переводит деньги. По-другому, для того чтобы была возможность осуществления данных операций важно, чтобы у системы был доступ к объекту без непосредственного участия человека, а сам контракт мог считываться из математического описания.

Во–вторых, так же имеется перспектива исключения из прямой цепочки участников сделки банка. Он может принимать участие в сделках тем, что деньги покупателя должны перевестись в безналичное состояние, а значит находиться на счете. То есть заметно то, что банк в роли посредника больше уже не выступает, а только в качестве финансовой структуры, которая производит хранение денег, а потом занимается переводом их продавцу по сигналу системы блокчейн.

В–третьих, учитывая то, что подписание смарт контракта происходит посредством цифровой подписи, то чисто теоретически вероятно может пропасть потребность в удостоверении договора нотариусом. Так как цифровая подпись удостоверяет стороны договора.

Возвращаясь к нынешнему времени, как было сказано ранее, технология блокчейн уже начала использоваться в сделках с договорами долевого участия. И неспроста, так как на данный момент договор долевого участия имеет такую форму, которую возможно легко унифицировать. То есть, Росреестр создает стандартный рекомендованный договор и занимается его переводом в программный код. Со стороны застройщика остается только дополнить этот договор данными своего юридического лица, ценой и характеристикой конкретной квартиры. Уже сейчас при регистрации первого договора долевого участия застройщик подает данные по всему будущему дому в Росреестр. Если же со временем произойдет полный переход на блокчейн, то застройщики сразу будут вносить в реестр блокчейн данные о своих будущих объектах, и на основе этого будут готовиться смарт–контракты. Далее, потенциальный покупатель будет производить выбор объекта, после может подписать при помощи электронно-цифровой подписи смарт–контракт и произойдет мгновенная регистрация договора долевого участия.

Если подводить итог вышеизложенному можно однозначно выделить следующие проблемы, которые возникают при анализе системы блокчейн и ее дальнейшего использования в сфере сделок с недвижимостью:

  1. Если рассматривать блокчейн–среду в качестве инструмента бесспорной защиты стороны, которая является покупателем, а также перевод в эту среду реестра права и сделок, несмотря на множество положительных позиций по данному поводу, нам кажется, что такие позиции не являются абсолютно обоснованными. Даже если убрать проблемы подтверждения передачи денег, подмены записей и прочего, нельзя исключить отсутствие возможных претензий третьих лиц к праву собственности, а также, насколько реально подтвердить дееспособность лица, которое подписывает контракт электронно-цифровым способом. Также нельзя забывать, что могут возникать ситуации при совершении таких сделок с недвижимостью, как купля-продажа жилого помещения, при которых могут быть затронуты права несовершеннолетних. То есть пока не будут занесены все данные людей в системе блокчейн, эти вопросы будут возникать довольно часто.

Для решения этой проблемы, представляется логичным внесение всех реестров прав на блокчейн таких, как данных ЗАГС, нотариальных реестров и так далее. Однако, в таком случае, могут возникать различные спорные ситуации, поскольку, как мы говорили ранее, данные реестры будут в свободном доступе. Отсюда вытекает правомерный вопрос — насколько это является целесообразным и насколько это приемлемо для лиц, которые не желают, чтобы информация, содержащаяся в реестрах и непосредственно их касающаяся, была доступна любому лицу?

  1. Так как внесенные в систему записи не могут быть отменены, могут возникать сложности, которые связаны с применением последствий недействительности сделок — возврат того, что было получено по сделке. Сейчас еще нет никакой информации, каким образом будет решена данная проблема, однако представляется, что вместо отмены записи о сделке в реестр будет вноситься новая запись о переходе прав прежнему владельцу.
  2. Поскольку в законодательные акты так и не были внесены надлежащие изменения, которые бы регулировали технологии блокчейн и стимулировали их дальнейшее введение, потому что использование данной технологии, бесспорно, имеет огромный потенциал в сферах, где есть необходимость хранения реестров информации, а также учета данных. Представляется, что необходимо провести стандартизацию данной технологии. Перед законодателем также стоит вопрос по поводу персональных данных. Так как главная суть технологии блокчейн связана с невозможностью отмены операции, а информация, которая будет внесена в систему, чаще всего содержит какие–либо персональные данные, то могут возникать вопросы с ее хранением и дальнейшем уничтожением, и то, каким образом это будет осуществляться — одна из главных проблем, которая стоит в ряду прочих и связанных с этой технологией.
  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51–ФЗ (ред. от 16.12.2017) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
  2. Блокчейн на пике хайпа: правовые риски и возможности/ А. Ю. Иванов (рук. авт. колл.), М. Л. Башкатов, Е. В. Галкова и др.; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики», Ин-т права и развития ВШЭ — Сколково. — 2-е изд. — М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2018. — 237 с.
  3. Савельев А. И. Некоторые правовые аспекты использования смарт-контрактов и блокчейн-технологий по российскому праву // Закон. 2017. N 5. С. 12–18.
  4. Булгаков И. Т. Правовые вопросы использования технологии блокчейн // Закон. 2016. N 12. С. 80–88.

Основные термины (генерируются автоматически): данные, долевое участие, контракт, программный код, какой образ, сторона, недвижимость, реестр, сделка, система, участник системы.

Источник https://cyberleninka.ru/article/n/blockchain-reshenie-problem-registratsii-nedvizhimosti

Источник https://vc.ru/finance/356702-blokcheyn-v-sfere-nedvizhimosti-kak-rabotaet

Источник https://moluch.ru/archive/313/71335/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *