Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки. При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты.
Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго
Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».
По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.
Как изменилась цена на новостройки по России
В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).
Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.
Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов
Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«Недвижимость всегда была неким «защитным активом», в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».
Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.
Есть ли смысл вкладываться в новостройки сейчас или лучше подождать?
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов. «Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период. Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку. Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.
Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать
Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.
В декабре спрос на помещения стрит-ретейла в столице сократился почти на треть, многие арендаторы съезжают с насиженных мест. Падает и наиболее стабильный офисный рынок — правда, пока только в Санкт-Петербурге.
На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.
«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.
Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.
В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов. «Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.
По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.
Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.
Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.
Как кризис влияет на рынок недвижимости: мнение экспертов
В первую очередь от финансового кризиса страдает банковско-финансовый сектор, но со временем он распространяется на все отрасли экономики. Как правило, наиболее стойким к кризисным явлениям оказывается рынок недвижимости, и снижения цен в этой сфере следует ожидать не ранее 4-6 месяцев с момента начала кризиса. Это связано с тем, что поскольку объекты недвижимости имеют продолжительный период рыночной экспозиции (до 1 года), образ мышления продавцов и покупателей недвижимости и соответственно цены на этом рынке характеризуются высокой инерционностью.
Влияние экономического кризиса на рынок недвижимости заключается в следующем.
Из-за резкого сокращения объема свободных средств, числа доступных кредитов и свертывания инвестиционных программ предприятий и банков снижается покупательская активность населения, то есть сокращается спрос. А поскольку число объектов на рынке недвижимости сохраняется прежним, по законам свободного рынка цены начинают падать.
В то же время цены на недвижимость снижаются тоже медленно, по мере развития кризиса, что связано опять же с инерционностью рынка. Предельное снижение цен на рынке недвижимости даже в условиях экономического кризиса, как правило, ощутимо, но некритично. Обычно цены падают на 25—30% от докризисного уровня. Хотя для каждого конкретного продавца это весьма внушительная сумма. При этом вследствие инерционности рынка недвижимости его выздоровления следует ожидать значительно позже, чем во всех остальных сферах деятельности.
В качестве еще одной особенности поведения рынка в условиях финансового кризиса можно отметить увеличение разрыва между реальными ценами продаж объектов недвижимого имущества и публикуемыми ценами предложений на эти объекты. В то время как в обычное время этот разрыв не превышает 7-10%, в разгар кризиса он может достигнуть 30%. Данный факт следует учитывать, если вы планируете выгодно вложить деньги в недвижимое имущество во время кризиса.
Будут повышаться или падать цены на недвижимость в 2015 году, по мнению экспертов, зависит от того, когда именно закончится отложенный спрос на объекты недвижимости со стороны инвесторов, которые, скупая недвижимость, таким образом стараются сохранить накопления в условиях нестабильной экономики. Однако когда именно это случится, мнения экспертов разошлись: одни считают, что спрос обеспечен на весь 2015 год, другие — что он уже на исходе.
Пока люди вкладывают свои сбережения в недвижимость, но когда волна ажиотажного спроса спадет, тогда начнется период стагнации. В ближайшие два года российские риелторы должны быть готовы к снижению цен и покупательского спроса, а затем — к их резкому падению.
Рост спроса и соответственно цен начнется только в 2019 году…
Как видим, кризис ликвидности на финансовом рынке оказывает прямое влияние на стоимость недвижимости. Это влияние, как правило, достигает своего максимума через год после начала кризиса в банковско-финансовом секторе. Время кризиса в сфере недвижимости, который уже не за горами, — самый подходящий момент для инвестиций. В это время цены снижаются до предела и имеют хороший потенциал роста.
Однако, совершая сделки с недвижимостью в этот период, надо умело торговаться, так как цены предложений обычно сильно завышены и продавцы готовы сделать значительную скидку.
Механизм запущен: как меняется рынок недвижимости после пандемии
Пандемия COVID-19 застала врасплох весь мир: сдерживающие вирус ограничения остановили целые отрасли, и экономические последствия этих мер будут ощущаться еще несколько лет. Влияние пандемии на рынок жилья оказалось настолько существенным, что, хоть он и устоял, девелоперам придется в ближайшее время реализовывать проекты совершенно по-новому. Люди, оказавшиеся взаперти в своих квартирах, теперь будут предъявлять новые требования к жилью.
Рынок жилья выстоял
Статистика не врет. Девелоперская активность на фоне пандемии заметно сократилась. Только за первое полугодие российские строительные компании ввели на 11% меньше квадратных метров, чем годом ранее. Причина — вынужденный простой на строительных площадках во время коронавирусных ограничений. Неспроста вопрос возобновления работ на стройках Москвы и Подмосковья был в ежедневной новостной повестке федеральных СМИ.
Коронавирус парализовал и активность людей на рынке жилья. Росреестр за первое полугодие отметил снижение числа сделок на первичном рынке на 40% по сравнению с 2019-м и на 65% на вторичном. Более того, даже в премиальном сегменте, который наименее подвержен кризисным явлениям, также наблюдался спад.
Однако спустя пару месяцев стало понятно, что россияне сохранили намерение покупать недвижимость. Спрос на ипотеку быстро восстановился, а по итогам июня (когда в большинстве регионов и в Москве ограничения были отменены) количество выданных кредитов превысило аналогичный показатель прошлого года: 116,4 тыс. по сравнению с 96,3 тыс.
Нам, девелоперам, пришлось быстро реагировать на новый вызов, чтобы не потерять бизнес и клиентов на фоне того, что число ипотечных сделок на первичном рынке в московском регионе упало почти на 20% по сравнению с первым полугодием 2019 года. На мой взгляд, в этой ситуации важнее всего было поддержать людей и спрос с их стороны. Мы не замораживали стройки и не отказывались от своих проектов, а пошли по пути субсидирования ипотеки для покупателей. Более того, мы увеличили период беспроцентной рассрочки с двух до трех лет. В итоге темпы продаж по нашим проектам не изменились, а по итогам июня и июля зафиксировано перевыполнение планов продаж по всем показателям: и по количеству лотов, и по проданным квадратным метрам.
Пространство: личное и общественное
Из-за пандемии тысячи людей по всему миру на несколько месяцев оказались буквально заперты в своих квартирах. Эта ситуация стала вызовом для девелоперов, поскольку очевидно, что она изменила отношение покупателей к продукту. При выборе жилья на передний план вышла не площадь квартиры («больше — лучше»), а грамотная планировка пространства. Многие были вынуждены работать удаленно и, более того, продолжат трудиться в таком формате. Что толку иметь большую гостиную с кухней, если ты не можешь уединиться в рабочее время и спокойно пообщаться с коллегами?
Я считаю, что в ближайшее время спросом будут пользоваться квартиры, позволяющие найти площадь для отдельного кабинета или рабочего места. Работающие удаленно члены семьи, оказавшиеся на карантине в одной квартире, должны иметь возможность уединяться и заниматься своими делами.
Также стоит ожидать увеличения доли квартир с отделкой. Этот процесс начался раньше: по данным риелторов, за пять месяцев 2020 года на квартиры с отделкой в столице приходилось 39% проданных лотов по сравнению с 33% годом ранее. По нашим прогнозам, эта цифра будет расти: перспектива вновь оказаться на карантине в съемной квартире с неотделанной бетонной коробкой в собственности все еще реальна. Да и экономия, на которую обычно рассчитывают люди, покупая жилье без отделки, в нынешних условиях сомнительна. Ведь опытный девелопер не просто качественно выполняет отделку для конкретной квартиры, экономя время и нервы покупателя, — он закупает отделочные материалы на весь проект у проверенных поставщиков, что позволяет сделать ремонт дешевле, качественнее и быстрее. Для надежного девелопера это прежде всего не статья дополнительных доходов, а возможность повысить спрос на проект за счет улучшения его качества.
Наряду с качественным личным пространством после самоизоляции в особой цене и общественные функции. Этот тренд тоже не нов, девелоперы не первый год стараются наполнить свои проекты разнообразной инфраструктурой. Когда все общественные зоны закрыты или предъявляют массу ограничений при посещении, доступность собственной инфраструктуры является преимуществом. Застройщикам жилья пора идти по пути многофункциональности и внедрять в свои проекты бизнес-лаунджи, рестораны, фитнес-центр, спа, гостиничные зоны и коворкинги, которые были бы доступны жителям комплексов. Таким образом, люди, буквально спустившись на лифте, смогут вести и деловые переговоры, и встречаться с друзьями. В этом вопросе Ant Development опирается на многолетний международный опыт нашего холдинга. Мы почувствовали этот тренд и внедрили его в наших проектах задолго до пандемии. Теперь же эта тенденция будет прослеживаться у всех девелоперов, поскольку спрос очевидно изменился.
Ручное управление
Следующий тренд вытекает из предыдущего. С учетом многофункциональности жилых комплексов и развитых жилых зон девелопер больше не может себе позволить выходить из проекта по окончании строительства. Чтобы построенная инфраструктура после передачи управляющим организациям не начинала жить своей жизнью, заявленные бутики не превращались в мини-маркеты, а охраняемая территория — в бабушку-консьержку, участие девелоперов в сервисном обслуживании проектов нужно усиливать, и своим примером мы будем задавать этот тренд. Оптимальным решением, которое я вижу, является необходимость для девелоперов продолжать управлять самостоятельно уже сданными жилыми комплексами, поддерживая заявленный уровень жизни, и это будет формировать репутацию девелоперов. Именно такой подход будет создавать долгосрочные отношения клиента и девелопера, а в дальнейшем обеспечит лояльность покупателей. Ведь именно хорошая репутация обеспечивает будущее любой компании, в том числе и девелоперской, если, конечно, это не девелопер одного проекта. Но с внедрением проектного финансирования таких игроков становится все меньше.
Сохранные инвестиции
Ну и наконец, именно в пандемию люди вспомнили, что недвижимость во все времена остается надежным инструментом сохранения и преумножения сбережений. Например, в Великобритании после долгой самоизоляции люди стали активно интересоваться приобретением домов с собственной инфраструктурой, в том числе за пределами исторического центра. Похожая тенденция сейчас наблюдается и в США. И там, и там цены на жилье начали расти, а люди хотят сохранить свои накопления, вложив в недвижимость.
Россия не стала исключением. Спрос на жилье после кратковременного падения вновь вырос. А премиальный сегмент в этом плане имеет преимущество: в кризис такая недвижимость растет в цене из-за значительной валютной составляющей строительства. Поэтому если рубль дешевеет, то доллар дорожает, соответственно, дорожает и объект. Разумеется, на ранних стадиях строительства цены наиболее привлекательные. Но качественные проекты, задающие тренды, будут оставаться ликвидными долгие годы после ввода, и цена на них продолжит расти. Поэтому они подходят для инвестирования и на более поздних стадиях строительства. И наши проекты по всему миру это подтверждают.
Если опираться исключительно на внутреннюю статистику нашей компании, то сегодня около трети сделок – инвестиционные. Мы прогнозируем, что эта цифра останется на том же уровне. В целом доля инвестиционных сделок на рынке может расти. Пандемия коронавируса — событие беспрецедентное в современной истории. Она обнажила многие проблемы девелоперского рынка. Но в то же время нынешняя ситуация — это возможность честно взглянуть на игроков этого рынка, продукты и увидеть новые векторы дальнейшего развития. Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Источник https://secretmag.ru/news/chto-proiskhodit-na-rossiiskom-rynke-nedvizhimosti-i-stoit-li-seichas-pokupat-zhilyo-obyasnyayut-eksperty.htm
Источник https://cdnk.ru/articles/kak-krizis-vliyaet-na-rynok-nedvizhimosti-mnenie-ekspertov/
Источник https://blogs.forbes.ru/2020/09/04/mehanizm-zapushhen-kak-menjaetsja-rynok-nedvizhimosti-posle-pandemii/