Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду
Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.
Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.
При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.
Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.
Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.
Доходность и окупаемость
Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.
Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.
Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.
Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.
По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость.
Ликвидность помещения
Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.
В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.
Эксплуатационные расходы
К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.
Коммунальные платежи
Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.
Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.
Текущий и капитальный ремонт помещения
С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.
При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.
Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.
По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ремонт и так далее.
По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.
Дополнительные расходы
Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.
Налоги
Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.
Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13 % от полученных доходов.
При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения.
Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.
Итак, подводим итоги:
| Критерий | Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость |
| Доходность и окупаемость | + | |
| Ликвидность | + | |
| Эксплуатационные расходы | + | |
| Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей. | + | |
| Дополнительные расходы | + | |
| Налоги | + | + |
Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.
Для кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
- Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
- Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.
От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.
При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.
Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
Аренда какой недвижимости окупается быстрее
Рынок недвижимости успешно восстановился от последствий самоизоляции и сейчас является одним из перспективных направлений для запуска своего дела. Инвестиции в арендный бизнес остаются жизнеспособной стратегией для тех, кто не хочет брать на себя большие риски и не имеет внушительного стартового капитала. Особенно эффективно сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, поскольку эта категория может быть в два раза прибыльнее долгосрочной.
Почему стоит идти на рынок краткосрочной аренды жилья
Пандемия изменила отношение россиян к привычным вещам, например, к путешествиям. Сейчас, когда ограничения смягчаются и появилась возможность организовать небольшой отпуск по России, многие отдают предпочтение съемным квартирам, которые оказываются не только дешевле, но и удобнее с точки зрения социального дистанцирования, чем многолюдные гостиницы и отели. Именно поэтому сдача жилья в аренду — одна из самых востребованных услуг в постизоляционном мире.
По оценкам наших экспертов, у рынка краткосрочной аренды в России большое будущее: его объем составляет приблизительно 90 млрд рублей — и это не предел для роста. Интерес к этой категории аренды жилья сформировался из-за отмены международных поездок и развития внутреннего туризма. В июле по стране спрос на посуточный съем квартир и домов на ресурсе превышал предложение примерно в 14 раз.
У меня есть свободное жилье для посуточной сдачи. С чего начать?
Если у вас уже есть жилье, которое можно предложить туристам в краткосрочную аренду, то необходимо сначала решить, будете ли вы самостоятельно заниматься сдачей объекта или вам понадобится профессиональная помощь.
Доход от аренды нельзя назвать пассивным, поскольку он требует от владельца максимального участия, особенно в туристический сезон: нужно оперативно контролировать заселение и выселение гостей, обеспечивать уборку комнат несколько раз в неделю, постоянно отвечать на звонки текущим и потенциальным клиентам.
Самостоятельная сдача в посуточную аренду подойдет тем, у кого нет постоянной занятости, например, фрилансерам, пенсионерам, женщинам в декрете.
Управляющая компания (УК) сможет взять на себя все хлопоты: от обновления ремонта до грамотного продвижения объекта в интернете. Такие услуги доверительного управления будут стоить около 30% от прибыли. По нашим данным, более 80% предложений на рынке обеспечивают именно бизнес и УК.
В посуточном бизнесе вложенные затраты могут окупиться довольно быстро. При краткосрочной сдаче жилья собственник остается в плюсе, даже не имея 100% загрузки на своих объектах. Обычно прибыль составляет 14-15% годовых против 6-7% при долгосрочной аренде.
Для максимизации прибыли нужно правильно оценить потенциал объекта для нужд целевой аудитории. В случае с туристическим жильем необходимо определить привлекательность расположения недвижимости, например, популярное ли это место или уединенный квартал.
В первом случае вы, скорее всего, столкнетесь с высокой конкуренцией из-за большого объема предложений с хорошей транспортной доступностью, а это может повлиять на снижение средней цены. Во втором случае вы делаете ставку на жилье вдали от городского шума, где-то на лоне природы. Тут расположение объекта дает больше свободы в определении стоимости аренды из-за меньшей конкуренции.
Здесь придутся кстати дополнительные услуги, которые повысят комфорт туристов, например: индивидуальный трансфер, авторские экскурсии, досуговая программа.
В первое время с ценой лучше поэкспериментировать: слишком высокая будет отсекать часть клиентов, а слишком низкая вызовет подозрения в качестве услуг — придется искать золотую середину.
Гибкость в сроках сдачи принесет пользу собственнику: в высокий сезон можно сдавать посуточно, а в остальное время подумать о переходе на среднесрочную аренду или и вовсе жить в объекте самому.
Хочу купить жилье, чтобы сдавать в краткосрочную аренду. С чего начать?
У тех, кто только планирует приобрести жилье для профессиональной сдачи в аренду, есть большое преимущество: еще на этапе выбора объекта можно подобрать максимально привлекательный для потенциальных клиентов вариант. Здесь опять же нужно тщательно подойти к выбору локации: будет ли это туристический центр в городе, домик около красивого пляжа или даже шале рядом горнолыжным курортом.
Ознакомьтесь с расположенными рядом транспортными узлами, определите, близко ли к вашей будущей недвижимости находятся культурные достопримечательности, пляжи, торговые центры. Позаботьтесь о качественном ремонте в квартире или доме и добавьте изюминку в ваш интерьер, чтобы туристы надолго запомнили свое пребывание у вас.
Одной из важных тенденций в туристической недвижимости считается развитие сегмента люкс.
Современные путешественники делают ставку не на роскошные апартаменты, а на уникальный опыт, который они могут получить в поездке.
Задача собственника предложить гостям незабываемые впечатления, это могут быть: захватывающие пейзажи, индивидуальные походы по неизведанным тропам, приобщение к историческим ценностям, аутентичная атмосфера. Главное понять, в чем уникальность объекта и сделать на эту ставку.
Станислав Рулев, владелец сети гостевых квартир бизнес-класса Ufoapart в Краснодаре
Сейчас рынок краткосрочной туристической недвижимости перенасыщен жильем эконом-класса. Этому есть объяснение — еще совсем недавно от арендуемой на курорте квартиры ожидались лишь базовые удобства. Однако сейчас запросы клиентов становятся значительно выше.
Запуская свое дело в рентном бизнесе, лучше ориентироваться на сегмент бизнес-класса и стараться удивлять своих гостей эксклюзивным подходом — такая стратегия даст конкурентное преимущество сразу на старте.
Особое внимание обратите на загородную недвижимость, где можно реализовать самые смелые идеи: от глэмпингов и дизайн-гостиниц до экоотелей и экокапсул — а технологические ноу-хау еще больше впечатлят клиентов. Не забывайте уделять время грамотному продвижению объектов в классифайдах, важно наладить связь с целевой аудиторией.
Если полноценная покупка жилья пока непосильна по финансам, рассмотрите вариант с субарендой — арендой квартиры на долгий срок с последующей посуточной пересдачей. В этом случае с владельцем жилья заключается отдельный договор, подтверждающий его согласие. Если эксперимент с субарендой удастся, то можно пойти дальше и набрать в свой портфель несколько объектов, создавая целую сеть апартаментов.
Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость
Оставьте свой номер телефона и мы обязательно свяжемся с вами. Либо напишите нашему онлайн-консультанту, он с радостью ответит на все ваши вопросы.
Плюсы и минусы эксклюзивного договора при продаже недвижимости
Что такое бизнес-консалтинг и брокеридж
Due-diligence в недвижимости
Как рассчитать рентабельность покупки бизнеса с арендатором
Как сдать помещение свободного назначения
Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость
Прежде чем инвестировать немалые деньги в арендный бизнес, нужно рассчитать доходность, примерный срок окупаемости, взвесить возможные риски. Рассказываем и показываем, как это сделать.
Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?
Продайте свой бизнес с Риал Групп
3 000+ совершенных сделок
30 000+ база клиентов
Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость: примеры и формулы
Мы уже писали, что покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — выгодный способ инвестирования. Каждый разумный инвестор хочет просчитать доходность своих инвестиций в недвижимость и выбрать самый выгодный объект, который быстро окупится, не преподнесет «сюрпризов» и обеспечит стабильный доход. Поэтому сегодня мы расскажем, как это сделать, дадим необходимые формулы и примеры их применения.
Что такое доходность и по какой формуле ее рассчитывают
Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так:
Сумма вложений состоит из первоначальных и дополнительных инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью первоначальные инвестиции — это цена недвижимости, по которой вы ее купили. Дополнительные расходы могут появиться, если сразу не найдется арендатор: собственнику придется самому оплачивать коммунальные услуги.
Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, полученных от арендатора и разница между ценой продажи и ценой покупки объекта. Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости. Перед покупкой обычно берут прибыль за год и оценивают годовую доходность вложений.
Рассчитать доходность и ориентироваться на нее удобно, когда вы выбираете между объектами с разной ценой. Приведем пример.
У вас есть выбор:
1) купить автомойку с арендатором за 35 000 000 рублей и годовой прибылью 5 000 000 рублей;
2) купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 3 000 000 рублей.
Без опыта выгоду трудно сравнить навскидку. Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель:
Хотя прибыль в год от столовой более скромная, с учетом цены объекта получается, что это более выгодное вложение (доходность выше).
Годовая доходность в процентах позволяет не только сравнить объекты инвестирования (в какой выгоднее вложиться), но и спрогнозировать окупаемость коммерческой недвижимости. Выбирая объект из нашего примера с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать, что 100% вложений вернутся к вам менее, чем за 7 лет (100/15=6 ⅔). Можно пойти и другим путем: стоимость недвижимости разделить на ежемесячную чистую прибыль, которую вы будете от нее получать. В приведенных выше примерах про автомойку и столовую для просчета их окупаемости можно было бы 35 млн. рублей разделить на 5 млн., а 20 млн. — на 3 млн. Вот только прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему.
Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы мы могли считать суммой вложений цену объекта, а инвестиционным доходом — ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев. К сожалению, в реальности все несколько сложнее.
Числитель дроби в формуле — инвестиционная прибыль — в реальной жизни склонен уменьшаться или расти за счет:
«простои» недвижимости без арендатора
смена арендатора на более платежеспособного
невзысканные арендные платежи
дифференциация арендных потоков
Естественно, потери увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Но можно свести их риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской компании «Риал Групп».
Каким образом мы защитим ваш бизнес от потерь
1. Найдем надежного арендатора, за которым не нужно будет «бегать», чтобы своевременно получать платежи.
2. Заключим выгодный для вас и грамотный с юридической точки зрения договор, который не позволит арендатору требовать снижения ставки.
3. Если арендатор все же съедет, поможем найти нового — бесплатно и быстро.
Риски объекта
Ну и конечно, нельзя покупать недвижимость, даже с отличными показателями доходности, не оценив предварительно риски. Это может быть риск утери ликвидности, юридические риски ограничения или лишения прав на приобретенный объект, риски, связанные с местом постройки (природоохранная зона, нарушение правил застройки и т.п.), другие особенности, которые не спешит «рекламировать» продавец.
«Риал Групп» тщательно проверяет объекты, прежде чем предлагать их покупателям. Выбирая арендный бизнес в нашем каталоге , вы можете быть уверены в его ликвидности и надежности.
Наша деловая репутация – это множество уникальных проектов с постоянными клиентами и партнерами компании, которые рекомендуют сотрудничество с нами своим друзьям и знакомым.
Источник https://dmitriypushin.ru/stati/kvartira-ili-kommercheskaya-nedvizhimost-chto-kupit-dlya-sdachi-v-arendu/
Источник https://rb.ru/opinion/ekonom-ili-lyuks/
Источник https://reall-group.ru/why_we/articles/kak-rasschitat-dokhodnost-i-okupaemost-investitsiy-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/