Аренда обременение
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда обременение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Аренда обременение
Судебная практика: Аренда обременение
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда обременение
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Что такое обременение недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2022) Является ли аренда обременением недвижимости
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 14.1. Вывод из судебной практики: Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то он подлежит государственной регистрации, причем обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Нормативные акты: Аренда обременение
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 01.05.2022)
«О государственной регистрации недвижимости» 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241
(ред. от 29.10.2021)
«Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.06.2021 N 63885) 69. В записи об ограничении (обременении) указывается вид зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества — аренда, безвозмездное пользование, ипотека, сервитут, доверительное управление, наем жилого помещения, установленные уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, запрещение органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, иные ограничения права и обременения недвижимого имущества, если такие ограничения права и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, а именно слова «аренда», «безвозмездное пользование», «ипотека», «сервитут», «доверительное управление», «наем жилого помещения», «арест», «запрещение регистрации», «залог в качестве меры пресечения», «прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости» соответственно.
Что такое обременение недвижимости?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Ограничения на практике
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.
1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.
2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.
3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.
4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.
5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.
6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.
Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
Является ли аренда обременением имущества
Является ли аренда обременением имущества – это важный вопрос, ведь суть обременения в том, что собственник арендованного имущества лишается многих возможностей по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Об обременениях, связанных с арендой, читайте далее.
Об аренде и обременении имущества
Согласно ст. 606 ГК РФ арендой является передача имущества на основании договора за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обратите внимание! По смыслу ст. 129 ГК РФ допускается передача в аренду любого имущества, кроме изъятого из оборота или ограниченного в нем.
Гл. 34 ГК РФ содержит специальные нормы об аренде видов имущества:
- Прокат (движимого имущества не дольше 1 года у арендодателя-предпринимателя или юридического лица).
- Аренда транспорта.
- Аренда зданий и сооружений.
- Аренда предприятий.
- Лизинг (любого имущества, приобретаемого арендодателем специально для передачи арендатору по выбору и указанию последнего, кроме природных объектов).
В гражданском обороте также используется понятие возвратной аренды, при которой собственник продает имущество и сразу берет его в аренду у покупателя. Возвратная аренда — непоименованный в ГК РФ договор, поэтому ее регулирование производится по правилам об аренде — общим или специальным в зависимости от вида имущества.
Понятие «обременение» упоминается во многих нормативных актах, однако его легальное определение отсутствует.
Так, утративший силу с 01.01.2017 закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 17.06.1997 № 122-ФЗ ранее содержал такое положение: «Ограничения (обременения) — наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды».
Как видим, законодатель рассматривал обременение с точки зрения ограничения.
Важно! В действующем сегодня законе «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) эти понятия разграничиваются: в п. 6 ст. 1 последовательно перечислены ограничение прав и обременение недвижимого имущества. К обременениям отнесена аренда.
Такая точка зрения логична, поскольку правовая природа обременения подразумевает взаимосвязь ограничения права одного субъекта с одновременным возникновением прав у другого субъекта, а ограничение права, собственно, только ограничивает чьи-либо права и ничего более, если нет дополнительных указаний.
Государственная регистрация договоров аренды и обременений
К сожалению, на сегодняшний день и в общих, и в специальных нормах имеется терминологическая путаница. Так, упомянутый п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ гласит: «…регистрации подлежат ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».
Гражданский кодекс, в свою очередь, устанавливает правило о регистрации непосредственно договора аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а не обременения, возникающего на основании договора аренды.
В то же время для сходного договора найма используется уже другая формулировка: «Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, подлежит государственной регистрации» (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
К тому же здесь остается еще и тождество понятий: «ограничение права = обременение права» (а не имущества), с которым нам всем приходится считаться.
Несмотря на то, что понятие «обременение» используется законодателем во взаимосвязи с требованием о государственной регистрации, это не означает, что при ее необязательности отсутствует и само обременение.
Важно! В тех случаях, когда государственная регистрация необязательна, арендуемое имущество, безусловно, остается обремененным. Акт регистрации является своего рода публичным оглашением наличия обременения имущества — аренды. Уточнить можно здесь: «Какие сведения можно получить из ЕГРН (ЕГРП)?».
Если же требующий регистрации (т. е. заключенный на 1 год и более) договор аренды не был зарегистрирован, то:
- по его окончании или при расторжении арендатор не будет иметь преимуществ на продление;
- правовых последствий для третьих лиц такой договор не несет (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
В этом случае не применяется ст. 617 ГК РФ — договор утратит силу при изменении сторон (пп. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73).
Подводя итоги, можно утверждать, что аренда является обременением имущества, которое всегда возникает при заключении договора аренды и прекращается одновременно с ним вне зависимости от наличия или отсутствия обязанности по государственной регистрации. Правовое регулирование института обременения с точки зрения терминологии требует значительной доработки, которая позволила бы избавиться от постоянного обращения к аналогии закона и права.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник http://www.consultant.ru/law/podborki/arenda_obremenenie/
Источник https://amo.ru/blog/article/obremenenienedvizimosti
Источник https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/yavlyaetsya_li_arenda_obremeneniem_imushchestva/