Как выглядит рынок недвижимости в марте 2022 года
И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.
Главные новости — в нашем Телеграме
«Клиенты не отказываются от сделок и ждут»
Что со сделками. В конце февраля — начале марта у меня прошло несколько сделок по покупке недвижимости. Но есть и сделки, которые подвисли: например, покупка квартиры в цепочке — это когда сразу несколько человек покупают и продают одновременно.
У нас была собрана вся цепочка и внесены авансы. Последние покупатели в этой цепочке должны были купить квартиру с ипотекой в «Уралсибе». Предварительное одобрение в банке и оценка квартиры были готовы, оставалось только выйти на сделку. Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и пояснил, что будет пересматривать процентные ставки. А когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, мы поняли, что ипотечные ставки просто взлетят. Но никто из этой цепочки не отказался от сделки, просто все решили подождать.
Вторая сделка — продажа квартиры в Москве — на паузе. Мои клиенты — граждане Норвегии — планировали на вырученные деньги взять ипотеку в Норвегии и купить что-то там. У покупателя одобрена ипотека в Сбербанке с первоначальным взносом больше 50% от стоимости квартиры. Хотя Сбербанк повысил ставки, покупатель все равно хочет выйти на сделку. Трудности с нашей стороны: продавцы не могут прилететь из Норвегии и не понимают, как им теперь перевести туда деньги.
Еще одна клиентка планировала купить квартиру, ей одобрили ипотеку в ВТБ под 8,6%. У одобрения был срок до конца марта. Но банк предупредил, что срок одобрения по этой ставке действует только до 9 марта.
У ряда клиентов были забронированы квартиры в новостройках, и люди сняли брони. В основном это касается домов со сроком сдачи в конце 2023 — начале 2024 года. Такие сроки теперь настораживают. Но все программы господдержки при покупке новостроек работают, поэтому сделки идут.
Как ведут себя клиенты. Несколько продавцов попросили снять квартиры с продажи: хотят посмотреть, как будут развиваться события. У этих продавцов нет четкой стратегии, что дальше делать с деньгами, а потому нет смысла выходить на сделку.
За последнюю неделю мне позвонили несколько клиентов, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке прямо сейчас. Однако предложений немного, выбирать особо не из чего. Банки тоже взяли паузу.
Что рекомендую. Если хочется новостройку, советую покупать дома, которые уже ввели в эксплуатацию или вот-вот введут. Лучше смотреть уже построенные дома, где подведены коммуникации и близится срок сдачи. Но на рынке таких немного.
Если продаете квартиру и четко знаете, куда вложить вырученные деньги, то тоже имеет смысл выходить на сделку.
Если альтернативная сделка, то есть продаете и покупаете одновременно, то можно тоже не ставить на паузу. Главное — проводить обе сделки в один день, чтобы не получилось так, что одну провели, а вторая сорвалась.
Рынок изменится, но все равно люди будут получать квартиры в наследство, расширяться и решать другие жилищные вопросы, то есть квартиры будут выходить в продажу. Только купить с ипотекой будет уже сложнее из-за высоких ставок.
«У нас нет уверенности даже в сделках с одобренной ипотекой»
Что со сделками. У нас было много броней на первичном рынке, и примерно половина сорвалась: кто-то отказался сам из-за нестабильности на рынке, у некоторых застройщиков перестали работать субсидированные программы с банками, а часть клиентов попали на повышение процентных ставок и не рискнули покупать.
В первые дни марта у нас прошли четыре сделки по семейной ипотеке: две из них у застройщика «ЛСР» по ставкам 1,3 и 1,8%, одна в «ПИК» под 5% и еще одна — в «Сетл-групп» по ставке 3,6%.
Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования. 1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля. В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.
У другого застройщика клиент брал квартиру в семейную ипотеку в Сбербанке с отсрочкой платежа на год. Бронь была поставлена на 21 февраля. Готовились к сделке, но Сбербанк перед подписанием сказал о повышении процентной ставки. Клиент уже хотел отказаться, но застройщик сказал, что субсидирует ставку по броням, которые были до повышений. Ждем выхода на сделку и надеемся, что все получится.
Сейчас даже с одобренной ипотекой и записью на подписание договора нельзя быть уверенным, что сделка состоится. Одному из клиентов Сургутнефтегазбанк отказал в выдаче ипотеки прямо на сделке. А у застройщика «ЛСР» огромная очередь на подписание договоров, и люди с уже одобренными кредитами ждут, когда их просто пригласят подписать бумаги. Нередки ситуации, когда банки повышают ставку по одобренной ипотеке.
Как ведут себя клиенты. Очень нестабильная ситуация на вторичном рынке. Многие не хотят получать наличными рубли и отказываются от продажи. Но есть и те, кто продает несмотря ни на что. Есть даже люди, которые оформляют ипотеку под 20%.
Что рекомендую. Купить квартиру по хорошим ставкам все еще возможно: программы субсидирования пока действуют. Но нужно быть готовым к неожиданностям, все ждут пересмотра субсидированных процентных ставок.
«Самое время брать ипотеку с господдержкой»
Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.
Вторую сделку мы оформляли под ипотеку с господдержкой: у клиента был первоначальный взнос 2 млн рублей и 3 млн он брал в ипотеку под 6%. Банк пока не поменял условия, но застройщик остановил продажи и снял объект.
Еще одна сделка пока в подвешенном состоянии. Там довольно сложная схема: в январе мы начали выделять детские доли, прошли через согласование в опеке. Сейчас вроде все условия в силе, но я просто не могу записаться в банк на нужный день. Если раньше спокойно записывали на две недели вперед, то теперь только на два-три дня.
Как ведут себя клиенты. Продавцы сами отказываются от сделок, потому что боятся остаться с деньгами, которые обесценятся. Заявок на покупку, наоборот, больше: люди хотят инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопления. Но из-за высокой ставки рефинансирования ЦБ РФ выросли и ставки по ипотеке, а потому купить жилье в кредит сейчас практически невозможно: переплата будет в пять-шесть раз. Кроме того, почти не осталось квартир в прямой продаже — только альтернативные сделки, а сейчас это опасно.
Что рекомендую. Самое время брать ипотеку с господдержкой, чтобы вложиться в недвижимость и сберечь деньги. Других вариантов нет: брать ипотеку под 18% и выше — неразумно.
«Все очень боятся за свои деньги»
Что со сделками. С 24 февраля у меня отменилось несколько сделок, поскольку временно перестали выдавать ипотеку с господдержкой и повысилась ключевая ставка. Я думала, что все побегут покупать недвижимость в новостройках, чтобы сохранить капитал, но пока эту лазейку прикрыли. У одного моего клиента была одобрена такая заявка на ипотеку с господдержкой под 6%, но банк все остановил.
С другими клиентами нам удалось оформить две ипотеки в Сбере под 6,05% — обе квартиры стоили примерно по 4 млн рублей. Еще одну ипотечную сделку мы провели в ВТБ под 5,75%, стоимость квартиры 3,8 млн. Все три сделки — инвестиционные.
Люди сами отменяют сделки, так как опасаются любых операций с недвижимостью: слишком велика неопределенность. Так и говорят: «Сейчас продам, а что потом куплю на эти деньги? Они, возможно, обесценятся». Многие не понимают, по какой ставке удастся получить ипотеку, банки меняют проценты даже по одобренным кредитам. Все очень боятся за свои деньги.
Как ведут себя клиенты. В Тюмени никто не понимает, что делать со снятыми деньгами. Мне постоянно звонят и спрашивают, куда вложить наличку. Еще люди опасаются повышения ставок по уже действующим ипотечным кредитам.
Что рекомендую. Сейчас цены будут падать. Если есть наличные, можно выгодно купить квартиру и разместить в ней свой капитал. Некоторые банки уже возобновляют ипотеку с господдержкой — уже под 5—6,5% , но застройщики все равно поднимут цены. Они обосновывают это тем, что их заявки на материалы аннулировали и поставщики выставляют новые счета с гораздо большими суммами.
Люди все равно будут покупать новые квартиры и, скорее всего, начнет проседать вторичный рынок. Повезло тем, кто в последние годы успел воспользоваться дешевой ипотекой и приобрел недвижимость.
«Если одобрена ипотека по старым ставкам, есть смысл покупать»
Что со сделками. В начале марта у меня прошло три сделки, все три — с одобренной ипотекой Сбербанка. Один клиент подписал договор по ставке 9,3%, еще двое — по ставке 9,6%. Все сделки в цепочках, прямых нет. Пока Сбер — единственный банк, который не поднимает ставки по одобренной ипотеке, но срок одобрения сократил всем до 27 марта.
У нас были планы провести сделку в ВТБ — клиентка из Беларуси планировала приобрести новостройку. Но пока все притормозили: банк поднял ставки. Еще одни клиенты продают комнату, покупатель нашелся давно. Они планируют взять ипотеку — готовы даже под 20% — и купить квартиру. Но пока взяли паузу и наблюдают.
Еще недавно прошли две сделки по госпрограммам — по старым ставкам 5,5%. На пару дней банки приостанавливали такие сделки, но сейчас снова разрешили. Однако застройщики сильно подняли стоимость квартир, и на старте объекты стоят дороже, чем на вторичном рынке.
Еще две сделки запланированы на 9 марта и позже. Например, клиенты продают квартиру, берут ипотеку и вкладываются в строительство дома. Они уже купили землю и подготовили проект. Заявка на ипотеку одобрена в Сбербанке, поэтому я надеюсь, что они успеют взять ипотеку по старой ставке.
Как ведут себя клиенты. Клиенты, у которых еще действует одобрение по старым ставкам, мечутся в поисках объекта. Но квартир мало и не все можно купить: продавцы ждут, что будет дальше.
Сделки, в которых участвуют граждане других стран, остановились: непонятно, как переводить деньги и что будет с валютами.
Что рекомендую. Если одобрена ипотека по старым ставкам, имеет смысл покупать. Но лучше еще раз просчитать кредитную нагрузку на случай форс-мажора с работой.
Если одобренной ипотеки нет, то брать кредит под 20% и выше, наверное, не имеет смысла. С такими ставками рынок недвижимости неизбежно начнет стагнировать и, возможно, будет небольшая корректировка цен, как, например, было после 2014 года.
Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас
По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.
Кризис 1998 года
По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу.
К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО).
В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте.
Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово.
Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700 за квадратный метр.
В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.
С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара.
В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру.
Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей.
«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.
Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки.
Кризис 2008 года
Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму.
Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.
Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать.
В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек.
«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.
У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.
К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%.
Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.
«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.
Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам.
Кризис 2014 года
Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.
В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья.
«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.
Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась.
Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе).
В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений.
Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию.
По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой.
Кризис 2022 года
Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности.
В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста.
«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.
Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов.
Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства.
Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты.
«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.
Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация.
«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт.
По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена.
«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.
Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.
Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели».
Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).
Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.
Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий:
«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.
Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.
Понравилась статья?
не важно как рынок недвижимости переносил , прежние кризисы .. с 24 февраля Россию покинуло с предъявлением паспорта гр РФ 500 000 человек ( отрицательное миграционное сальдо) или по народному пол миллиона только россиян покинули РФ .. еще столько же сократилось количество мигрантов хотя весна и сейчас сезон притока рабочей силы , про естественное движение население и рождаемость можно ознакомится из статистики за 2020/21 год. все это наложить на 30 лет не прерывной застройки в точках притока население . и без альтернативности остановки строительства . строили , строят и будут строить . Мир принадлежит умеющим ждать . снять квартиру в Кишиневе , Баку , Ереване , Тбилиси , сегодня дороже чем в Москве . ( новая реальность )
пирамиду продлжают строить. какая разница за сколько покупать, если завтра/через год можно будет продать дороже, да еще на сколько! «куплю жене сапоги». а когда карточный домик посыпется, разгребать будут опять простые люди, которые и так уже попали.
Как могут метры стоить меньше. Ребята, вы же » фиксируете» рост цен практически на ВСЕ стройматериалы?! Строители ЧТО , должны себе в убыток работать? С января УЖЕ было » заявлено» — ЦЕНА метра в 2022 вырастет на 15-20%! Вот только КАЧЕСТВО. к сожалению под вопросом?
в какой убыток? вы за кого всех держите? там вчетверо снизить и только тогда в ноль будут работать. или хотя бы вдвое, обратно, и все равно прибыль будет 100%, а не как на нормальном рынке.
а, ну да, рекламные бюджеты тратятся, а полученные деньги не пахнут. уже даже риэлторы давно твердят об искуственности спроса. как вы можете такое писать. «время такое. «
в Батуми квадратный метр жилья с видом на море и с пальмами перед домом , стоят 600 -800 ( ДДУ) долларов за квадратный метр .. 48 000-64 000 .при этом в Грузии , бензин , газ , электричество , Цемент , Растительное Масло , Сахар дороже чем в Москве . повторюсь и снять квартиру в Тбилиси которая стоит 100 штук ( 8 млн рублей) . меньше чем за 1 000 не снимешь ( 80 000 рублей ) тогда вопрос .. почему в Москве квартира в двое меньше по площади стоит 150 штук ( 12 млн ) а сдают по 30 -35 штук рублей . ( в среднем 400 баксов ). Объяснение , что Россия маленькая страна и строить жилье негде ( не предлагать )
Стоимость аренды жилья в разных локациях, а так же стоимость квадратного метра при продаже жилья, формируются спросом, эти два фактора вообще не связаны. Не могу спорить о маржинальности застройщиков. но такая разница, например с Грузией, или даже в разных регионах России не связана со стоимостью цемента, метала или рабочей силы.
Основные факторы:
(Сразу оговорюсь. на все могло бы влиять государство, и тем самым добиваться в стране приемлемой стоимости квадратного метра, но все предпочитают тянуть деньги с обычных людей выдавая им кредиты под все более низкие проценты и загоняя людей в пожизненную кабалу)
Итак:
1. стоимость земли под застройку, которую зачастую застройщику продает государство, ту самую, которая и так наша с вами, но чем выгоднее локация, тем больше млрд она стоит, поэтому в красивых удобных местах, с хорошим видом и инфраструктурой вокруг, строят только жильё бизнес класса — затраты на землю зачастую составляют до 30% себестоимости.
2. Проектирование и получение разрешений на строительство — каждый застройщик бесконечно пытается слепить НЕЧТО, и каждое нечто, даже на стадии проектирования стоит не мало. кстати в СССР это проблема решалась за счет строительства типовых проектов — отсюда всем знакомые нам серии. типовой подход к строительству (конечно переделанный на новый современный лад) так же мог бы значительно снизить себестоимость метра.
3. Подведение коммуникаций. застройщики получают ТУ от Водоканала и т.д. а потом выполняют их, + различные согласования и т.д. тратя огромные деньги, и это все тоже в цене за квадратный метр, хотя государство могло бы это делать за свой счёт — вместо того, что бы выдавать людям льготные кредиты.
4. Так же застройщиков обязывают строить инфраструктуру — Больницы, детские сады, школы, и развязки. — и все это тоже входит в стоимость квадратного метра. хотя это все в итоге принадлежит государству — НО ОПЛАЧЕНО НАМИ. И по логике, должно строится из средств региональных бюджетов.
НУ и кульминация под номером 5.
Все деньги, которые привлекает застройщик по договорам ДДУ (на стадии строительства) попадают на экскроу счета банков, застройщик не может ими пользоваться пока не введёт дом в эксплуатацию. (для этого у нас есть 214ФЗ, который защищает дольщиков от воровства этих денег и от банкротства застройщика) соответственно на строительство застройщик вынужден привлекать заемные деньги у того же банка под проценты. И эти проценты тоже в цене. банк имеет возможность инвестировать замороженные деньги и зарабатывать, и еще зарабатывает на займе застройщику))) Т.е. , если утрировано, Банк выдает вам ипотеку под процент, эти деньги попадают на счет в тот же банк (т.е. обратно), далее выдает деньги застройщику под процент. И все это оплачивает потребитель.
Волатильность себестоимости строительных материалов, естественная инфляция — это капля в море по сравнению с выше описанными затратами.
А теперь резюме..
Государство, вместо того, что бы принять меры по стабилизации рынка недвижимости и сделать жильё доступным, и пустить те деньги, которые выделяются в последние годы на субсидирование ипотеки, например на строительство инфраструктуры, тем самым убрав эту статью затрат из себестоимости квадратного метра, пускает эти средства в льготную ипотеку, тем самым стимулируя спрос, что еще больше провоцирует рост цен, (это уже конечно сверх прибыли застройщиков)
Почему земля под Застройку Дорогая . Потому что Жилье которое будет построено Дорогое ..Этот пункт смело отметаем . Стоимость Строй материалов Дорогие потому что жилье дорогое отметаем , разрешительные документы и подсоединение коммуникаций дорогое потому что жилье дорогое отметаем , Экскроу счета процент по которому банк выдает кредит в прямой зависимости от объема проданного жилья в проекте . и само строительство Строительно Монтажные Работы стоят одинаково в Москве и не в Москве , Москве строительная индустрия и логистика развита лучше и себестоимость строительства ниже . теперь суть если на периферии квадратный метр стоит 100 000 рублей значить себестоимость строительства и того ниже в Москве . все 200 000 ++++ это Мзда Бояр которую снимают с население . в ФРГ и не только есть понятие Социального Жилья ( по качеству это выше чем наша элитное жилье ) с отделкой стоит от 700-1100 евро за квадрат .. Это в Германии . все это просто Жадность Жадность и снова Жадность .
Что происходить с недвижимость в кризис
Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду — Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного. Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного «апокалипсиса» на рынке недвижимости. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов поделился с сайтом «РИА Недвижимость» своими мыслями о том, для каких игроков кризис станет временем возможностей, а кто уйдет «на больничный». Панический спросКризис на рынке недвижимости еще не наступил, но сами ожидания у всех очень напряженные. Как всегда, началось с падения рубля и акций. На рынке же недвижимости мы сейчас видим повторение ситуации 2014-го года: опять происходит всплеск интереса, люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. Сейчас очень существенно, где-то на 40%, выросли заявки на покупку студий и однокомнатных квартир. Примерно на столько же вырос спрос на апартаменты. И, наверное, чуть больше, на 50%, вырос спрос на покупку номеров в апарт-отелях.Для меня это удивительно, потому что, например, у гостиниц все плохо. Однако в отличие от них, апарт-отели ориентируются не только на туристов, но также и на среднесрочное проживание, спрос на которое сейчас не упал, а напротив – повысился. Это можно объяснить тем, что часть людей, живших с престарелыми родителями, стараются самоизолироваться от них. Как раз многие люди в возрасте от 20 до 40 лет начали сейчас поиск для себя студий или апартаментов на 2-3 месяца. Что интересно, такой же всплеск спроса мы видим и на загородную недвижимость. Но это уже не для молодых людей, а как раз для пожилых, кто захотел пережить ситуацию за городом.Как и в 1998-м, в 2008-м и частично в 2009-м годах, а также в 2014-м, я думаю, что этот всплеск спроса продлится несколько месяцев. Дальше ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях. Если нефть продолжит торговаться на тех же уровнях, то я думаю, что недвижимость повторит этот сценарий. Тогда она подорожала в рублях более чем в два раза за очень короткий промежуток времени. В долларах, конечно, подешевела.В 2008-2009 годах, когда рубль упал, а потом несколько вырос, недвижимость примерно через 6 месяцев начала терять рублевую цену. Оба сценария возможны. При этом вероятность реализации каждого из них зависит в большей степени от курса рубля и того, насколько глубоко упадет нефть. Надеюсь, конечно, что нефть так глубоко упала на короткое время. При цене доллара в 94 рубля, которую ЦБ заложил в свой прошлогодний прогноз стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, поднимутся процентов на 10-15. Выживут не всеЕсли смотреть на опыт Уханя, где карантин продлился три недели, то это недвижимость переживет. Однако уже сейчас объявлено о закрытии нескольких отелей в Москве, например, одного из отелей сети Ibis, и нескольких в Санкт-Петербурге. Если же эпидемия продлится намного дольше, и к лету туристический рынок не оживет, то апарт-отели переориентируются на среднесрочное проживание и будут чувствовать себя очень неплохо. Но при сохранении сложившейся ситуации через два-три месяца мы можем увидеть банкротство первых отелей.Помимо упомянутых уже отелей, рассчитанных на туристов, пострадать могут еще два сегмента. В первую очередь, это ресторанный бизнес. Сейчас рестораны уже, ссылаясь на распоряжение Сергея Собянина о том, что коронавирус – это обстоятельства непреодолимой силы, стремятся разорвать договоры аренды. Еще один сегмент – это ритейл. В России уже произошло падение спроса в непродуктовом сегменте. Более-менее хорошо себя чувствуют микроторговые центры, где не столь высокая посещаемость, а суперрегиональные ТЦ уже стоят пустые. Упадут и инвестиции в недвижимость. Объем сделок в кризис обычно снижается процентов на 20-25. Если в прошлом году он составил где-то 3,8 миллиарда долларов, то в этом будет около 3 миллиардов или даже ближе к 2,5 миллиардам. При этом сделки будут происходить только в сегменте малых и средних объектов.На фоне того, что многие отправили работников «на удаленку», в офисном сегменте уже наблюдается сложная ситуация. В условиях полной нестабильности долгосрочные договоры аренды стали не интересны. При этом коворкинги совершенно неожиданно вдруг начали испытывать больший спрос. Работодатели, отказываясь от классических офисов, стали обращаться к гибким, понимая необходимость сохранения определенного количества рабочих мест. Больше всего пострадает класс А. Большой плюс этого сегмента был в том, что на нем действуют в основном долгосрочные контракты. Однако, думаю, что они будут расторгаться со ссылкой на форс-мажор, которым признана эпидемия коронавируса. И здесь уже вопрос в том, как на это будут реагировать суды. Собственники бизнес-центров класса А, будучи в основном сильно закредитованы банками, не так уступчивы в переговорах. При этом собственники офисов класса B более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади. Конечно, я восхищаюсь тем, как собственникам таких бизнес-центров, как «Романов двор» и «Белые сады» все еще удается держать ставку в долларах. Но думаю, что теперь и таким редким золотым рыбкам придется перейти на рубли. Вечный доходВо все времена, даже в кризис, недвижимость генерировала доход. Во всем мире пенсионные и страховые фонды вкладываются в недвижимость, когда дешевеют все акции и облигации. Большой популярностью во всем мире пользуются коливинги, потому что люди видят, что нет ничего стабильнее, чем жилье для сдачи в аренду.Многие предприниматели почувствовали падение доходов от своих основных бизнесов, часть из которых уже уходит в убыток. Стремясь подстраховаться за счет рентного потока, они ищут возможности вложиться за рубежом. Зная, что мы работаем в Дубае и Лондоне, они обращаются к нам с просьбой помочь купить что-то рентное там. Речь идет о суммах от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Многие рассуждают разумно: видя проблемы у гостиниц, они просят нас подобрать им какие-то варианты для покупки в этом сегменте, когда рынок начнет восстанавливаться. Им очень хочется «подхватить» интересные объекты, когда цена на них достигнет дна.Проблемы и возможностиУже сейчас мы видим кратковременное повышение цены на недвижимость со стороны девелоперов. Их основная задача сейчас заключается в том, чтобы накопить ресурсы и дополнительную подушку безопасности. Если будет затишье, они должны иметь денежный запас, чтобы продолжать успешно строить и завершать объекты. Поэтому застройщики, у которых с продажами объекта все хорошо и нет кредитов, а земельный участок в собственности, активизировали поиск проектного финансирования. Для того, чтобы в стране не было массового банкротства, государству необходимо проработать вопрос льготного кредитования отрасли. Сегодня госбанки предлагают бизнесу кредиты со ставкой от 7% до 10,9%, а хотелось бы, чтобы она быть на уровне 2-3%. О том, что девелоперы могут получать проектное финансирование, говорилось давно, но на самом деле среднему или малому игроку крайне сложно получить его. Также девелоперскому рынку помогло бы сокращение размера средств, которые лежат на эскроу-счетах в банках. Сейчас депонируется 100% денег, поступающих от физлиц. Такого нет нигде в мире. Обычно это 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.Как известно, кризис – это время возможностей. Если говорить о точках роста, которые могут возникнуть в ближайшее время, то стоит обратиться к опыту 1998-го, 2008-го и 2014-го годов. Те, кто слишком закредитован, будут вынуждены терять деньги. Они будут продавать активы с большой скидкой. Как и в прежние кризисы, многие объекты недвижимости и девелоперские проекты перейдут к банкам. Как следствие, банки снова станут предлагать выкупать эту недвижимость по более низкой цене, что увеличит объем distressed-активов. Надеюсь, что банки перестанут считать, что можно не привлекать к продаже таких активов девелоперов, консультантов и брокеров. Можно вспомнить банк Траст, куда были переданы активы на миллиарды долларов. Многие из них восходят еще к 2008 году и так и не нашли своего владельца. Здесь куда разумнее было бы передавать такие активы в развитие девелоперам под те проекты, которые показали свою устойчивость. А речь в данном случае о коворкингах, под которые можно переделать старые офисы. Об апарт-отелях, под которые нужно переделывать старые гостиницы. А также о коливингах, ситуация с которыми сейчас будет улучшаться.
Источник https://journal.tinkoff.ru/list/real-estate-2022/
Источник https://www.cian.ru/stati-rezkie-dvizhenija-nedvizhimosti-kak-rynok-perenes-prezhnie-krizisy-i-chego-zhdat-sejchas-324638/
Источник https://realty.ria.ru/20200325/1569109695.html