Загородная недвижимость: массовая вакцинация убьет спрос на коттеджном рынке, но дистанционка поднимет пригороды
Рынок загородной недвижимости, не подававший признаков жизни несколько лет подряд, внезапно ожил весной прошлого года благодаря пандемии. Это воскрешение оказалось настолько стремительным и масштабным, что совершенно непонятно, чего ожидать дальше – еще большего роста или неминуемого падения до прежнего состояния «ни жив ни мертв».
Типичное предложение на загородном рынке. Фото: Мир Квартир
Покупать оказалось нечего
Кризис 2014 года был кризисом девальвации. Основной тенденцией следующих за ним лет в строительной отрасли был рост количества маленьких квартир в новостройках и увеличение этажности домов. Россияне старались конвертировать каждый заработанный трудом и потом рубль в твердую валюту.
Рублевая стоимость недвижимости, теряющей спрос, медленно снижалась. Заброшенных и недостроенных коттеджных поселков становилось все больше. Казалось, ситуацию уже ничто не сможет исправить.
Ананьева Татьяна, руководитель отдела в «Миэль», вспоминает: «Последние пять лет рынок загородной недвижимости находился в затишье. За это время успел накопиться отложенный спрос, который и создал ажиотаж в 2020 году. Мы наблюдали тенденцию завышения цен, но эти попытки ни к чему не привели».
Карантин стал решающим фактором, который изменил предпочтения населения в выборе места проживания на годы вперед. За город устремились многие, но места хватило не всем.
«Во время самоизоляции клиенты заинтересовались покупкой загородной недвижимости. Когда ограничения сняли, интерес снизился, но все-таки оставался активным. Однако по сравнению с 2019 годом объем сделок сократился на 20% из-за дефицита предложения, которое уменьшилось на 8% за неполный 2020 год», – отмечает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
Выяснилось, что отвечающих современным требованиям загородных домов строится не так уж и много. На рынке по-прежнему наблюдается засилье старых развалюх, построенных еще в советское время, а также перестроечных монстров необъятных размеров. Многие из которых так и не были закончены.
Возводить в нужном объеме энергоемкие и компактные дома из современных материалов по новым технологиям строители оказались не готовы.
Дмитрий Гордов, гендиректор компании Landwerk, поясняет: «После нескольких лет стагнации загородный рынок оказался не в состоянии за год создать предложение, адекватное резко возросшему спросу. Инвестиционный цикл составляет не менее двух лет – от идеи до готового предложения».
Кроме того, в трудный час поддержка государства была направлена не на частное домостроение, а на массовый сектор жилья – возведение новостроек. Иначе вся строительная отрасль могла рухнуть, как колосс на глиняных ногах, и потащить за собой в пропасть множество смежных отраслей экономики с непредсказуемым итогом.
Чего теперь ждать
Получается, что при большом количестве желающих переехать за город позволить себе это сделать могут немногие. У основной массы покупателей банально не хватает средств. К новому строительному сезону ажиотаж может сойти на нет, если количество новых заражений пойдет вниз за счет массовой вакцинации.
Будущее за поселками комбинированного типа. Фото: zdravrussia.ru
Руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Горяинов уверен: «На мой взгляд, может произойти падение покупательской активности и цен, однако это будет зависеть от эпидемиологической ситуации — если она не улучшится, рынок будет находиться в подвешенном состоянии, а спрос останется высоким, так как люди продолжат уезжать за город».
Впрочем, как показывают данные исследований, возвращаться в крупные города квалифицированные специалисты не торопятся. Дистанционная работа волей-неволей стала одной из форм организации труда, и с этим уже ничего не поделаешь. Возможно, такой формат деятельности станет основой для устойчивого спроса на жилье в пригороде мегаполисов.
«Огромное число покупателей, чьи рабочие места смогли корректно среагировать на волну эпидемии и перейти на удаленную работу, сейчас всерьез задумываются о переезде за город, даже если такие планы в целом не преследовались ранее», – говорит Евгений Сорокин, руководитель отдела ЖК «Мечта».
Со временем появится и поддержка государства. Уже разрабатываются программы по стимулированию строительства индивидуальных жилых домов, и особенно из дерева.
К выдаче «Сельской ипотеки» подключаются новые банки. Она распространяется, в том числе, на многоквартирные дома. Это позволит девелоперам отойти от классического формата поселков, представленных только коттеджами или таунхаусами, к смешанным формам застройки пригородных территорий.
По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта Gatchina Gardens, «именно в таком симбиозе, малоэтажка + ИЖС, и будет развиваться загородный рынок – это позволит сбалансировать затраты, создать устойчивую бизнес-модель, привлечь проектное финансирование банка, и, главное, предложить покупателю на выбор разнообразие сегментов с полноценной инфраструктурой».
Загородные дома демонстрируют рост
Высокий спрос на рынке загородной недвижимости подстегнул цены. При этом образовался дефицит ликвидных объектов. Об этом “Ъ FM” рассказали игроки рынка. По данным ЦИАН, за год стоимость домов выросла примерно на 20%. Там подчеркнули, что темпы удорожания почти сравнялись с первичным рынком квартир. Стоимость элитной загородной недвижимости в Подмосковье выросла в некоторых случаях на 100%. При этом дефицит, по прогнозам, может закончиться только в конце 2021 года. Почему сложилась такая ситуация? И можно ли найти хорошие объекты? Расскажет Александр Мезенцев.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Спрос на загородные дома растет с 2020 года. В Подмосковье он увеличился в среднем в полтора раза по сравнению с 2019 годом. Основную роль до сих пор играет фактор пандемии: москвичи опасаются, что при новом локдауне придется снова сидеть в городской квартире. Плюс удаленка: многие компании снова перевели сотрудников на дистанционный или гибридный формат. Правда, рынок загородной недвижимости не был готов к такому ажиотажу. Новые объекты выходят редко. Так что предложение сильно ограничено, говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-недвижимость» Дмитрий Таганов: «Рынок в пандемию к волне спроса, которая произошла летом 2020-го и которая подчистила все остатки, подошел в состоянии многолетнего кризиса, в течение которого практически не вводились новые проекты.
Поэтому и тогда покупать было особо нечего.
За вторую половину 2020 года и первую половину 2021 года было продано что-то более или менее нормальное на вторичном рынке, либо единичные новые объекты».
Как Сочи стал лидером по росту цен на вторичную недвижимость
По данным ЦИАН, сейчас на рынке загородной недвижимости примерно на треть меньше лотов, чем летом 2019-го года. Как говорят игроки рынка, покупатели разделились на две категории: одни хотят приобрести землю и строить дом практически с нуля, другим же важно получить полностью готовый объект, который требует минимального вмешательства после покупки.
Причем вторых — больше. Варианты в готовом коттеджном поселке с коммуникациями и инфраструктурой, например, детским садом, сейчас доходят до 16 млн руб. При этом на рынке есть неликвид, на который, что парадоксально, цена тоже растет. И в Подмосковье таких домов много, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «Коттеджи, которые были построены в конце 1990-х, начале 2000-х годов, устарели морально, некоторые из них уже успели устареть и физически. Это большие площади, много уровней — все то, что достаточно сложно для реальной эксплуатации, для нормальной жизни. Как висели они в эк
спозиции уже несколько лет, так они и продолжают висеть.
При этом сейчас есть недостаток домов разумной площади — от 90 до 150 кв.м»
А что с элитной недвижимостью в Подмосковье? Там похожая картина: рынок не может удовлетворить спрос, который игроки называют рекордным за последние 8 лет. По данным компании AIM, цены за год в популярных локациях выросли на 100 процентов. Направления, при этом, традиционные — от Калужского до Осташковского шоссе. При этом, как говорят игроки рынка, стало намного больше запросов из-за рубежа: состоятельные люди готовы вернуться в страну и ищут комфортный дом в Подмосковье.
Почему растет стоимость возведения загородных домов
Ликвидные варианты уходят за считанные дни, говорит владелец компании AIM Илья Менжунов: «Один из объектов, который сейчас был выведен в рынок, стоил порядка $10 млн. Его срок реализации составил четыре дня. И такая ситуация была не одна. Земельные участки в Барвихе сейчас фактически все выбраны. Строятся новые дома, но, наблюдая ту картину, которая сейчас происходит, мы видим, что свежие предложения будут выходить на рынок только уже ближе к концу 2021 года, либо уже в 2022».
Некоторые игроки считают, что рынок загородной недвижимости оживет после того, как банки предложат выгодные ипотечные программы в этом сегменте. Так девелоперы будут видеть платежеспособный спрос и активнее выводить новые проекты.
Дача как ответ. Будет ли переворот цен на рынке загородной недвижимости из-за вируса
В этом году многие дачники начали сезон раньше времени. Решили, что соблюдать режим самоизоляции легче за городом. В то же время всё больше людей стали подумывать и о покупке дачи. Одни традиционно пытаются спасти сбережения, вкладывая деньги в недвижимость. Другие торопятся купить дом по дешёвке, пока не начался рост цен. Но будет ли реально дорожать загородная недвижимость и стоит ли торопиться с покупкой?
Фото © ТАСС / Алексей Павлишак
— Говоря о ценах, стоит отметить, что лишь 25% лотов на загородном вторичном рынке сегодня имеют адекватную стоимость, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — У большинства объектов цены завышены: обычно на 30–40%, а в некоторых случаях — в несколько раз. Это хорошо иллюстрируют цифры: если подмосковные дачи предлагаются в среднем за пять миллионов рублей, то активнее всего продаются лоты за один-полтора миллиона.
По словам Дмитрия Таганова, покупатели загородной недвижимости очень чутко реагируют на цены. Из-за экономического кризиса эта чувствительность может стать ещё сильнее. Именно поэтому аналитик не ожидает серьёзного подорожания дач в этом сезоне.
— В кризис и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и дач, обычно занимают выжидательную позицию, — отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Рынок сжимается. Многие продавцы снимают недвижимость с продажи до тех пор, пока не станет понятно, в какую сторону движутся цены. Покупатели тоже стараются не торопиться. Так что маловероятно, что сейчас будет какой-то ажиотажный спрос на дачи. Всё-таки для этого требуются немаленькие деньги. К тому же нужно проводить регистрацию сделок, а организации не работают. Другое дело, что может вырасти спрос на аренду загородной недвижимости. Такой сценарий весьма вероятен.
В каких сегментах загородного жилья ждать самого большого повышения цен
Если говорить о покупке загородного жилья, то наиболее вероятен подъём цен в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД). По прогнозам Дмитрия Таганова, в среднем они подорожают на 15–20%. Дело в том, что эти форматы подпадают под действие 214-ФЗ. И после реформы долевого строительства крайне малое число застройщиков оказались в состоянии работать по изменённым правилам.
— Как следствие, новые проекты с таунхаусами и МЖД просто не выходят на рынок, а старые постепенно распродаются, — пояснил Дмитрий Таганов. — В итоге эти форматы стали «краснокнижными» на рынке подмосковной загородной недвижимости. Также в этом году вероятно оживление сегмента загородной аренды. По итогам трёх недель марта мы уже видим рост спроса на 14%. Исходя из этого, к лету средняя арендная ставка на коттеджи может повыситься на 20%, а на дачи — на 10%.
Как сейчас можно максимально выгодно купить дачу
Чтобы выгодно купить дачу, сначала стоит определиться, какие нюансы для вас критичны, а какие — нет. Стандартный приём для получения скидки — это нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу. Например, можно обратить внимание на заросший вид или неровный рельеф участка, устаревший облик дома и так далее.
Ещё один вариант, по словам Дмитрия Таганова, — можно попробовать найти владельца, который из-за финансовых проблем стремится продать свой дом как можно скорее. Вполне возможно, что в нынешней экономической ситуации таких будет немало.
Стоит ли торопиться с покупкой дачи
Дмитрий Таганов считает, что торопиться не стоит, но проявлять активность уже пора. Март и начало апреля являются самым подходящим временем для подбора жилья за городом.
— В период таяния снега и первых дождей проще понять, есть ли у дома проблемы с качеством крыши, окон и стен, не застаивается ли на участке вода, насколько у него ровный рельеф и так далее, — пояснил аналитик.
По словам Алексея Коренева, в сложившейся ситуации откладывать покупку дачи не стоит только тем, кому загородный дом стал реально необходим в ближайшее время. Например, в связи с расширением семьи. В других случаях можно посмотреть, что будет с ценами. Аналитик предупреждает, что в кризисы часто повторяется такая история: люди начинают выставлять жильё по завышенным ценам. При этом недвижимость покупают, так как многие опасаются дальнейшего роста цен. Но обычно через несколько месяцев обстановка на рынке становится спокойнее и дома начинают дешеветь. Таким образом, в спешке на фоне паники можно серьёзно переплатить.
— У многих людей, имеющих накопления, есть традиционный для россиян соблазн приобретать недвижимость при взлёте курса доллара, чтобы успеть сохранить дешевеющие рубли, — отметил главный аналитик «Телетрейда» Марк Гойхман. — Это действительно может несколько подтолкнуть продажи в начальный период надвигающегося кризиса. Но, вспоминая недавний кризис 2014 года, можно предположить следующее. После первоначального увеличения покупок последует значительное снижение спроса и цен. Экономические неурядицы резко подрывают доходы людей. Поэтому даже при необходимости и возможности приобретения дома есть смысл подождать по крайней мере до осени.
Впрочем, эта рекомендация касается в первую очередь тех, у кого уже есть деньги на покупку дачи. Если у кого-то давно была мысль приобрести дом за городом для постоянного проживания, то сейчас хороший момент это сделать, особенно если речь идёт об ипотеке. Такое мнение высказал эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его словам, ниже ставки по жилищным кредитам не будут в ближайшие лет пять из-за кризиса ликвидности, инфляции, цен на нефть и прочих факторов. Если же потенциальный покупатель может себе позволить приобрести жильё без кредита, то аналитик рекомендует подождать несколько месяцев или полгода.
Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/actual/2021/01/20/zagorodnaya/
Источник https://www.kommersant.ru/doc/4879726
Источник https://life.ru/p/1315926