Инвестиции в недвижимость: выгода, риски, советы экспертов
В периоды стремительного роста цен на жилье вложения в недвижимость выглядят доходными и безопасными. Когда в стране наступает экономический кризис, пыл инвесторов остывает и они занимают выжидательную позицию. Тем не менее возможность заработать на инвестициях в недвижимость никуда не уходит, даже в кризис. Успех зависит от грамотного подхода.
Вложения в недвижимость делят на следующие основные виды: инвестиции в коммерческую или жилую недвижимость, строительство, недвижимость за рубежом. Каждый вид имеет свои особенности, риски, стратегии и, соответственно, размер прибыли. В данном материале рассмотрим инвестиции в строительство жилой недвижимости. Насколько они выгодны в свете коронокризиса, как получить гарантированную прибыль и с какими рисками придется столкнуться инвестору?
Ситуация на рынке
По информации Комитета по делам строительства и ЖКХ, по итогам 9 месяцев 2021 года индекс физического объема по строительству составил 109,7%. Положительная динамика наблюдается во всех регионах. Всего за указанный период в эксплуатацию введено 10,4 млн кв. метров жилья, что составляет 108% к аналогичному периоду 2020 года.
В крупных городах рынок недвижимости насыщен предложениями. Покупатели имеют большой выбор жилых комплексов любого класса комфортности в отличных локациях, с «уникальной инфраструктурой» и другими достоинствами от ведущих застройщиков.
Несмотря на пандемию и сопутствующий кризис, цены на квартиры растут. По данным Бюро национальной статистики, в сентябре 2021 года по отношению к декабрю 2020 года цены на первичное жилье выросли на 11,7%, на вторичное — на 18,2%.
Рост спроса на жилье подтверждается рекордным количеством сделок купли-продажи, которое, по информации Бюро, за 9 месяцев 2021 года составило 420,5 тыс. сделок, увеличившись почти в 2 раза по сравнению с 9 месяцами 2020 года (212,9 тыс. сделок).
Как правильно инвестировать в новостройку
Покупатель недвижимости, именуемый инвестором, приобретает недвижимость на старте продаж либо на этапе строительства жилого комплекса. Цена в этот момент минимальна. Ближе к сроку сдачи дома он перепродает ее, так как цена на эту квартиру уже поднялась.
— Приобретать недвижимость, конечно, выгодно на стадии котлована, — советует Еркин Байбатыров, заместитель генерального директора строительной компании Rams Qazaqstan. — На этом этапе риски выше, но и процент прибыли больше. По мере приближения строительства к завершению и сдаче объекта риски снижаются, цена за квадратный метр неизбежно возрастает. В цифровом эквиваленте от старта проекта до выхода на рынок готового продукта происходит в среднем от 35 до 45% маржинального роста цен.
— Не секрет, что на этапе котлована доверие к объекту у покупателя низкое, — считает председатель Комитета по аналитике Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директор агентства недвижимости Dixi Нина Лукьяненко. — По сути, человек покупает картинку — проект, нарисованный на бумаге, поэтому, чтобы привлечь первых покупателей, застройщик всегда дает на этом этапе более привлекательную цену. Этот вид инвестирования подходит идеально тем, кто умеет и готов ждать.
Условно цикл жизни проекта можно поделить на три этапа:
- Начало строительства.
- Возведение этажей.
- Завершение и сдача в эксплуатацию.
На каждом из этих этапов, как рассказал эксперт Rams Qazaqstan, цены растут приблизительно на 15%, в итоге общее повышение стоимости за квадратный метр может составить 45%. Незначительное повышение цен происходит в среднем один раз в три месяца, в зависимости от динамики продаж: вялый процесс — цены снижаются, слишком активный — повышаются.
Динамика цен на всех этапах строительства зависит от множества факторов:
- стоимость земли, выкупленной под строительные нужны (цена сильно разнится в зависимости от квадрата);
- стоимость строительных материалов;
- затраты на рабочую силу;
- уровень инфляции за период строительства объекта;
- «аппетит продавца» — каждая компания работает ради извлечения прибыли.
К примеру, в Алматы на этапе старта жилого комплекса цена за кв.м может составлять 305 000 тенге. На завершающей стадии строительства — 550 000 тенге. Инвестор получил чистой прибыли 245 000 тенге с каждого квадратного метра.
Опираясь на эти цены можно посчитать, что если дом будет строиться 2 года, то квартира площадью 60 квадратных метров к сдаче в эксплуатацию будет стоить 33 млн тенге. Доход иинвестора составит 14,7 млн тенге. Даже, если учесть, что квадратный метр к сдаче подорожает на так значительно, и будет стоить, к примеру, 470 000 тенге, то доход инвестора составит порядка 10 млн тенге.
Если же сумму стоимости квартиры положить на депозит с максимальной на сегодняшний день ставкой 13,9%, то за два года можно заработать 4,8 млн тенге.
— Если застройщик выбрал грамотную стратегию продаж, уверенно и сильно стартовал, количество сделок увеличивается независимо от темпов строительства, то цена поднимается с целью увеличения рентабельности проекта, — подчеркивает Нина Лукьяненко.
По словам эксперта, при условии, что проект с хорошей локацией, привлекательной ценой, удобными планировками и оптимальными площадями квартир, со всеми механизмами продаж (рассрочка, ипотека, пенсионные накопления и т.п.), то продажи идут достаточно равномерно и к моменту окончания строительства остается совсем немного непроданных квартир.
— На этапе котлована в первую очередь распродаются квартиры с маленькой площадью, их покупают большей частью инвесторы, затем — двухкомнатные квартиры. Большие планировки имеют не самый активный спрос, поэтому могут продаваться вплоть до завершения строительства объекта, — резюмировал Еркин Байбатыров.
Риски
Вложения в недвижимость гораздо менее рискованы, чем торговля на фондовом рынке, инвестирование в стартапы и бизнес. Все потому, что недвижимость очень редко сильно дешевеет. При этом инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
На сегодняшний день следует принимать во внимание различные риски срыва сдачи в эксплуатацию объекта, включая остановку стройки в связи с карантинными мерами во время пандемии Covid 19, высоким уровнем заболеваемости рабочего персонала, инфляцию, а также полную заморозку объекта недобросовестным застройщиком. В настоящее время некоторые застройщики затягивают сдачу объектов, в том числе в связи с увеличением сроков доставки стройматериалов из-за рубежа и по областям внутри страны. С такими проблемами могут столкнуться даже самые крупные стройкомпании с отличной репутацией.
Тем не менее некоторые риски возможно минимизировать. Нина Лукьяненко перед покупкой недвижимости рекомендует обратить внимание на наличие лицензии на строящийся объект, а также исполнение ранее данных обязательств строительной компанией перед своими дольщиками.
— Инвестировать в недвижимость нужно с умом, предварительно тщательно изучив рынок. При выборе проекта следует ориентироваться на надежность застройщика, опыт на рынке, количество завершенных объектов. Исходя из имеющейся информации, необходимо найти объект, который будет обладать не самой высокой ценой, но при этом пользоваться достаточным спросом, — дополняет эксперт.
В процессе составления и подписания договора стоит заручиться поддержкой высокопрофессионального юриста, который поможет грамотно составить договор, способный максимально защитить интересы покупателя и в случае серьезных форс-мажоров восстановить вложенные средства.
При поиске объекта инвестирования также важно обратить внимание на разнообразие финансовых механизмов покупки: рассрочка, ипотека, акции и скидки, подарки при покупке.
Как заработать на недвижимости в Казахстане
Не секрет, что многие рассматривают покупку жилья как выгодное вложение или сбережение своих средств.
Такая инвестиция имеет основание: цены на недвижимость в Казахстане всегда с разной интенсивностью идут вверх, а аренда в крупных городах пользуется стабильным спросом. Как выгодно вложиться в недвижимость, на чем заработать прибыль и как при этом не нарушить закон, рассказывает руководитель отдела маркетинга Sensata Group Сергей Узденов.
Купил – продай
«Это, пожалуй, самый простой способ заработать на недвижимости для тех, у кого есть начальный капитал. При этом вопреки расхожему мнению для этого не нужны огромные суммы денег. На нашей практике, спросом для перепродажи пользуются небольшие квартиры стоимостью 10-25 млн тенге. Даже пандемия и кризис не сказались на спросе на жилье. Только за 8 месяцев 2021 года в Казахстане состоялось 370 150 сделок купли-продажи жилья, и, судя по состоянию рынка, эта цифра до конца года будет только расти», – говорит Сергей Узденов.
Для того чтобы вложиться наиболее выгодно, желательно покупать жилье на самой начальной стадии застройки – на старте продаж цены всегда минимальные. Дальше каждый месяц раздумий будет стоить вам нескольких десятков тысяч тенге за квадратный метр.
«Для вложений на ранней стадии самое важное – выбрать надежного застройщика. Ведь если объект станет долгостроем или, самый худший вариант, стройка будет заморожена, то не только заработать, но и вернуть свои средства будет очень проблематично. Снизить риски здесь может только тщательный анализ рынка. Смотрите на опыт застройщика, отзывы покупателей. Если вложились удачно один раз, есть смысл остаться клиентом этой компании и в дальнейшем. Например, у нас в Sensata Group есть клиенты, которые из года в год покупают недвижимость для себя и для коммерческих целей. Каждый застройщик дорожит таким доверием», – отмечает специалист.
Самое приятное, что сроки таких вложений можно регулировать самим, и в любом случае они окупятся. Те, кому важен быстрый оборот капитала, продают недвижимость еще на этапе стройки.
«Важно понимать, что в этом случае вы еще не являетесь собственником квартиры и продаете, по сути, договор бронирования или долевого участия. Прибыль с таких сделок не очень большая, в среднем около 10%, но растет пропорционально приближению жилья к готовности. В этом варианте есть свои плюсы – вы не платите налог на прибыль от продажи, так как не вступали в юридическое право собственности. Обязательно оформляйте все сделки с участием нотариуса и проверяйте документы», – советует Сергей Узденов.
Те, кто хочет заработать больше, ждут окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, тогда стоимость жилья увеличивается в разы. На рынке есть застройщики, которые предлагают квартиры уже в готовой отделке от застройщика, а можно вложиться в ремонт, чтобы еще увеличить стоимость. Но здесь нужно реально оценивать вложения в ремонт и разницу в цене при продаже, иногда усилия не стоят полученной прибыли.
Также нужно иметь в виду, что, если вы продаете квартиру менее чем через год после вступления в право собственности, вам придется заплатить государству индивидуальный подоходный налог. Для резидентов Казахстана это 10% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения жилья. Оплачивать нужно самостоятельно, подав декларацию в налоговый орган и уплатив налог в бюджет не позже закрытия отчетного периода (март следующего года).
Квартиры в аренду
В крупных городах, особенно в Нур-Султане и Алматы, очень популярно приобретение жилья для последующей сдачи в аренду. А как показало последнее оживление на рынке аренды недвижимости, это направление еще и очень выгодно. Практически при нулевых затратах в этом году арендодатели повысили свой доход от 30% до 65%. Даже если считать этот скачок временным на фоне оживления после локдауна, обратный откат едва ли значительно повлияет на рынок.
Для сдачи в аренду можно рассматривать как жилье на вторичном рынке, так и недвижимость от застройщика. В первом случае вы вкладываетесь в готовую к сдаче квартиру и можете сразу начать получать доход, но и стоимость ее может быть дороже. К тому же необходимо предусмотреть средства на амортизацию – косметический ремонт, возможную замену сантехники, бытовой техники или мебели.
«Приобретая недвижимость от застройщика, вы выигрываете в цене. К тому же новый дом не будет требовать значительных вложений в первые годы эксплуатации. Но здесь вам нужно заложить средства на ремонт и обустройство квартиры. Если подойти к этому вопросу грамотно, можно обойтись незначительной суммой. Также хорошо для этой цели приобретать квартиры в чистовой отделке от застройщика. По нашему опыту могу сказать, что это всегда универсальный и ненавязчивый современный дизайн, который служит отличной базой» – поясняет маркетолог.
На что важно обратить внимание при выборе квартиры для последующей сдачи в аренду – это расположение ЖК, его локация и качество.
«Выгоднее всего вкладываться в дома, расположенные в административных районах, с развитой инфраструктурой. Для семейных квартиросъемщиков будет важно наличие рядом детских садов и школ. Также и собственный паркинг в доме – это уже не роскошь, а необходимость в наше время для деловых, активных людей. Например, в жилых комплексах Sensata мы закладываем просторные паркинги на этапе проекта, и иногда это является решающим фактором для наших покупателей», – говорит Сергей Узденов.
Кстати, коронавирус тоже продиктовал свои условия: в поиске квартир покупатели обращают внимание на увеличенную площадь и доступ к высококачественному медицинскому обслуживанию.
«Нужно обращать внимание на качество, недостатки могут быть как у вторички, так и у нового дома. Обращайте внимание на использованные строительные материалы. Важно все, так как от этого зависят теплоснабжение, шумоизоляция, износостойкость. Поэтому лучше выбрать проверенного временем застройщика, введенные ЖК от которого зарекомендовали себя», – считает Узденов.
Обращаясь к финансовой стороне, важно помнить, что сдача жилья в аренду в Казахстане облагается подоходным налогом. Но не обязательно открывать для этих целей ИП. Один из вариантов – ежемесячно вносить единый совокупный платеж в бюджет (ЕСП). Это фиксированная сумма: 1 МРП для городов областного и республиканского значения и 0,5 МРП для остальных населенных пунктов. У этой формы платежей есть ограничения по доходу, которые вполне подходят для арендодателей с одной-двумя квартирами.
Стоит отметить, что все вышеприведенные примеры распространяются на жилую недвижимость. Коммерческую недвижимость тоже стоит рассматривать как выгодное долгосрочное и краткосрочное вложение. Но эта тема заслуживает отдельного материала.
Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость?
Мысли о том, как зарабатывать миллионы не работая, как правило, ведут либо к финансовой пирамиде, либо на рынок недвижимости, где, в свою очередь, тоже много сюрпризов. Принято считать, что инвестиции в жильё выгодны, а сдавая несколько арендных квартир, можно жить не хуже топ-менеджеров нацкоманий. Так ли это? Стоит ли вкладывать деньги в строительство или лучше инвестировать во вторичку? Самый обычный, не биржевой, а диванно-кухонный инвестор наверняка задумывался, как приспособить скромный стартовый капитал семьи. Разумеется, деньги в связи с девальвационными ожиданиями хотелось бы не просто сохранить, но ещё и приумножить.
Чтобы приумножить, надо поделить
Для того чтобы понять, насколько выгодно приобретение той или иной квартиры, необходимо поделить её стоимость на возможный доход от сдачи в аренду. Принцип вычисления индекса доходности в сравнении двух финансовых инструментов: на одной чаше весов — банковский депозит, на другой — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду.
Доходный метод оценки недвижимости, который лежит в основе, на самом деле несколько сложнее. Но в нашем случае калькуляция с учётом налогов, изменения цены и прочих факторов не имеет смысла. Их роль минимальна.
Согласно данным сайта www.krisha.kz, средняя цена квадратного метра в Астане и Алматы примерно сравнялась. Сейчас индекс «Крыши» находится у отметки 1 759 долларов.
Это значит, что среднюю однокомнатную квартиру можно приобрести примерно за 53 тысячи долларов, или 9.8 миллиона тенге. Средний арендный показатель (стоимость аренды квартиры в месяц) по Астане и Алматы тоже примерно одинаковый, и для однокомнатной квартиры это сумма 72 тысячи тенге. Разделив 9.8 миллиона на предполагаемый годовой доход от сдачи в аренду (864 тыс. тенге), мы получим показатель 11.3.
Согласно расчётам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, есть три коридора и три возможных сценария развития событий.
Исторически средним считается показатель соотношения цены к годовой аренде, который приходится на диапазон от 10 до 15. Если квартира стоит именно 10–15 годовых доходов от ренты, то, скорее всего, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке. Если ниже 10, недвижимость недооценена, и покупать самое время. Платить за аренду в таких условиях невыгодно. Если этот показатель выше 15, то квартира явно переоценена, доход от сдачи в аренду будет низок, и в ближайшее время на рост цен точно рассчитывать не стоит. Если показатель подбирается к 20 и тем более переваливает за 25, мыльный пузырь близок к взрыву.
Почему на другой чаше весов именно аренда? Потому что она наиболее чутко реагирует на все рыночные изменения и ловко подстраивается под ситуацию. В нашем случае эксперты утверждают, что 11.3 — это показатель слегка недооценённой недвижимости, и рост стоимости актива теоретически возможен.
А может, лучше депозит?
Традиционно, сравнивая инвестиции в недвижимость с доходами от банковских депозитов, учитываются именно валютные вклады.
Но реалии суровы. Девальвации и постоянные ожидания новых коррекций курса заставили правительство пойти на отчаянные меры и принудительно стимулировать популярность нацвалюты.
Поскольку ставки валютных банковских вкладов в Казахстане сейчас составляют 1–3 %, вложение средств в недвижимость покажется суперприбыльным делом. Придётся адаптировать формулы к местным условиям. Будем учитывать тенговые депозиты со средней ставкой, которая, по данным Нацбанка, равна 8.1 %.
О стабильности валюты и рисках временно забудем. Представим, что нас интересуют сухие расчёты. Итак, пока мы думаем, покупать ли актив, деньги лежат в банке. При сумме вклада 9.8 млн (а примерно столько необходимо на покупку однокомнатной квартиры) депозит «Безымянный» будет приносить нам ежемесячно по 66 тысяч тенге.
Если учитывать вышеупомянутый арендный индекс «Крыши», квартирант заплатит на 6 тысяч больше. Выгодно? Да. Высокоэффективно? Нет. Пожалуй, главным достоинством этой системы является то, что вы получаете стабильную ежемесячную прибавку к зарплате, которую тут же успеваете тратить, не давая деньгам обесцениться. А банковские проценты в конце года могут оказаться обидными по сравнению с инфляцией.
Разумеется, квартира не обесценится в секунду. Цены на жильё нерасторопны и неповоротливы. Но и продать актив в кризис может оказаться нелегко. Стрессовым активом жильё никак не назовёшь. Здесь главный принцип — стабильность.
Мы понимаем, что усреднённые коэффициенты не совсем правильно применять как аксиому к отдельным реальным ситуациям. Поэтому решили рассмотреть конкретную ситуацию из жизни.
Что, если нет 40 тысяч долларов? Если сумма, необходимая для приобретения готового жилья, не завалялась, а с огромным трудом накопилась на сомнительное и опасное предприятие — долевое участие в жилищном строительстве, которое принято подавать под видом контрактов инвестирования?
Негативный сценарий изучим в следующий раз. А сейчас представим, что на нашем Поле чудес из закопанных денежек все же пророс жилой комплекс.
Инвестиции в строительство: «за» и «против»
Ровно год назад на начальном этапе строительства в Астане несуществующая однокомнатная квартира площадью 29 квадратных метров стоила 37 700 долларов, или почти 7 миллионов тенге. Разумеется, после ввода объекта в эксплуатацию понадобилось вложить в квартиру ещё 400 тысяч тенге, чтобы сделать простейший ремонт. В итоге владелец вложил в недвижимость 7.4 миллиона тенге, или 40 000 долларов.
Сегодня в жилом комплексе выставлено на продажу более 40 квартир, и самая дешёвая жилплощадь продаётся по 1 782 доллара за квадратный метр. При таких расценках вложенные в однушку 40 000 у. е. уже могут превратиться в 51 тысячу. Арендных квартир в этом ЖК немало. Плата за однокомнатную составляет примерно 80 тысяч тенге.
Если бы деньги лежали на депозите, то приносили бы владельцу 50 тысяч ежемесячно, поэтому, казалось бы, квартирант лучше депозита. Но вот незадача. Год, пока дом строился, деньги жили своей отдельной жизнью, работали на стройке и не приносили хозяину дивидендов. Если сумма 7.4 млн пролежит на депозитном счету три года, то вклад вырастет на 1.9 млн. Это ровно столько же, сколько заплатит квартирант за два года.
Если бы владелец стартового капитала не вкладывал деньги в строительство, а купил квартиру на вторичном рынке частично за счёт ипотеки или грабительских потребительских кредитов, получил бы на несколько сотен тысяч тенге больше.
Что выгодно именно вам? Выгодно иметь планы и чёткое представление о целях и ценностях. Говорят, что главный инструмент инвестора — грабли. Не ошибаться и делать всегда правильный выбор удаётся немногим.
Источник https://www.kn.kz/article/8606/
Источник https://inbusiness.kz/ru/news/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-kazahstane
Источник https://krisha.kz/content/articles/2015/stoit-li-segodnya-investirovat-v-nedvizhimost