Что будет с ипотекой в 2022 году
А многие банки отменили уже одобренные заявки и предлагают подать их заново — уже с другими ставками и условиями. Также ужесточаются требования к заемщикам, но еще работают программы льготного кредитования новостроек и есть возможность дешево вложить свои деньги в недвижимость.
В этой статье расскажу об основных опасениях и о том, что нужно или не нужно делать, если ваш дом строится.
Главные новости — в нашем Телеграме
Что будет с новостройками и эскроу-счетами
В чем проблема. Многие дольщики опасаются, что застройщики сейчас не смогут достроить дома, особенно те, у которых срок сдачи через три-четыре года. Пока непонятно, сможет ли система эскроу-счетов защитить дольщиков, если объекты и правда не будут сданы.
Что может произойти. Обманутые дольщики появлялись до введения эскроу-счетов, так как деньги покупателей сразу поступали в полное распоряжение застройщика. Люди заключали договоры и переводили деньги за квартиры. Были случаи, когда дома не достраивались, а деньги пропадали.
Идея эскроу-счетов довольно проста: покупатель квартиры не передает деньги застройщику, а кладет их в банк. Это происходит после заключения договора участия в долевом строительстве. Воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию — за этим следит банк. То есть система эскроу-счетов гарантирует возврат денег, если дольщик не получил квартиру в собственность.
Сейчас идут разговоры, чтобы позволить застройщикам раскрывать эскроу-счета раньше, еще до ввода дома в эксплуатацию. Это нужно, так как застройщикам стало не хватать оборотных средств, чтобы завершить строительство: все материалы подорожали.
Частичное раскрытие эскроу-счетов — это два шага назад. Это облегчает жизнь застройщику, но при этом снижает защиту дольщиков. Получается, что строительная компания все же использует деньги дольщиков до того, как объект сдан. И резонный вопрос: а что будет, если и денег дольщиков не хватит, чтобы закончить стройку?
Есть и еще один момент. В любом случае деньги с эскроу-счетов возвращают дольщикам по номинальной стоимости. Никаких компенсаций за подорожание квартир или на процент инфляции не предусмотрено. Просто нет источника средств для такой компенсации. То есть если два года назад дольщик вложил 5 млн рублей в строящуюся квартиру, то теперь, когда застройщик не сдал дом, дольщик получит обратно эти же 5 млн. При этом квартира может стоить уже 7 млн, а ставки по ипотеке выросли в два раза.
Что делать. В кризис власти обычно дают послабления строителям: разрешают продлить срок сдачи дома. Наверное, лучше потерпеть и получить квартиру, чем обесцененные деньги.
При покупке несуществующего объекта невозможно полностью избежать рисков. Государство, внедрив систему эскроу-счетов, сделало только первый шаг. Второй шаг довольно сложный: нужно запретить долевое участие и совершать сделки с недвижимостью только по договору купли-продажи.
Стоит ли спасать деньги через покупку жилья
В чем проблема. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Также пока работает программа субсидирования процентных ставок ипотеки под квартиры в новостройках. Стоит ли сейчас пользоваться этими предложениями, чтобы сохранить деньги в недвижимости, нужно считать в каждом случае отдельно.
Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита.
Что делать. При любых повышениях ставки кредитования модель поведения потенциального заемщика должна быть такой: ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность — необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по кредиту. Рекомендую высчитать этот остаток, записать итоговое число на листе бумаги, положить его перед собой и спросить: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»
Чтобы понять, стоит ли использовать недвижимость как способ сохранения средств, надо оценить потенциальный рост цены квартиры, ликвидность, эксплуатационные расходы, налоговые особенности и стоимость кредита. Все эти расчеты — для профессионалов. Обычный человек инфляцию не победит, он неизбежно попадет в плен цифр и запутается.
Другими словами, если хочешь купить еще одну квартиру и есть деньги — купи, но как ни считай доходность — все равно расстроишься. Эффективно ее перепродать или сдать сможет не каждый, здесь велика доля везения. Скорее всего, просто будет еще одна квартира.
Другой вопрос, если в семье есть, например, потребность обеспечить жильем детей. Тогда это просто перспективное улучшение жилищных условий, экономика здесь на втором плане.
До кризиса 2008 года заемщики брали квартиры в кредит, в том числе в долларах. Кто-то покупал для себя, кто-то с целью инвестирования, кто-то закладывал свою квартиру под бизнес-проекты. Кто брал для себя, тот с трудом, но справился. У двух других категорий — дефолт. Недвижимость в цене в долларах упала, развитие бизнеса остановилось. Вывод — не брать в надежде на рост: его может и не случиться.
Как изменятся требования банков к заемщикам и кому будут давать ипотеку
В чем проблема. Многие лишатся работы, часть работодателей наверняка перейдут на выдачу зарплаты по серым и черным схемам. Все это изменит методики оценки платежеспособности заемщиков.
Что может произойти. Ужесточать требования не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.
В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны.
Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет.
Что делать. После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы.
Чем отличаются кризисы 2008, 2014 и 2022 годов для ипотечного рынка и недвижимости
В чем проблема. По сравнению с кризисами 2008 и 2015 годов изменилось многое. Не факт, что процесс будет развиваться по старым сценариям.
Расскажу, какие вижу плюсы. На момент кризиса действуют льготные программы ипотечного кредитования, кредитные каникулы, собственные программы банков по реструктуризации. Отсутствует валютная ипотека, то есть заемщики не столкнулись с резким повышением ежемесячных выплат по действующим кредитам. Рынок не перенасыщен недвижимостью, а это означает, что цены до кризиса не были раздуты.
Есть и минусы. Банк России 28 февраля 2022 года увеличил ключевую ставку до 20% и спровоцировал панику. Возможности некоторых банков уменьшились, они ввели фактически запретительные ставки по ипотеке.
Что может произойти. Сейчас банки если и дают ипотеку, то к ключевой ставке прибавляют не меньше трех процентных пунктов. Поэтому не нужно ждать, что ипотечная ставка снизится, пока не опустится ключевая ставка.
Работа институтов развития должна бы сейчас напоминать островки стабильности, но они действуют как коммерческие организации, у которых на первом месте прибыль. Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты. То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. Когда все росли, АИЖК теряло долю рынка, а когда началось снижение, агентство начало замещать бреши. Это и есть работа института развития ипотечного кредитования.
Сейчас вместо АИЖК институтом развития стал «Дом-рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.
Что делать. Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше.
Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.
Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов.
Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас
По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.
Кризис 1998 года
По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу.
К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО).
В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте.
Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово.
Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700 за квадратный метр.
В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.
С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара.
В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру.
Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей.
«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.
Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки.
Кризис 2008 года
Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму.
Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.
Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать.
В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек.
«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.
У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.
К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%.
Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.
«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.
Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам.
Кризис 2014 года
Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.
В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья.
«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.
Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась.
Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе).
В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений.
Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию.
По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой.
Кризис 2022 года
Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности.
В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста.
«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.
Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов.
Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства.
Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты.
«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.
Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация.
«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт.
По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена.
«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.
Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.
Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели».
Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).
Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.
Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий:
«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.
Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.
Понравилась статья?
не важно как рынок недвижимости переносил , прежние кризисы .. с 24 февраля Россию покинуло с предъявлением паспорта гр РФ 500 000 человек ( отрицательное миграционное сальдо) или по народному пол миллиона только россиян покинули РФ .. еще столько же сократилось количество мигрантов хотя весна и сейчас сезон притока рабочей силы , про естественное движение население и рождаемость можно ознакомится из статистики за 2020/21 год. все это наложить на 30 лет не прерывной застройки в точках притока население . и без альтернативности остановки строительства . строили , строят и будут строить . Мир принадлежит умеющим ждать . снять квартиру в Кишиневе , Баку , Ереване , Тбилиси , сегодня дороже чем в Москве . ( новая реальность )
пирамиду продлжают строить. какая разница за сколько покупать, если завтра/через год можно будет продать дороже, да еще на сколько! «куплю жене сапоги». а когда карточный домик посыпется, разгребать будут опять простые люди, которые и так уже попали.
Как могут метры стоить меньше. Ребята, вы же » фиксируете» рост цен практически на ВСЕ стройматериалы?! Строители ЧТО , должны себе в убыток работать? С января УЖЕ было » заявлено» — ЦЕНА метра в 2022 вырастет на 15-20%! Вот только КАЧЕСТВО. к сожалению под вопросом?
в какой убыток? вы за кого всех держите? там вчетверо снизить и только тогда в ноль будут работать. или хотя бы вдвое, обратно, и все равно прибыль будет 100%, а не как на нормальном рынке.
а, ну да, рекламные бюджеты тратятся, а полученные деньги не пахнут. уже даже риэлторы давно твердят об искуственности спроса. как вы можете такое писать. «время такое. «
в Батуми квадратный метр жилья с видом на море и с пальмами перед домом , стоят 600 -800 ( ДДУ) долларов за квадратный метр .. 48 000-64 000 .при этом в Грузии , бензин , газ , электричество , Цемент , Растительное Масло , Сахар дороже чем в Москве . повторюсь и снять квартиру в Тбилиси которая стоит 100 штук ( 8 млн рублей) . меньше чем за 1 000 не снимешь ( 80 000 рублей ) тогда вопрос .. почему в Москве квартира в двое меньше по площади стоит 150 штук ( 12 млн ) а сдают по 30 -35 штук рублей . ( в среднем 400 баксов ). Объяснение , что Россия маленькая страна и строить жилье негде ( не предлагать )
Стоимость аренды жилья в разных локациях, а так же стоимость квадратного метра при продаже жилья, формируются спросом, эти два фактора вообще не связаны. Не могу спорить о маржинальности застройщиков. но такая разница, например с Грузией, или даже в разных регионах России не связана со стоимостью цемента, метала или рабочей силы.
Основные факторы:
(Сразу оговорюсь. на все могло бы влиять государство, и тем самым добиваться в стране приемлемой стоимости квадратного метра, но все предпочитают тянуть деньги с обычных людей выдавая им кредиты под все более низкие проценты и загоняя людей в пожизненную кабалу)
Итак:
1. стоимость земли под застройку, которую зачастую застройщику продает государство, ту самую, которая и так наша с вами, но чем выгоднее локация, тем больше млрд она стоит, поэтому в красивых удобных местах, с хорошим видом и инфраструктурой вокруг, строят только жильё бизнес класса — затраты на землю зачастую составляют до 30% себестоимости.
2. Проектирование и получение разрешений на строительство — каждый застройщик бесконечно пытается слепить НЕЧТО, и каждое нечто, даже на стадии проектирования стоит не мало. кстати в СССР это проблема решалась за счет строительства типовых проектов — отсюда всем знакомые нам серии. типовой подход к строительству (конечно переделанный на новый современный лад) так же мог бы значительно снизить себестоимость метра.
3. Подведение коммуникаций. застройщики получают ТУ от Водоканала и т.д. а потом выполняют их, + различные согласования и т.д. тратя огромные деньги, и это все тоже в цене за квадратный метр, хотя государство могло бы это делать за свой счёт — вместо того, что бы выдавать людям льготные кредиты.
4. Так же застройщиков обязывают строить инфраструктуру — Больницы, детские сады, школы, и развязки. — и все это тоже входит в стоимость квадратного метра. хотя это все в итоге принадлежит государству — НО ОПЛАЧЕНО НАМИ. И по логике, должно строится из средств региональных бюджетов.
НУ и кульминация под номером 5.
Все деньги, которые привлекает застройщик по договорам ДДУ (на стадии строительства) попадают на экскроу счета банков, застройщик не может ими пользоваться пока не введёт дом в эксплуатацию. (для этого у нас есть 214ФЗ, который защищает дольщиков от воровства этих денег и от банкротства застройщика) соответственно на строительство застройщик вынужден привлекать заемные деньги у того же банка под проценты. И эти проценты тоже в цене. банк имеет возможность инвестировать замороженные деньги и зарабатывать, и еще зарабатывает на займе застройщику))) Т.е. , если утрировано, Банк выдает вам ипотеку под процент, эти деньги попадают на счет в тот же банк (т.е. обратно), далее выдает деньги застройщику под процент. И все это оплачивает потребитель.
Волатильность себестоимости строительных материалов, естественная инфляция — это капля в море по сравнению с выше описанными затратами.
А теперь резюме..
Государство, вместо того, что бы принять меры по стабилизации рынка недвижимости и сделать жильё доступным, и пустить те деньги, которые выделяются в последние годы на субсидирование ипотеки, например на строительство инфраструктуры, тем самым убрав эту статью затрат из себестоимости квадратного метра, пускает эти средства в льготную ипотеку, тем самым стимулируя спрос, что еще больше провоцирует рост цен, (это уже конечно сверх прибыли застройщиков)
Почему земля под Застройку Дорогая . Потому что Жилье которое будет построено Дорогое ..Этот пункт смело отметаем . Стоимость Строй материалов Дорогие потому что жилье дорогое отметаем , разрешительные документы и подсоединение коммуникаций дорогое потому что жилье дорогое отметаем , Экскроу счета процент по которому банк выдает кредит в прямой зависимости от объема проданного жилья в проекте . и само строительство Строительно Монтажные Работы стоят одинаково в Москве и не в Москве , Москве строительная индустрия и логистика развита лучше и себестоимость строительства ниже . теперь суть если на периферии квадратный метр стоит 100 000 рублей значить себестоимость строительства и того ниже в Москве . все 200 000 ++++ это Мзда Бояр которую снимают с население . в ФРГ и не только есть понятие Социального Жилья ( по качеству это выше чем наша элитное жилье ) с отделкой стоит от 700-1100 евро за квадрат .. Это в Германии . все это просто Жадность Жадность и снова Жадность .
Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года: прогнозы экспертов
На рынке недвижимости снова непростые времена – спрос сокращается, а предложения пока становится больше. Девелоперы и продавцы вторичного жилья готовы давать скидки, чтобы быстрее получить деньги, но банки пока удерживают достаточно высокие ставки по ипотеке. В этой ситуации потенциальные покупатели жилья стоят перед выбором – покупать квартиру сейчас или подождать. Мы расспросили экспертов о будущем рынка недвижимости и готовы ответить на самые главные вопросы.
Что происходит с рынком сейчас?
Рынок жилой недвижимости за прошедшие несколько лет пережил больше потрясений, чем многие другие сферы. Началось все с перехода на эскроу-счета и проектное финансирование в середине 2019 года, в начале 2020-го грянула пандемия (а основная часть рабочих уехала из страны), потом была льготная ипотека и резкий рост цен на стройматериалы. Сейчас отрасль тоже переживает непростые времена.
Ситуация на рынке пока характеризуется сильной просадкой, у которой есть целый ряд причин:
- слишком дорогая ипотека . Льготные кредиты выдаются под 9% годовых, рыночные – под 11-12% и более, что дороже, чем в начале года;
- падение доходов населения . Из-за очередного кризиса россияне теряют работу, другие начинают получать меньше, и готовы тратиться лишь на самое необходимое. Покупка новой квартиры в это необходимое не входит;
- проблемы с поставками импортных стройматериалов .
Правда, к резкому снижению цен на рынке это не привело – хотя в марте прогнозы были именно такими. Напомним, в 2020-2021 годах резкий рост цен на недвижимость был связан именно с ростом спроса на квартиры из-за льготной ипотеки. Но падение спроса пока не привело к существенному спаду в ценах.
Сравним цены на квартиры в новостройках в мае 2021 и мае 2022 года по крупным городам:
Как можно заметить, никакого падения цен не произошло – наблюдается лишь их стабилизация (цены на жилье по сравнению с мартом-апрелем остаются стабильными).
Ситуация на вторичном рынке, как правило, следует за новостройками. И динамика там такая же – за год в зависимости от города цены прибавили от 12% до 40%, но по сравнению с апрелем этого года не менялись или даже немного снизились. Цены на вторичное жилье обычно росли «догоняющими» темпами, потому что основной объем спроса обеспечивала льготная ипотека (а она распространяется только на новостройки). Но сейчас ипотека практически не работает, поэтому цены остановились и даже падают на 1-2%.
Что происходит на рынке, нам рассказали эксперты:
- спрос на квартиры в новостройках в Москве до сих пор падает (на 36% в апреле и на 15% в мае), а объем предложения вырос, говорит Надежда Коркка из компании «Метриум». Как результат – средняя стоимость метра в массовом сегменте снизилась на 1,4%;
- рынок новостроек в Московской области в мае составил примерно 65% от уровня мая 2021 года, оценивает Виктория Ковалевская из компании Главстрой-Регионы;
- число сделок упало не только из-за тревожных новостей, но и из-за высоких процентов по вкладам. Но уже в апреле-мае спрос со стороны клиентов начал возвращаться на докризисные уровни, говорит Юлия Белукова из FOX Property. Правда, спрос более заметен на объекты на загородном рынке;
- весной на рынке был дисбаланс из-за роста процентных ставок и цен, но постепенно ситуация стабилизируется, считает Сергей Шиферсон из компании Touch. По его словам, снижения цен на недвижимость удалось избежать благодаря накопленным девелоперами резервам;
- ситуация в экономике отразилась на строительной отрасли, но у нее есть все шансы справиться с кризисом, говорит Наталья Осетрова из Gatchina Gardens. По словам эксперта за прошедшие 8 лет удалось снизить долю импорта в строительстве с 70% до 30%;
- застройщики столкнулись с нехваткой импортных материалов, но пытаются найти выход из ситуации, говорит руководитель компании SWEDHUS Алексей Кузнецов. Строительство продолжается, все подписанные контракты в силе.
В целом же застройщики ожидают роста спроса на жилье по мере стабилизации ситуации. Однако более-менее внятных сроков пока никто назвать не может.
От чего будут зависеть цены на недвижимость?
Государство считает строительную отрасль одним из локомотивов экономики, поэтому согласно субсидировать процентные ставки практически по всем кредитам на новостройки. В 2020-2021 годах льготная ипотека сыграла ключевую роль в росте цен на недвижимость. Сейчас же ипотека – среди аутсайдеров по росту. В мае, несмотря на снижение процентных ставок (по льготной ипотеке – с 12% до 9%) количество выданных кредитов снизилось на 37% по сравнению с апрелем (когда их стало на 70% меньше). В итоге ипотеки в мае было выдано в 5 раз меньше, чем годом ранее.
Тем не менее, удешевление ипотеки может все же разогнать спрос на недвижимость. Будут ли от этого расти цены – вопрос спорный, потому что сейчас девелоперы их не снижают.
Кроме того, на цены будут влиять и другие факторы:
- доходы населения . Если зарплаты не будут расти вслед за инфляцией (которая ожидается на уровне 15-20% по итогам года), денег на покупку квартир у населения по-прежнему не будет;
- расходы на строительство . Они могут расти быстрее, чем инфляция – многие импортные материалы и комплектующие придется замещать отечественными, что нередко стоит дороже импорта. К тому же, рост цен на стройматериалы имеет многолетний тренд, поэтому девелоперы будут просто вынуждены поднимать цены;
- статус апартаментов . Формально нежилые помещения для проживания людей хотели «легализовать» и приравнять к жилью, но определенные силы в Госдуме выступили против. А это значит, что апартаменты и дальше будут находиться в отдельном сегменте и не влиять на ситуацию на рынке;
- совместные программы банков с застройщиками . Некоторые строительные компании снова начали субсидировать банкам часть процентов по ипотеке – но это напрямую влияет на цены на жилье (ведь эта часть процентов закладывается в цену или выплачивается за счет прибыли строительных компаний). Но с такой программой можно купить непопулярные варианты жилья по очень хорошей цене.
Вероятно, по мере снижения ключевой ставки спрос на жилье будет постепенно восстанавливаться. А о том, как это повлияет на уровень цен, рассказали наши эксперты.
Прогнозы цен на 2022 год
Особенностью нынешнего кризиса стало то, что вызвавшее его событие до сих продолжается (и как долго будет продолжаться, не знает никто). Инфляция постепенно замедляется – по официальным оценкам, она составит до 15%, по неофициальным – до 20%. И большинство прогнозов полагают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем общий рост цен по экономике.
Официальных прогнозов на эту тему обычно мало. Сейчас единственный такой прогноз – это проект приказа Минстроя, утверждающего норматив стоимости квадратного метра жилья в России на второе полугодие 2022 года и третий квартал года:
- во втором полугодии цена жилья в России составит 83 420 рублей – это на 20% больше, чем норматив первого полугодия;
- в третьем квартале цены на жилье вырастут до 161,2 тысяч рублей за квадратный метр в Москве, до 163 тысяч в Санкт-Петербурге и 156,8 тысяч рублей в Краснодарском крае;
- по регионам рост цен составит от 0% до 45%.
То есть, рост цен будет тоже в пределах инфляции, и скорректирован на определенные региональные особенности (есть субъекты, где новое жилье не строится вообще, а есть субъекты, где активно застраиваются поля в окрестностях городов).
Что касается прогнозных оценок наших экспертов, они рассказали нам о таком своем видении рынка:
- на новостройки цены не изменятся (на некоторые проекты будут даже скрытые скидки), а цены на вторичном рынке можно будет сбивать в условиях низкого спроса, считает Алексей Плюта из компании «Мегалит». Но ждать снижения процентных ставок на вторичное жилье (то есть, по рыночным программам) эксперт не советует;
- уровень роста цен определить сложно – он будет зависеть от ситуации в экономике, считает Надежда Коркка;
- цены не будут ни расти, ни падать, считает Александр Козлов их компании «Русич Недвижимость». На рынке наступает стагнация, но ждать падения цен при снижении спроса эксперт не советует;
- компаниям придется перестраивать финансовую модель – предлагать клиентам скидки, рассрочки и другие акции, чтобы простимулировать спрос. Об этом рассказал независимый директор Дмитрий Кучай. По словам эксперта, девелоперам придется делать это за счет своей прибыли;
- в худшем (для отрасли) сценарии девелоперам придется снижать цены на жилье на 15-20%, считает Александр Дужников из Move.ru и ГК A3F Group. Эксперт рассказал, что девелоперы будут вынуждены снизить цены на квартиры комфорт-класса на 10%, а на элитный сегмент – до 30%.
Общая идея, на которой сходятся почти все эксперты – в том, что ситуация действительно сложная, а спрос на квартиры проседает. Но как на это отреагируют застройщики, сказать пока сложно: если проблемы будут не такими глубокими, цены не вырастут и не упадут. Но если кризис затянется, для возобновления финансового потока девелоперам придется стимулировать продажи, снижая цены.
Брать сейчас или ждать?
До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.
Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?
Такие вопросы мы задали нашим экспертам. И почти все из них ответили, что брать нужно сейчас:
- покупать нужно сейчас, потому что дорогую ипотеку можно рефинансировать, а интересные предложения заканчиваются уже сейчас, говорит Алексей Плюта. Правда, стоит учитывать, что рефинансирование будет доступно не раньше, чем через год-два после оформления кредита, если клиент добросовестно его выплачивает;
- покупать нужно тогда, когда для этого есть возможности, считает Надежда Коркка. По ее словам, пока клиент будет ждать снижения ставок, все интересные варианты просто закончатся;
- по льготной ипотеке квартиру нужно однозначно покупать сейчас, считает Мария Папенова из компании «Этажи». Ставка по льготной ипотеке вряд ли будет снижаться, а вот цены на квартиры в новостройках могут несколько вырасти, при снижении объема предложения (интересные проекты закончатся);
- покупать жилье стоит сейчас, потому что летом предложение обычно шире, а спрос – меньше (из-за сезона отпусков), говорит Марина Лашкевич из BuyBuyHouse;
- на рынке стагнация, поэтому покупать жилье для себя нужно сейчас, считает Александр Козлов. Сейчас на рынке есть сочетание льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, а также акции и спецпредложения от компаний;
- покупать недвижимость сейчас стоит – это выгодно за счет низкой ставки и хороших цен на интересные проекты, считает Сергей Шиферсон. При этом покупка недвижимости может стать даже более выгодным мероприятием, чем размещение денег на вкладах.
Как можно заметить, все эксперты однозначно советуют не ждать, и по возможности (и при потребности) покупать жилье именно сейчас. Если же подождать, ставка по ипотеке может не снизиться, но самые интересные варианты разберут. Поэтому стратегия ожидания сейчас принесет скорее проигрыш потенциальному покупателю.
Источник https://journal.tinkoff.ru/list/ipoteka-2022/
Источник https://www.cian.ru/stati-rezkie-dvizhenija-nedvizhimosti-kak-rynok-perenes-prezhnie-krizisy-i-chego-zhdat-sejchas-324638/
Источник https://bankstoday.net/last-articles/chto-budet-s-tsenami-na-nedvizhimost-vo-vtoroj-polovine-2022-goda-prognozy-ekspertov