Мой дом — мой…щит и меч от инфляции. Когда и как выгодно вложиться в недвижимость?
Треть, а то и половина частных инвесторов в России убеждены: лучше вложений в недвижимость ничего нет. Однако финансовые эксперты наперебой доказывают: обывателям инвестировать в недвижимость невыгодно. А вот проверим!
Есть три кита
Стратегически есть три подхода частников к инвестициям в квадратные метры.
Первый – купить и сдавать. Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова поясняет:
Например, приобретаются недорогие квартиры с прицелом на поступающих в ВУЗ младших членов семьи. И временно сдаются. В минувшие годы инвестиционные сделки в строящихся домах держались на уровне 15–20%. А благодаря заметно снизившимся ипотечным ставкам даже сформировался класс граждан, берущих ипотеку с инвестиционным подтекстом
Сильный аргумент: выйдешь на пенсию, «пенсионная квартира» станет главным кормильцем. Мы считали доход от сдачи квартир в разных городах. в Москве, например, по данному вектору доход немногим более 4% годовых. Овчина с выделкой не состыковываются, а до пенсии можно и не дожить.
Хотя, конечно, как жанр есть и апартаменты. В среднем доходность от них на 30% выше, чем от инвестиций в обычную квартиру. То есть, на руки получим 5−6%.
А еще в стране есть города, где не строят апартаменты, но доходность сдаваемой квартиры будет выгодней. Если поискать, можно зарабатывать до 6%.
Второй вариант – купить нежилое помещение на первом этаже под магазины типа «Все сорта меда» или «Самая бюджетная парикмахерская».
Здесь доходность аренды может составлять 8 –12%. Но камнем преткновения становится высокий для инвестора порог входа. Если нет 20 млн. рублей, можно не облизываться. В Москве – вход еще дороже. Такой кредит не всякому и дадут, да и ставка будет не щадящей.
Не говоря о том, что купив непроходную торговую точку, можно сильно промахнуться. Иными словами, инвестиции в нежилые объекты – это бизнес для продвинутых инвесторов.
Самый популярный – третий случай. Купить что-то эфемерное на стадии котлована-забора. Правда, 10−30% от ожидаемого дохода неизбежно потеряешь на сделках по переуступке или «трейд-ин».
Что говорят те, кто против?
Теперь послушаем тех, кто против покупки инвестиционной недвижимости.
Еще пять лет назад потенцилаьного инвестора напугали бы мошенниками (на вторичном рынке) и банкротством застройщика (на первичке). Сейчас эти угрозы поблекли.
Сегодня один из главных аргументов противников – избавление от спорного актива занимает столько сил, что лучше бы сразу родиться рабом на галерах. А бывает, год-второй продать квартиру вообще не удается. А тут еще и застройщики заразились сверхжадностью.
Они научились выставлять цену на пределе возможного, отъедая прибыль у простых инвесторов, – пишет один из уважаемых людей на профильном форуме. – Сейчас доход на большинстве новостроек сохраняется только за счет роста рынка, который накачивается дешевой ипотекой и очередной истерикой. Дескать, вскоре нас всех опять закроют на карантин
Как только истерика себя исчерпает, а ипотека с господдержкой закроется, поток покупок превратится в ручеек.
Наконец, финансовые специалисты прямо утверждают, что есть инструменты более выгодные, легче продаваемые и менее трудозатратные. Например, вклады и облигации федерального займа.
Впрочем, последний аргумент теряет силу на фоне сегодняшнего снижения доходности депозитов. Ведь прежде именно депозиты – из-за простоты, понятности и защищенности Агентством по страхованию вкладов – служили альтернативой недвижимости. Вспоминаешь эти времена с ностальгией – доходность 8% и никакой головной боли с предпродажными показами, косметическими ремонтами и сломанными стиральными машинами.
Гарантия доходности – рост цен
Многие профильные эксперты – люди не с финансового рынка, а с рынка недвижимости –проблемы в этом не видят. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка рассуждает:
Сегодня есть все предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость. Во-первых, с переходом на эскроу-счета выросла себестоимость проектов. Во-вторых, валютные колебания ведут к увеличению стоимости материалов, что также сказывается на себестоимости. Кроме того, предложение на рынке сокращается, а спрос растет. Он сформировался по естественным причинам, был отложен на период карантина, а затем дополнительно стимулировался льготной ипотекой под 6,5%
Суммируя вышесказанное, с прицелом на будущий рост цен вкладываться в недвижимость вполне целесообразно. Ну а еще, по словам эксперта, ликвидный актив не теряет в цене, что позволяет не торопиться с быстрой перепродажей.
От себя добавим, что нужно еще учитывать и специфику российской миграции. Идет она по направлению из маленьких городков в большие. А значит, бояться, что в городах-миллионниках поток покупателей иссякнет, нелепо.
В общем, пришло время вспомнить мотивацию из девяностых: гиперинфляция, банкротства банков, межэтнические конфликты – в плюсе всегда останется жилая площадь.
Правда, так же думали и петроградские собственники в 1918 году, пока не появился декрет о национализации жилья. Но сначала превратились «в дым» акции товариществ и облигации военного займа.
Как и сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость в 2022 году?
В ближайшие годы нас ожидает повышенный уровень инфляции. На что это повлияет? На увеличение номинальной стоимости реальных активов и прежде всего — недвижимости. Расскажу о преимуществах и недостатках инвестирования в недвижимость в 2022 году.
В недвижимость можно инвестировать как по схеме прямого владения, так и через механизмы совместного или коллективного инвестирования. Для относительно крупных капиталов это могут быть формы акционерных обществ (АО), для категории розничных инвесторов — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).
Рассмотрим три базовые стратегии.
1. Приобретение жилой недвижимости
Для частного инвестора приобретение квартиры является идеальным инвестиционным инструментом, который позволяет не только сохранить капитал, но и получить дополнительный доход от сдачи жилья в аренду.
Такая стратегия с чеком до 10 млн рублей отлично подходит для консервативных инвесторов, не имеющих в активах инвестиционной недвижимости.
В целом рынок недвижимости всегда растет. По данным ЦИАН, по России за последние 20 лет стоимость 1 кв. м жилой недвижимости выросла в среднем в 10 раз, с 8–10 тыс. рублей в начале нулевых, до 80–100 тыс. рублей в 2022 году. В Москве порядок величин тот же, в эконом- и комфорт-классе первичного и вторичного рынков — с 20 тыс. рублей до 250 тыс. рублей за 1 кв. м. На 20-летнем горизонте с учетом сложного процента это порядка 8,5% годовых.
2. Инвестиции в рентную коммерческую недвижимость
По схеме прямого владения инвестиции здесь начинаются с 20–30 млн рублей. На самом старте можно вложиться в приобретение нежилого помещения на первом этаже ЖК и сдать его подходящему арендатору под супермаркет, аптеку, цветы, хозтовары и т. д.
Более крупные инвесторы могут приобретать отдельно стоящие, чаще встроенно-пристроенные помещения площадью от 150 до 500 кв. м для сдачи крупным сетевым ритейлерам типа «Перекресток» или «Магнит».
Вокруг этой модели выстроилась целая индустрия купли-продажи готового арендного бизнеса. Владельцы продают доходность, подкрепленную долгосрочными договорами аренды с федеральными торговым сетями сроком до 10 лет. В настоящее время этот показатель варьируется в пределах 9–11%.
Расширить инвестиционные возможности в этом направлении позволяют закрытые паевые инвестиционные фонды.
Например, рентные фонды организуются УК для совместного целевого инвестирования в крупные действующие проекты. Сам по себе фонд не является юрлицом, а представляет собой имущественный комплекс, собственниками которого становятся владельцы инвестиционных паев.
Доход от управления таким фондом пропорционально распределяется между пайщиками в соответствии с количеством их инвестиционных паев.
В состав ЗПИФ можно приобрести бизнес-центр, логистический комплекс или объекты нетипового назначения — фуд-холл или гостиницу.
Инвестор получает преимущества в диверсификации рисков, низкий порог входа — часто от 300 тыс. рублей, возможность стать совладельцем крупного объекта при наличии квалифицированного операционного управления.
3. Участие в инвестиционных проектах с применением коллективных инвестиций
В настоящее время запрос на участие в подобных проектах растет. Инвесторы готовы принимать на себя проектные риски, получая за это повышенную доходность. Вкладываясь в часть портфеля, можно зарабатывать до 100% на горизонте 3–4 лет. В настоящее время, как и в прочие кризисные периоды, я вижу здесь скорее возможность, чем риск. В конце концов, выручка проектов будет как минимум инфлироваться, а низкая инвестиционная база позволит достичь целевых показателей доходности.
Мне такой подход нравится: цель — 100% за 3 года, при высокой инфляции может быть и больше, при реализации некоторых проектных рисков доходность снизится условно до уровня 50% по проекту, что даст тем не менее от 15% годовых, и инвестор все равно останется в плюсе. Имеет смысл присмотреться к такого рода проектам и вложить в них часть портфеля. Опять же это коллективные инвестиции и профессиональные участники.
С учетом рисков данный инструмент доступен только для квалифицированных инвесторов, формальное ограничение — инвестиции в размере не менее 6 млн рублей.
- Бутиковая. АО подходит для организации до 50 инвесторов, чаще всего используется в инвестиционных клубах, когда инвесторы лично знакомы;
- ЗПИФ — для более широкого круга инвесторов. Деятельность фонда полностью организуется и контролируется управляющей компанией под надзором ЦБ РФ, все процедуры для инвесторов прозрачны.
Какие проекты могут быть? Абсолютно любые. Например, инвестиционная идея — участие в крупных проектах по выкупу недооцененных активов (в т. ч. банкротные торги) с последующим редевелопментом и спекулятивной продажей. Уверен, что многие разделяют мое мнение и активно ищут инструменты участия в подобного рода проектах.
Все инвестиционные стратегии имеют свои безусловные преимущества, и выбирать их нужно, исходя из поставленных задач, горизонта планирования и приемлемого уровня риска.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
Кризис вложение в недвижимость
Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2022 году? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами
Коронавирус и связанные с ним напасти когда-нибудь закончатся. Как показывает опыт предыдущих кризисов, рынок жилья после некоторого спада возвращается на прежние позиции, а объем сделок, благодаря все большему развитию ипотеки, даже увеличивается. Есть ли вероятность, что и после нынешнего кризиса недвижимость останется надежным активом, если иметь в виду не продажу ее прямо завтра, а рассчет на долгосрочную перспективу? Что учитывать, чтобы умело воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости 2022 года?
Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.
— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».
— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.
Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.
Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, были даны до 1 января 2021 года.
Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.
Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.
— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.
Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.
— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.
— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.
Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.
Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.
Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.
Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.
— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.
— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.
И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.
— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».
Источник https://www.vbr.ru/banki/novosti/2020/10/02/moi-dom-moi-sit/
Источник https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10966688
Источник https://www.kp.ru/putevoditel/dom/investitsii/