Кризис ударил по рынку недвижимости: цены на съемное жилье продолжат падать
Рынок недвижимости очень зависит от ситуации в мире. В последнее время экономика стала нестабильной.
Рубль сначала укреплял свои позиции, а теперь стал падать по отношению к доллару и евро. В два раза по сравнению с началом этого года выросло число квартир, предлагаемых в аренду в Москве.
Теперь сотрудник одного из крупных агентств недвижимости Николай рассказал, что многие весной передумали продавать жилье. Ко всему прочему, нашлись те, кто уехал за границу на неопределенный срок, но пока оставил недвижимость в Москве, чтобы не сжигать мосты.
Также рынок аренды тут же наводнили арендодатели-дачники. Их массовый отъезд на лето на этот раз оказался более масштабным, а свои квартиры они сдают, пока находятся за городом.
«Грубо говоря, на 4-5 предлагаемых квартир одного типа — один желающий. Представляете, какая конкуренция? И тут все зависит от того, какую квартиру клиент посмотрит первой», — признался эксперт.
«Сейчас хватаются за любого квартиросъемщика, не придираясь к наличию кошек, собак, детей, к национальности. Впрочем, в марте спрос был еще ниже — практически нулевым», — добавил он.
Также риелторы заметили, что все чаще пары стали снимать квартиры на день или два, а порой просто на одну ночь. Это связано с тем, что в отелях теперь жить дорого.
Эксперты отмечают: на этот раз кризис ударил по рынку недвижимости сильнее, чем восемь лет назад. И хотя стоимость аренды уже падает не так стремительно, как минувшей весной, все равно цены будут снижаться.
В сравнении с маем в крупных городах аренда подешевела на 1-2 процента, а где-то даже на 5-6, пишет «МК».
Еще больше новостей читайте в нашем Telegram-канале «Звездная пыль».
Напомним, что экономисты уже спрогнозировали, что цены на товары в России снова подскочат. А вот у будущих пенсионеров есть шанс законно докупить баллы и стаж, которые они не добрали, чтобы выйти на пенсию, о чем поведал эксперт.
Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года: прогнозы экспертов
На рынке недвижимости снова непростые времена – спрос сокращается, а предложения пока становится больше. Девелоперы и продавцы вторичного жилья готовы давать скидки, чтобы быстрее получить деньги, но банки пока удерживают достаточно высокие ставки по ипотеке. В этой ситуации потенциальные покупатели жилья стоят перед выбором – покупать квартиру сейчас или подождать. Мы расспросили экспертов о будущем рынка недвижимости и готовы ответить на самые главные вопросы.
Что происходит с рынком сейчас?
Рынок жилой недвижимости за прошедшие несколько лет пережил больше потрясений, чем многие другие сферы. Началось все с перехода на эскроу-счета и проектное финансирование в середине 2019 года, в начале 2020-го грянула пандемия (а основная часть рабочих уехала из страны), потом была льготная ипотека и резкий рост цен на стройматериалы. Сейчас отрасль тоже переживает непростые времена.
Ситуация на рынке пока характеризуется сильной просадкой, у которой есть целый ряд причин:
- слишком дорогая ипотека . Льготные кредиты выдаются под 9% годовых, рыночные – под 11-12% и более, что дороже, чем в начале года;
- падение доходов населения . Из-за очередного кризиса россияне теряют работу, другие начинают получать меньше, и готовы тратиться лишь на самое необходимое. Покупка новой квартиры в это необходимое не входит;
- проблемы с поставками импортных стройматериалов .
Правда, к резкому снижению цен на рынке это не привело – хотя в марте прогнозы были именно такими. Напомним, в 2020-2021 годах резкий рост цен на недвижимость был связан именно с ростом спроса на квартиры из-за льготной ипотеки. Но падение спроса пока не привело к существенному спаду в ценах.
Сравним цены на квартиры в новостройках в мае 2021 и мае 2022 года по крупным городам:
Как можно заметить, никакого падения цен не произошло – наблюдается лишь их стабилизация (цены на жилье по сравнению с мартом-апрелем остаются стабильными).
Ситуация на вторичном рынке, как правило, следует за новостройками. И динамика там такая же – за год в зависимости от города цены прибавили от 12% до 40%, но по сравнению с апрелем этого года не менялись или даже немного снизились. Цены на вторичное жилье обычно росли «догоняющими» темпами, потому что основной объем спроса обеспечивала льготная ипотека (а она распространяется только на новостройки). Но сейчас ипотека практически не работает, поэтому цены остановились и даже падают на 1-2%.
Что происходит на рынке, нам рассказали эксперты:
- спрос на квартиры в новостройках в Москве до сих пор падает (на 36% в апреле и на 15% в мае), а объем предложения вырос, говорит Надежда Коркка из компании «Метриум». Как результат – средняя стоимость метра в массовом сегменте снизилась на 1,4%;
- рынок новостроек в Московской области в мае составил примерно 65% от уровня мая 2021 года, оценивает Виктория Ковалевская из компании Главстрой-Регионы;
- число сделок упало не только из-за тревожных новостей, но и из-за высоких процентов по вкладам. Но уже в апреле-мае спрос со стороны клиентов начал возвращаться на докризисные уровни, говорит Юлия Белукова из FOX Property. Правда, спрос более заметен на объекты на загородном рынке;
- весной на рынке был дисбаланс из-за роста процентных ставок и цен, но постепенно ситуация стабилизируется, считает Сергей Шиферсон из компании Touch. По его словам, снижения цен на недвижимость удалось избежать благодаря накопленным девелоперами резервам;
- ситуация в экономике отразилась на строительной отрасли, но у нее есть все шансы справиться с кризисом, говорит Наталья Осетрова из Gatchina Gardens. По словам эксперта за прошедшие 8 лет удалось снизить долю импорта в строительстве с 70% до 30%;
- застройщики столкнулись с нехваткой импортных материалов, но пытаются найти выход из ситуации, говорит руководитель компании SWEDHUS Алексей Кузнецов. Строительство продолжается, все подписанные контракты в силе.
В целом же застройщики ожидают роста спроса на жилье по мере стабилизации ситуации. Однако более-менее внятных сроков пока никто назвать не может.
От чего будут зависеть цены на недвижимость?
Государство считает строительную отрасль одним из локомотивов экономики, поэтому согласно субсидировать процентные ставки практически по всем кредитам на новостройки. В 2020-2021 годах льготная ипотека сыграла ключевую роль в росте цен на недвижимость. Сейчас же ипотека – среди аутсайдеров по росту. В мае, несмотря на снижение процентных ставок (по льготной ипотеке – с 12% до 9%) количество выданных кредитов снизилось на 37% по сравнению с апрелем (когда их стало на 70% меньше). В итоге ипотеки в мае было выдано в 5 раз меньше, чем годом ранее.
Тем не менее, удешевление ипотеки может все же разогнать спрос на недвижимость. Будут ли от этого расти цены – вопрос спорный, потому что сейчас девелоперы их не снижают.
Кроме того, на цены будут влиять и другие факторы:
- доходы населения . Если зарплаты не будут расти вслед за инфляцией (которая ожидается на уровне 15-20% по итогам года), денег на покупку квартир у населения по-прежнему не будет;
- расходы на строительство . Они могут расти быстрее, чем инфляция – многие импортные материалы и комплектующие придется замещать отечественными, что нередко стоит дороже импорта. К тому же, рост цен на стройматериалы имеет многолетний тренд, поэтому девелоперы будут просто вынуждены поднимать цены;
- статус апартаментов . Формально нежилые помещения для проживания людей хотели «легализовать» и приравнять к жилью, но определенные силы в Госдуме выступили против. А это значит, что апартаменты и дальше будут находиться в отдельном сегменте и не влиять на ситуацию на рынке;
- совместные программы банков с застройщиками . Некоторые строительные компании снова начали субсидировать банкам часть процентов по ипотеке – но это напрямую влияет на цены на жилье (ведь эта часть процентов закладывается в цену или выплачивается за счет прибыли строительных компаний). Но с такой программой можно купить непопулярные варианты жилья по очень хорошей цене.
Вероятно, по мере снижения ключевой ставки спрос на жилье будет постепенно восстанавливаться. А о том, как это повлияет на уровень цен, рассказали наши эксперты.
Прогнозы цен на 2022 год
Особенностью нынешнего кризиса стало то, что вызвавшее его событие до сих продолжается (и как долго будет продолжаться, не знает никто). Инфляция постепенно замедляется – по официальным оценкам, она составит до 15%, по неофициальным – до 20%. И большинство прогнозов полагают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем общий рост цен по экономике.
Официальных прогнозов на эту тему обычно мало. Сейчас единственный такой прогноз – это проект приказа Минстроя, утверждающего норматив стоимости квадратного метра жилья в России на второе полугодие 2022 года и третий квартал года:
- во втором полугодии цена жилья в России составит 83 420 рублей – это на 20% больше, чем норматив первого полугодия;
- в третьем квартале цены на жилье вырастут до 161,2 тысяч рублей за квадратный метр в Москве, до 163 тысяч в Санкт-Петербурге и 156,8 тысяч рублей в Краснодарском крае;
- по регионам рост цен составит от 0% до 45%.
То есть, рост цен будет тоже в пределах инфляции, и скорректирован на определенные региональные особенности (есть субъекты, где новое жилье не строится вообще, а есть субъекты, где активно застраиваются поля в окрестностях городов).
Что касается прогнозных оценок наших экспертов, они рассказали нам о таком своем видении рынка:
- на новостройки цены не изменятся (на некоторые проекты будут даже скрытые скидки), а цены на вторичном рынке можно будет сбивать в условиях низкого спроса, считает Алексей Плюта из компании «Мегалит». Но ждать снижения процентных ставок на вторичное жилье (то есть, по рыночным программам) эксперт не советует;
- уровень роста цен определить сложно – он будет зависеть от ситуации в экономике, считает Надежда Коркка;
- цены не будут ни расти, ни падать, считает Александр Козлов их компании «Русич Недвижимость». На рынке наступает стагнация, но ждать падения цен при снижении спроса эксперт не советует;
- компаниям придется перестраивать финансовую модель – предлагать клиентам скидки, рассрочки и другие акции, чтобы простимулировать спрос. Об этом рассказал независимый директор Дмитрий Кучай. По словам эксперта, девелоперам придется делать это за счет своей прибыли;
- в худшем (для отрасли) сценарии девелоперам придется снижать цены на жилье на 15-20%, считает Александр Дужников из Move.ru и ГК A3F Group. Эксперт рассказал, что девелоперы будут вынуждены снизить цены на квартиры комфорт-класса на 10%, а на элитный сегмент – до 30%.
Общая идея, на которой сходятся почти все эксперты – в том, что ситуация действительно сложная, а спрос на квартиры проседает. Но как на это отреагируют застройщики, сказать пока сложно: если проблемы будут не такими глубокими, цены не вырастут и не упадут. Но если кризис затянется, для возобновления финансового потока девелоперам придется стимулировать продажи, снижая цены.
Брать сейчас или ждать?
До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.
Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?
Такие вопросы мы задали нашим экспертам. И почти все из них ответили, что брать нужно сейчас:
- покупать нужно сейчас, потому что дорогую ипотеку можно рефинансировать, а интересные предложения заканчиваются уже сейчас, говорит Алексей Плюта. Правда, стоит учитывать, что рефинансирование будет доступно не раньше, чем через год-два после оформления кредита, если клиент добросовестно его выплачивает;
- покупать нужно тогда, когда для этого есть возможности, считает Надежда Коркка. По ее словам, пока клиент будет ждать снижения ставок, все интересные варианты просто закончатся;
- по льготной ипотеке квартиру нужно однозначно покупать сейчас, считает Мария Папенова из компании «Этажи». Ставка по льготной ипотеке вряд ли будет снижаться, а вот цены на квартиры в новостройках могут несколько вырасти, при снижении объема предложения (интересные проекты закончатся);
- покупать жилье стоит сейчас, потому что летом предложение обычно шире, а спрос – меньше (из-за сезона отпусков), говорит Марина Лашкевич из BuyBuyHouse;
- на рынке стагнация, поэтому покупать жилье для себя нужно сейчас, считает Александр Козлов. Сейчас на рынке есть сочетание льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, а также акции и спецпредложения от компаний;
- покупать недвижимость сейчас стоит – это выгодно за счет низкой ставки и хороших цен на интересные проекты, считает Сергей Шиферсон. При этом покупка недвижимости может стать даже более выгодным мероприятием, чем размещение денег на вкладах.
Как можно заметить, все эксперты однозначно советуют не ждать, и по возможности (и при потребности) покупать жилье именно сейчас. Если же подождать, ставка по ипотеке может не снизиться, но самые интересные варианты разберут. Поэтому стратегия ожидания сейчас принесет скорее проигрыш потенциальному покупателю.
Диванный кризис: что происходит с рынком мебели в России
Эйфория от покупки жилья часто позволяет забыть о меблировке приобретенных «квадратов». Однако это, наряду с ремонтом, — важная статья расходов. Novostroy решил узнать у экспертов, как изменились цены на мебель в последние месяцы и с какими проблемами придется столкнуться покупателям в самое ближайшее время.
Эйфория от покупки жилья часто позволяет забыть о меблировке приобретенных «квадратов». Однако это, наряду с ремонтом, — важная статья расходов. Novostroy решил узнать у экспертов, как изменились цены на мебель в последние месяцы и с какими проблемами придется столкнуться покупателям в самое ближайшее время.
Диванный кризис: что происходит с рынком мебели в России
Novostroy: Как изменились приоритеты покупателей при выборе предметов мебели за последние три месяца?
Виктор Соколов, генеральный директор компании «Мaрия»: Приоритеты остались прежними. В марте сметали все, что лежало. Сейчас покупатели успокоились и разделились на два лагеря: на тех, кто ищет более дешевые варианты, и тех, кто хочет приобрести качественную продукцию.
Никита Семенов, кандидат технических наук, Директор мебельной фабрики «Привет макет», Арт-директор общеобразовательной школы дизайна «Точка»: Сложилось ощущение, что цена стала определяющим фактором, причем во всех ценовых категориях. Даже если раньше клиент готов был платить много, то теперь он хочет найти товары за более скромный прайс. При этом меньше хотеть клиенты не стали. Возможно, они просто решили отложить некоторые покупки на потом.
Novostroy: На какие предметы интерьера спрос вырос? На какие, напротив, упал?
Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики, президент Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России: Как и раньше, кухни входят в тройку самых запрашиваемых предметов мебели (15,7%), наряду с диванами (17,4%) и кроватями — 13.2%.
В. С.: Спрос вырос на китайскую продукцию, стало больше доверия, да и люди понимают что нет смысла переплачивать только за дефицит, за тех производителей, которые ушли.
Н. С.: Вырос спрос на те предметы интерьера, без которых невозможно комфортно жить, например, на кухни и прочую встраиваемую мебель. Это, вероятно, связано с тем, что люди хотят успеть закончить с обустройством жилья.
Novostroy: Наблюдается ли сегодня разница в спросе в зависимости от региона? Что на это влияет?
А. Ш.: В крупных городах, где открыты салоны ведущих фабрик, а также работают специализированные мебельные торговые центры, проблем с покупкой нет. А вот в небольших городах качественную мебель ведущих брендов зачастую приобрести сложно.
Решить такую проблему мог бы закон об обязательной меблировке новостроек. Тогда новоселы в любом из регионов получали бы квартиру, полностью готовую к проживанию, с надежной качественной мебелью от известных брендов.
В. С.: Во всех регионах спрос стабильный, рынок реагирует ровно — где-то подъем, где-то просадка, и по месяцам показатель изменяется.
Н. С.: По нашим наблюдениям, тренды одни и те же по всем регионам.
Novostroy: Как изменились цены на мебель? Какие факторы на это оказали наибольшее влияние?
А. Ш.: К сожалению, наша отрасль зависит от импортных комплектующих, на которые постоянно растет стоимость. Поэтому мебель дорожает. Фурнитура, ткани, лаки, краски и другие компоненты в основном привозятся из других стран, поэтому зависимость цены от материалов и комплектующих, по некоторым оценкам, достигает 90 или даже 100%. Колебания курса рубля, усложнение логистики и рост себестоимости производства — все это влияет на цены.
Пока у крупных предприятий есть запас сырья и материалов, они могут сдерживать их рост, но рано или поздно этот запас закончится. Однако в конце мая произошла коррекция стоимости продукции из-за падения ажиотажного спроса и снижения курсов валют.
В. С.: Рост цен — порядка 60%. Но когда ситуация с поставщиками стала более понятной и немного стабилизировалась, повышение относительно прошлого года составило около 30%. Повлияла паника, скупалось все, что лежало, даже про запас на несколько лет вперед. Сейчас многое продают уже с дисконтом. Также не было понятно, кто уйдет из поставщиков комплектующих, а кто останется. Курс резко вырос, все подняли цену, чтобы не отгружать потом в минус.
Н. С.: Цены выросли, но ненамного, как могло бы быть. Процентов на 20. Но в первую очередь чувствуется не изменение цены, а исчезновение брендов с рынка.
Novostroy: Каковы ваши прогнозы: что будет с ценами на этом рынке дальше?
А. Ш.: После весеннего ажиотажа происходит снижение продаж и усиление конкуренции. Поэтому цены на мебель могут немного снизиться. Но после того, как запас комплектующих, закупленных до кризиса, окончательно закончится, мебель может снова подорожать.
В. С.: В целом, цены уже не вернутся к прежним значениям — рынок готовится к тому, что производители будут продавать меньше, но дороже. Стоимость предметов мебели будет варьироваться на сегодняшнем уровне, если курс еще сильнее просядет, то цены на товары из-за границы потихоньку опустятся.
Н. С.: Спрос будет падать. Производителям, чтобы удержаться на плаву, придется снижать цены за счёт своей маржинальности и терять деньги в надежде сохранить бизнес. Чем дальше, тем меньше игроков останется на рынке. Выиграет тот, кто предложит самый низкий ценник в своей ценовой нише.
Novostroy: Насколько российский мебельный рынок способен обеспечить покупателей всем необходимым?
А. Ш.: Наша мебель сейчас ничем не хуже европейской, и отечественные производители готовы в полной мере обеспечивать потребности покупателей. Но ситуация складывается таким образом, что мы ожидаем 50%-ное падение продаж из-за снижения платежеспособности населения. В таком случае мебельные предприятия не смогут продолжить работу в привычном режиме.
Поводом для оптимизма является обсуждение вопроса о включении обязательной меблировки в критерии стандартного жилья. Это откроет перед производителями новые возможности сбыта, что поможет им избежать существенных потерь из-за падения спроса.
В. С.: На сегодняшний день можно изготовить и поставить все необходимое — как высокого ценового сегмента, так и сегмента «эконом». В нише премиум сложнее — спрос превышает предложение, особенно в технике, сроки поставок больше.
Н. С.: В России есть всё, чтобы закрыть потребности рынка. Остается только вопрос качества — с уходом иностранных брендов можно ожидать падение общего уровня стандартов, но зато вполне могут появиться новые игроки, которые воспользуются ситуацией.
Novostroy: С какими проблемами могут столкнуться покупатели уже в ближайшие месяцы? Почему?
А. Ш.: Еще недавно покупатели столкнулись с ажиотажным спросом, когда купить мебель было проблемой. Сейчас же дефицита нет. Мебельный рынок успокоился, и мы больше не ждем потрясений.
В. С.: Покупатели могут столкнуться с понижением качества услуг и продукции, производители будут экономить — многие из них уже перешли на китайских поставщиков, немногочисленные предприятия работают с немецкими брендами. Техники хорошей все меньше. Возможно увеличение количества подделок и процветание серого импорта.
Н. С.: Я бы не рискнул работать с небольшими незнакомыми компаниями мебели на заказ. Велика вероятность банкротств.
Все чаще в жилых комплексах застройщики предоставляют возможность заказать меблировку вместе с квартирой. Из рекламных билбордов совершенно не очевидно — это просто свежий способ выделить проект из толпы конкурентов или реальный шанс для покупателя существенно сэкономить? Novostroy.su обратился к экспертам с просьбой ответить на вопросы: кому больше всего нужен ключ от квартиры, где стулья стоят; какие цели преследует застройщик; в чем основная выгода будущего новосела и что, кроме кухонного гарнитура, предложат девелоперы в ближайшем будущем.
Источник https://teleprogramma.pro/news/krizis-udaril-po-rynku-nedvizhimosti-ceny-na-semnoe-zhile-prodolzhat-padat_nid4320923_au73651au_cr73651cr
Источник https://bankstoday.net/last-articles/chto-budet-s-tsenami-na-nedvizhimost-vo-vtoroj-polovine-2022-goda-prognozy-ekspertov
Источник https://www.novostroy.ru/articles/interview/divannyy-krizis-chto-proiskhodit-s-rynkom-mebeli-v-rossii/