Как covid-19 изменит жилищный рынок: упадут ли цены на недвижимость в Испании в 2020 году
Испания постепенно возвращается к обычной жизни: будущее теперь видится более ясно, и эксперты в области недвижимости начинают делать более точные прогнозы относительно перспектив рынка жилья. Раф Якоб, экономист, специализирующийся в области финансов, и член управляющего совета Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), высказал свое мнение относительно того, каким будет рынок недвижимости после коронавируса в Испании в целом и в Барселоне – в частности.
Ранние прогнозы состояния рынка недвижимости в Испании в 2019-2020 году мы публиковали здесь.
Кризис, абсолютно не похожий на тот, что случился в 2008 году
С самого начала пандемии стали раздаваться голоса, утверждающие, что рынок недвижимости ждет кризис, подобный тому, что разразился в 2008 году. Тогда произошел взрыв пузыря на рынке недвижимости, и цены на жилье рухнули на 40%. Однако сегодняшняя ситуация коренным образом отличается от тогдашней: как рынок недвижимости, так и финансовый рынок сейчас находятся в гораздо лучшем состоянии, нежели 12 лет назад.
Уровень долгов собственников сегодня намного ниже, у многих имеются накопления, а ставки по ипотеке в Испании находятся на рекордно низком уровне.
Сегодня нет никаких оснований ожидать снижения цен, хотя бы немного приближенного к уровню 2008 года. Однако очевидно, что экономика парализована, и рецессия неизбежна, а состояние рынка недвижимости напрямую зависит от здоровья экономики.
Эксперт отмечает, что сравнивать эти два кризиса – абсолютно неправильная стратегия, которая может привести к принятию неверных решений, поэтому важно понимать, что ситуация 2008 года и нынешняя имеют абсолютно разные причины и следствия.
Что ожидать от рынка недвижимости в Испании 2020 года?
Падение цен? Да. А еще − меньше операций купли-продажи и снижение спроса и предложения. При этом продавцы пострадают в большей степени, нежели покупатели, и тяжелей всего придется тем, кто владеет недвижимостью в курортных зонах на побережьях Испании, где обычно покупают летние резиденции.
Покупателей будут привлекать большие города. Многие агентства недвижимости уйдут с рынка из-за нехватки клиентов, и первыми исчезнут те, чьи услуги нельзя назвать качественными.
В самом выгодном положении окажутся покупатели, которые с уверенностью смотрят в будущее и не боятся наступившего кризиса. По мнению эксперта, речь идет в основном о молодых инвесторах, которые не напуганы нынешней ситуацией, а ищут в ней выгоду для себя. В любом случае, как покупатели, так и продавцы должны будут адаптироваться к новому положению дел.
Подробную информацию об инвестициях в Испании вы можете найти здесь.
Забудьте все то, что вы знали раньше
Всего за несколько дней активность рынка недвижимости упала практически до нуля. Конечно, рынок вновь восстановится, когда санитарный кризис останется позади, но он уже не будет прежним.
Допустим, что в январе вы имели четкое представление о текущем состоянии рынка недвижимости и об уровне цен в таких городах, как Барселона. Теперь все эти знания оказались абсолютно бесполезны, более того – они могут быть даже вредны, если вы на их основании решите принять какое-либо важное решение. Понять текущую ситуацию и адаптировать свою стратегию под нее – ключевой навык для достижения успеха. Поэтому забудьте все, что вы знали раньше, и приобретайте новый опыт и знания.
Негативные последствия будут сильнее для продавцов, нежели для покупателей
Одни владельцы недвижимости выставляют свое жилье на продажу и ждут покупателя, тогда как другие снимают свою собственность с продажи, если у них нет острой необходимости сбыть ее именно сейчас. Это приведет к сокращению числа операций купли-продажи, поскольку предложение будет ограничено.
Однако экономическая рецессия неизбежна, и многим продавцам на фоне царящей неопределенности придется снижать цены. С другой стороны, покупатели и инвесторы готовы подождать, тогда как часть продавцов испытывает необходимость в деньгах и стремится как можно скорее продать недвижимость, в связи с чем они готовы идти на уступки. В первую очередь начнут продаваться вторые резиденции и жилье, сдающееся в аренду.
Однако есть и другой момент: многие собственники считают, что их недвижимость намного лучше, чем она есть, и стоит больше, чем аналогичный объект по соседству. В большинстве случаев такие ожидания не оправданы, и в итоге сбивать цену все-таки приходится. Иными словами, если продать недвижимость действительно необходимо, нужно смотреть в глаза реальности, иначе можно упустить хорошую возможность продажи, которая в будущем может не представиться в течение долгого времени.
Инвесторы нуждаются в «плане В»
Главные города страны, такие как Барселона, в последние несколько лет привлекали большое число инвесторов, в том числе и иностранных. Сегодня эти инвесторы, имеющие в собственности один или более объектов, не находят выхода на рынок.
Оказавшись в такой ситуации, они вынуждены отказаться от «плана А» и перейти к «плану В» или «С».
Эксперт предупреждает, что ближайший год будет сложным для бизнеса. В большинстве случаев расходы на содержание недвижимости «съедят» прибыль. В этом случае продажа собственности сейчас, пусть даже с очень низкой прибылью или с ее отсутствием, может оказаться лучшим вариантом.
Эксперт рекомендует подойти к делу креативно, если так можно выразиться: нужно попытаться обговорить со своим банком условия финансирования, попытаться сдать собственность в аренду – в общем, искать варианты, а не «зацикливаться» исключительно на своем «плане А».
Санитарный кризис дает блестящие возможности платежеспособным покупателям и инвесторам, которые смотрят в будущее без страха
Платежеспособный клиент – это не обязательно тот, у кого на банковском счету лежит крупная сумма денег. Это клиент, имеющий стабильную работу и определенные накопления, а поэтому обладающий доступом к ипотечному кредитованию. В Барселоне и других испанских городах есть много покупателей, принадлежащих к этой группе.
По наблюдениям эксперта, покупатели-инвесторы становятся все более молодыми. Во время и после кризисов они принимают решения о покупке легче, чем более старшее поколение. Они не настроены на проигрыш, видят больше возможностей, лучше информированы.
Платежеспособным покупателям сейчас предоставляется уникальная возможность получить финансирование при рекордно низких процентных ставках. Можно взять фиксированную ипотеку на 10, 20 и даже 30 лет и стать владельцем недвижимой собственности, воспользовавшись сложившейся ситуацией. Подробно об ипотечном кредитовании вы можете прочитать в нашей статье “10 правил получения ипотеки в Испании”.
Для этого достаточно иметь накопления в размере €50 − €100 тысяч. Уже такой капитал позволит вам стать владельцем квартиры в одной из зон Барселоны, доходность которой может составить более 10% от суммы собственных инвестиций.
По мнению эксперта, продажи в самых популярных зонах Барселоны и других крупных испанских городов вырастут. Так, в каталонской столице станут пользоваться спросом районы в центре и в Eixample Sant Gervasi, Borne, Gracia и пр. Ознакомьтесь с полным списком районов Барселоны в нашей статье “16 районов Барселоны для проживания и покупки недвижимости”.
Многое зависит не только от зоны, но и от необходимости собственника продать: чем она выше, тем на большие уступки он пойдет.
Однако не стоит ожидать, что собственники, желающие срочно продать недвижимость, в массированном порядке выставят свои объекты на порталах продаж по сниженным ценам. Предложения будут делаться исключительно в индивидуальном порядке, и за выгодную цену придется побороться.
Как covid-19 повлияет на стоимость недвижимости?
Вероятнее всего, цены в ближайшие несколько недель после реактивации рынка сильно не изменятся, однако в будущем разница между ценами, установленными продавцами, и конечными суммами сделок станет более заметной. В итоге цены снизятся, однако показатель снижения будет разниться в зависимости от характеристик жилья, его месторасположения и срочности продажи.
Что касается Барселоны, возможно снижение цен на 7 – 8%. В Мадриде этот показатель может быть несколько выше, а в среднем по Испании он может составить 10% в течение этого года.
Курортная недвижимость на побережье будет переживать непростое время: многие операции купли-продажи могут просто не случиться.
Сколько продлится кризис?
Влияние кризиса будет наиболее заметным в краткосрочной перспективе, и, если Испания и ЕС использует финансовые и налоговые стимулы, уже в 2021 году можно будет наблюдать положительную эволюцию.
Что происходит с ценами уже сейчас?
По данным исследования, проведенным Fotocasa, цены на недвижимость в Испании не спешат падать в связи с санитарным кризисом. По данным за апрель, в 52% провинций и в 51% муниципалитетов стоимость недвижимости выросла. Хотя, конечно, сейчас речь идет в большей степени о «виртуальной витрине», а не о реальной.
Исследование показало, что собственники пока не делают больших скидок. Более того, в апреле цены даже выросли на 0,5% по сравнению с мартом. При этом, конечно, стоит иметь в виду, что в этот период страна находилась на карантине, рынок недвижимости был практически полностью парализован, и приведенные данные относятся не к окончательным суммам сделок, а к ценам, установленным собственниками на свои объекты.
Тем не менее, в 9 автономиях цены за месяц снизились: Кастилия-Ла-Манча (-3%), Балеарские острова (-2,4%), Андалусия (-1,7%), Ла-Риоха (-1,4%), Галисия (-1,2%), Мурсия (-1,1%), Канарские острова (-0,5%), Кантабрия (-0,4%) и Эстремадура (-0,3%). Рост наблюдался в 8 автономных сообществах: Каталония (2,8%), Арагон (1,4%), Валенсийское сообщество (1,4%), Астурия (0,8%), Мадрид (0,7%), Наварра (0,5%), Страна Басков (0,3%), Кастилия и Леон (0,1%).
Рейтинг самых дорогих автономий для покупки жилья возглавляют Мадрид и Страна Басков: в среднем €3122 и €2809 за кв.м соответственно. Далее следуют:
Только заберите В Испании распродают дома со скидками более 70 процентов. Стоит ли их покупать?
Домик в Испании для многих кажется чуть ли не заветной мечтой и рецептом счастливой жизни. Однако коронавирусная эпоха опустила с небес на землю — рынок жилья в стране переживает самый настоящий кризис. Более 70 процентов недвижимости в Испании покупается в ипотеку, локдауны резко ударили по доходам населения, которое в большинстве занято в сфере услуг. Люди не могут гасить займы и вынуждены расставаться со своим жильем. Проблема достигла таких масштабов, что банки теперь устраивают настоящие распродажи домов — именно здесь и можно ухватить мечту подешевле. Райский уголок по цене «двушки» в Москве — в материале «Ленты.ру».
На ситуацию с жильем в стране сильно повлияла пандемия коронавируса. Многие испанцы заняты в малом и среднем бизнесе, который понес серьезные убытки в связи с ограничениями. Чтобы как-то улучшить ситуацию, власти, помимо пособий по безработице, анонсировали мораторий на выплаты по ипотеке. Инициатива стала дополнением к закону, который приняли около года назад. Согласно ему должники, которые вовремя не платят по жилищным кредитам, не могут быть выселены из своего основного жилья ранее чем через год после начала просрочки или до того, как их долг достигнет 20 процентов займа. Управляющим компаниям и интернет-провайдерам также запрещено временно отключать услуги.
Входящая в правящую коалицию партия «Подемос» настаивала, чтобы мораторий на платежи по ипотеке был расширен и включал в себя арендную плату. Однако с этим возникли сложности, так как для многих жителей страны доход от аренды является основным или единственным либо идет на покрытие ипотечных взносов.
Протест активистов движения «Платформа людей, пострадавших от ипотеки» (Platform for people affected by Mortgages — PAH) в Барселоне
Фото: Paco Freire / SOPA Images / LightRocket via Getty Images
Тогда премьер-министр страны Педро Санчес призвал арендодателей по возможности проявлять гибкость и понимание. Отсрочка по жилищным кредитам распространяется и на тех, кто оплачивает ипотеку за счет денег, получаемых от аренды, причем право на мораторий получили и те, у кого в ипотеку взято не основное жилье.
Коронный удар
Средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро (127,6 тысячи рублей), тогда как еще в июне того же года равнялась 1730 евро (158 тысяч рублей). В то же время цена на новостройки достигла максимума за последнее десятилетие — 2472 евро (225,3 тысячи рублей). Подобную динамику связывают с качеством зданий.
Квадрат «вторички» в начале 2020 года, еще до карантина, также держался на уровне и дошел до отметки в 1741 евро (159 тысяч рублей). Риелторы объяснили такой успех тем, что многие объекты на вторичном рынке находятся в престижных районах (в исторических центрах или на побережье), где уже не осталось участков под застройку. Но уже осенью спрос на недвижимость подобного формата обвалился вдвое.
В некоторых регионах летом 2020 года наблюдали и более заметный рост цен. Например, в провинции Аликанте он составил 3,8 процента за год, на Балеарских островах — плюс 4,2 процента за год, в Коста-дель-Соль (Андалусия) — плюс 6 процентов за год. Тогда же стоимость квадратного метра жилья в аренду выросла до 11,4 евро (чуть больше тысячи рублей), что на четыре процента больше, чем в июне 2019-го.
Это для себя Люди по всему миру начали массово строить в пандемию частные дома. Как выглядят лучшие из них?
Но уже в ноябре 2020 года, после всех последствий от ограничений, цены на жилье в Испании упали на 5,7 процента по сравнению с 2019-м. Сильнее всего это было заметно в Валенсии, Галисии, Каталонии и той же Андалусии.
Эксперты считают, что в случае третьей волны коронавируса потребуется не менее трех кварталов, чтобы цены на испанском рынке восстановились. В случае ухудшения эпидситуации они могут снижаться вплоть до 2023 года.
Как сказал генеральный директор Сообщества оценщиков Испании Хуан Фернандес-Асейтуно, в эти непростые времена инвесторы снова осознали жилую недвижимость как безопасную гавань перед лицом неопределенного будущего. Многие родители начали скупать жилье для своих детей, чтобы как-то оградить их от мировой нестабильности.
Закредитованность населения при этом растет с каждым годом, и покупка недвижимости становится менее доступной. Людям не хватает собственных сбережений на приобретение жилья, поэтому приходится брать кредит. В ноябре 2020 года испанцы взяли на 6,7 процента больше жилищных кредитов, чем в ноябре 2019-го, поскольку не могли себе позволить купить дом на собственные сбережения. При этом покупательная способность людей снизилась, размер среднего кредита сократился в среднем на 2,7 процента, а банки ужесточили кредитную политику.
В Испании 79 процентов сделок с жильем заключается с привлечением ипотеки (73 процента в 2019-м). Средний возраст испанского заемщика равняется 39 годам, 58 процентов из них — женщины. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в начале 2021 года равнялась 3-3,4 процента.
Передай другому
Кризис на рынке недвижимости неожиданно открыл новые возможности. В продажу начало поступать множество дешевых лотов с колоссальными скидками, отдельные объекты предлагают с дисконтом даже более 70 процентов. Распродажи оказались настоящим спасением для тех, кто не может позволить себе дом по рыночной цене, но очень хочет обзавестись жильем в Испании.
Дешевые лоты появляются в продаже по следующим причинам. Первая — необходимость срочной реализации. Когда собственнику нужны деньги, он в первую очередь избавляется не от квартиры в городе, где живет, а от условных излишеств — например, домика на побережье. Объекты на юге Испании зачастую покупаются именно таким образом.
Дом, участвующий в распродаже. Дея, Пальма-де-Майорка, Испания
Фото: Jasper Juinen / Getty Images
Более распространенная история — распродажи от банков. Жилье ипотечников, не справившихся с обязательствами, переходит к кредитору, который стремится избавиться от непрофильных активов и поэтому готов предоставить дисконт. Так, для проведения подобной акции банковский конгломерат Bankia объединился с агентством недвижимости Haya Real Estate. На его сайте идет распродажа объектов со скидками даже более 70 процентов — некоторые дома из списка обойдутся дешевле, чем скромная «однушка» на окраине Москвы.
Подобные акции Haya Real Estate устраивает регулярно, в том числе в партнерстве и с другими организациями. Например, «плохой» банк Sareb, занимающийся токсичными активами, реализует через агентство свои лоты. Финансовая компания Liberbank также готова предложить услуги по покупке уцененных домов. Правда, стоит понимать, что зачастую еще очень приличную сумму придется вложить в ремонт недвижимости, поскольку многие объекты из устаревшего жилого фонда.
Помимо банков охоту за дешевым жильем можно вести на местных порталах недвижимости, в частности, Idealista. Там есть специальный раздел с уцененными лотами и новостями о различных черных пятницах на рынке. Есть специализированные сайты и на русском языке, где периодически публикуют информацию о достаточно необычных возможностях для переезда в Испанию.
Дом, участвующий в распродаже. Майорка, Испания
Фото: WestEnd61 RM / Martin Moxter / Diomedia
Так, новостной портал Noticia.ru сообщал, что власти маленького муниципалитета Табанера-де-Серрато с населением около 140 человек опубликовали интересную вакансию. «Мы ищем семью с детьми для переезда в новый дом площадью 85 квадратных метров, чтобы жить там и управлять продуктовой лавкой на первом этаже», — говорилось в объявлении. В ответ мэрия получила более 500 звонков от желающих по всему миру и была шокирована таким спросом. Теперь местным чиновникам есть из кого выбрать.
Урок испанского
Помимо вышеупомянутых сайтов, риелторы рекомендуют порталы Fotocasa, Habitaclia (популярен в Каталонии), а также Vibbo и Milanuncios — аналоги российского «Авито». Для аренды жилья, помимо известных Airbnb и Booking, могут помочь Rentalia и Tripwell — проекты зарекомендовавших себя Idealista и Fotocasa.
При поиске подходящих лотов специалисты советуют задавать гибкие параметры поиска. Дело в том, что недвижимость с одной спальней может обойтись дороже, чем с двумя. Причин множество: разница в сумме налога на недвижимость, цели использования квартиры (маленькие проще сдать в краткосрочную аренду), наличие ремонта и прочее. В одних и тех же базах стоимость плюс-минус одинаковых лотов может сильно отличаться, поэтому для подбора достойного варианта понадобится немало времени — придется сравнивать цены и состояние объектов.
Кальвия, Майорка. Испания
Фото: Westend61 RF / Martin Moxter / Diomedia
Важный нюанс — защита от мошенников. При покупке недвижимости от банка уже есть определенные гарантии, однако если брать «вторичку», то тут уже не обойтись без Nota Simple — выписки из Регистра собственности Испании (аналог Росреестра). В ней указывают владельцев объекта, а также наличие обременений.
Еще один малоизвестный вариант с лотами по дешевке — аукционы. Их почти всегда проводят государственные организации. На торгах реализуют недвижимость должников по налогам и услугам ЖКХ, административные здания и неиспользуемые земли, объекты от застройщиков с инвестиционными проектами и даже старинные поместья. В среднем скидка от приобретения объекта на аукционе равняется 35-40 процентам. Для участия в торгах на одних площадках требуют внести залог, который возвращают после, на других — согласие на погашение всех возможных долгов по приобретенному лоту, поэтому надо внимательно изучить условия. Подробнее об участии в аукционах и их видах можно почитать здесь.
К сожалению, чтобы найти жемчужину, придется очень постараться и переворошить десятки объявлений. Размер скидки в 70 процентов притупляет бдительность и заставляет судорожно хвататься за все возможности, хотя на самом деле стоимость дальнейшей реставрации здания может обойтись куда дороже. Но дом нужно не только купить — за него еще нужно платить налоги, его нужно содержать. Юридические нюансы тоже могут таить опасность, если не изучить договор и не проконсультироваться с профессионалами. Пополнить ряды оставшихся без ипотечного жилья испанцев — не очень близкая оптимистам история, зато реальная.
Благодаря сложившейся ситуации на рынке Испанию признали одним из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость в 2021 году. По мнению экспертов, как раз нехватка арендного жилья в стране и делает ее особенно привлекательной для развития соответствующих проектов. В настоящее время страна является лакомым кусочком для застройщиков, которые, пользуясь временным падением цен, возводят гибкие офисы и малогабаритное жилье. Инвесторы полагают, что цены вернутся к докризисному уровню к концу 2021 года.
«Испанский урок» поучителен и для российских реалий: никаких акций с домами за бесценок не было бы и в помине, если бы заемщики рассчитали свои силы. Знакомая многим практика «кредит на кредит» в таких экономических условиях оказывается западней, особенно учитывая тот факт, что у каждого пятого россиянина есть просрочка по кредитам, налогам или ЖКХ.
Рекордные объемы выдачи ипотеки в России (1,7 миллиона кредитов на четыре триллиона рублей по итогам 2020-го) создают иллюзию победы над проблемой доступности жилья, однако маскируют главную опасность. Та же программа льготной ипотеки, которая должна была стать спасением во время кризиса, привела к скачку спроса. Застройщики взвинтили цены на объекты, и вся «льготность» сошла на нет. Стагнация доходов россиян и бесконечный рост цен на жилье рано или поздно приведут к схлопыванию пузыря, тогда и российский рынок, возможно, станет привлекательным.
Рынок недвижимости в Испании: динамика, обзор состояния и цены на испанское жилье в период коронавируса
Эпидемия Covid-19 за последний год спровоцировала мощный кризис практически во всех секторах экономики в любом уголке мира — от Пекина до Нью-Йорка, Мадрида и Москвы: анализ рынка недвижимости в Испании показывает, что эта отрасль Королевства не стала исключением. Жесткие схемы социального дистанцирования, введенные правительством (комендантский час, ограничение на перемещение и запрет массовых развлекательных мероприятий, контроль туристов, переход на удаленный график), а также резкие сокращения сотрудников на предприятиях и рост безработицы сильно изменили предпочтения клиентов и инвесторов и повлияли на цены апартаментов, домов, коммерческих и офисных помещений.
Если вам интересно узнать, хороший ли сейчас момент для покупки жилья или готового бизнеса в этой солнечной стране, читайте нашу статью дальше! Ниже мы размышляем о новых тенденциях сектора, динамике и качестве предложений в разных регионах Королевства и пытаемся спрогнозировать ситуацию на ближайшее будущее.
Состояние современного рынка недвижимости в Испании
По данным реестра собственников (el Colegio de Registradores), в 2021 году возобновился интерес к приобретению жилых объектов. Только в период с января по март было заключено на 1,5% сделок больше, чем год назад.
Отныне покупатели подходят к выбору квартир гораздо тщательнее. Многие начали работать удаленно, а значит, подыскивают место, где будет комфортно проводить практически весь день, а не только ночевать. В разы возрос спрос на апартаменты большей площади — вместо однокомнатных, предпочитают двухкомнатные и трехкомнатные. Огромное внимание обращают на наличие балкона, натуральное освещение, качество материалов и спокойствие района.
Наблюдается отток людей из крупных мегаполисов в пригороды. Например, в нашем агентстве Barcelona Realty Group мы получаем вдвое больше заявок на подбор дома с собственным садом и хорошими дорожными коммуникациями за пределами столицы Каталонии.
Покупать для последующей сдачи в аренду становится невыгодно. Во-первых, туристическая отрасль сильно просела из-за закрытия международных границ. Во-вторых, в конце 2020-го года барселонские власти ввели беспрецедентный закон, устанавливающий лимит цен за ренту. Сейчас в других областях также готовят похожие ограничения для рантье. Нарушителям грозят большие штрафы.
Операции на рынке коммерческой недвижимости в Испании, по статистике портала Idealista.com, заметно уменьшились по сравнению с докризисным временем. Резко спал интерес инвесторов к ресторанному, гостиничному, развлекательному бизнесу, что провоцирует владельцев предлагать значительные скидки, если они желают во что бы то ни стало продать дело прямо сейчас.
С переходом на удаленку директора компаний отказываются от крупных офисов, предпочитая более компактные помещения. В 2021-ом году многие добились от арендаторов снижения оплаты за месячную корпоративную аренду на десять-пятнадцать процентов.
С ростом популярности онлайн-сервисов, увеличивается спрос на склады для хранения товаров.
Динамика цен на рынке недвижимости в Испании до и после кризиса коронавируса
Отчеты реестра собственников гласят, что средняя стоимость жилья на сегодня в Королевстве составляет 1800 евро за квадратный метр. Это на 0,9% больше, чем в предыдущем году. Тем не менее наблюдаются серьезные различия по регионам.
Так, в четырех автономных областях (Канары, Ла-Риоха, Наварра и Мурсия) объекты подешевели по сравнению с периодом до пандемии. А на Балеарских островах, в Стране Басков и Арагоне — наоборот: рынок движется вверх. Лидирует Астурия, где в этом году покупка апартаментов обойдется примерно на 8,5% дороже, чем в 2020-ом.
Рост цен на недвижимость в Испании в столичных городах (Мадрид, Барселона, Валенсия) в эпоху Covid-19 приостановился, но значительного падения здесь не наблюдалось ни в 2020-ом, ни в первой половине 2021-го года. Эти населенные пункты продолжают оставаться желанными для студентов и амбициозных молодых специалистов.
А среди семейных пар возрос интерес к приобретению домов и больших квартир. По сравнению с докризисным временем, спрос на жилье со средней площадью в сто квадратным метров увеличился на 0,8 процента.
Стоимость коммерческой недвижимости по стране, наоборот, упала и составляет 1238 евро за м2. Это самый низкий показатель за последние семнадцать лет. Сильнее всего это коснулось предложений о продаже торговых центров, дискотек и отелей. Рестораны также выставляют на торги со значительными скидками. Многие инвесторы считают период удачным для вложений в этот тип бизнеса, ведь с апреля бары и кафе постепенно оживают, а значит, скоро цены вновь начнут расти.
Ниже предлагаем рассмотреть подробнее, как коронавирус изменил ситуацию в четырех наиболее популярных регионах Королевства.
Балеарские острова
Средняя стоимость на жилье в этой зоне оставалась стабильной практически во все время кризиса. С марта 2021-го она выросла на 4,4% по сравнению с предыдущим годом. Цена за квадратный метр сейчас равна 2527 евро. Лидируют по дороговизне столичный город Пальма-де-Майорка, а также Ибица.
Чем объяснить такую позитивную динамику рынка? Дело в том, что у многих людей теперь появилась возможность уехать с материка на остров мечты, сохранив работу с удаленным графиком. Это усилило спрос на дома в природных и экологически чистых зонах у моря.
Как и по всей стране, здесь возросло количество предложений на продажу, аренду и передачу готового бизнеса (traspaso). Это благоприятный момент для выгодной покупки. Балеарские острова были в числе первых регионов, где сняли ограничения на въезд для зарубежных туристов и где ввиду компактной площади контролируют вспышки эпидемии быстро и эффективно.
Мадрид
Здесь цены на квартиры остаются высокими — примерно 3206 евро за м2. В прошлом году наблюдалась стагнация, но с марта 2021-го рынок восстанавливается, и предложения дорожают. Наблюдается интерес к околостоличным населенным пунктам (например, Посуэло-де-Аларкон), где качество жизни в разы выше и можно купить отдельный дом.
Владельцы коммерческих помещений предпочитают переждать кризис и не активно выставляют на продажу свою собственность.
Каталония
Барселона продолжает оставаться одним из самых дорогих городов для покупки жилой недвижимости (3342 € за квадратный метр). Тем не менее, с начала 2021-го года цены на апартаменты упали на 3,2% по сравнению с докризисным периодом.
В этой автономной области стремительно дорожают именно пригороды, расположенные недалеко от столицы (Сант Кугат, Эсплугэс-де-Льобрегат, Сан-Жоан-Деспи, побережье Маресме и Коста Гарраф). Стоимость вторичного жилья выросла на 0,7%, новостроек — на 1,7%.
Как и по всей стране, в Каталонии сейчас не лучший момент для владельцев мелкого и среднего бизнеса (особенно пострадали рестораны и бары, которым до апреля 2021-го местное правительство предписывало закрываться после обеда). Тем не менее, отрасль постепенно восстанавливается, и цены стабилизируются.
Валенсия
На рынке жилья в Испании эта автономная область в период коронавируса играет одну из ведущих ролей. В столичном регионе цены выросли на 0,9%. В Аликанте они поднялись на целых 3,8% по сравнению с предыдущим годом. Особым спросом пользуются районы рядом с парками или же апартаменты с внутренним двориком — патио. В провинции Кастельон предложения, наоборот, подешевели на 2,9%.
Сильной отраслью региона всегда считался иностранный туризм, который пока еще сильно ограничен. Многие апарт-отели и развлекательные центры в небольших деревушках вынуждены выставить на продажу свой бизнес. Некоторые их них можно купить с пятнадцати-двадцати процентной скидкой.
Анализ рынка жилой недвижимости в Испании и график цен
Как показано на чертеже, подготовленном порталом Idealista.com, после банковского кризиса 2008 года в Королевстве наблюдается серьезный спад стоимости на жилье. С 2015-го сектор начал потихоньку восстанавливаться.
После вспышки коронавируса до второго триместра 2020-го года прослеживается стагнация, но уже с июня общий показатель по стране начинает расти.
Испытав небольшой регресс в феврале 2021-го года, сейчас цены вновь набирают обороты, и это касается как новостроек, так и вторичных объектов. Среднее значение за квадратный метр на сегодня составляет 1800 евро.
Области, где рынок недвижимости в данный момент наиболее активен, — это Балеарские острова, Мадрид, страна Басков, Каталония. Канары и Валенсийское сообщество.
Особенности приобретения новостроек и подержанного жилья
В эпоху ковида повысилась популярность новостроек. Действительно, именно они гарантируют современный уровень комфорта. Зачастую расположено оно в экологически чистых пригородах, имеет террасу, собственный паркинг, а также общественную зону с садом и бассейном. Основной минус покупки квартир, уже готовых к сдаче в эксплуатацию, — их высокая цена.
Если вы ограничены в бюджете, присмотритесь к недвижимости на стадии застройки. Однако, в таком случае придется ждать полтора-два года до окончания работ и подписания у нотариуса.
Стоимость на вторичное жилье зависит от состояния, расположения, характеристик здания. Увы, часто необходимы ремонт и перепланировка. Однако, к плюсам можно отнести возможность немного поторговаться с владельцем (при выборе новостройки, скидки не делают).
Независимо от того, приобретаете ли вы новый или вторичный объект, налоги и расходы на покупку составят около 15% от общей суммы. Поэтому важно четко определить свой максимальный бюджет, а далее активно смотреть актуальные предложения. Оперативнее всего это сделать, оставив заявку в риэлторском агентстве, которому вы доверяете.
Этапы совершения сделки
Обозначить свои финансовые возможности.
Четко определиться, какой тип жилья вы ищете.
Погрузиться в поиск и просмотр объектов.
Вы имеете право поторговаться о цене с хозяином в случае со вторичным жильем. Если это новостройка, заявленная стоимость не подлежит изменению.
Бронирование понравившегося дома или апартаментов (1% от общей суммы).
Юридическая проверка и запрос выписки из реестра собственников, Nota Simple, в которой указана официальная информация о владельцах и возможных задолженностях. Эту услугу вы можете заказать у наших специалистов Barcelona Realty Group с переводом на русский язык.
Заключение договора с выплатой задатка — contrato de arras. Взнос при покупке подержанных апартаментов составит 10%. Для новостроек — 20% от общей стоимости.
Сбор документов для ипотеки, если вам требуется финансирование.
Финальное подписание у нотариуса и вступление в права собственника.
Информация о налогах
Есть ли различия в налоговых обязательствах при покупке подержанного и нового жилья? Какие регулярные выплаты предстоят собственникам недвижимости в Королевстве, и изменятся ли условия, если постоянной резиденции в этой стране у вас пока нет? Ниже мы сформулировали основные тезисы по данной теме.
При приобретении
Только что сданные в эксплуатацию квартиры и дома облагаются НДС, который составляет 10% во всех областях, кроме Канарских островов (6,5%). Вторичная собственность предполагает налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — его размер варьируется от шести до десяти процентов.
Вне зависимости от типа недвижимости, придется также уплатить гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados): 0,5-1,5% от общей суммы сделки.
При владении
Налог на владение (IBI), который рассчитывается мэрией от кадастровой стоимости объекта. Выплачивается один раз в год.
Если вы сдаете свое жилье в аренду, то это обязательно нужно отражать в декларации о доходах IRPF/IRNR и отчислять положенный процент. Делать это обязаны как резиденты, так и граждане, не проживающие постоянно на территории Королевства.
Получение вида на жительство (ВНЖ) в Испании при покупке недвижимости
Приобретая дом или квартиру на сумму от 500000 евро, вы имеете право подать прошение на «золотую визу». Первый раз ее выдают на год, а затем продлевают на два и далее на пять лет. Многие соотечественники, имеющие действующий бизнес в России, выбирают именно этот способ легализации в стране — ведь он не обязывает находиться в Королевстве безвыездно в течение какого-либо срока и позволяет не задумываясь путешествовать на Родину и по всему Евросоюзу.
Прогноз на следующий год
По мнению лидирующих риэлторских порталов Idealista и Fotocasa, общая динамика цен на жилье в Испании остается позитивной. Эксперты ожидают ее дальнейший рост, особенно увеличение числа сделок по продаже в околостоличных регионах.
Они также предполагают сохранение спроса на более качественные объекты (просторные комнаты, терраса, сад, спокойный район) и на новостройки.
Удаленная работа становится новой реальностью и позволяет многим людям, наконец, уехать из мегаполисов в благоприятные и более зеленые пригороды. Массовый отток населения из столиц областей продолжится.
С ростом количества вакцинированных людей уже сейчас постепенно снимают ограничения на проведение массовых мероприятий, пускают первых туристов, ослабляют требования для ресторанного и отельного бизнеса. Предложения о передаче готового дела, а также продажа коммерческих помещений стабилизируются в цене, а затем начнут дорожать. Именно сейчас инвесторам следует мониторить выгодные предложения, чтобы не упустить шанс приобрести хорошее предприятие со значительными скидками.
На этом мы завершаем наш обзор рынка недвижимости в Испании в эпоху коронавируса. Как и весь мир, надеемся на скорое избавление от эпидемии, восстановление экономики и возможность снова легко путешествовать за границу. Если у вас есть личный вопрос, связанный с приобретением или продажей квартиры в Королевстве, а также с оформлением документов на визу или ВНЖ, обращайтесь в Barcelona Realty Group по электронной почте на info@realty-barcelona.com или по телефону +7 965 404 45 55.
Источник https://estate-barcelona.com/blog/kak-covid-19-izmenit-zhilishchnyy-rynok-upadut-li-tseny-na-nedvizhimost-v-ispanii-v-2020-godu.htm
Источник https://lenta.ru/articles/2021/01/27/spain/
Источник https://barcelona.ru/blog/vybor-nedvizhimosti-dlya-pokupki-i-arendy/rynok-nedvizhimosti-v-ispanii-dinamika-obzor-sostoyaniya-i-ceny/