Хронология мировых кризисов на рынке недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Автором исследованы кризисы на рынках недвижимости различных стран и особенности их протекания. Отражены факторы, оказывающие влияние на процессы инвестирования в сфере недвижимости и обусловливающие кризисные явления в данном секторе рынка.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Никифоров С.А.
Формирование инновационной стратегии управления инвестиционной деятельностью (на примере анализа рынка недвижимости)
Chronology of world crises in the real estate market
The author researched the crises in the real estate markets in different countries and their particular course. Reflected the factors, influencing to the process of investing in real estate, and the underlying crisis in this sector of the market.
Текст научной работы на тему «Хронология мировых кризисов на рынке недвижимости»
кризис на рынке недвижимости —
за рубежом и в россии
хронология мировых кризисов
на рынке недвижимости
аспирант кафедры финансов и кредита Российского государственного торгово-экономического университета, заместитель генерального директора ГУП«Центр поддержки и развития фондового рынка» nikiforov@centr-fr.ru
Автором исследованы кризисы на рынках недвижимости различных стран и особенности их протекания. Отражены факторы, оказывающие влияние на процессы инвестирования в сфере недвижимости и обусловливающие кризисные явления в данном секторе рынка.
Первый существенный кризис на рынке недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлторами.
Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие сектора экономики. Так, в 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский «черный вторник»). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись
российское предпринимательство, 2009, № 4 (1)
на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть всех тогда существовавших).
В 1987 году в США разразился очередной кризис. 19 октября 1987 года произошел «традиционный» резкий обвал на фондовом рынке («черный понедельник»). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40-45%, достигнув уровня конца 1960-х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около 75 миллиардов долларов.
Нынешний кризис на рынке недвижимости США начался в 2007 году. Нестабильность в экономике, резкий рост числа непогашенных кредитов и обязательств, банкротство крупнейших финансовых и строительных компаний привели к резкому снижению стоимости жилья, акций строительных компаний.
Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за короткий период времени. Лишь к середине 1990-х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству страны пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15% годовых. Крах рынка недвижимости и падение котировок акций строительных и риэлторских компаний стали видимыми причинами банковских кризисов в Японии в начале 1990-х годов и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах. Экономический бум, сопровождавшийся ускоренным развитием сектора услуг, повышение доходов населения при огра-
кризис на рынке
мировая экономика 1
кризиса в 1990 году
ниченности предложения земли привели в предшествующие годы к бурному росту цен на жильё и коммерческую недвижимость. При низкой потребительской инфляции цены на жилье выросли в Японии с 1980 по 1990 год в 4, 5 раза, а в Малайзии и Таиланде с 1986 по 1996 год — соответственно в 5, 6 и 7 раз. С начала 1980-х гг., в период экономического роста, цены на недвижимость в Японии плавно росли на 15%-20% в год, а затем последовал «взрыв» 1986-87 годов, когда цены в Токио утроились и город стал самым дорогим в мире.
Однако в начале 1990-х годов на фондовом рынке произошло резкое снижение стоимости, что стало началом конца. Общая стоимость акций японских компаний тогда упала с 850 до 365 триллионов иен. В 1990 году основную роль в крахе рынка недвижимости сыграли внутренние факторы: рост процентных ставок (учетная ставка Банка Японии выросла с 2,5% в 1987 году до 6% в 1990 году), связанный с желанием государства погасить инфляцию, и отток капитала из страны. Однако когда недвижимость начала дешеветь, успевшие её приобрести компании не могли продать её с прибылью, и многие оказались не в состоянии рассчитаться по полученным кредитам. Общая сумма «плохих» кредитов составила почти 120 миллиардов долларов США (годовая прибыль всех частных банков Японии составляет около 37 миллиардов долларов). Начался затяжной банковский кризис. Падение цен на недвижимость привело к краху строительных и финансовых компаний, фирм по продаже недвижимости. В 1994 году обанкротилось крупнейшее риэлторское агентство «Асахи фудосан», оставив долги на сумму 350 млн. долларов, а строительная компания «Мурамото кэнсэцу» не выплатила инвесторам более 500 млн. долларов. В самом дорогом городе мира Токио средние цены к 1994 году снизились на 60-70% по сравнению с 1987 г., а в пригородах столицы на 30-40%. И продолжали плавно снижаться на протяжении 12 лет. Лишь в 2006-ом году
оссийское предпринимательство, 2009, № 4 (1)
средние цены стабилизировались, а в Токио был отмечен рост 3%.
Самым масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30-40%. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран.
17 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50% (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около 22 тыс. долларов, а в 1999 году -11 тыс. долларов).
Новый цикл кризиса начался в России в начале 2008 года. Основными факторами стали резкое падение мировых цен на нефть, существенное ослабление рубля по отношению к мировым валютам, развитие мирового финансового кризиса.
Факторы, влияющие на развитие финансового кризиса на рынке недвижимости России
1. Долговой фактор.
Является основной причиной финансовых кризисов на рынке недвижимости. Еще до кризиса деятельность четырех крупнейших застройщиков Москвы («Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и «Мосстроймеханизации-5» (МСМ-5)), контролирующих около 70% столичного рынка жилья экономкласса, была убыточной. Их совокупные долги к лету 2008 года достигли 318,54 млрд. руб., что почти в пять раз больше их собственного капитала.
масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов
в России в начале
Последний крупнейший международный кризис задолженности разразился в 80-х гг. XX века: долговая несостоятельность большой группы развивающихся стран в погашении кредитов, полученных от стран с высоким уровнем доходов.
2. Фактор ликвидности.
Данный фактор непосредственно связан с долговым фактором, так как одной из главных проблем в условиях финансового кризиса становится реализация объектов недвижимости. Наступающая в короткое время неспособность строительной компании производить платежи по кредитам, обусловленная риском ликвидности, может приостановить деятельность компании, а также привести к банкротству.
3. Фактор развития рынка ценных бумаг. Рыночные катаклизмы на рынке ценных
умаг (масштабные падения курсов ценных бумаг, перерывы ликвидности рынка, резкий рост процента) приводят к дальнейшему разрастанию кризисных явлений в полномасштабный финансовый кризис. При нынешнем недоверии инвесторов к фондовому рынку строительным компаниям будет сложно разместить долгосрочные долговые обязательства (облигации). Большинство облигаций строительных компаний размещается на срок от трех до пяти лет. Наибольшая нагрузка по выплатам придется на 2011 год — сумма к погашению составляет 32,98 млрд. руб. Так как средний срок реализации строительного проекта три года, то выплаты по облигациям 2011 года будут проводиться за счет доходов от проектов начатых сегодня или в начале будущего года. 4- Валютный фактор.
Резкие изменения курса одной валюты по отношению к другим, что ведет к существенному реструктурированию системы экономических интересов в международных финансах и во внутренней экономике. За последние шесть месяцев доллар США вырос на 27% по отношению к российскому рублю, что негативно сказалось на финансовых
эссийское предпринимательство, 2009, № 4 (1)
показателях застройщиков, которые активно размещали облигационные займы в иностранной валюте.
Каждый из этих факторов на фоне относительно благополучного состояния других сегментов сферы финансов может стать начальным этапом, переводящим локальные кризисные явления отдельных строительных компаний в масштабный финансовый кризис на рынке недвижимости России.
1. Шпрингель В., Позднякова Е. Ценовые пузыри на рынке недвижимости // Бизнес и банки. — 2005. — №18-19 (754-755). — 16 мая.
2. Данные информационно-аналитического портала «Открытый рынок строительных инвестиций».
за последние шесть месяцев доллар США вырос на 27% по отношению к российскому рублю,
что негативно сказалось на финансовых показателях застройщиков
post-graduate student, department offinance and credit _ the Russian State Trade-Economic University,
Deputy Director General of State Unitary Enterprise «Center _
for support and development of the stock market» _
The crisis in the real estate market — abroad and in Russia _
Chronology of world crises in the real estate market _
The author researched the crises in the real estate markets in different _ countries and their particular course. Reflected the factors, influencing _
to the process of investing in real estate, and the underlying crisis in _
Ретроспектива краха: 8 самых жестких кризисов на рынке недвижимости в мире
Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
МОСКВА, 21 ноября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
Перед тем, как начать рассуждать о кризисах, гремевших на рынках недвижимости разных стран, эксперты предупреждают: не стоит путать кризис рынка как таковой с цикличностью развития разных сегментов экономики, ведь и подъемы, и спады – это нормальные явления экономического развития. «Говорить о каждом спаде как о кризисе было бы некорректно: прохождение рынком разных фаз – это нормально. Настоящие кризисы рынка недвижимости в свою очередь, как правило, совпадают по времени с масштабными общеэкономическими проблемами», — отмечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
США: крах в трех действиях
Говоря о крупнейших мировых кризисах, повлекших за собой практически полное прекращение строительства в ряде государств, эксперты прежде всего вспоминают Великую депрессию 1929-1933 года. Впрочем, в России этот термин чаще ассоциируется с кризисом в США.
Великая депрессия в США началась с катастрофического биржевого краха 1929 года. Предпосылок для такого мощного кризиса выделяется несколько. В частности, независимый эксперт Владимир Филиппов указывает в качестве одной из причин Первую мировую войну, после которой нагруженная военными заказами правительства экономика Америки испытала острый «голод» из-за их резкого сокращения. Впрочем, помимо этого, наберется с десяток и других возможных причин и объяснений.
Антикризисные мероприятия в полной мере развернулись в 1932 году. «США выходили из «депрессии» в том числе путем вливания госденег в глобальные строительства», – указывает Филиппов. Так, в 1932 году был принят закон о Федеральном жилищном банке, который предоставлял кредиты организациям, осуществляющим ипотечное кредитование. Ну а в 1933 году, с началом осуществления «Нового курса» Франклина Рузвельта, были созданы Федеральная корпорация страхования вкладов и Федеральная администрация чрезвычайной помощи. Последняя занималась строительством и ремонтом дорог, общественных зданий, активно привлекая безработных к развернувшийся в стране «великой стройке».
Антикризисная политика Рузвельта восстановила государственное регулирование экономики, однако экономические «тряски» в стране продолжались до конца 30-х годов XX века. Окончательному выходу США из Великой депрессии способствовало активное финансирование военных заказов в процессе подготовки ко Второй мировой войне.
Следующий сильнейший кризис на рынке недвижимости случился в США в 70-х годах ХХ века на фоне первого международного энергетического (нефтяного) кризиса 1973 года. «Экономическая ситуация в первой половине 70-х годов в США характеризовалась высокими процентными ставками, возрастающей инфляцией, спадом производства и ростом безработицы», – рассказывает генеральный директор УК «Велес Траст» Екатерина Черных.
Кроме того, к 1972 году Америка отказалась от поддержки доллара золотом, добавляет Филиппов.
Инфляция, развивает мысль Черных, приводила к росту стоимости строительных материалов: инициаторам проектов требовалось дополнительное финансирование для завершения строительства. Рост объема кредитов в сегменте недвижимости способствовал избыточному предложению и падению цен на жилье и коммерческую недвижимость. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.
Но наиболее значимым в международном масштабе стал кризис на рынке недвижимости США 2007 года, замечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Его активная фаза проходила с 2006 по 2011 год, но полностью последствия кризиса не преодолены до сих пор, уверен собеседник агентства. Причиной кризиса стал целый ряд факторов. В их числе, по словам Зингеля, значится безответственная кредитная политика с низкими ставками по ипотечным кредитам, их чрезмерными объемами и либеральными условиями заимствований, приведшими к появлению так называемой subprime-ипотеки – низкокачественных кредитов. Все это было следствием длительного и последовательного подорожания жилья – только в последние пять лет перед кризисом цены в США увеличились на 60%, отмечает эксперт.
«Неудивительно, что жилье стало рассматриваться в качестве объекта спекуляций, что наряду с приростом спроса вызывало прирост предложения. Все это венчало поощрение правительством все большего объема потребления и безответственное в данном контексте поведение финансовых институтов и самих граждан США. Все они не заметили ослабления самой финансовой системы, до последнего момента старавшейся скрыть назревающую катастрофу и, в конечном счете, не выдержавшей перегрева из-за стремления Америки жить не по средствам», — рассуждает президент Gordon Rock.
В итоге во время криза 2007 года ежегодный объем дефолтов по ипотеке в США увеличился в четыре раза. Так, если перед началом кризиса в 2005 году в США разорилось 847 тысяч домохозяйств, то на пике кризиса в 2010 году потеряли жилье 3,8 миллиона домовладельцев, замечает эксперт.
Кризис США 2007 года уникален своей масштабностью и степенью влияния как на международный рынок недвижимости, так и на международные финансовые рынки, ведь именно он стал причиной мирового кризиса 2008 года, подчеркивает собеседник агентства.
Испания: внешняя «подстава»
Эксперты отмечают, что на территории Европы сильнейшим кризисом в 2008 году отметился рынок жилой недвижимости Испании. Интересно, что причины кризиса испанского рынка недвижимости достаточно существенно отличаются от американского, обращает внимание Зингель.
«Рынок жилья Испании был ориентирован на зарубежных покупателей жилья, в то время как недвижимость США предназначалась для местных жителей. Вследствие этого роль внешних факторов в испанском кризисе была намного сильнее, чем в США», — поясняет собеседник агентства.
Разумеется, когда грянул кризис 2008 года, финансовые заведения страны, указывает Филиппов, столкнулись с массовым недоверием населения и зарубежных инвесторов: все хотели «выйти в кэш», упал спрос на ипотеку.
Впрочем, Зингель тут же подчеркивает, что в Испании ипотечное кредитование играло намного меньшую роль, чем в США. «Местные банки акцентировали внимание на кредитовании строительных компаний, в то время как значительная часть иностранных покупателей жилья использовали для кредитов не испанские банки», — объясняет эксперт.
Основной проблемой испанского рынка, по его словам, являлись не кредиты, а переизбыток спекулятивного предложения, реализовать которое планировалось за счет средств граждан иностранных государств.
В настоящий момент кризис на рынке жилья в Испании еще не преодолен. Спад средних общенациональных цен составил с 2007 по 2014 год 40%, в то время как спрос на жилье со стороны иностранцев снизился на 60%, говорит Зингель.
Через похожие на испанский кризисы в 2008 году, по словам собеседника «РИА Недвижимость», прошли рынки недвижимости Черногории, Болгарии и Дубая.
Ирландия: рухнувший рекорд
Особенным, по мнению Зингеля, на общем фоне выглядит кризис 2008 года на рынке жилой недвижимости Ирландии. Его причины лежат в неудачной работе местного правительства с крупным международным капиталом. «Международный капитал составлял более половины всех средств в банковской системе страны. Капитал, привлеченный в страну низкими налогами, изначально стал создавать рабочие места и повышать уровень жизни ирландцев, конвертируя значительную часть средств в жилищные кредиты. Это плодотворно сказалось на рынке недвижимости страны, продемонстрировавшим стремительный прирост цен», — объясняет эксперт.
С 1997 по 2007 год стоимость нового жилья в стране увеличилась на 216%, в то время как дома на вторичном рынке подорожали на 268%, что позволило Ирландии стать рекордсменом по темпу роста цен на жилье в Европе. Для рынка некурортной недвижимости, ориентированного на внутренний спрос, это является фантастическим результатом, подчеркивает глава Gordon Rock.
Затем отток капитала из банковской системы страны и увеличение безработицы (с 4% до 15%) стали катализаторами кризиса на рынке жилой недвижимости. Стоимость жилья в Ирландии, по данным Зингеля, сократилась на 45% с 2008 по 2010 год, а число выдаваемых ипотечных кредитов уменьшилось в шесть раз — с 60 тысяч до 10 тысяч в год. Объемы жилищного строительства снизились еще больше, в девять раз – с 90 тысяч до 10 тысяч единиц в год.
«Сейчас рынок восстанавливается. Однако прежнего веселья уже не будет. В глазах ирландцев международный капитал остался гостем, заказавшим дорогой банкет, но так и не сумевшим расплатиться за него», — считает риелтор.
Юго-Восточная Азия: агония «тигров»
Серьезные потрясения на восточных рынках недвижимости гремели во время Азиатского финансового кризиса 1997 года. «Причиной кризиса стал стремительный обвал национальных валют и биржевых индексов стран Юго-Восточной Азии. Предположительно, 14 мая 1997 года валютные спекулянты, которые работали на фонд Джорджа Сороса, атаковали тайский бат. К 2 июля бат рухнул», — рассказывает руководитель отдела развития клиентского бизнеса управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Тимур Ахмеджанов-Петрушов. Это был тяжелейший удар для компаний, осуществляющих кредитные операции. Резко упали котировки акций на бирже и цены на недвижимость.
В течение месяца после этого события ударная волна кризиса обрушилась на других «китайских тигров»: шел обвал курсов индонезийской рупии, филиппинского песо и малазийского ринггита. В Индонезии кризис привел к массовым мятежам, отмечает собеседник агентства.
В итоге от кризиса, спровоцированного перегревом экономики, а также непосильными государственными и корпоративными долгами, больше всех пострадали Индонезия, Южная Корея и Таиланд, замечает эксперт. Он также обращает внимание на то, что в докризисный период Таиланд, Филиппины и Сингапур собирали больше трети мировых инвестиций в области строительства, судостроения, IT-индустрии, не говоря уже о туризме и сферах, связанных с ним.
Азиатский кризис 1997 года в определенной степени повлиял и на рынки других стран, в том числе на российский, где через год также произошел финансовый кризис.
Россия: ошибки «молодости»
Российский рынок недвижимости, строго говоря, довольно молод – говорить о нем имеет смысл с начала 1990-х годов, то есть ему нет еще и четверти века, замечает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. За это время наиболее ярких кризисов было два – в 1998 и в 2008 году.
«Оба раза факторы, которые привели к проблемам, были проигнорированы бизнесом: в конце 1990-х все были слишком сосредоточены на развитии в условиях формирующегося рынка, а в конце 2000-х, наверное, недооценили степень интегрированности в мировую систему», — рассуждает собеседница агентства.
В 1998 году после августовского дефолта, когда оказалась в коллапсе банковская система, курс доллара вырос в разы, а сбережения населения девальвировались, напоминает Пантелеймонов из «Лидер Групп». Ключевыми причинами кризиса, по словам эксперта, стало резкое снижение мировых цен на нефть, падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, а также неэффективная экономическая политика страны в предшествующие годы.
В результате сильно снизились как ставки аренды, так и цены на рынке жилья – более чем на 30%, утверждает он.
Второй кризис – в 2008-2009 годах – произошел на фоне общемирового спада в экономике, спровоцированного крахом банковской системы США. «Тогда иностранные банки, а впоследствии и российские, перестали кредитовать застройщиков, и многие из них были вынуждены заморозить свои проекты. Уменьшение объемов строительства стало, по сути, главным проявлением кризиса на рынке. А вот масштабного падения цен, как в 1998 году, не последовало. Тем не менее, снизилось количество сделок, кроме того, увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке – опять же на фоне общеэкономических проблем», — рассказывает Пантелеймонов.
В ожидании последствий
В настоящий момент россияне пребывают в тревожном ожидании дальнейшего развития экономической ситуации в России, в том числе и на рынке недвижимости. Эксперты тем временем дают свои прогнозы, при этом стараясь не делать резких заявлений.
«Не хотелось бы давать волю фантазиям в негативном ключе и допускать развитие каких-то глобальных потрясений и катастроф», – говорит, например, Гараева. В долгосрочной перспективе недвижимость, по ее словам, все равно останется оптимальным инструментом для вложения средств. После кризиса 1998 года рынок восстановился примерно за 2,5 года, а после 2008 года он был активным уже к 2011-му, подчеркивает она.
Однако прогнозы Черных из «Велес Траст» звучат менее оптимистично. «На текущий момент уже можно констатировать, что на рынке коммерческой недвижимости наступил кризис, и, учитывая, что экономическая ситуация в стране ухудшается, а политические риски не снижаются, кризис будет усиливаться», – уверена собеседница агентства.
При этом, по ее словам, рынок жилой недвижимости, еще не почувствовал наступления «черной полосы» в своем развитии. Наоборот, указывает Черных, девелоперы чувствуют себя уверенно, наблюдая несвойственный рост продаж квадратных метров. Эксперт объясняет это тем, что в России вложения в недвижимость всегда считались у населения защитными инвестициями, направленными на сбережение своих капиталов. Поэтому в период резкого ослабления рубля и проблем с фондированием у банков, многие люди с небольшими сбережениями, не имея достойных альтернатив, направили их на приобретение квартир, поясняет представительница «Велес Траста».
«Но это временный сиюминутный эффект, который уже подходит к концу. При сохраняющихся негативных тенденциях, население, видя падение реальных доходов и прогнозируя дальнейшее ухудшение своего экономического положения, будет откладывать приобретение жилплощади до лучших времен. Возросшие ставки по ипотеки также приведут к падению продаж», — утверждает она.
Недвижимость, хотя и является надежной инвестицией, но так же, как и зарплата менеджера, рабочего на предприятии или владельца бизнеса, зависит от ситуации в экономике, напоминает в свою очередь Ахмеджанов-Петрушов из «Агентства.net».
Скорее всего, российским властям, уже отпустившим рубль в «свободное плавание», придется принимать решение о его девальвации, предполагает он. Критическим моментом для подобной постановки вопроса, по мнению эксперта, будет лето 2015 года. «Это решение было бы правильным, поскольку позволит перезапустить рост в российской экономике, невзирая на то, что будет твориться в мире. Если этого не делать, то Россия в этом случае рискует попасть в ситуацию, аналогичную началу 90-х годов прошлого века», — заключает эксперт.
Краткая история кризисов на рынке недвижимости
Известно, что развитие экономики имеет цикличный характер, и завязан на шатком балансе спроса и предложения. Кризисы рынка недвижимости напрямую связаны с финансовыми кризисами. Они могут быть как для отдельных государств, так и мирового масштаба.
При этом спровоцировать кризис могут многие факторы – он может начинаться с колебаний рынка недвижимости, а могут, наоборот, другие причины приводить к нему. Экономика как маятник, в котором кризис одной экономической составляющей отзывается волнами в других сферах.
Первый кризис рынка недвижимости в 1873 году
Первый кризис, связанный с рынком недвижимости, случился в Европе и начался с Германии и Австро-Венгрии. У застройщиков накопились огромные долги банкам по займам, взятым в период расцвета и больших объемов строительства. Сильнее всего этот кризис отразился на банковской системе Южной Америки, ударив по бюджету государства. Полностью ликвидировать последствия удалось к 1878 году. С этих событий берет свое начало история банковской ипотеки.
Кризис в 1914 году — Начало Первой мировой войны
Причиной этого кризиса стали действия государств во время войны. Страны, участвующие в военных действиях, начали в массовом порядке использовать имеющиеся иностранные активы для финансового обеспечения вооружения. В России до критической отметки снизились цены на аренду и рыночную стоимость недвижимости.
Мировой экономический 1929-39 годов — Великая депреcсия
Небывалый рост экономики США предшествующих годов спровоцировал стремительное падение фондового рынка. Это повлекло за собой рост безработицы, массовое обнищание, невозможность платить по кредитам, в том числе ипотечным. Кризис затронул многие страны Европы, но сильнее всего повлиял на экономику Америки. Он до сих пор считается самым большим упадком экономики США, войдя в историю под названием Великой депрессии.
Рузвельтом была разработана программа выхода из кризиса, которая включала в себя рост объема строительства и поддержку ипотечного кредитования. Эти меры привели к подъему на рынке недвижимости.
Датский кризис
К 1970 году низкий уровень оплаты труда и инфляция в Дании привели к резкому падению спроса на строящееся жилье. Застройщики и покупатели жилья не могли расплатиться со своими кредитами, банки получили в залог их объекты строительства, в которых ни у кого не было потребности. Цены на объекты недвижимости тогда упали на 30-40%.
Нефтяной кризис в 1973 году
В 1973 году война Сирии и Израиля привела к резкому падению объемов добываемой нефти, что, в свою очередь, привело к стремительному взлету цен в США и стало причиной инфляции и колоссальной безработицы. Застройщики не справлялись со взятыми на себя объектами из-за роста цен на материалы, предложений по продаже недвижимости было значительно больше спроса, и это сугубо сказалось на ценах.
Последствия кризиса были ликвидированы только к 1980 году. Этот кризис вошел в историю как Карибский, и в нем впервые так явно обозначилась связь экономики и добычи природных ресурсов.
Кризис 80-х в США
Тогда, в конце 1980-х годов, кризис был связан с избыточным ростом застройки и превышением предложения над спросом. Несмотря на снижение цен практически вполовину стоимости, многие здания так и остались пустовать.
Кризис в Финляндии
В 1993 году кризис производства и промышленности значительно снизил спрос на недвижимость, что привело к разорению большого количества застройщиков. Увеличение объемов производства за счет доходов с частных хозяйств и значительное снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию улучшили положение к концу 2000-х.
Российский дефолт 1998 года
Кризис, грянувший в стране из-за внешнего долга России, и резкое падение рубля, привели к тому, что цены на объекты недвижимости стали ниже на 35-40%. Ситуация нормализовалась только через три года, хотя последствия россияне ощущали на себе значительно дольше.
Латвийский кризис 2007 года
Инфляция и рост цен на недвижимость вынудили государство решать проблему на законодательном уровне, сделав ипотеку менее доступной. Это спровоцировало настолько значительное падение спроса на жилье, что застройщики снизили цены до 60%. И сейчас кризис еще не преодолен.
Ипотечный кризис в США — Новая Великая депреcсия 2008
Этот кризис, начавшийся снижением спроса на недвижимость, постепенно нарастал в течение нескольких лет и достиг своего апогея в 2008 году, обернувшись финансовым кризисом, повлиявшим на все страны мирового сообщества.
Кризис в России 2014 года
По последствиям этот кризис для России во многом схож с дефолтом, хотя имеет другие причины. Они больше политические, чем экономические.
Источник https://cyberleninka.ru/article/n/hronologiya-mirovyh-krizisov-na-rynke-nedvizhimosti
Источник https://realty.ria.ru/20141121/403906744.html
Источник https://delovoyjournal.com/kratkaja-istorija-krizisov-na-rynke-nedvizhimosti/