Ипотека, низкие ставки, кризис: почему доходы падают, а квартиры в Казани дорожают

 

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

Редакция KazanFirst вместе с экспертами проанализировала, что произошло на рынке недвижимости за месяц, а также попыталась разобраться, какое будущее у ипотечного кредитования.

Казань часто называют третьей столицей России. И к первым двум самый крупный город Татарстана подбирается не только по качеству жизни и благоустройству, но и по ценам на жилье. На фоне экономических пертурбаций, причиной которых стали, в том числе, введенные зарубежными «партнерами» санкции и их последствия, рынок жилья еще больше взбудоражился.

По данным аналитиков портала «Авито Недвижимость», за I квартал 2022 года «вторичка» в Казани подорожала на 12%. А средняя цена «квадрата» достигла 123 137 рублей. В сравнении с аналогичным периодом 2021 года рост и вовсе составил 38%. Это привело и к падению спроса. Количество продаваемых квартир снизилось на 4% за год и на 10% в сравнении с предыдущим кварталом. А по данным «Циан.Аналитики», средневзвешенная стоимость 1 кв. метра среди объявлений о продаже жилой недвижимости, опубликованных в марте, составила 145,4 тысячи рублей.

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

Собственно, купить жилье в столице Татарстана без ипотечного кредита уже давно задача, достойная средней руки олигарха. Не удивительно, что подобный финансовый инструмент пользовался спросом. Особенно если поддержку в какой-то мере оказывало государство. Однако в конце февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, снизив к середине апреля до 17%.

Ключевая ставка — процент, под который ЦБ кредитует прочие коммерческие банки. Само собой, условный «Ляпунофф-банк» не будет давать ипотеку гражданам под 2%, если сам вынужден платить в разы больше. Иначе разорится. По разным данным, при помощи ипотечных инструментов заключается от 40 до 70% сделок по покупке жилья. Логично предположить, что для многих высокие ставки станут дополнительной сложностью. И дело не только в размерах переплат (хотя и в них тоже), но и в размере одобряемой суммы. Ведь возможность «потянуть» платежи часто привязана к подтвержденному доходу человек. А зарплаты, увы, к ключевой ставке ЦБ не привязаны.

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

Самые низкие ставки предлагали «Альфа-Банк» (14,98%) и банк «Дом.рф» (17,64%). Максимальные же доходили до 24,43% (у «Абсолют Банка»).

Впрочем, повышение ключевой ставки изначально воспринималось многими экспертами как краткосрочная мера. Какое уж развитие экономики без доступных кредитов? На середину апреля многие банки начали снижать ставки по ипотеке. Первым на днях стал Сбербанк, спустив значения к 16,9%. Эксперты считают, что к лету можно ожидать ставок по 12-14%, которые значительно оживят рынок «вторички».

Еще одним вариантом для приобретения жилья была и остается льготная ипотека с господдержкой. Правда, распространяется она только на новостройки. А квартиры в новых домах обычно дороже «вторички». Кроме того, с 1 апреля немного изменились и условия этого финансового продукта.

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

Собственно, даже при таких, более мягких условиях ипотека остается дорогим удовольствием. К примеру, если в Казани взять в кредит максимальную сумму на 30 лет, то ежемесячный платеж составит 62 тысячи рублей. Даже для бюджета семейной пары, где оба супруга получают среднюю по Татарстану зарплату в 45 тысяч рублей, — статья расходов довольно серьезная.

Чтобы детальнее разобраться в происходящем на рынке недвижимости Казани, редакция KazanFirst изучила более двух тысяч объявлений о продаже жилой недвижимости, опубликованных на сайте «Авито» за период со 2 марта по 12 апреля 2022 года, разделив их по районам. Предпочтение было отдано двухкомнатным квартирам, как наиболее типовому решению в плане приобретения среднестатистической семьей.

Отдельно были рассмотрены предложения о квартирах в новостройках. Для формирования полноценной картины мы фиксировали цену на начало и конец изучаемого временного отрезка. А также посмотрели, какая доля объявлений была закрыта или снята (что предполагает, что продавец либо передумал продавать, либо совершил сделку).

Средняя цена квартир на начало марта (с учетом новостроек) по всей Казани составляла 7,4 млн рублей. К середине апреля стоимость поднялась примерно на 103 тысячи рублей (+1,3%).

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

При этом значительную роль в росте цен сыграл именно первичный рынок жилья. Цены на «вторичку» в среднем практически не изменились. В трех же районах — Советском, Московском и Кировском — средняя стоимость квартиры за период исследования даже несколько снизилась.

Самыми высокими ценами отметились Вахитовский и Ново-Савиновский районы, что неудивительно. Средняя цена квартир на вторичном рынке здесь достигла 9,96 млн и 8,17 млн рублей соответственно. Ново-Савиновский район при этом отметился одной из самых высоких активностей рынка, а также оказался на второй строчке по числу опубликованных предложений. Несмотря на то, что за «квадрат» в среднем продавцы здесь просят 148,8 тысячи рублей.

В центре столицы, Вахитовском районе, стоимость 1 кв. метра в среднем даже выше, чем в новостройках, — 178,2 тысячи рублей. Однако ажиотажа на жилую недвижимость здесь не наблюдается. Причин, на которые можно указать по результатам исследования, может быть несколько. Помимо высоких ценников это малое количество предложений (на пятом месте среди всех районов). Кроме того, здесь продают одни из самых габаритных квартир — средняя площадь достигает 55,9 кв. метров против 53 «квадратов» по Казани в целом.

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

Самое дешевое жилье — в Московском (5,82 млн рублей) и Авиастроительном (5,64 млн) районах. В первом средняя цена «квадрата» немного снизилась, во втором — чуть выросла. Но в обоих районах осталась на уровне 117-119 тысяч рублей за 1 кв. метр. Средняя площадь квартир — в районе 48 «квадратов». Более низкие ценовые предложения, однако, не сказались на активности рынка жилья — ажиотажа здесь так же не наблюдается. По количеству опубликованных объявлений Московский район занимает шестое место, а Авиастроительный — седьмое, отставая от ближайшего конкурента по этому показателю почти в два раза.

Меньшая активность наблюдается только в Кировском районе. За период исследования здесь было закрыто наименьшее количество объявлений. Хотя по количеству предложений район ровно по серединке — на четвертом месте из семи. В Кировском продают самые габаритные квартиры — 56,9 «квадрата» в среднем. Но по стоимости 1 кв. метра район на пятом месте с показателем в 125,9 тысячи рублей. Квартира здесь обойдется в среднем в 7,16 млн рублей.

Два «середняка» — Приволжский (6,85 млн рублей) и Советский (7,2 млн рублей) районы. В Советском цена «квадрата» чуть снизилась, но все равно остается выше средней по Казани. Тем не менее рынок жилья в этой части столицы Татарстана достаточно активный, а число предложений о продаже — наибольшее. В Приволжском цены незначительно поднялись. В целом район — крепкий середняк по всем значениям. Но, несмотря на достаточно большое количество предложений о продаже, рынок оказался не самым активным.

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

Первичный рынок жилья в исследуемый период оказался наименее оживленным, несмотря на действующую господдержку. В отличие от «вторички» новостройки подорожали — средняя цена поднялась с 8,46 млн рублей до 9,19 млн, цена «квадрата» поднялась почти до 150 тысяч рублей.

Стоит, однако, оговориться, что речь идет о средних значениях. В целом же предложения могут сильно разниться в зависимости от расположения, готовности и престижности жилого комплекса. К примеру, «двушка» в 67 «квадратов» в ЖК Atlantis Delux обойдется в 20,89 млн рублей, или больше 311 тысяч рублей за 1 кв. метр. А в «Светлой долине» «квадрат» бы обошелся в 121 тысячу рублей — двухкомнатная квартира в 51,7 кв. метров выставлена на продажу за 6,29 млн рублей.

Интерактивная карта позволяет наглядно увидеть ранжирование районов Казани по стоимости жилья, а также то, как цены на квартиры («вторичку» и новостройки) и «квадрат» изменились за период исследования. Для того, чтобы увидеть детальную информацию об изменении цен на жилье, необходимо кликнуть на иконку в той или иной части столицы Татарстана. Помимо общей информации доступны и наглядные примеры — предложения о продаже реальных квартир и то, как менялась их стоимость.

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

По словам директора компании «Этажи-Казань» Марата Галлямова, в феврале-марте количество сделок значительно увеличилось — примерно на 45% по отношению к показателям прошлого года.

— Из-за неопределенной ситуации в стране люди бросились скупать недвижимость, вкладывать рубли и доллары в бетон. Цены выросли практически на все, — рассуждает Галлямов.

В основном покупателями стали те, у кого уже была одобрена ипотека, продолжает эксперт. Кроме того, была заметна и активность инвесторов — кто-то избавлялся от активов и выводил деньги, кто-то, напротив, вкладывался. Однако краткосрочная перспектива вырисовывается не самая радужная.

— Ближайшие месяцы, апрель-май, будут, мягко говоря, хуже. Ожидаем сокращение спроса и, как следствие, падение продаж. Если отталкиваться от прошлого года, то можно предположить, что снижение будет в районе 30%, — добавляет директор компании «Этажи-Казань».

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

С учетом всех событий февраль и март были достаточно хорошими и активными, рассказала руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Ни о какой стагнации речь не шла. Однако начало апреля оказалось уже менее радужным.

— Острое уменьшение количества сделок на рынке недвижимости мы начали ощущать в апреле. Особенно на вторичном рынке. Первичный рынок еще как-то держится за счет продления программ господдержки, — рассуждает эксперт. — Цены с началом ажиотажа подросли. Как правило, подросли на бюджетные варианты с низким порогом вхождения. Потому что была паника в связи с ростом валюты по отношению к рублю. Все рванули в недвижимость.

Основной спрос при этом был сосредоточен в сегменте «гостинок», комнат и однокомнатных квартир. Крупногабаритные же квартиры и дома приобретались реже.

— В этот момент был хорошо ощутим дефицит дешевых объектов. Очень многие сняли свои объекты с продажи, потому что они не знали, что будет с рублем. И не знали, если они реализуют свою квартиру, как они дальше поступят с деньгами, — рассказала Гизатова.

Если в феврале еще были инвестиционные сделки, то в марте инвесторы стали уходить с рынка.

— Люди снимали с вкладов, уходили в валюту, кто-то уходил в квадратные метры. Часть инвесторов ушла во вклады под 20%. Через какое-то время мы их ждем на рынке недвижимости. Они ждут интересных вариантов и снижения цен, — подводит итог руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом».

Исследование рынка жилья Казани: дорожающие новостройки и ажиотаж на «вторичке»

Временный уход с рынка инвесторов подтверждает и президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. По его словам, сейчас основные сделки — для личного пользования. Однако количество их сильно упало, а с ценами ситуация остается непонятной.

— Нет ни падения, ни роста. Количество сделок на вторичном рынке снизилось существенно, можно сказать, почти в два раза. Спад коснулся всей «вторички» ввиду того, что ипотека сейчас практически недоступна. А порядка 60-70% сделок — это ипотечные сделки. Соответственно, вот эти 60% и ушли, — приводит цифры Савельев.

Несмотря на продление господдержки, первичный рынок не особенно ожил. Виной тому достаточно высокий ценник.

— Прогнозы пока тяжело делать. Потому что у нас ситуация не экономическая, а политическая. Единственное, можно сказать, что трендом на апрель-май будет загородная недвижимость, — считает президент Гильдии риелторов Татарстана.

По мнению эксперта, именно «загородка» в ближайшей перспективе будет расти и в спросе, и в цене, и в количестве сделок.

Итоги

Подводя итог, можно заметить, что повышенного ажиотажа на рынке жилой недвижимости в Казани в период со 2 марта по 12 апреля не наблюдалось. В наименее престижных районах и вовсе затишье. А популярностью пользуются квартиры с наиболее сопоставимыми параметрами цены и качества. Там, где в течение месяца фиксировался рост цен в предложениях о продаже, он незначительный и не превышает 1-1,5%, а местами стоимость жилья даже снизилась. За скобки в этом плане необходимо выносить новостройки — за месяц они поднялись в цене чуть менее чем на 10%. И в результате остаются наименее доступным и популярным видом жилой недвижимости из тех, что попали в исследование.

Эксперты при этом дают не самые радужные прогнозы на ближайшие месяцы. Хотя март, по ряду оценок, был более-менее стандартным, апрель начался хуже, и в краткосрочной перспективе количество сделок на рынке жилой недвижимости будет снижаться за счет снижения спроса. Основная причина — высокие ставки по ипотеке, с использованием которой проходило порядка 70% приобретений квартир. Со стабилизацией политической и экономической ситуации ожидается, что на рынок вернутся и инвесторы, часть из которых вывела деньги во вклады с высокой ставкой, когда такие предложения были доступны. Один из ожидаемых трендов на весенне-летний сезон — загородная недвижимость, которая будет расти по всем параметрам.

Ипотека, низкие ставки, кризис: почему доходы падают, а квартиры в Казани дорожают

Несмотря на пандемию и падение доходов россиян, рост цен на жилье продолжается. В этом плане Казань — один из самых «дорогих» городов в стране. Почему стоимость квадрата растет, кто покупает жилье, есть ли шанс, что ипотечный пузырь лопнет — в материале Inkazan.

Почти как в Москве

В Казани с октября 2014 года по октябрь 2019 года стоимость 1 квадратного метра вторичного жилья увеличилась на 24%. Тогда по росту цен столица Татарстана оказалась на шестом месте рейтинга из 74 крупных городов России. По по итогам 2019 года недвижимость в новых жилых домах подорожала еще на 8,6%. А в рейтинге по росту стоимости жилья на вторичном рынке республика заняла второе место.

2020 год был тяжелым: падение цен на нефть, падение доходов, коронавирус — казалось бы цены должны замереть. Но в сентябре стало известно, что в столице Татарстана стоимость квартир в новых домах за год выросла на 6% .

В 2020 году Казань вошла в тройку российских городов, где средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке превысила отметку в 100 тысяч рублей. Впереди только Москва и Санкт-Петербург. Стоимость «квадрата» в Казани сегодня составляет 106,5 тысяч рублей — это на 21% выше, чем год назад — 88,3 тысячи.

Прирост — один из самых значительных среди крупнейших городов. Для сравнения — «квадрат» в Санкт-Петербурге вырос за год на 25%, в Москве — на 15%. На вторичном рынке Казани средняя стоимость ниже — на уровне 89,5 тысяч рублей — это на 11,3% выше, чем год назад — 80,4 тысячи рублей.

Но это не предел. Эксперты убеждены, что до конца года стоимость может повыситься на 12,7%. О предполагаемом росте говорил и президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев . «Сейчас на рынке наблюдается достаточно хороший спрос. Думаю, до конца года рост составит еще около 10%», — заявлял он . Сейчас на квартиру в Татарстане придется копить как минимум 8,4 года.

Ипотека, кризис и другие причины

«Рост цен на фоне падения доходов населения — это общероссийская тенденция, применимая не только к Казани. Ипотека под 6,5% стимулировала спрос, и это позволило нарастить цены застройщикам, несмотря на непростую экономическую обстановку. В 2020 году девелоперы получили хорошую выручку, которая с большой вероятностью позволит им продержаться и при снижении спроса», — заявила Inkazan главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина .

По ее словам, повышенный спрос был вызван не только стремлением решить жилищный вопрос, но и двумя волнами девальвации рубля — в марте и в ноябре 2020 года. Россияне вкладывают средства в квадратные метры как в надежный актив, показывающий стабильный рост. Также, по мнению эксперта, большую роль играет то, что Казань — город с высокой долей приезжих как из Татарстана, так и соседних регионов. Аренда даже однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 18,5 тысячи рублей в месяц, поэтому многие предпочитают брать ипотеку, чтобы платить за собственное жилье.

Несмотря на это, по мнению Кирюхиной, предпосылок для формирования «ипотечного пузыря» на рынке недвижимости пока нет. Все дело в низкой обеспеченности населения жильем. Так, в Татарстане объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 ноября 2020 года составил 256,7 млрд рублей. Для сравнения — на 1 ноября 2019 года задолженность составляла 205,4 млрд. То есть за прошедший год показатель вырос на четверть.

При этом доля просроченной задолженности от общего объема по Татарстану равна 0,6%, год назад значение было 0,7%. То есть «плохая задолженность» составляет менее 1% от всего объема, что говорит о высоком качестве кредитов и дисциплинированности заемщиков.

На днях вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что рост цен на новостройки в России обусловлен целым комплексом факторов, а не только запуском программы льготной ипотеки. Среди них он назвал переход на эскроу-счета, ослабление курса рубля и проблему с трудовыми мигрантами.

По мнению руководителя направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева , с вою роль сыграла льготная ипотека, снижение ставок, расширение программы материнского капитала, а также некоторые последствия пандемии, приведшие к девальвации рубля и снижению депозитных ставок.

«В данном контексте приобретение недвижимости рассматривается как своевременная и выгодная инвестиция, которая позволяет сохранить накопленные сбережения», — считает он.

Эксперт убежден, что в первом полугодии 2021 года отрасль ожидает некоторое замедление роста цен на новостройки — в пределах 7%. При этом повышение цен на вторичном рынке будет находиться на уровне инфляции. Во втором полугодии следующего года динамика цен будет зависеть от внешних факторов. Но снижения цен ждать не стоит.

Разговоры о формировании ипотечного пузыря на рынке недвижимости в России мы считаем пока несколько преувеличенными. Льготная программа по ипотеке — это мера поддержки населения, которая практически не влияет на возможность расплатиться с кредитами в дальнейшем. При этом сокращение размера первоначального взноса зачастую является основным критерием при принятии решения о покупке», — заявил он Inkazan.

Руководитель информационно-аналитического центра «Альпари» Александр Разуваев также связал рост цен на жилье со снижением ключевой ставки до 4,25%. По его мнению, именно поэтому люди стали массово забирать деньги из банков и искать альтернативные направления инвестиций, среди них — покупка недвижимости.

«Эффект от роста цен съел выгоду от снижения ставки. Конечно, в итоге вырастет процент людей, который не сможет обслуживать ипотеку. Но ипотечного кризиса у нас не будет. У нас не США в 2007 году. В будущем году ожидается выход мировой экономики из рецессии и рост стоимости всех активов без исключения, в том числе недвижимости. В 2022 году Банк России начнет повышать ключевую ставку, а значит, стоимость ипотеки пойдет вверх. Ипотеку лучше брать сейчас», — заявил эксперт.

Рынок жилья Казани: новостройки подорожали наполовину, а местных игроков двигают федералы

Рынок жилья Казани: новостройки подорожали наполовину, а местных игроков двигают федералы

Фото: Ринат Назметдинов

Господдержка стойотрасли во время пандемии привела к значительному росту цен на жилье в России. Так, новостройки Казани в прошлом году подорожали наполовину, а вторичное жилье — на треть. При этом разница между «первичкой» и «вторичкой» достигла максимального за последние четыре года значения в 16%. Какие еще тенденции сейчас характерны для рынка жилья татарстанской столицы, что может сделать его привлекательным для инвесторов и какие новые игроки составят конкуренцию местным застройщикам — в авторской колонке для «Реального времени» пишет управляющий партнер Perfect RED Юлия Прохорова.

Высокий спрос на рынке жилья Казани разогнал рост цен на квадратные метры. Меры поддержки строительной отрасли, которые в 2020 году были направлены на поддержание объемов нового строительства, отразились в 2021 году не на количестве проданных квартир, а на стремительном росте стоимости жилья (рост цены на новое жилье за 2021 год составил 51% к аналогичному периоду и 29% — на вторичное).

Динамика цен на новостройки в Казани, руб./кв. м

Динамика цен на вторичное жилье в Казани, руб./кв. м

Первичный рынок по итогам 2021 года демонстрирует цены на 16% выше, чем рынок вторичного жилья. За последние четыре года это самый значительный разрыв в цене.

Влияние на рост цен оказывали несколько факторов:

  • доступные ипотечные программы;
  • повышение роста цен на строительные материалы и рабочую силу.

Доступность ипотечных продуктов, благодаря низкой ставке ЦБ, привела к повышенной покупательной способности среди желающих улучшить свои жилищные условия потребителей. Объем предложения рынка новостроек не смог угнаться за спросом и тормозил продажи повышением стоимости. Так, по итогам 2021 года объем сделок на рынке первичного жилья упал на 13% по сравнению с 2020 годом. При этом в прошлом году темпы продаж были высокими именно с начала периода действия льготных условий ипотечных продуктов.

Динамика регистрации ДДУ в Республике Татарстан, шт. сделок

То есть по факту количество сделок снизилось, но выросла стоимость продажи квартир и заметно увеличилось число ипотечных сделок. 2021-й стал рекордным не только по динамике роста стоимости жилья, но и по объемам выданных кредитов. Рост ипотеки, по сравнению с 2020 годом, составил 46%.

Динамика ипотечных сделок в Республике Татарстан, шт. сделок

Пока сложно сказать однозначно, являются ли итоги для рынка положительными или отрицательными. Безусловно, доступность приобретения жилья в городе снизилась. Но при этом рынок получил толчок для развития отрасли. Планы по расширению границ города, увеличению объемов строительства жилья до 1 млн кв. м в год и реновации городских территорий делают рынок жилья привлекательным для инвесторов. А как мы знаем, строительная отрасль — крупнейшая сфера рынка, которая дает развитие смежным отраслям и сотни рабочих мест.

Что же будет со стоимостью квадратного метра и когда он перестанет расти?

Анализируя причины роста цен на рынке жилой недвижимости за последние четыре года, необходимо упомянуть следующие факторы:

  • повышение цен и рост объемов продаж в период введения эскроу-счетов, когда восходящую динамику питали новости о предстоящем росте цен из-за нововведений;
  • период с начала 2020 года, когда начали действовать заманчивые низкие ипотечные ставки (для России практически «бесплатные» кредиты, о существовании которых в европейских странах мы так много слышали);
  • опасения гиперинфляции из-за пандемии и макроэкономических факторов, при которых главным способом сохранения денег по-прежнему остается «бетон».

Обращая внимание на более длительный ретроспективный период рынка первичной недвижимости, можно сказать, что снижения номинальной стоимости квадратного метра точно не предвидится.

Безусловно, наибольшее влияние на рынок жилья оказывает доступная ипотечная ставка. Ставка по ипотеке следует за ключевой ставкой Центробанка России, которую регулятор использует как контроль над стоимостью доллара и уровнем инфляции. Если вспомнить два последних кризиса на рынке жилья (2008—2009 гг. и 2015 — начало 2016 г.), эта связь становится очевидной. При подъеме ключевой ставки и снижении доходов населения на фоне экономической нестабильности доступность приобретения жилья с помощью ипотеки падает. Вслед за этим снижается спрос и объем продаж.

При этом объемы ввода и рост предложения на новостройки не успевает за динамикой потребительских реакций как минимум на год из-за длительности выхода на строительные площадки. Именно по этой причине в посткризисные периоды мы пожинали плоды «недостроев», которые вышли на рынок в самый разгар стагнации спроса. Но даже эти факторы не снижали стоимости жилья. Цена стагнировала, темпы реализации снижались. В последующие годы мы можем увидеть динамику «съеденного» спроса в количестве сделок и, возможно, в скрытых скидках застройщиков, которые будут предлагать субсидированную ипотеку или квартиры с отделкой и меблировкой. Однако в этот раз ключевая ставка поднялась не до критического уровня. 8% — это средний уровень по итогам предыдущих лет, при котором в нашей стране ипотечная ставка была способна поддерживать покупательский спрос.

А вот на вторичном рынке возможна корректировка цены. Квартиры, которые приобретались с целью инвестирования, на волне быстрых темпов роста стоимости могут выйти на рынок уже в ближайшее время и создать избыток предложения. При этом при продаже вторичного жилья отсутствует возможность корректировки стоимости квартир теми инструментами, которыми владеют застройщики: субсидии и дополнительные опции в отношении состояния квартир.

Говоря о доступности жилья в Казани, стоит обратить внимание на следующие показатели: по данным Росстата, средняя заработная плата в Казани составляет 54 286 руб. в месяц. Средняя стоимость квартиры в конце 2021 года достигла 5 млн руб. Соответственно, средний платеж по ипотеке на срок 20 лет будет составлять 33 741 рубль в месяц. Вычитая из средней заработной платы неизбежные расходы на ЖКХ, продовольствие и услуги, мы получаем потенциальный люфт роста цены, при условии что квартирный вопрос с учетом ипотеки обычно принято решать семьям с двумя работающими.

Ставка по ипотеке следует за ключевой ставкой Центробанка России. Фото cbr.ru

Однозначно можно сказать одно, что рост темпов продаж будет ниже двух предыдущих лет, если снова новостройки не получат мер поддержки со стороны Центробанка.

Безусловно, спрос на рынке Казани не безграничен и дальнейшее его развитие будет напрямую связано с факторами миграции, ростом доходов населения и демографической ситуацией.

Большую ставку на дальнейшее развитие отрасли делает и город, способствуя увеличению предложения освоением новых земельных участков за счет реновации имеющихся территорий. К таким проектам городские власти подходят как комплексному развитию территорий, где учитывается план жилой и социальной застройки. Такие территории известны. На карте Казани будущими точками роста могут стать:

  • Территория речного порта — 247 га в границах улиц Портовой, Девятаева и Меховщиков. На этом участке сейчас расположен технический парк РЖД. Планируется его вынос, а освободившиеся земли будут предоставлены для развития города.
  • Район вдоль Вознесенского тракта, в том числе бывшая промышленная зона в микрорайоне «Родина», где старые здания используются под производственные и складские помещения.
  • Проекты в Адмиралтейской слободе, вдоль старого русла реки Казанки, где появится новый микрорайон, объекты деловой инфраструктуры и прогулочные зоны.
  • Строительство дублера Мамадышского тракта дает возможность развития участков вдоль нового проспекта до трассы М-7.
  • Знаковым событием 2021 года стала продажа земельного участка, где ранее располагался ресторан «Акчарлак». Участок расположен на въезде в Советский район города и нуждается в том, чтобы на нем вновь началась новая жизнь.
  • Развитие прилегающих к городу районов: Лаишевский узел, где запланировано до 5 млн квадратных метров жилья. При этом загородные территории поддерживаются сельской ипотекой, которая может быть предоставлена потребителям, если застройщики будут развивать комфортное среднеэтажное строительство (до пяти этажей).

Освоением новых территорий и участков займутся не только действующие игроки рынка. В Казань зашел крупнейший российский застройщик ГК «ПИК». С 2020 года ПИК ведет разработку проектов на участках в границах улиц Журналистов и Халитова, а также на выкупленных земельных участках компании ASG (на ул. Дорожный переулок). Группа компаний ПИК ведет строительство жилья уже 27 лет, география проектов — от Южно-Сахалинска до Новороссийска. Чаще всего компания использует в строительстве технологию европанелей или монолитно-каркасные дома. Присутствие такого крупного застройщика в республике позволит увеличить объем предложения на рынке жилья Казани и усилит конкуренцию.

Спрос на рынке Казани не безграничен, и дальнейшее его развитие будет напрямую связано с факторами миграции, ростом доходов населения и демографической ситуацией. Фото: Максим Платонов

Комплексный подход в развитии города был неоднократно отмечен в ключевых мероприятиях отрасли:

    В 2021 году был проведен первый архитектурно-строительный форум «Казаныш», на котором были озвучены перспективы развития территорий, предоставлена возможность знакомства именитых и молодых архитекторов с местными девелоперами.

На мероприятии анонсировали создание Института развития города, где молодые специалисты смогут участвовать в разработке проектов городских территорий и создавать уникальные объекты.

  • В июне состоялся десятый, юбилейный саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов, в рамках которого была вручена Первая региональная премия в сфере недвижимости. Члены жюри — признанные эксперты российского и международного рынков — дали оценку лучшим объектам жилой и коммерческой недвижимости десятилетия.

Участие в таких мероприятиях ключевых игроков рынка и молодых специалистов дает надежду на развитие рынка недвижимости в ключе постепенного перехода от гонки за повышение цены квадратного метра к росту уровня комфорта жилья.

Справка

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».

Источник https://kazanfirst.ru/articles/578759

Источник https://inkazan.ru/news/society/04-12-2020/ipoteka-nizkie-stavki-krizis-pochemu-dohody-padayut-a-kvartiry-v-kazani-dorozhayut

Источник https://realnoevremya.ru/articles/240272-rynok-zhilya-kazani-po-itogam-2021-goda

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *