«Будет мрак и жесть»: коммерческая недвижимость переживает кризис спроса
Все сегменты коммерческой недвижимости Московского региона в первой половине 2022 года столкнулись с падением спроса. Это привело к снижению или заморозке ставок аренды. По словам участников рынка, опрошенных Forbes, на разворот тренда можно надеяться в лучшем случае в конце 2022 года.
По итогам первого полугодия рынок коммерческой недвижимости опроверг все прогнозы, которые делались в конце 2021 года. Рост вакансии и падение ставок характерны абсолютно для всех сегментов.
Склады теряют арендаторов
В складском сегменте ситуация за полгода изменилась наиболее драматично. В конце 2021 года склады были самым растущим сектором коммерческой недвижимости. Ставки, объем ввода и спрос росли, эксперты говорили о дефиците. Первая половина 2022 года завершилась для складской недвижимости ростом вакансии, падением спроса и снижением ставок, рассказали эксперты, опрошенные Forbes.
Уровень вакансии на данный момент не выглядит катастрофичным, хотя в начале года он был нулевым. По оценке Knight Frank Russia, в Московском регионе сейчас свободны 464 000 кв. м (или 2,2% объема качественного складского предложения в регионе) по схеме прямой аренды и 242 000 кв. м в субаренду (1,2% предложения, итого 3,4%. — Forbes). CORE.XP оценивает вакансию в 600 000 кв. м, или 3,3%, при этом уточняя, что за полгода объем доступных площадей вырос в восемь раз.
«Если по итогам первого квартала большинство (82%) складов предлагалось в субаренду, то на данный момент половину доступного объема можно взять по прямому договору аренды», — говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Прежний дефицит рассосался. «Еще в январе у нас был сверхдефицит складских площадей, на большинство именитых логопарков лист ожидания пополнялся потенциальными арендаторами. Сейчас же почти на всех крупных объектах проявилась вакансия, которая быстро вышла в рынок, то есть листы ожидания не помогли», — констатирует CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа.
Снижение спроса заморозило ставки на уровне начала года, но эксперты ожидают, что склады будут дешеветь. «Можно ожидать снижение ставки аренды до уровня 5300–5400 рублей за квадратный метр в год», — говорит региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко. На данный момент ставка составляет 5500 рублей за квадратный метр в год, то есть эксперт прогнозирует падение на 2-4%.
«Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14 500 рублей за квадратный метр в год. В сухих складах — около 4500-5000 рублей. В конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5500-5700 рублей», — отмечает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов.
Некоторые владельцы стали давать скидки, уточняет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Нынешний размер ставки, по его оценке, составляет 5500-6000 рублей за квадратный метр в год. «Есть определенные ожидания рынка, что ставки пойдут вниз из-за экономической ситуации, которая привела к росту вакансии. Арендаторы пытаются подготовить почву для переговоров с текущим арендодателем», — поясняет директор Ricci | склады Дмитрий Герастовский.
Насколько обвалятся ставки, зависит от решения иностранных компаний покинуть российский рынок и скорости, с которой им найдется альтернатива, говорят эксперты. На данный момент большинство прогнозирует дальнейший рост вакансии.
«Можно ожидать вакансию в 10-15% к началу следующего года», — полагает Туа из HERZEN. Фомиченко из Knight Frank Russia ожидает, что вакансия составит порядка 8-9%. «Склады западных компаний — те самые 8% объема существующего предложения — во многом стоят без товара», — поясняет он.
Офисы рассчитывают на госкомпании
Характерной чертой офисного рынка стал существенный рост площадей, предлагаемых в субаренду. IT-компании перестали быть самым активным игроком на этом рынке, теперь надежды офисных девелоперов связаны с государственными структурами и компаниями.
Ситуация на офисном рынке довольно необычна: «официальные» ставки не снижаются, но заключается много субарендных договоров на условиях ниже рынка. «Прямая вакансия не сильно увеличилась, но появилась конкуренция в виде множественных субаренд. По таким субарендам мы часто видим готовность к заключению сделок на условиях ниже рыночных, что обусловлено естественным желанием сократить затраты на неиспользуемые помещения», — говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.
«Средневзвешенная базовая ставка аренды по классам А и В составляет 19 549 рублей за квадратный метр в год», — подсчитала старший аналитик департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Полина Афанасьева. «В среднем ставки составляют приблизительно 28 000 рублей за квадратный метр в год для помещений класса А и 19 000 рублей в сегменте класса В», — уточняет старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов СORE.XP Ирина Хорошилова.
Свободных площадей на рынке все больше. «Доля вакантных площадей растет — в начале года показатель составлял 6,7% по всему рынку, в конце первого квартала 2022 года — 6,9%, сейчас, по предварительным данным, вакантность составляет 7,5%-7,7% и продолжает расти. Сильной динамики в отношении ставок нет, с течением времени они могут снизиться», — отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина.
Объемы субаренды тоже растут. «Предложение офисов во временное пользование увеличилось за пять месяцев в три раза – ориентировочно с 30 000 квадратных метров до 90 000», — говорит Анаевская из Nikoliers. СORE.XP оценивает объем офисов в субаренду в три раза выше — 300 000 квадратных метров, уточняя, что в эту цифру входят не только помещения в субаренду, но и площади, предлагаемые по договорам уступки права аренды. «Лишними» площади становятся по разным причинам, но чаще всего из-за того, что офисы были арендованы с расчетом на рост компании, говорят эксперты.
«Ozon арендовал 25 000 квадратных метров в БЦ «Искра Парк». Ozon это сделал, когда у него все шло хорошо, но на сегодняшний день эти помещения ему не нужны, а договор жесткий. Возможности расторжения нет, поэтому Ozon остается только платить за помещения и искать субарендаторов, чтобы возместить потери», — приводит пример генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE Гурген Шекоян. Представитель пресс-службы Ozon подтвердил Forbes, что компания допускает возможность субаренды в БЦ «Искра Парк», на данный момент площади в субаренду не сданы.
«Основная причина высвобождения площадей — это уход и сокращение деятельности иностранных компаний на российском рынке. Некоторые российские компании также принимают решение об оптимизации расходов и занимаемой площади», — добавляет Зимина из Knight Frank. После двух лет пандемийных вызовов и нынешнего кризиса договоры аренды офисов стали меняться, отмечают эксперты.
«Кризис стимулировал собственников к более гибким ставкам аренды и готовности идти на другие уступки: сокращение сроков аренды с 5-7 лет до 1-2 лет и смягчение условий досрочного расторжения арендного договора», — отмечает заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев.
Эта тенденция наметилась давно: средний цикл аренды с 2017 года составлял три — пять лет, а с 2019 уже три года, добавляет руководитель направления аренды Central Properties Анастасия Панькова. Да и штрафы за досрочное расторжение есть сейчас далеко не во всех договорах, собственники становятся гибче, говорит Шекоян из CODE.
Основной причиной роста вакансии в офисах все опрошенные эксперты назвали сокращение присутствия или полный уход из России иностранных компаний. А будущее восстановление рынка они связывают с компаниями российскими. «Скорее всего, демонстрировать какую-либо активность в текущих реалиях будут только государственные структуры и компании с госучастием. При оптимистичном сценарии в среднесрочной перспективе возможно появление потенциальных арендаторов среди отечественных игроков, которым удастся успешно заместить уходящие бренды и форматы», — прогнозирует Афанасьева из Commonwealth Partnership.
Все опрошенные эксперты едины в оценке, что именно госсектор будет обеспечивать спрос на офисном рынке.
Торговые центры мельчают
В сегменте торговых центров тенденции разнонаправленные: крупные объекты страдают от потери трафика и арендаторов, а небольшие районные ТЦ демонстрируют рост.
Судя по заявленному и фактическому вводу, малоформатные торговые центры развиваются. «В первом полугодии были открыты ТЦ Discovery (GLA (арендуемая площадь) 13 000 кв. м), «Место встречи. Байконур» (GLA 8400 кв. м) и ТЦ «Нагорный» (GLA 4000 кв. м). Мы продолжаем наблюдать тренд на открытие малоформатных торговых центров (они формируют 80% всего объема нового строительства в этом году), а также проектов транспортно-пересадочных узлов», — говорит партнер Nikoliers Анна Никандрова.
В целом по сектору ситуация далеко не радужная, отмечают опрошенные участники рынка. «Вакансия по итогам второго квартала составила 9,6% (+2,3 процентного пункта относительно первого квартала). «Скрытая вакансия», то есть доля площадей, которые занимают иностранные арендаторы, приостановившие деятельность и закрывшие магазины, составляет 10-30%», — добавляет директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.
Аналитики Nikoliers оценили уровень вакансии в 13%, Commonwealth Partnership — в 12%, Knight Frank — в 13,4%. «В районных объектах процент вакантных площадей стремится к нулю: 1-2 свободных помещения и парочка под ротацию, а трафик и обороты ретейлеров даже растут», — отмечает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. Большинство опрошенных экспертов согласны с этим наблюдением.
«Районные ТРЦ сейчас действительно пользуются популярностью, средний чек растет, посещаемость сохраняется либо на прежнем уровне, либо наблюдается небольшой рост. В текущей ситуации отсутствие падения трафика — большая победа», — соглашается генеральный директор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин.
«Вакантность может расти кратно»
Если торговые площади, сейчас занятые «временно закрытыми» арендаторами, опустеют, то их особо некем заменить, поскольку российский ретейл приостановил программы по расширению, говорят участники рынка. «После 24 февраля в России осталось 17 из примерно 180 развивающихся ретейлеров. Понятно, что явление может оказаться временным, но это в десять раз меньше. А значит, вакантность может расти кратно», — констатирует партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова.
«В совокупности с «упавшими» кинотеатрами, нехваткой арендаторов сферы развлечений, ситуацией, в которой оказались другие арендаторы из-за упавшего трафика, мы имеем эффект домино. Просто все рушится. Заменить ушедшие бренды некем, и если международные операторы окончательно уйдут, будет мрак и жесть», — сетует генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.
Президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко настроен более оптимистично, он перечисляет ряд компаний, которые продолжают активно заходить в ТЦ. «Активно ведут себя Melon Fashion Group, «Стокманн», сетевые магазины электроники типа «М.Видео». Они активны с точки зрения ведения переговоров по изменению форматов, лоббированию своих условий», — уточняет Москаленко.
«Если говорить о перспективах развития, у локальных игроков сегодня максимальные возможности в отношении ТЦ. Там, где их раньше никто не хотел видеть, сегодня готовы помочь завезти товар. «Завози товар и открывайся» — лозунг сегодняшнего рынка торговой недвижимости», — констатирует президент Magic Group Александр Перемятов.
«На следующий квартал я смотрю без пессимизма или оптимизма, но он будет переломным. В следующем квартале точно будем знать, кто не будет работать с осенней коллекцией. Будет уже семь месяцев, как закрыты магазины. Квартал станет опорным для [выбора] дальнейших решений для торговых центров», — заключает Москаленко из РСТЦ.
Отелям не хватает иностранцев
Гостиничный сегмент не смог «собрать сливки» от отмены ковидных ограничений, без иностранных гостей восстановить традиционную летнюю загрузку не получается. «Потери в тарифе составили в среднем от 5 до 15%. Загрузка объектов самых высоких сегментов упала в 2-3 раза, средних сегментов снизилась примерно в 1,5 раза. Меньше всего пострадала загрузка гостиниц низких ценовых сегментов», — описывает ситуацию заместитель директора отдела стратегического консалтинга и индустрии гостеприимства CORE.XP Михаил Багдасаров.
«В мае загрузка люксовых гостиниц Москвы упала на 20 процентных пунктов по сравнению с маем 2021 года, когда отели были заполнены примерно на 60%», — уточняет партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership Марина Смирнова.
Цены в московских отелях немного снизились за год, отмечает вице-президент Becar asset management Ольга Шарыгина. По ее данным, номер в отеле пять звезд стоит в среднем 16 710 рублей в сутки (+6% ко второму кварталу 2021-го, +11% ко второму кварталу 2019-го), в четырехзвездочном — 5485 рублей (-2% ко второму кварталу 2021-го, -14% ко второму кварталу 2019-го), трехзвездочном — 3710 рублей (-2% ко второму кварталу 2021-го, -9% ко второму кварталу 2019-го). «В целом мы видим, что средние показатели ниже, чем в 2019-м», — констатирует она.
Росту сегмента мешает отсутствие туристов-иностранцев и низкая деловая активность, отмечают эксперты. «Во-первых, мы видим изменение бизнес-активности, поскольку многие компании продолжают работать в дистанционном или смешанном формате, что ведет к снижению количества бизнес-поездок. Во-вторых, сильно просел сегмент деловых мероприятий, и это тоже влияет на загрузку отелей, особенно крупных объектов в больших городах. Количество такого рода мероприятий и число их участников сокращаются», — поясняет директор по гостиничному консалтингу Knight Frank Russia Наталия Розенблюм.
В Россию почти перестали приезжать иностранные туристы. По словам Багдасарова, на турпоток в Россию существенно влияют напряженная обстановка на Украине и вспышки коронавируса в Китае. «Все отельеры отчаянно ждут Азию в гости», — добавляет Шарыгина.
Эксперты рассказали, почему цены на съемное жилье продолжат падать
В два раза по сравнению с началом этого года выросло число квартир, предлагаемых в аренду в Москве. Риелторы рассказали «МК», что сейчас происходит с рынком съемной недвижимости, и есть ли вообще на нее спрос.
Фото: Наталья Мущинкина
– Весной многие владельцы, собиравшиеся продавать свое жилье, передумали и решили не делать резких шагов, – объяснил сотрудник одного из крупных агентств недвижимости Николай. – К ним прибавились и те, кто уехал за границу на неопределённое время. Например, один мой клиент, имеющий израильское гражданство, перебрался в Хайфу, но московскую двушку предусмотрительно продавать не стал, поскольку мостов не сжигает. Есть семья, которая теперь живет в Тбилиси. Правда, свои две московские квартиры они никак не могут сдать – спрос маленький, а цену сбивать они не хотят.
По словам Николая, к середине мая всплеск таких предложений утих, но рынок аренды тут же наводнили арендодатели-дачники. Их массовый исход на фазенды на этот раз оказался более масштабным. Многие из тех, кто раньше ездил за город только на выходные и на время отпуска, решили поселиться на дачах основательно – по меньшей мере, до октября.
– Те, у кого были легкие летние домики, утеплили их, провели канализацию, Интернет – то есть, вложили имевшиеся накопления именно в загородную недвижимость, – поясняет риелтор. – А московские квартиры теперь сдают.
Николай отмечает: если весной спроса на аренду не было совсем, сейчас он возобновился, хотя все происходит и не так быстро, как хотелось бы.
– Грубо говоря, на 4-5 предлагаемых квартир одного типа – один желающий. Представляете, какая конкуренция? И тут все зависит от того, какую квартиру клиент посмотрит первой. Поэтому могу дать совет владельцам: если человек готов подъехать посмотреть жилье, соглашайтесь на любое время, не откладывая. Если ему все понравилось, и он готов заехать прямо сейчас – замечательно, пусть вселяется, никаких «завтра» или «на следующей неделе». Иначе он просто уйдет к другим. Сейчас хватаются за любого квартиросъемщика, не придираясь к наличию кошек, собак, детей, к национальности. Впрочем, в марте спрос был еще ниже – практически нулевым.
– А кто сейчас снимает квартиры в Москве?
– Конечно, это теперь только те, кому жилплощадь нужна позарез. Сотрудники иностранных компаний отпали, молодые москвичи, желающие пожить самостоятельно, без родительской опеки – тоже. Вообще же, сейчас в цене посуточная аренда. Она быстрее всего оправилась от шока. Квартиры снимают гости из других городов, приехавшие в Москву на каникулы (этим летом таких арендаторов особенно много), а также, как и раньше, приезжие из Средней Азии.
Эксперт по недвижимости Денис отметил еще одну тенденцию краткосрочной аренды: снимать квартиры на денек-другой или даже на ночь все чаще стали влюбленные парочки.
– Одни арендаторы признались мне, что в гостиницах, где они раньше предавались любовным утехам, сейчас выросли цены, – говорит Денис. – Наверное, именно в этом причина такого всплеска.
Как уточнили эксперты, при летней аренде наибольшим спросом, как и раньше, пользуются квартиры, расположенные на окраинах Москвы и в ближайшем Подмосковье. Приезжие, гастарбайтеры, молодежь экономят по максимуму, предпочитая снимать квартиру подальше от МКАД, но подешевле.
Эксперты отмечают, что ситуация с арендой в этом году напоминает аналогичную, которая происходила в 2014 году после присоединения Крыма и введения санкций. Тогда тоже пошел отток из Москвы иностранных сотрудников, для которых организации снимали квартиры, а у потенциальных квартиросъемщиков-россиян так же возникло ощущение неопределенности с финансами и с работой. Цены на аренду тогда в столице упали процентов на двадцать. Однако, учитывая масштабы происходящих сейчас событий и немотивированно сильный рост цен на аренду в конце прошлого года, эксперты отмечают: на этот раз кризис ударил по рынку недвижимости сильнее, чем восемь лет назад. И хотя стоимость аренды уже падает не так стремительно, как минувшей весной, все равно цены будут снижаться. В сравнении с маем в крупных городах аренда подешевела на 1-2 процента, а где-то даже на 5-6.
– Если желающий снять у вас квартиру просит сделать скидку, соглашайтесь не раздумывая, – рекомендует риелтор Николай. – Лучше сдать однушку за двадцать пять тысяч вместо тридцати, чем вообще все лето оставаться в простое.
Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас
По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.
Кризис 1998 года
По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу.
К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО).
В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте.
Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово.
Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700 за квадратный метр.
В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.
С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара.
В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру.
Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей.
«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.
Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки.
Кризис 2008 года
Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму.
Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.
Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать.
В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек.
«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.
У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.
К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%.
Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.
«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.
Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам.
Кризис 2014 года
Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.
В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья.
«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.
Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась.
Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе).
В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений.
Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию.
По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой.
Кризис 2022 года
Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности.
В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста.
«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.
Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов.
Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства.
Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты.
«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.
Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация.
«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт.
По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена.
«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.
Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.
Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели».
Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).
Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.
Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий:
«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.
Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.
Понравилась статья?
не важно как рынок недвижимости переносил , прежние кризисы .. с 24 февраля Россию покинуло с предъявлением паспорта гр РФ 500 000 человек ( отрицательное миграционное сальдо) или по народному пол миллиона только россиян покинули РФ .. еще столько же сократилось количество мигрантов хотя весна и сейчас сезон притока рабочей силы , про естественное движение население и рождаемость можно ознакомится из статистики за 2020/21 год. все это наложить на 30 лет не прерывной застройки в точках притока население . и без альтернативности остановки строительства . строили , строят и будут строить . Мир принадлежит умеющим ждать . снять квартиру в Кишиневе , Баку , Ереване , Тбилиси , сегодня дороже чем в Москве . ( новая реальность )
пирамиду продлжают строить. какая разница за сколько покупать, если завтра/через год можно будет продать дороже, да еще на сколько! «куплю жене сапоги». а когда карточный домик посыпется, разгребать будут опять простые люди, которые и так уже попали.
Как могут метры стоить меньше. Ребята, вы же » фиксируете» рост цен практически на ВСЕ стройматериалы?! Строители ЧТО , должны себе в убыток работать? С января УЖЕ было » заявлено» — ЦЕНА метра в 2022 вырастет на 15-20%! Вот только КАЧЕСТВО. к сожалению под вопросом?
в какой убыток? вы за кого всех держите? там вчетверо снизить и только тогда в ноль будут работать. или хотя бы вдвое, обратно, и все равно прибыль будет 100%, а не как на нормальном рынке.
а, ну да, рекламные бюджеты тратятся, а полученные деньги не пахнут. уже даже риэлторы давно твердят об искуственности спроса. как вы можете такое писать. «время такое. «
в Батуми квадратный метр жилья с видом на море и с пальмами перед домом , стоят 600 -800 ( ДДУ) долларов за квадратный метр .. 48 000-64 000 .при этом в Грузии , бензин , газ , электричество , Цемент , Растительное Масло , Сахар дороже чем в Москве . повторюсь и снять квартиру в Тбилиси которая стоит 100 штук ( 8 млн рублей) . меньше чем за 1 000 не снимешь ( 80 000 рублей ) тогда вопрос .. почему в Москве квартира в двое меньше по площади стоит 150 штук ( 12 млн ) а сдают по 30 -35 штук рублей . ( в среднем 400 баксов ). Объяснение , что Россия маленькая страна и строить жилье негде ( не предлагать )
Стоимость аренды жилья в разных локациях, а так же стоимость квадратного метра при продаже жилья, формируются спросом, эти два фактора вообще не связаны. Не могу спорить о маржинальности застройщиков. но такая разница, например с Грузией, или даже в разных регионах России не связана со стоимостью цемента, метала или рабочей силы.
Основные факторы:
(Сразу оговорюсь. на все могло бы влиять государство, и тем самым добиваться в стране приемлемой стоимости квадратного метра, но все предпочитают тянуть деньги с обычных людей выдавая им кредиты под все более низкие проценты и загоняя людей в пожизненную кабалу)
Итак:
1. стоимость земли под застройку, которую зачастую застройщику продает государство, ту самую, которая и так наша с вами, но чем выгоднее локация, тем больше млрд она стоит, поэтому в красивых удобных местах, с хорошим видом и инфраструктурой вокруг, строят только жильё бизнес класса — затраты на землю зачастую составляют до 30% себестоимости.
2. Проектирование и получение разрешений на строительство — каждый застройщик бесконечно пытается слепить НЕЧТО, и каждое нечто, даже на стадии проектирования стоит не мало. кстати в СССР это проблема решалась за счет строительства типовых проектов — отсюда всем знакомые нам серии. типовой подход к строительству (конечно переделанный на новый современный лад) так же мог бы значительно снизить себестоимость метра.
3. Подведение коммуникаций. застройщики получают ТУ от Водоканала и т.д. а потом выполняют их, + различные согласования и т.д. тратя огромные деньги, и это все тоже в цене за квадратный метр, хотя государство могло бы это делать за свой счёт — вместо того, что бы выдавать людям льготные кредиты.
4. Так же застройщиков обязывают строить инфраструктуру — Больницы, детские сады, школы, и развязки. — и все это тоже входит в стоимость квадратного метра. хотя это все в итоге принадлежит государству — НО ОПЛАЧЕНО НАМИ. И по логике, должно строится из средств региональных бюджетов.
НУ и кульминация под номером 5.
Все деньги, которые привлекает застройщик по договорам ДДУ (на стадии строительства) попадают на экскроу счета банков, застройщик не может ими пользоваться пока не введёт дом в эксплуатацию. (для этого у нас есть 214ФЗ, который защищает дольщиков от воровства этих денег и от банкротства застройщика) соответственно на строительство застройщик вынужден привлекать заемные деньги у того же банка под проценты. И эти проценты тоже в цене. банк имеет возможность инвестировать замороженные деньги и зарабатывать, и еще зарабатывает на займе застройщику))) Т.е. , если утрировано, Банк выдает вам ипотеку под процент, эти деньги попадают на счет в тот же банк (т.е. обратно), далее выдает деньги застройщику под процент. И все это оплачивает потребитель.
Волатильность себестоимости строительных материалов, естественная инфляция — это капля в море по сравнению с выше описанными затратами.
А теперь резюме..
Государство, вместо того, что бы принять меры по стабилизации рынка недвижимости и сделать жильё доступным, и пустить те деньги, которые выделяются в последние годы на субсидирование ипотеки, например на строительство инфраструктуры, тем самым убрав эту статью затрат из себестоимости квадратного метра, пускает эти средства в льготную ипотеку, тем самым стимулируя спрос, что еще больше провоцирует рост цен, (это уже конечно сверх прибыли застройщиков)
Почему земля под Застройку Дорогая . Потому что Жилье которое будет построено Дорогое ..Этот пункт смело отметаем . Стоимость Строй материалов Дорогие потому что жилье дорогое отметаем , разрешительные документы и подсоединение коммуникаций дорогое потому что жилье дорогое отметаем , Экскроу счета процент по которому банк выдает кредит в прямой зависимости от объема проданного жилья в проекте . и само строительство Строительно Монтажные Работы стоят одинаково в Москве и не в Москве , Москве строительная индустрия и логистика развита лучше и себестоимость строительства ниже . теперь суть если на периферии квадратный метр стоит 100 000 рублей значить себестоимость строительства и того ниже в Москве . все 200 000 ++++ это Мзда Бояр которую снимают с население . в ФРГ и не только есть понятие Социального Жилья ( по качеству это выше чем наша элитное жилье ) с отделкой стоит от 700-1100 евро за квадрат .. Это в Германии . все это просто Жадность Жадность и снова Жадность .
Источник https://www.forbes.ru/biznes/470497-budet-mrak-i-zest-kommerceskaa-nedvizimost-perezivaet-krizis-sprosa
Источник https://www.mk.ru/economics/2022/07/06/eksperty-rasskazali-pochemu-ceny-na-semnoe-zhile-prodolzhat-padat.html
Источник https://www.cian.ru/stati-rezkie-dvizhenija-nedvizhimosti-kak-rynok-perenes-prezhnie-krizisy-i-chego-zhdat-sejchas-324638/