«Будет мрак и жесть»: коммерческая недвижимость переживает кризис спроса
Все сегменты коммерческой недвижимости Московского региона в первой половине 2022 года столкнулись с падением спроса. Это привело к снижению или заморозке ставок аренды. По словам участников рынка, опрошенных Forbes, на разворот тренда можно надеяться в лучшем случае в конце 2022 года.
По итогам первого полугодия рынок коммерческой недвижимости опроверг все прогнозы, которые делались в конце 2021 года. Рост вакансии и падение ставок характерны абсолютно для всех сегментов.
Склады теряют арендаторов
В складском сегменте ситуация за полгода изменилась наиболее драматично. В конце 2021 года склады были самым растущим сектором коммерческой недвижимости. Ставки, объем ввода и спрос росли, эксперты говорили о дефиците. Первая половина 2022 года завершилась для складской недвижимости ростом вакансии, падением спроса и снижением ставок, рассказали эксперты, опрошенные Forbes.
Уровень вакансии на данный момент не выглядит катастрофичным, хотя в начале года он был нулевым. По оценке Knight Frank Russia, в Московском регионе сейчас свободны 464 000 кв. м (или 2,2% объема качественного складского предложения в регионе) по схеме прямой аренды и 242 000 кв. м в субаренду (1,2% предложения, итого 3,4%. — Forbes). CORE.XP оценивает вакансию в 600 000 кв. м, или 3,3%, при этом уточняя, что за полгода объем доступных площадей вырос в восемь раз.
«Если по итогам первого квартала большинство (82%) складов предлагалось в субаренду, то на данный момент половину доступного объема можно взять по прямому договору аренды», — говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Прежний дефицит рассосался. «Еще в январе у нас был сверхдефицит складских площадей, на большинство именитых логопарков лист ожидания пополнялся потенциальными арендаторами. Сейчас же почти на всех крупных объектах проявилась вакансия, которая быстро вышла в рынок, то есть листы ожидания не помогли», — констатирует CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа.
Снижение спроса заморозило ставки на уровне начала года, но эксперты ожидают, что склады будут дешеветь. «Можно ожидать снижение ставки аренды до уровня 5300–5400 рублей за квадратный метр в год», — говорит региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко. На данный момент ставка составляет 5500 рублей за квадратный метр в год, то есть эксперт прогнозирует падение на 2-4%.
«Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14 500 рублей за квадратный метр в год. В сухих складах — около 4500-5000 рублей. В конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5500-5700 рублей», — отмечает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов.
Некоторые владельцы стали давать скидки, уточняет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Нынешний размер ставки, по его оценке, составляет 5500-6000 рублей за квадратный метр в год. «Есть определенные ожидания рынка, что ставки пойдут вниз из-за экономической ситуации, которая привела к росту вакансии. Арендаторы пытаются подготовить почву для переговоров с текущим арендодателем», — поясняет директор Ricci | склады Дмитрий Герастовский.
Насколько обвалятся ставки, зависит от решения иностранных компаний покинуть российский рынок и скорости, с которой им найдется альтернатива, говорят эксперты. На данный момент большинство прогнозирует дальнейший рост вакансии.
«Можно ожидать вакансию в 10-15% к началу следующего года», — полагает Туа из HERZEN. Фомиченко из Knight Frank Russia ожидает, что вакансия составит порядка 8-9%. «Склады западных компаний — те самые 8% объема существующего предложения — во многом стоят без товара», — поясняет он.
Офисы рассчитывают на госкомпании
Характерной чертой офисного рынка стал существенный рост площадей, предлагаемых в субаренду. IT-компании перестали быть самым активным игроком на этом рынке, теперь надежды офисных девелоперов связаны с государственными структурами и компаниями.
Ситуация на офисном рынке довольно необычна: «официальные» ставки не снижаются, но заключается много субарендных договоров на условиях ниже рынка. «Прямая вакансия не сильно увеличилась, но появилась конкуренция в виде множественных субаренд. По таким субарендам мы часто видим готовность к заключению сделок на условиях ниже рыночных, что обусловлено естественным желанием сократить затраты на неиспользуемые помещения», — говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.
«Средневзвешенная базовая ставка аренды по классам А и В составляет 19 549 рублей за квадратный метр в год», — подсчитала старший аналитик департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Полина Афанасьева. «В среднем ставки составляют приблизительно 28 000 рублей за квадратный метр в год для помещений класса А и 19 000 рублей в сегменте класса В», — уточняет старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов СORE.XP Ирина Хорошилова.
Свободных площадей на рынке все больше. «Доля вакантных площадей растет — в начале года показатель составлял 6,7% по всему рынку, в конце первого квартала 2022 года — 6,9%, сейчас, по предварительным данным, вакантность составляет 7,5%-7,7% и продолжает расти. Сильной динамики в отношении ставок нет, с течением времени они могут снизиться», — отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина.
Объемы субаренды тоже растут. «Предложение офисов во временное пользование увеличилось за пять месяцев в три раза – ориентировочно с 30 000 квадратных метров до 90 000», — говорит Анаевская из Nikoliers. СORE.XP оценивает объем офисов в субаренду в три раза выше — 300 000 квадратных метров, уточняя, что в эту цифру входят не только помещения в субаренду, но и площади, предлагаемые по договорам уступки права аренды. «Лишними» площади становятся по разным причинам, но чаще всего из-за того, что офисы были арендованы с расчетом на рост компании, говорят эксперты.
«Ozon арендовал 25 000 квадратных метров в БЦ «Искра Парк». Ozon это сделал, когда у него все шло хорошо, но на сегодняшний день эти помещения ему не нужны, а договор жесткий. Возможности расторжения нет, поэтому Ozon остается только платить за помещения и искать субарендаторов, чтобы возместить потери», — приводит пример генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE Гурген Шекоян. Представитель пресс-службы Ozon подтвердил Forbes, что компания допускает возможность субаренды в БЦ «Искра Парк», на данный момент площади в субаренду не сданы.
«Основная причина высвобождения площадей — это уход и сокращение деятельности иностранных компаний на российском рынке. Некоторые российские компании также принимают решение об оптимизации расходов и занимаемой площади», — добавляет Зимина из Knight Frank. После двух лет пандемийных вызовов и нынешнего кризиса договоры аренды офисов стали меняться, отмечают эксперты.
«Кризис стимулировал собственников к более гибким ставкам аренды и готовности идти на другие уступки: сокращение сроков аренды с 5-7 лет до 1-2 лет и смягчение условий досрочного расторжения арендного договора», — отмечает заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев.
Эта тенденция наметилась давно: средний цикл аренды с 2017 года составлял три — пять лет, а с 2019 уже три года, добавляет руководитель направления аренды Central Properties Анастасия Панькова. Да и штрафы за досрочное расторжение есть сейчас далеко не во всех договорах, собственники становятся гибче, говорит Шекоян из CODE.
Основной причиной роста вакансии в офисах все опрошенные эксперты назвали сокращение присутствия или полный уход из России иностранных компаний. А будущее восстановление рынка они связывают с компаниями российскими. «Скорее всего, демонстрировать какую-либо активность в текущих реалиях будут только государственные структуры и компании с госучастием. При оптимистичном сценарии в среднесрочной перспективе возможно появление потенциальных арендаторов среди отечественных игроков, которым удастся успешно заместить уходящие бренды и форматы», — прогнозирует Афанасьева из Commonwealth Partnership.
Все опрошенные эксперты едины в оценке, что именно госсектор будет обеспечивать спрос на офисном рынке.
Торговые центры мельчают
В сегменте торговых центров тенденции разнонаправленные: крупные объекты страдают от потери трафика и арендаторов, а небольшие районные ТЦ демонстрируют рост.
Судя по заявленному и фактическому вводу, малоформатные торговые центры развиваются. «В первом полугодии были открыты ТЦ Discovery (GLA (арендуемая площадь) 13 000 кв. м), «Место встречи. Байконур» (GLA 8400 кв. м) и ТЦ «Нагорный» (GLA 4000 кв. м). Мы продолжаем наблюдать тренд на открытие малоформатных торговых центров (они формируют 80% всего объема нового строительства в этом году), а также проектов транспортно-пересадочных узлов», — говорит партнер Nikoliers Анна Никандрова.
В целом по сектору ситуация далеко не радужная, отмечают опрошенные участники рынка. «Вакансия по итогам второго квартала составила 9,6% (+2,3 процентного пункта относительно первого квартала). «Скрытая вакансия», то есть доля площадей, которые занимают иностранные арендаторы, приостановившие деятельность и закрывшие магазины, составляет 10-30%», — добавляет директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.
Аналитики Nikoliers оценили уровень вакансии в 13%, Commonwealth Partnership — в 12%, Knight Frank — в 13,4%. «В районных объектах процент вакантных площадей стремится к нулю: 1-2 свободных помещения и парочка под ротацию, а трафик и обороты ретейлеров даже растут», — отмечает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. Большинство опрошенных экспертов согласны с этим наблюдением.
«Районные ТРЦ сейчас действительно пользуются популярностью, средний чек растет, посещаемость сохраняется либо на прежнем уровне, либо наблюдается небольшой рост. В текущей ситуации отсутствие падения трафика — большая победа», — соглашается генеральный директор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин.
«Вакантность может расти кратно»
Если торговые площади, сейчас занятые «временно закрытыми» арендаторами, опустеют, то их особо некем заменить, поскольку российский ретейл приостановил программы по расширению, говорят участники рынка. «После 24 февраля в России осталось 17 из примерно 180 развивающихся ретейлеров. Понятно, что явление может оказаться временным, но это в десять раз меньше. А значит, вакантность может расти кратно», — констатирует партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова.
«В совокупности с «упавшими» кинотеатрами, нехваткой арендаторов сферы развлечений, ситуацией, в которой оказались другие арендаторы из-за упавшего трафика, мы имеем эффект домино. Просто все рушится. Заменить ушедшие бренды некем, и если международные операторы окончательно уйдут, будет мрак и жесть», — сетует генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.
Президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко настроен более оптимистично, он перечисляет ряд компаний, которые продолжают активно заходить в ТЦ. «Активно ведут себя Melon Fashion Group, «Стокманн», сетевые магазины электроники типа «М.Видео». Они активны с точки зрения ведения переговоров по изменению форматов, лоббированию своих условий», — уточняет Москаленко.
«Если говорить о перспективах развития, у локальных игроков сегодня максимальные возможности в отношении ТЦ. Там, где их раньше никто не хотел видеть, сегодня готовы помочь завезти товар. «Завози товар и открывайся» — лозунг сегодняшнего рынка торговой недвижимости», — констатирует президент Magic Group Александр Перемятов.
«На следующий квартал я смотрю без пессимизма или оптимизма, но он будет переломным. В следующем квартале точно будем знать, кто не будет работать с осенней коллекцией. Будет уже семь месяцев, как закрыты магазины. Квартал станет опорным для [выбора] дальнейших решений для торговых центров», — заключает Москаленко из РСТЦ.
Отелям не хватает иностранцев
Гостиничный сегмент не смог «собрать сливки» от отмены ковидных ограничений, без иностранных гостей восстановить традиционную летнюю загрузку не получается. «Потери в тарифе составили в среднем от 5 до 15%. Загрузка объектов самых высоких сегментов упала в 2-3 раза, средних сегментов снизилась примерно в 1,5 раза. Меньше всего пострадала загрузка гостиниц низких ценовых сегментов», — описывает ситуацию заместитель директора отдела стратегического консалтинга и индустрии гостеприимства CORE.XP Михаил Багдасаров.
«В мае загрузка люксовых гостиниц Москвы упала на 20 процентных пунктов по сравнению с маем 2021 года, когда отели были заполнены примерно на 60%», — уточняет партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership Марина Смирнова.
Цены в московских отелях немного снизились за год, отмечает вице-президент Becar asset management Ольга Шарыгина. По ее данным, номер в отеле пять звезд стоит в среднем 16 710 рублей в сутки (+6% ко второму кварталу 2021-го, +11% ко второму кварталу 2019-го), в четырехзвездочном — 5485 рублей (-2% ко второму кварталу 2021-го, -14% ко второму кварталу 2019-го), трехзвездочном — 3710 рублей (-2% ко второму кварталу 2021-го, -9% ко второму кварталу 2019-го). «В целом мы видим, что средние показатели ниже, чем в 2019-м», — констатирует она.
Росту сегмента мешает отсутствие туристов-иностранцев и низкая деловая активность, отмечают эксперты. «Во-первых, мы видим изменение бизнес-активности, поскольку многие компании продолжают работать в дистанционном или смешанном формате, что ведет к снижению количества бизнес-поездок. Во-вторых, сильно просел сегмент деловых мероприятий, и это тоже влияет на загрузку отелей, особенно крупных объектов в больших городах. Количество такого рода мероприятий и число их участников сокращаются», — поясняет директор по гостиничному консалтингу Knight Frank Russia Наталия Розенблюм.
В Россию почти перестали приезжать иностранные туристы. По словам Багдасарова, на турпоток в Россию существенно влияют напряженная обстановка на Украине и вспышки коронавируса в Китае. «Все отельеры отчаянно ждут Азию в гости», — добавляет Шарыгина.
Рынок недвижимости рухнул, и только один ее вид бешено продается
Рынок жилья находится в таком жутком состоянии, какого не было с начала нулевых годов, утверждают независимые риелторы. Многие продавцы боятся продешевить, редкие покупатели опасаются потерять ипотечное жилье из-за потери работы.
Фото: Геннадий Черкасов
«Заработки россиян упали, никто не хочет покупать ни квартиры, ни дома», — говорят наши эксперты. Цены на городское жилье — дикие. Вкладывать деньги в столичные квартиры инвесторы, которые всегда держат руку на пульсе, не намерены, а покупатели жилья «для себя» попросту не могут позволить себе этого. В фаворе лишь дешевые дачные участки в области. Крупные компании стараются держать лицо, но даже и они понимают: снижения стоимости квадратного метра не избежать.
Риелторы рассказали «МК», как изменились их заработки в последние «нехлебные» месяцы и в какую недвижимость вкладывают деньги россияне.
— Если коротко, все всего боятся, никто ничего не понимает, — говорит 56-летняя Инна. С 2002 года женщина работает частным риелтором, до этого была сотрудницей крупного агентства. — Продавцы хотят остаться в рынке 2021 года с его безумными ценами, покупатели ждут падения стоимости квадратного метра. Добавился вопрос с расчетами: в какой валюте платить, в какой форме. Если пару лет назад главной была безопасность сделки (история квартиры, зарегистрированные в ней жильцы), то сейчас на первый план вышли базовые вопросы: цена и форма оплаты.
В конце февраля и в марте было много звонков от людей, покидающих Россию: «Я провела пять сделок, связанных с отъездом навсегда: две квартиры в центре, три загородных дома. Один из клиентов продавал и квартиру, и дом — он единственный, кто срочно снялся и уехал из России, остальные трое давно не живут в стране. И продали недвижимость, потому что не понимали, как ей управлять и куда переводить деньги».
Все, кто хотел уехать срочно, уже провели сделки, утверждает собеседница. Оставшиеся продавцы с трудом понимают, что творится со стоимостью жилья. «Первоначально они ставят дома и квартиры в продажу по ценам 2021 года или даже чуть дороже, — рассказывает Инна. — Я сразу говорю клиентам: вы хотите продавать или продать? Если второе — тогда делайте дисконт процентов в 20. Иначе не продадите, потому что покупатель ждет схлопывания рынка. И берет только те позиции, которые выставлены по вкусной цене».
Новостройками Инна не занимается в принципе, но знает, что «там все стоит полностью». Что касается «вторички», квартиры в центре понемногу покупают, рынок очень узкий. Покупателя нужно заинтересовывать либо состоянием объекта, либо дисконтом. Кстати, если раньше в центре не обращали внимания на смету ремонта — все равно делать под себя дорогой объект, — то сейчас хорошее состояние, когда не надо вкладываться в ремонт, стало большим бонусом. Особенно если квартира инвестиционная, под сдачу.
«Люди устали от ожидания непонятно чего»
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что хорошие продажники, которые смогли перестроиться и правильно реагировать на возражения и страхи клиентов, не сильно потеряли в доходе. «Основное возражение клиентов — это страх, вызванный непониманием того, как будет развиваться ситуация. Но люди уже устали от этого состояния», — рассказывает Яна Глазунова.
— Уровень комиссионного вознаграждения риелтора установлен давно — 2–4% в зависимости от сложности сделки, и он не изменился, — говорит управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Александр Москатов. — Доходность риелтора, как доходность предпринимателя, зависит от количества проданных либо купленных объектов недвижимости и их стоимости. В этом смысле все относительно. Если рынок будет падать, то и риелторское комиссионное вознаграждение тоже будет снижаться. Не проценты, а именно риелторское вознаграждение, в силу того, что цены, например, снижаются. Но пока об этом говорить рано. Результаты мая, как и апреля, нам только предстоит почувствовать.
Вопреки общему мнению «нехлебные» месяцы для риелторов еще не начались, проблемы впереди, подчеркивает Александр Москатов. Рынок недвижимости — как локомотив, который не сразу начинает двигаться и не сразу останавливается, поэтому пока рано говорить о том, что заработки риелторов упали.
— Март для рынка недвижимости был достаточно ажиотажным, — говорит Александр Москатов. — А этот рынок так устроен, что сделки, по которым принимаются авансы и предоплаты, зачастую проходят не только в марте, а большей частью уже в апреле. Так что и апрель был вполне «рабочим». Очевидно, что слабое количество закрытых сделок придется на май-июнь.
— Александр, с учетом нынешних проблем в области купли-продажи жилья — накопили ли риелторы на «подушку безопасности»? Работают ли они еще где-то помимо сферы недвижимости?
— Здесь все как у обычных людей — у каждого свой стиль жизни, — отвечает эксперт. — Кто-то живет от сделки до сделки, кто-то имеет возможность инвестировать, создавать себе пассивный доход. Профессионально заниматься риелторством и где-то работать еще обычно не получается. Из двух бизнесов один должен быть увлечением. Я знаю профессиональных риелторов, у которых есть еще какое-то хобби — да, такое бывает. Но я не знаю людей, которые профессионально работают в другом бизнесе и к тому же являются успешными риелторами.
«Какие у риелторов хитрости? Просто грамотный маркетинг!»
Даже в лучшие времена покупатели раздумывали над приобретением конкретного жилья от двух с половиной до трех месяцев. Теперь же минимальный срок принятия решения — четыре месяца. Какие хитрости используют риелторы, чтобы побыстрее раскрутить клиента на покупку квартиры? — спрашиваем у Москатова.
— Хитрости? Перестаньте. Мы такие слова не используем и вообще противники подобных действий, — говорит Александр Москатов. — Риелтор — это профессиональный участник рынка, который призван оказывать и оказывает грамотную услугу покупателю либо продавцу недвижимости. Если покупателей мало или у них нет потребности покупать, «раскручивать» их на покупку недвижимости нецелесообразно, бессмысленно и даже чревато! В этом смысле у нас нет хитростей для быстрой раскрутки на покупку квартиры. Другое дело, что мы, безусловно, умеем осуществлять грамотный маркетинг объекта недвижимости. Когда нас нанимает продавец, риелтор, разумеется, может профессионально показать все достоинства объекта, используя маркетинговые инструменты. Но это не про раскрутку! А про маркетинг и умение показать выгодные стороны квартиры, дома или участка.
По данным «Азбуки жилья», готовое жилье в мае покупали только те, у кого была в наличии крупная сумма. Те, кто хотел внести минимальный первоначальный взнос, а остальное взять в кредит, оказались не у дел — брать займы под примерно 20% годовых для большинства оказалось немыслимо. «На рынке новостроек произошла похожая ситуация, хотя там интерес покупателей все же поддержала льготная ипотека. В Росреестре по Москве это подтверждают — там говорят, что число ипотечных сделок в городе в апреле по сравнению с мартом упало на 35%. В мае ситуация может измениться, но главным образом за счет новостроек — ставку по льготной ипотеке понизили до 9%, что подстегнет спрос. На вторичном же рынке ставки все еще начинаются в большинстве случаев с 14% годовых», — говорят специалисты компании.
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова рассказывает, что часть спроса, которая могла бы перейти на апрель, была по очевидным причинам реализована в марте. «Снижение объема продаж в апреле в Москве составило, по сравнению с уровнем марта, 47%, что объясняется несколькими причинами, — комментирует Наталия Кузнецова. — Покупатели, которые планировали приобретение жилья, откладывали свои сделки в ожидании дальнейшего снижения ключевой и, как следствие, ипотечной ставки. А инвесторы встали на режим паузы — им платить дополнительные проценты, мягко говоря, невыгодно, особенно с учетом высоких инфляционных ожиданий и дальнейшей неопределенности в экономике. Общей тенденцией остается снижение площади и покупка по минимальной цене».
Иномарку на накопления уже не купишь
Сотрудник сетевого агентства недвижимости Андрей с опытом работы 10 лет утверждает, что в «тихом» Восточном округе Москвы, где он в основном находит клиентов, почти ничего не поменялось. Как были сделки по хрущевкам под реновацию, так и есть; как удивлялись росту цен, так и удивляются.
Единственное, что перевернуло ситуацию, — недавнее укрепление рубля, говорит Андрей. До этого аксиомой было, что валюта всегда растет, и цены можно, если экономика нестабильна, прикреплять к ней. Как вдруг рубль вновь начал укрепляться. В 2015 году была похожая ситуация, но тогда доллары и евро можно было применить по прямому назначению, в зарубежных поездках, поэтому люди на этом не теряли. Сейчас положение другое: рубль растет при закрытых границах.
А вот в загородной недвижимости продажи и цены растут очень сильно. Сектор Натальи, риелтора по загородной недвижимости с 2007 года, — подмосковные «шесть соток». Именно он очень бурно поднимается с колен — ажиотаж такой же, как в начале пандемии.
— Люди поняли, что Испания или Кипр в ближайшее время никому не светят, Париж тоже, и настроились проводить отпуск на даче, — делится Наталья. — К тому же деньги обесцениваются, что будет завтра, вообще неизвестно, значит — надо вкладывать накопленные средства.
Раньше, имея свободный миллион, среднестатистический человек предпочитал вложить его в новую иномарку. Но автомобиль на эти деньги уже не купишь, а вот шесть соток в каком-нибудь непафосном месте — вполне.
— У меня сейчас десяток сделок в работе, только одна из них связана с эмиграцией, — рассказывает Наталья. — В кооперативе, где моя собственная дача, есть семья: жена русская, муж англичанин, они с начала коронавируса не приезжали на дачу, сейчас окончательно решили продавать. На сделке их представляю я, а деньги будут переводиться маме жены. Конечно, в рублях. Остальные мои сделки — просто «подчистка хвостов».
Люди проводят инвентаризацию, у кого что есть невостребованного, что можно продать. И часто бывает, что дач в семье две или три, столько не нужно. Одну, самую запущенную, продают.
Наталья говорит, что продаются совершенно любые участки: «Я говорю именно об участках, потому что не любой дом идет в плюс. Часто заросший участок со старым домом приходится продавать дешевле, потому что в расчет берется стоимость расчистки и демонтажа».
Самые доступные, от 300–400 тысяч рублей, — заросшие участки с летним домиком, непригодным для жизни, и не рядом с железной дорогой. Близость электрички — огромный бонус. В шаговой доступности от станции дешевле 600–700 тысяч уже ничего нет, причем давно. И это всё — негазифицированные садовые некоммерческие товарищества (СНТ). С газом минимальная цена — миллион рублей.
Люди приобретают участки иногда без планов строиться в ближайшее время — просто пристроить деньги. Но в нижней категории — около 500 тысяч рублей — ценятся развалюшки, в которых можно что-то своими руками подшаманить и сразу начинать жить.
— Тут есть забавная разница: подобный сектор востребован у мигрантов, но те покупают дома в деревнях. Там проще вести хозяйство, держать скотину и нет конфликтов с соседями. А в СНТ берут именно дачники — те, кто хочет отдыхать или вложить деньги, — продолжает Наталья. — Так что вся надежда — на гастарбайтеров и беженцев.
Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года: прогнозы экспертов
На рынке недвижимости снова непростые времена – спрос сокращается, а предложения пока становится больше. Девелоперы и продавцы вторичного жилья готовы давать скидки, чтобы быстрее получить деньги, но банки пока удерживают достаточно высокие ставки по ипотеке. В этой ситуации потенциальные покупатели жилья стоят перед выбором – покупать квартиру сейчас или подождать. Мы расспросили экспертов о будущем рынка недвижимости и готовы ответить на самые главные вопросы.
Что происходит с рынком сейчас?
Рынок жилой недвижимости за прошедшие несколько лет пережил больше потрясений, чем многие другие сферы. Началось все с перехода на эскроу-счета и проектное финансирование в середине 2019 года, в начале 2020-го грянула пандемия (а основная часть рабочих уехала из страны), потом была льготная ипотека и резкий рост цен на стройматериалы. Сейчас отрасль тоже переживает непростые времена.
Ситуация на рынке пока характеризуется сильной просадкой, у которой есть целый ряд причин:
- слишком дорогая ипотека . Льготные кредиты выдаются под 9% годовых, рыночные – под 11-12% и более, что дороже, чем в начале года;
- падение доходов населения . Из-за очередного кризиса россияне теряют работу, другие начинают получать меньше, и готовы тратиться лишь на самое необходимое. Покупка новой квартиры в это необходимое не входит;
- проблемы с поставками импортных стройматериалов .
Правда, к резкому снижению цен на рынке это не привело – хотя в марте прогнозы были именно такими. Напомним, в 2020-2021 годах резкий рост цен на недвижимость был связан именно с ростом спроса на квартиры из-за льготной ипотеки. Но падение спроса пока не привело к существенному спаду в ценах.
Сравним цены на квартиры в новостройках в мае 2021 и мае 2022 года по крупным городам:
Как можно заметить, никакого падения цен не произошло – наблюдается лишь их стабилизация (цены на жилье по сравнению с мартом-апрелем остаются стабильными).
Ситуация на вторичном рынке, как правило, следует за новостройками. И динамика там такая же – за год в зависимости от города цены прибавили от 12% до 40%, но по сравнению с апрелем этого года не менялись или даже немного снизились. Цены на вторичное жилье обычно росли «догоняющими» темпами, потому что основной объем спроса обеспечивала льготная ипотека (а она распространяется только на новостройки). Но сейчас ипотека практически не работает, поэтому цены остановились и даже падают на 1-2%.
Что происходит на рынке, нам рассказали эксперты:
- спрос на квартиры в новостройках в Москве до сих пор падает (на 36% в апреле и на 15% в мае), а объем предложения вырос, говорит Надежда Коркка из компании «Метриум». Как результат – средняя стоимость метра в массовом сегменте снизилась на 1,4%;
- рынок новостроек в Московской области в мае составил примерно 65% от уровня мая 2021 года, оценивает Виктория Ковалевская из компании Главстрой-Регионы;
- число сделок упало не только из-за тревожных новостей, но и из-за высоких процентов по вкладам. Но уже в апреле-мае спрос со стороны клиентов начал возвращаться на докризисные уровни, говорит Юлия Белукова из FOX Property. Правда, спрос более заметен на объекты на загородном рынке;
- весной на рынке был дисбаланс из-за роста процентных ставок и цен, но постепенно ситуация стабилизируется, считает Сергей Шиферсон из компании Touch. По его словам, снижения цен на недвижимость удалось избежать благодаря накопленным девелоперами резервам;
- ситуация в экономике отразилась на строительной отрасли, но у нее есть все шансы справиться с кризисом, говорит Наталья Осетрова из Gatchina Gardens. По словам эксперта за прошедшие 8 лет удалось снизить долю импорта в строительстве с 70% до 30%;
- застройщики столкнулись с нехваткой импортных материалов, но пытаются найти выход из ситуации, говорит руководитель компании SWEDHUS Алексей Кузнецов. Строительство продолжается, все подписанные контракты в силе.
В целом же застройщики ожидают роста спроса на жилье по мере стабилизации ситуации. Однако более-менее внятных сроков пока никто назвать не может.
От чего будут зависеть цены на недвижимость?
Государство считает строительную отрасль одним из локомотивов экономики, поэтому согласно субсидировать процентные ставки практически по всем кредитам на новостройки. В 2020-2021 годах льготная ипотека сыграла ключевую роль в росте цен на недвижимость. Сейчас же ипотека – среди аутсайдеров по росту. В мае, несмотря на снижение процентных ставок (по льготной ипотеке – с 12% до 9%) количество выданных кредитов снизилось на 37% по сравнению с апрелем (когда их стало на 70% меньше). В итоге ипотеки в мае было выдано в 5 раз меньше, чем годом ранее.
Тем не менее, удешевление ипотеки может все же разогнать спрос на недвижимость. Будут ли от этого расти цены – вопрос спорный, потому что сейчас девелоперы их не снижают.
Кроме того, на цены будут влиять и другие факторы:
- доходы населения . Если зарплаты не будут расти вслед за инфляцией (которая ожидается на уровне 15-20% по итогам года), денег на покупку квартир у населения по-прежнему не будет;
- расходы на строительство . Они могут расти быстрее, чем инфляция – многие импортные материалы и комплектующие придется замещать отечественными, что нередко стоит дороже импорта. К тому же, рост цен на стройматериалы имеет многолетний тренд, поэтому девелоперы будут просто вынуждены поднимать цены;
- статус апартаментов . Формально нежилые помещения для проживания людей хотели «легализовать» и приравнять к жилью, но определенные силы в Госдуме выступили против. А это значит, что апартаменты и дальше будут находиться в отдельном сегменте и не влиять на ситуацию на рынке;
- совместные программы банков с застройщиками . Некоторые строительные компании снова начали субсидировать банкам часть процентов по ипотеке – но это напрямую влияет на цены на жилье (ведь эта часть процентов закладывается в цену или выплачивается за счет прибыли строительных компаний). Но с такой программой можно купить непопулярные варианты жилья по очень хорошей цене.
Вероятно, по мере снижения ключевой ставки спрос на жилье будет постепенно восстанавливаться. А о том, как это повлияет на уровень цен, рассказали наши эксперты.
Прогнозы цен на 2022 год
Особенностью нынешнего кризиса стало то, что вызвавшее его событие до сих продолжается (и как долго будет продолжаться, не знает никто). Инфляция постепенно замедляется – по официальным оценкам, она составит до 15%, по неофициальным – до 20%. И большинство прогнозов полагают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем общий рост цен по экономике.
Официальных прогнозов на эту тему обычно мало. Сейчас единственный такой прогноз – это проект приказа Минстроя, утверждающего норматив стоимости квадратного метра жилья в России на второе полугодие 2022 года и третий квартал года:
- во втором полугодии цена жилья в России составит 83 420 рублей – это на 20% больше, чем норматив первого полугодия;
- в третьем квартале цены на жилье вырастут до 161,2 тысяч рублей за квадратный метр в Москве, до 163 тысяч в Санкт-Петербурге и 156,8 тысяч рублей в Краснодарском крае;
- по регионам рост цен составит от 0% до 45%.
То есть, рост цен будет тоже в пределах инфляции, и скорректирован на определенные региональные особенности (есть субъекты, где новое жилье не строится вообще, а есть субъекты, где активно застраиваются поля в окрестностях городов).
Что касается прогнозных оценок наших экспертов, они рассказали нам о таком своем видении рынка:
- на новостройки цены не изменятся (на некоторые проекты будут даже скрытые скидки), а цены на вторичном рынке можно будет сбивать в условиях низкого спроса, считает Алексей Плюта из компании «Мегалит». Но ждать снижения процентных ставок на вторичное жилье (то есть, по рыночным программам) эксперт не советует;
- уровень роста цен определить сложно – он будет зависеть от ситуации в экономике, считает Надежда Коркка;
- цены не будут ни расти, ни падать, считает Александр Козлов их компании «Русич Недвижимость». На рынке наступает стагнация, но ждать падения цен при снижении спроса эксперт не советует;
- компаниям придется перестраивать финансовую модель – предлагать клиентам скидки, рассрочки и другие акции, чтобы простимулировать спрос. Об этом рассказал независимый директор Дмитрий Кучай. По словам эксперта, девелоперам придется делать это за счет своей прибыли;
- в худшем (для отрасли) сценарии девелоперам придется снижать цены на жилье на 15-20%, считает Александр Дужников из Move.ru и ГК A3F Group. Эксперт рассказал, что девелоперы будут вынуждены снизить цены на квартиры комфорт-класса на 10%, а на элитный сегмент – до 30%.
Общая идея, на которой сходятся почти все эксперты – в том, что ситуация действительно сложная, а спрос на квартиры проседает. Но как на это отреагируют застройщики, сказать пока сложно: если проблемы будут не такими глубокими, цены не вырастут и не упадут. Но если кризис затянется, для возобновления финансового потока девелоперам придется стимулировать продажи, снижая цены.
Брать сейчас или ждать?
До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.
Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?
Такие вопросы мы задали нашим экспертам. И почти все из них ответили, что брать нужно сейчас:
- покупать нужно сейчас, потому что дорогую ипотеку можно рефинансировать, а интересные предложения заканчиваются уже сейчас, говорит Алексей Плюта. Правда, стоит учитывать, что рефинансирование будет доступно не раньше, чем через год-два после оформления кредита, если клиент добросовестно его выплачивает;
- покупать нужно тогда, когда для этого есть возможности, считает Надежда Коркка. По ее словам, пока клиент будет ждать снижения ставок, все интересные варианты просто закончатся;
- по льготной ипотеке квартиру нужно однозначно покупать сейчас, считает Мария Папенова из компании «Этажи». Ставка по льготной ипотеке вряд ли будет снижаться, а вот цены на квартиры в новостройках могут несколько вырасти, при снижении объема предложения (интересные проекты закончатся);
- покупать жилье стоит сейчас, потому что летом предложение обычно шире, а спрос – меньше (из-за сезона отпусков), говорит Марина Лашкевич из BuyBuyHouse;
- на рынке стагнация, поэтому покупать жилье для себя нужно сейчас, считает Александр Козлов. Сейчас на рынке есть сочетание льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, а также акции и спецпредложения от компаний;
- покупать недвижимость сейчас стоит – это выгодно за счет низкой ставки и хороших цен на интересные проекты, считает Сергей Шиферсон. При этом покупка недвижимости может стать даже более выгодным мероприятием, чем размещение денег на вкладах.
Как можно заметить, все эксперты однозначно советуют не ждать, и по возможности (и при потребности) покупать жилье именно сейчас. Если же подождать, ставка по ипотеке может не снизиться, но самые интересные варианты разберут. Поэтому стратегия ожидания сейчас принесет скорее проигрыш потенциальному покупателю.
Источник https://www.forbes.ru/biznes/470497-budet-mrak-i-zest-kommerceskaa-nedvizimost-perezivaet-krizis-sprosa
Источник https://www.mk.ru/economics/2022/05/26/rynok-nedvizhimosti-rukhnul-i-tolko-odin-ee-vid-besheno-prodaetsya.html
Источник https://bankstoday.net/last-articles/chto-budet-s-tsenami-na-nedvizhimost-vo-vtoroj-polovine-2022-goda-prognozy-ekspertov