Отдельные вопросы инвестиционного строительства
В настоящее время деятельность по привлечению целевых средств для строительства объектов недвижимого имущества как жилого, так и нежилого назначения регулируется, в основном, такими законодательными актами, как:
- Закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
- Закон РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений».
Закон № 214-ФЗ «…регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства…». Действие данного закона «…не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается…».
Закон № 39-ФЗ носит более общий характер. Его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом под инвестициями в рамках данного закона подразумеваются «…денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта…»; под инвестиционной деятельностью – «…вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта…»; под капитальными вложениями – «…инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты…». И далее: «…инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план); … срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение…». Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы).
В этих законах в чем-то похожи определения непосредственных исполнителей соответствующих договоров: «…заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации…» (Закон № 39-ФЗ), и «…застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство…» (Закон № 214-ФЗ).
При этом Закон № 214-ФЗ содержит гораздо более жесткие требования и ограничения по деятельности Застройщика, возможности заключения договоров долевого участия, применении мер ответственности за нарушение взятых на себя обязательств и т.п.
Например, в статье 3 сказано, что «…застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка . Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве…».
Кроме того, как сам договор долевого участия, так и договор об уступке прав требования по договору долевого участия подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Меры административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости изложены в статьях 14.28 и 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Из анализа как вышеприведенных норм, так и иных определений, правил и ограничений, установленных данными законодательными актами, можно сделать следующие выводы:
- в рамках строительства одного объекта со стороны заказчика (застройщика) возможно заключение с различными группами инвесторов (дольщиков) как инвестиционных контрактов, так и договоров на долевое участие в строительстве;
- в последнем случае предметом договора могут быть как жилые, так и нежилые помещения, а второй стороной по договору – как юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, так и граждане;
- по инвестиционному контракту предметом договора могут быть также как жилые, так и нежилые помещения, но в качестве второй стороны по договору должны выступать юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели. В случае заключения контракта подобного вида обычными гражданами, достаточно велика вероятность его переквалификации в договор долевого участия, права, обязанности и ответственность по которому будут регулироваться Законом № 214-ФЗ.
- в случае строительства помещения (как жилого, так и нежилого) юридическое лицо и (или) физическое лицо вправе уступать права требования по договору долевого участия любым лицам, при условии, что права требования новых кредиторов (дольщиков) возникают непосредственно к Застройщику;
- в случае строительства нежилого помещения юридическое лицо и (или) физическое лицо вправе уступать права требования по договору инвестирования любым лицам;
- в случае строительства жилого помещения юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель вправе уступать права требования по договору инвестирования только юридическим лицам и (или) предпринимателям.
При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций следует иметь в виду нормы п.п. 13, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом МФ РФ от 06.05.1999 г. № 32н: «…организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.
Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.
В отношении разных по характеру и условиям выполнения работ, оказания услуг, изготовления изделий организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки … Если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, то она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации…».
В соответствии с вышеуказанными положениями формирование выручки в бухгалтерском учете по услугам заказчика-застройщика может осуществляться по мере готовности или по завершению оказания услуги.
По нашему мнению, предприятию удобней применять метод «по мере готовности». Для этого в инвестиционном договоре необходимо предусмотреть размер вознаграждения в зависимости от этапов и (или) сроков строительства (либо фиксированную сумму, либо процент от сметной стоимости по мере процентной готовности объекта) и порядок сдачи оказанных услуг инвестору (ежемесячно или ежеквартально). При сдаче оказанных услуг инвестору составляется акт выполненных работ и выписывается счет-фактура. В бухгалтерском учете заказчика-застройщика делается запись по дебету счета 08.3 и кредиту счета 90.1.
Рекомендованное нами ежемесячное или ежеквартальное отражение выручки от услуг застройщика в бухгалтерском учете приведет к сближению бухгалтерского и налогового учета.
В любом случае, порядок и момент отражения в учете предприятия доходов и расходов по таким договорам должен быть отражен в приказах об учетной политике.
Для целей налогового учета доходов и расходов следует руководствоваться п.п. 1, 2 ст. 271 НК РФ: «…в целях настоящей главы доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) . По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)…».
В соответствии со ст. 316 Кодекса по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.
Отмененными на сегодняшний день Методическими рекомендациями по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденными Приказом МНС России от 20.12.2002 № БГ-3-02/729, разъяснялось, что в таком случае цена договора может быть распределена налогоплательщиком между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор, одним из следующих способов: равномерно или пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
При этом, безусловно, на практике достаточно сложно (особенно при наличии значительного количества инвесторов-дольщиков, различий в заключаемых договорах в части их цены и прочих условий, и т.д.) определить как сумму причитающегося заказчику-застройщику дохода, относящегося к текущему отчетному (налоговому) периоду, так и сумму денежных средств, полученных не в рамках целевого финансирования, а в качестве предоплаты. Некоторые организации, возможно, пренебрегают установленным порядком и определяют общую сумму налоговых обязательств по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость только после исполнения инвестиционного проекта в целом. По поводу налога на прибыль подобная методика косвенно поддержана и Письмом Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-03-04/1/734. Что касается налога на добавленную стоимость, то существует прецедент, когда налогоплательщика поддержали судебные органы (Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2005 № КА-А41/4403-05).
По нашему мнению, несоблюдение «равномерности» при расчете данных платежей все равно влечет за собой определенные налоговые риски.
Кроме того, при исчислении НДС возникает еще одна проблема: определять ли налоговую базу исключительно с суммы положительной разницы между полученными от инвесторов средствами и фактическими капитальными затратами по строительству, исчисленной по каждому конкретному договору, заключенному предприятием с участником строительства; или с учетом финансового результата в целом по дому, то есть уменьшая ее на «убыточное» финансирование (которое, как правило, возникает на начальном этапе реализации инвестиционного проекта). Достаточно часто налоговые органы, рассматривая каждый договор целевого финансирования в качестве самостоятельной сделки, требуют рассчитывать этот налог по первому варианту. Однако такой подход не поддерживается существующей арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А).
В соответствии со статьей 251 НК РФ не включаются в доходы предприятия при определении налоговой базы средства, полученные в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования, «…в виде аккумулированных на счетах организации — застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов…».
В соответствии со статьей 11 НК РФ «…счета (счет) — расчетные (текущие) и иные счета в банках, открытые на основании договора банковского счета, на которые зачисляются и с которых могут расходоваться денежные средства организаций и индивидуальных предпринимателей…».
Исходя из буквального толкования данной статьи Налогового кодекса можно сделать вывод, что предприятие – застройщик обязано аккумулировать на счетах (банковских) денежные средства дольщиков (инвесторов) и расходовать их непосредственно на конкретный объект строительства, определенный договором. Аналогичная, по сути, точка зрения содержится и в уже упоминавшемся Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А.
В соответствии со статьей 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы «…в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств…».
При этом моментом возникновения дохода является «…дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись…» (п. 4 ст. 271).
Также следует иметь в виду, что «…налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения…».
Глава 1. Организация инвестиционно-строительной деятельности
Инвестиционная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом РСФСР от 26.06.91 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в редакции Федерального закона от 25.02.99 г.), Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ФЗ N 39-ФЗ от 25.02.99 г.), Федеральном законом «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 02.01.2000 г. N 22-ФЗ, Федеральным законом «Об иностранных инвестициях» (ФЗ N 160-ФЗ от 9 июля 1999 г.) и другими нормативно-методическими документами.
Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций, т.е. инвестирование, а также совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в капитальное строительство как процесс создания и воспроизводства основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями) определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации.
Согласно данному Федеральному закону используются следующие основные понятия:
инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;
инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.
1.2. Субъекты инвестиционной деятельности
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух субъектов и более, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений иностранными инвесторами на территории Российской Федерации, регулируются международными договорами Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Решения по реализации государственных капитальных вложений принимаются органами государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета определяется Правительством Российской Федерации, а порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации — органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.
Размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации при реализации инвестиционных проектов производится государственными заказчиками путем проведения конкурсов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Органы местного самоуправления обеспечивают необходимые условия для разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями за счет средств местных бюджетов, размещаемых на конкурсной основе. Расходы на финансирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений органами местного самоуправления, предусматриваются местными бюджетами.
1.2.1. Государственный заказчик на строительство
Государственным заказчиком является орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, а также иной получатель средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, осуществляющий закупки продукции для государственных нужд за счет указанных средств.
Государственный заказчик на договорной основе может передавать другим организациям выполнение части своих функций в процедурах закупки продукции для государственных нужд.
Отношения по закупкам и поставкам продукции для государственных нужд регулируются Гражданским и Бюджетным кодексами Российской Федерации, ФЗ «О конкурсах на разрешение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 6 мая 1999 года N 97-ФЗ, ФЗ «О реализации ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», от 26 июля 1995 г. N 597, проектом ФЗ «О закупках и поставках продукции для государственных нужд», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними Указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами о закупках и поставках продукции для государственных нужд. Могут также при необходимости применяться правила международного договора.
Федеральный закон «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 6 мая 1999 года N 97-ФЗ регламентирует отношения, возникающие между организатором конкурса (государственным заказчиком) и участниками конкурса (поставщиками, исполнителями) в процессе проведения конкурса на размещение заказов на поставки товаров, выполнение строительных работ, оказание услуг для государственных нужд.
В настоящее время федеральными органами исполнительной власти рассматривается вопрос о целесообразности принятия нового Федерального закона. Имеющийся проект Федерального закона «О закупках и поставках продукции для государственных нужд» нацелен на регулирование отношений, возникающих в связи с закупкой и поставкой товаров, работ, услуг для государственных нужд и определение основных прав и обязанностей, возникающих между государственным заказчиком и поставщиком или подрядчиком в процессе закупок. Закон предназначен для: обеспечения максимальной эффективности государственных закупок; расширения и стимулирования участия в закупках поставщиков вне зависимости от их государственной принадлежности; развития конкуренции среди подрядчиков при поставках продукции, обеспечения справедливого и равного отношения государственных заказчиков ко всем подрядчикам; содействия объективности и беспристрастности процедур закупок и их открытости; совершенствования структур управления государственными закупками.
Областью применения проектируемого закона являются все закупки и поставки продукции для государственных нужд, осуществляемые государственными заказчиками на территории Российской Федерации за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных государственных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Положения проекта закона распространяются также на заказчиков, использующих средства соответствующих бюджетов и фондов, предоставляемых в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии.
В вышеуказанном проекте закона предлагается использовать следующие понятия:
«закупки» — приобретение заказчиком продукции за счет средств соответствующих бюджетов и фондов;
«поставки» — передача товаров, выполнение работ, оказание услуг поставщиком заказчику в соответствии с заключенным государственным контрактом или иным разрешенным способом;
«заказчик» — государственный заказчик, т.е. любое юридическое лицо, осуществляющее закупки продукции для государственных нужд, а также другие заказчики, использующие на закупки средства соответствующих бюджетов и фондов в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии;
«поставщик» — любой участник процедур закупок;
«процедуры закупки» — законодательно регламентированная последовательность мероприятий по приобретению продукции для государственных нужд;
«государственные нужды» — потребность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации в товарах, работах, услугах, удовлетворяемая за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, а также государственных внебюджетных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.
Для участия в процедурах закупок поставщики должны удовлетворять квалификационным требованиям, определяемым заказчиком для каждой процедуры закупок отдельно.
Поставщик (подрядчик) должен:
— обладать необходимыми профессиональными и техническими квалификационными данными, финансовыми ресурсами, оборудованием и другими материальными возможностями, управленческой компетентностью, опытом и репутацией, а также необходимыми трудовыми ресурсами для выполнения государственного контракта;
— обладать гражданской правоспособностью для заключения государственного контракта;
— не являться неплатежеспособным или банкротом, не находиться в процессе ликвидации, на его имущество не должен быть наложен арест, его экономическая деятельность не должна быть приостановлена, а также он не должен являться объектом юридического производства в связи с упомянутым выше;
— выполнять свои обязательства по уплате налогов в бюджеты всех уровней и обязательных платежей в государственные внебюджетные фонды. Поставщикам, непосредственным производителям поставляемых товаров, может быть предоставлена отсрочка выполнения данного требования.
Заказчик вправе производить предварительный квалификационный отбор для выявления поставщиков, квалификация которых соответствует предъявляемым требованиям, для представления конкурсных заявок или предложений при процедурах закупок.
Заказчик направляет поставщику, выигравшему конкурс, соответствующее уведомление и заключает с ним государственный контракт.
Заказчик осуществляет закупки товаров или работ путем проведения открытого конкурса как наиболее предпочтительного способа закупок. При закупках товаров или работ заказчик вправе использовать иной конкурсный или внеконкурсный способ, помимо открытого конкурса: двухэтапный конкурс, закрытый и специализированный закрытый конкурсы. Внеконкурсными или простыми закупками являются способы запроса котировок и закупок у единственного источника.
Двухэтапный конкурс — это конкурсный способ закупки продукции для государственных нужд, предусматривающий представление и рассмотрение конкурсных заявок в два этапа. На первом этапе поставщики представляют конкурсную заявку, содержащую технические, технологические, качественные характеристики предлагаемой продукции для государственных нужд, данные о своей квалификации и возможные условия продаж без указания цели. На втором этапе, куда допускаются поставщики, заявки которых не были отклонены на первом этапе, в заявках называется вся информация, требуемая конкурсной документацией, включая предлагаемую цену.
Закрытый конкурс — это конкурсный способ закупки продукции для государственных нужд, при котором приглашение каждому поставщику направляется персонально.
Специализированный закрытый конкурс — это вид закрытого конкурса, при котором персональное приглашение к участию в конкурсе направляется поставщикам, правомочным участвовать в поставках продукции, составляющей государственную тайну.
Запрос котировок — это внеконкурсный способ закупки товаров и услуг, при котором заказчик направляет поставщикам запрос о предоставлении ими котировочной заявки с указанием цены реализации своей продукции. Государственный контракт заключается с поставщиком, указавшим наименьшую цену.
Закупки у единственного источника — это внеконкурсный способ закупки продукции, при котором заказчик предлагает государственный контракт только одному поставщику.
Внутренний конкурс — это конкурс, в котором принимают участие только российские поставщики.
При заключении государственного контракта на выполнение строительных работ заказчик вправе потребовать от подрядчика предоставления данных о наличии возможностей для обеспечения исполнения обязательств по этому контракту.
Государственный контракт определяет права и обязанности государственного заказчика и поставщика по обеспечению государственных нужд и регулирует отношения между ними при выполнении государственного контракта в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Управление и межотраслевую координацию в области закупок продукции для государственных нужд осуществляет соответствующий орган исполнительной власти. Этот орган создается в установленном порядке либо осуществление указанных функций в установленном порядке возлагается на один из действующих органов исполнительной власти.
Перечень государственных целевых программ и объемы их финансирования из бюджетов предусматриваются в законе о бюджете на планируемый период.
Федеральные целевые программы, в которые включены межрегиональные и региональные целевые программы, финансируются за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации, а также за счет внебюджетных источников.
Государственные заказчики федеральных целевых программ определяются Правительством Российской Федерации при утверждении федеральных целевых программ.
Потребности субъектов Российской Федерации в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения регионов и реализации региональных целевых программ (поставки продукции для региональных нужд), определяются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Поставки продукции для региональных нужд обеспечиваются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников, привлекаемых ими для этих целей.
Иностранные поставщики (исполнители) товаров (работ, услуг) могут принимать участие в случае, если производство товаров (работ, услуг) для государственных нужд в Российской Федерации отсутствует или экономически нецелесообразно.
1.2.2. Государственный заказчик городского заказа
Закон города Москвы от 10 марта 2000 г. N 4 «О городских государственных заказах» предполагает единый порядок распределения городского заказа, в том числе и при заключении договоров строительного подряда. Новому единому порядку распределения городского заказа обязан подчиняться широкий круг заказчиков — Правительство Москвы, уполномоченные им органы городской администрации, государственные унитарные предприятия города, государственные учреждения. Закон регулирует закупки за счет средств бюджетов, а также за счет заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы.
ГАРАНТ:
О городском государственном заказе см. Закон г. Москвы от 15 мая 2002 г. N 26
Постановление Правительства Москвы от 7 июня 2000 г. N 417 «О мерах по совершенствованию практики размещения городских заказов в отраслях комплекса городского хозяйства» предусматривает, что городской заказ на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства размещается, как правило, на конкурсной основе.
Отдельным приложением к данному постановлению принят «Регламент размещения городского заказа в Комплексе городского хозяйства», в котором подробно описаны все конкурсные процедуры. Регламент определяет порядок подготовки и проведения конкурсов по определению поставщика (подрядчика) на право заключения государственного контракта на поставку товаров, производство работ или оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы в соответствии с программой долговых обязательств г. Москвы на очередной финансовый год.
Согласно данному Регламенту:
Городской заказ — государственный контракт на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и средств, привлекаемых Правительством Москвы.
Государственный заказчик городского заказа (далее — заказчик) — Правительство Москвы в лице Управления городского заказа Правительства Москвы.
Предмет конкурса — право заключения государственного контракта на исполнение городского заказа по конкретному виду поставки товаров, производству работ, оказанию услуг.
Конкурс — процедура выбора поставщика (подрядчика) на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства.
В соответствии с действующим законодательством застройщиками являются юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. Ими могут быть специализированные организации, в частности предприятия по капитальному строительству, дирекция строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.
В функции застройщика входят: организация строительства объектов, контроль за его ходом, а также ведение бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной организации выступает в роли заказчика.
В своей деятельности по организации строительства объектов застройщики руководствуются Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 г. N 16. Они руководствуются также и другими нормативными документами, регулирующими вопросы расчета сметной стоимости строительства, правила заключения договоров строительного подряда, бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций.
Договор на реализацию инвестиционных проектов
Процесс реализации инвестиционных проектов по строительству объектов начинается с заключения договора (контракта) между инвестором и застройщиком (заказчиком). Договор является основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности (п.1 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности).
Правовой основой для заключения договоров на реализацию инвестиционных проектов является статья 421 ГК РФ (часть вторая), согласно которой стороны могут заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами. Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В договоре на реализацию инвестиционного проекта должны найти отражение права и обязанности, а также функции каждой из сторон. В соответствии с законами «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» , «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» и другими участники инвестиционной деятельности обязаны соблюдать нормы и стандарты, порядок установления которых определяется действующим законодательством. Участники инвестиционной деятельности, выполняющие специальные виды работ, должны иметь соответствующие лицензии или сертификаты на право осуществления своей деятельности.
Так, строительная деятельность по выполнению функций заказчика предусмотрена Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденным приказом Минстроя России от 05.09.96 г. N 17-119, и поэтому подлежит обязательному государственному лицензированию. Оно осуществляется в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.96 г. N 351 и Федеральным законом от 25.09.98 г. N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В соответствии с установленным порядком инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор по договору передает застройщику (заказчику) право распоряжаться выделенными инвестициями.
ГАРАНТ:
См. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденное Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. N ВК 477
Заказчики-застройщики, специализирующиеся на организации строительства объектов, на основании договора с инвестором могут распоряжаться его денежными средствами, передаваемыми для финансирования строительства объектов.
Для обеспечения организации строительства и контроля за ходом его выполнения заказчик-застройщик:
— выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказы на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;
— заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материала и оборудования;
— выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.
В функции заказчика-застройщика входит также ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве капитальных затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.
Основные разделы договоров на реализацию инвестиционного проекта
Договор на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта.
Финансирование работ по проектированию и строительству объекта (указать технические характеристики объекта).
Стоимостные показатели объекта в целом и по годам строительства.
Этапы финансирования, сроки перечисления и возврата авансов.
Сроки выполнения работ:
Сроки выполнения работ по этапам финансирования; срок ввода объекта в эксплуатацию.
— финансирование проектирования и строительства объекта;
— оплату застройщику (заказчику) за выполненные им функции по сопровождению проекта и технического надзора за весь период строительства.
— обеспечить целевое использование средств инвестора;
— предоставить необходимую разрешительную и проектно-сметную документацию;
— осуществлять подбор подрядных организаций и заключение с ними договоров подряда, технический надзор за ходом строительства объекта, качеством материалов, конструкции и оборудования; организацию и управление финансовыми средствами и проведение расчетов с участниками инвестиционного проекта.
Другие разделы договора определяются в соответствии с общими правилами составления договоров.
Договор строительного подряда
Деятельность заказчиков-застройщиков по организации строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями.
При заключении договоров подряда стороны руководствуются действующим гражданским законодательством, в частности главой 37 «Подряд», и статьями параграфа 3 «Строительный подряд» ГК РФ (часть вторая), а также Руководством по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10.06.92 г. N БФ-558/15), одобренным решением коллегии Минстроя России от 27.05.92 г., согласованным с Минэкономики России и Минфином России.
При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:
— заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ;
— получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства, размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и проводит ее согласование в установленном порядке;
— оформляет разрешительную документацию на строительство;
— выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;
— производит надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;
— осуществляет организацию управления строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;
— координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, занимающихся проектированием и строительством объектов;
— осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;
— производит расчеты за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками капитального строительства.
Лицензирование функций заказчиков
ГАРАНТ:
Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 утверждены новые Положения о лицензировании деятельности в области проектирования и строительства
О лицензировании деятельности заказчика-застройщика см. письмо Госстроя РФ от 26 сентября 2002 г. N НМ-5547/19
Для выполнения функций заказчиков, а также для осуществления строительно-монтажных работ хозяйственным способом заказчик должен иметь государственную лицензию. Она выдается в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.96 г. N 351, и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденном приказом Минстроя России от 05.09.96 г. N 17-119.
При оформлении лицензии должны быть учтены требования Федерального закона от 25.09.98 г. N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», вступившего в силу с 3 октября 1998 г. и «Положения о надзоре за соблюдением лицензионных требований и условий по видам строительной деятельности, отнесенных к компетенции Госстроя РФ», утвержденного Госстроем России 3 ноября 2000 г.
Вид деятельности заказчика-застройщика в соответствии с Общесоюзным классификатором «Отрасли народного хозяйства» (ОКОНХ) классифицируется как «Хозяйственное управление строительством», что соответствует коду ОКОНХ «69000», к которому относятся дирекции строящихся предприятий и организации, осуществляющие технический надзор в строительстве.
| Назад | Глава 2. >> Основные функции и задачи государственного заказчика на строительство |
| Содержание Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика МДС 11-15.2001 |
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Инвестиции, осуществляемые в форме капитальных вложений
Инвестиции в форме капитальных вложений в бухгалтерском, налоговом и управленческом учете имеют различное толкование. В чем состоят эти различия? Рассмотрим этот и другие вопросы в материале далее.
Отличие инвестиций от капитальных вложений
Закон «Об инвестиционной деятельности. » от 25.02.1999 № 39-ФЗ (далее — закон № 39-ФЗ) в преамбуле дает определение инвестиций и капитальных вложений. Согласно определению, понятие «инвестиции» является более широким. Под инвестициями подразумеваются вложения денежных средств или активов, которые приравнены к денежным средствам, включая имущественные права и права, имеющие денежную оценку, в объекты предпринимательства или иной деятельности. Инвестиции совершаются в целях получения прибыли или полезного эффекта (абз. 2 ст. 1 закона № 39-ФЗ).
Капвложения — это один из видов инвестиций. В этом случае вложение денег (или иных активов) производится в основные средства (основной капитал), включая проектно-изыскательские работы (абз. 4 ст. 1 закона № 39-ФЗ).
Таким образом, отличие капвложений от инвестиций состоит в том, что капитальные вложения — это частный случай инвестиций, ограничивающийся вложениями в основные средства.
Приказом Минфина России от 24.10.2008 № 116н утверждены ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», которые распространяются на подрядные организации. При этом договоры подряда должны иметь срок исполнения более года либо срок исполнения, затрагивающий разные отчетные периоды. В то же время «строительство объектов» (чему посвящены ПБУ 2/2008) напрямую связано с капитальными вложениями. То, что для подрядной организации является «объектом строительства», для заказчика — объект капитальных вложений.
В бухгалтерском учете инвестиций в форме капитальных вложений у заказчиков строительства (до момента введения основных средств в эксплуатацию) необходимо руководствоваться положениями, регулирующими формирование внеоборотных активов (сч. 08). После ввода актива в эксплуатацию руководствуются положениями по учету основных средств (ПБУ 6/01).
ВАЖНО! С 01.01.2022 года обязательны к применению 2 новых ФСБУ: 6/2020 «Основные средства» и 26/2020 «Капитальные вложения». Применять положения новых стандартов можно и раньше, закрепив такое решение в учетной политике предприятия. ПБУ 6/01 утратит силу.
Подробнее об изменениях, которые нужно учесть при применении новых стандартов, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Получите беплатный демо-доступ и переходите в обзорный материал, чтобы узнать все нюансы нововведений.
На практике довольно много ошибок бухгалтеры совершают при оценке стоимости основных средств. Изучить этот вопрос вам поможет статья «Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств».
Инвестиционная деятельность в форме капвложений
Закон № 39-ФЗ устанавливает, что объектом инвестиций в форме капитальных вложений может быть вновь создаваемое имущество, а также имущество, модернизирующееся и относящееся к любому виду собственности: государственной, муниципальной, частной, общественной.
Субъектами инвестиций в форме капвложений являются:
- инвесторы (в том числе и иностранные);
- заказчики;
- подрядчики,
- пользователи объектов капвложений.
Закон не запрещает совмещать роли субъектам инвестиционных отношений. Так, предприятие может быть одновременно и инвестором, и заказчиком, и подрядчиком. На практике очень часто встречается совмещение роли инвестора и заказчика. В случае договора генерального подряда генподрядчик выступает в роли заказчика (для подрядчиков, которых он привлекает) и в роли подрядной организации — перед заказчиком и инвестором строительства.
Сегодня государство влияет на инвестиционную деятельность в форме капвложений косвенно, изменяя налоги, вводя льготирование или, наоборот, дополнительное обложение, снижая или повышая уровень технического контроля в отдельных отраслях строительства.
Участники строительного рынка, а именно там осуществляются инвестиции в форме капитальных вложений, выступающие в роли подрядчиков, организовывают самостоятельный контроль качества строительства. Ответственность за возводимые здания, сооружения, за их соответствие техническим требованиям и стандартам сегодня полностью лежит на подрядных организациях, если не доказано, что вина за нарушение технических требований лежит на другой стороне (инвесторе, заказчике).
О том, как правильно в учете отразить капитальные вложения во внеоборотные активы, можно узнать подробнее из статьи «Правила ведения учета вложений во внеоборотные активы».
Капитальные вложения в балансе
При составлении баланса предприятия, как правило, не выделяют в отдельную строку незавершенное строительство, которое в большей мере отражает состояние капвложений в процессе инвестиционного строительства. Но при условии, что незавершенное строительство составляет существенную часть активов, предприятие может показать этот актив отдельной строкой баланса (п. 6 ПБУ 4/99).
Строка 1150 «Основные средства» суммирует данные о земельных участках, объектах природопользования, зданиях, машинах и оборудовании, прочих ОС и о незавершенном строительстве. Состояние капвложений можно рассчитать, сравнив сумму по строке 1150 на начало периода с суммой по этой строке на конец периода.
Как заполнить строку 1150 «Основные средства» в бухгалтерском балансе, читайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный демо-доступ. Это бесплатно.
О правилах составления баланса предприятиями на УСН можно подробнее узнать из статьи «Как заполнить бухгалтерский баланс при УСН?».
Итоги
Капитальные вложения — такой вид инвестиций, при котором создаются материальные ценности в форме зданий, сооружений, иных объектов основных средств, включая результаты проектно-изыскательских работ. В бухучете капвложения отражают по сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы». В балансе капвложения включаются в строку 1150 в составе основных средств предприятия, а при существенности суммы — выделяются отдельной строкой.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Источник https://www.klerk.ru/law/articles/90960/
Источник https://base.garant.ru/12125665/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/
Источник https://nalog-nalog.ru/buhgalterskij_uchet/vedenie_buhgalterskogo_ucheta/investicii_osuwestvlyaemye_v_forme_kapitalnyh_vlozhenij/