Рынок недвижимости Украины удивляет и настораживает. Чего ждать и что будет дальше с ценами на квартиры?
Предыдущий год стал взрывным для рынка недвижимости Украины — рост стоимости квадратного метра в среднем составил 17-18%. Начиная с лета, спрос на недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынке, рос семимильными темпами. Но уже в январе рынок. практически замер. Что же произошло? Рассуждаем с участником международной выставки недвижимости «United Property Expo», главой совета директоров строительной компании GEOS Максимом Барбашем о том, чего же стоит ждать от цен на квартиры в Украине и почему покупательский спрос сейчас уже не так активен, как еще месяц назад.
Повышение цен на квартиры, рост требований к застройщикам и «бум» покупательской активности
По данным Государственного статистического комитета Украины, в 2021 году стоимость жилья на вторичном рынке выросла более, чем на 18%. Первичный рынок при этом также не отстает — там стоимость квадратного метра выросла на 16,7%. При этом интересный факт: среди новостроек больше всего подорожали трехкомнатные квартиры, а на вторичном рынке — «однушки» (и в том, и в другом случае рост составил около 18%).
По мнению экспертов, в следующие несколько лет произойдет настоящий «бум» среди новостроек, организованных по принципу города в городе. При этом малоэтажное строительство (по типу таунхаусов) будут пользоваться не таким большим спросом.
Что же касается цен, то сейчас рынок предлагает максимальный люфт, в который может «попасть» как обычный покупатель, так и опытный инвестор. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в крупных региональных городах составила около $985 за «квадрат», при этом в столице Украины — Киеве — средняя стоимость квадратного метра составляет $2100.
— Большинство игроков на рынке недвижимости по всему миру пользуются кредитными средствами. В Украине этот показатель не столь велик, но все равно, по объему выданных кредитов можно отчасти судить о настоящей активности рынка. По данным Национального Банка Украины, объем кредитования недвижимости в 2021 году вырос примерно в 2,5 раза — за 11 месяцев прошлого года общая сумма ипотечных кредитов составила 7,9 млрд.грн. Если прибавить к этим данным тех покупателей, которые приобретают жилье за собственные средства (или расширяются с доплатой), то мы увидим, что рынок недвижимости сейчас по-настоящему активен и спрос на данный момент превышает предложение, — пояснил глава совета директоров строительной компании GEOS Максим Барбаш. — Высокий спрос, конечно, влияет и на рост цен. Однако, на мой взгляд, это не определяющий фактор. Как и всегда, на такое резкое повышение стоимости квадратного метра на вторичном рынке влияет в том числе и рост цен на первичном рынке. Строительные компании во многом были вынуждены повышать цены в основном из-за удорожания самого процесса строительства. Да, это был не единственный фактор, но, на мой взгляд, здесь определяющий.
Также мы наблюдаем повышение «планки» входа инвестора, увеличение количества требований для строительных компаний и, как следствие, более требовательное отношение к объектам недвижимости. Если раньше инвесторы не слишком вникали в подробности строительных проектов в крупных городах Украины, понимая, что на выходе при перепродаже этого объекта они все равно получат от 50% до 100% дохода, то теперь все больше покупателей досконально изучают рынок перед инвестицией. Теперь покупатели сразу выясняют, какие именно объекты инфраструктуры будут построены, что именно и когда будет реализовано. Сейчас недостаточно просто построить дом — нужно обеспечить покупателю определенный уровень комфорта. И я считаю, что это положительная тенденция, которая повысит уровень строительства, причем как жилых объектов, так и инфраструктуры. Но эта тенденция влияет и на стоимость строительства.
Однако стоить поговорить и о подводных камнях рынка. Если в последние полгода мы наблюдали рост покупательской активности, то уже в январе 2022 года этот рост приостановился. На это влияет в основном сложная внешнеполитическая ситуация, и как рынок (да и не только он) поведет себя дальше предугадать сейчас практически невозможно.
При этом мы все ожидаем начала ипотечной программы «Украинская мечта», по которой каждый украинец сможет взять кредит на недвижимость под 5% годовых. Если эта программа заработает, то мы снова увидим скачок спроса, а значит, и цен.
Резюмируя, могу сказать, что при благоприятных экономических и политических условиях, эффективных законодательных изменений в сфере градостроительства стоимость жилья в 2022 году будет расти. Если же вы хотите получить наиболее полную информацию о нашем проекте и не только — приходите на международную выставку недвижимости «United Property Expo», которая пройдет С 16 по 17 февраля 2022 года в Киеве. Там вы сможете лично пообщаться с риэлторами и застройщиками и найти такой объект недвижимости, который нужен именно вам.
Как купить квартиру и не прогореть на ценах? Вся информация — на выставке «United Property Expo», которая пройдет с 16 по 17 февраля в Киеве
Чтобы уж точно правильно выбрать объект недвижимости в Украине и по всему миру, нужно прийти и увидеть всю информацию про эти объекты на международной выставке недвижимости «United Property Expo», которая пройдет с 16 по 17 февраля 2022 года в Международном выставочном центре (Броварской проспект, 15, Киев).
На United Property Expo будут представлены свыше 10,000 объектов недвижимости. Это современные жилые комплексы, загородные виллы и таунхаусы, коммерческие помещения и уютные квартиры. В рамках выставки пройдет двухдневная конференция специалистов по недвижимости. Участников конференции ждут новые данные о кредитовании недвижимости, перспективы инвестиций в жилые и коммерческие объекты, а также прогноз развития рынка недвижимости на 2022 год.
Всю информацию о выставке можно увидеть здесь.
Стоимость билета для посетителей United Property Expo составляет 220 гривен. Но! Заказать билеты с бесплатной доставкой можно по этой ссылке.
Если вас интересует участие в выставке в качестве экспонента, вы можете отправить запрос для получения более детальной информации.
Организатор:
ООО «Юнайтед Экспо»
Тел: +38 (063) 103-48-17,
e-mail: unitedexpo.ukr@gmail.com
«Все сошли с ума»: что будет с ценами на квартиры из-за военной операции в Донбассе
Военная операция России на территории Украины спровоцировала панику на рынке жилой недвижимости. Продавцы на вторичном рынке снимают объекты с продажи, повышают цены и выставляют ценник в валюте. Застройщики готовы поднять цены на новостройки, хотя в будущем и ожидается падение спроса
Утром 24 февраля Владимир Путин объявил о начале военной операции в Донбассе. Фондовый рынок отреагировал на это максимальным за шесть лет падением. Паника охватила и рынок недвижимости. Первым отреагировала вторичный рынок — его участники рассказали Forbes о срывах сделок. В дальнейшем собеседники прогнозируют рост цен на первичном рынке, их корректировку на вторичном и спад спроса на фоне снижения доходов.
Новостройки готовы подорожать
До недавнего времени первичному рынку прогнозировали замедление роста цен до темпов, сопоставимых с инфляцией. Все изменилось, считают эксперты. Геополитические риски, апофеозом которых стала военная операция России на территории Украины, обвал курса рубля и перспектива новых санкций — эти факторы приведут к всплеску спроса и цен на короткое время. Спрос в дальнейшем упадет, а вот снижения цен ожидать уже не приходится.
«Вероятно, сейчас стоит ожидать точечного роста спроса, это характерно для любых периодов экономической и политической нестабильности последних 10-15 лет. Кроме того, покупательский интерес может быть поддержан жителями ЛНР и ДНР. Это касается прежде всего доступных локаций Москвы и Подмосковья, а также некоторых областей Черноземья», — полагает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «По нашим оценкам, цены на первичном рынке в Московском регионе увеличатся до 15%», — говорит старший вице-президент ГК «Гранель» Дмитрий Адушев.
«На фоне разворачивающегося сценария гиперинфляции рубля, несмотря на обещанные интервенции ЦБ, мы увидим очередной всплеск продаж на первичном рынке», — рассуждает руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Наталья Круглова. «Пока писали этот ответ, доллар подорожал с 84 до 87 рублей, к моменту выхода материала может быть больше 90 рублей. Поэтому цены будут неизбежно расти», — сетует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
В этом году причин для снижения стоимости квартир в новостройках нет, кроме того, вслед за ростом ключевой ставки будут дорожать кредиты для застройщиков, добавляет директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Ситуация отличается от того, что было на рынке в 2008, 2014 и даже в 1998 году, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов: «Падение фондового рынка, резкая девальвация рубля тогда не проходили на фоне военной операции. В краткосрочный период мы увидим рост спроса, но его масштабы могут быть меньше, чем в предыдущие кризисы».
Прайс до востребования
В посвященных рынку недвижимости Telegram-каналах и профильных пабликах в соцсетях стали появляться сообщения о том, что застройщики приостанавливают продажи для пересмотра цен в сторону увеличения. Но никто из опрошенных Forbes застройщиков эту информацию не подтвердил.
Темпы продаж находятся на запланированном уровне, все проекты реализуются в соответствии с бизнес-планом, сообщили в пресс-службе ГК «Самолет». «В «Векторcтройфинансе» пока не поднимали цены и не останавливали продажи квартир. Показательными станут предстоящие выходные, когда традиционно поток покупателей выше, по итогам которых можно будет сделать выводы», — заявил управляющий партнер компании Андрей Колочинский. Запросы в «Инград», ПИК, «Главстрой» остались без ответа.
В открытой приостановке броней и экстренном пересмотре прайсов замечены только мелкие застройщики, рассказали Forbes представитель агентства недвижимости и консультант по подбору новостроек. Большинство компаний ограничились негласными установками по минимизации числа броней, а повышение цен планируют объявить плановым — собеседники Forbes называют предположительную дату 1 марта.
«Мы уже наблюдаем, что часть застройщиков приостановила продажи, а розничные инвесторы в элитную недвижимость стали повышать цены, привязав их к курсу валют», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании Quattor Advisory Гайк Мартиросян.
На вторичном рынке рушатся сделки
Продавцы квартир на вторичном рынке разрывают сделки или ставят покупателей, с которыми уже достигнуты предварительные договоренности, перед фактом повышения цены, рассказали опрошенные эксперты. Они ожидают, что после краткосрочного всплеска цены на вторичном рынке могут скорректироваться вниз на фоне падения спроса.
«Продавцы с начала недели просят снять объекты с продажи, поднять цену или указать ее в долларах. Все словно с ума сошли», — сетует представитель крупного агентства недвижимости. В профильных группах в соцсетях риелторы пишут, что часть выставленных объектов снята с продажи «до окончания войны».
«Сейчас на рынке вторичного жилья мы наблюдаем приостановку продажи объектов собственниками до момента появления встречного варианта для покупки, инвесторы же, наоборот, стремятся максимально быстро реализовать свои объекты, — говорит директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Рынок недвижимости: итоги 2021 года и прогноз на 2022 год
Цены на жилье как на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном безостановочно росли в течение всего 2021 года. Ни пандемия коронавируса, ни экономический кризис не стали этому помехой. УНИАН разбирался, сохранится ли эта тенденция в 2022 году и как правильно подойти к покупке квартиры.
На рынке недвижимости не останавливается рост цен. Началось это еще в 2020 году, и ни коронакризис, ни связанные с этим пессимистические прогнозы экспертов, не могли помешать стремительному взлету. Год назад стоимость квадратного метра повысилась, в среднем, на 10-15%.
Не остановился процесс подорожания жилья и в 2021 году. Хотя не обошлось без традиционных сезонных колебаний, имели место и реформаторские новшества.
«2021 год был похож на американские горки, он стал очередным испытанием на прочность для строительного рынка. Первую половину года лихорадило сырьевой и энергетический рынки, что ударило по себестоимости строительства. Она выросла на 30-40%, в зависимости от сегмента и класса. Это и сказалось на удорожании квадратного метра», — рассказал основатель и управляющий партнер группы компаний «DIM» Александр Насиковский.
По его словам, на волне восходящей динамики цен в новостройках и пике ставок по депозитам, стремительно росло и количество инвестиционного спроса, прибавившего с начала года до 20%. Но в сентябре-октябре этот показатель был отыгран и темпы инвестиционной активности спали.
«Сразу скажу, что это нормальная циклическая природа рынка. Еще осенью произошло одно важное событие — ликвидация печально известной ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция) и продвижение градостроительной реформы. Есть надежда, что, наконец-то, процесс выдачи разрешительной документации и получения сертификатов сдвинулся с мертвой точки и девелоперам можно сконцентрироваться на своей непосредственной задаче — создании качественных современных жилищных проектов», — подчеркнул Насиковский.
Директор строительной компании «Будова» (Одесса) Николай Куцак считает, что, помимо роста стоимости стройматериалов, повышения зарплат и колебаний курса гривни, огромную роль также играет недоверие украинцев к банковской системе страны. В связи с этим приобретение жилья все еще рассматривается как сохранение средств и выгодная инвестиция. Многие покупатели стали думать, как инвесторы, предпочитая покупать квартиры там, где их легко сдать в аренду или перепродать и дополнительно заработать. А спрос двигает цены вверх.
«В начале 2020-го года, когда пандемия только начала шагать по планете, многие прогнозировали перманентный спад интереса украинцев к приобретению недвижимости. Мол, в ситуации неизвестности лучше придержать финансы «на всякий случай». Но на практике все произошло с точностью наоборот: спрос и цены только растут. Если в конце 2020 года стоимость квадратного метра в жилом комплексе комфорт-класса в Одессе начиналась от 750 долларов, то сейчас достигает 1000 долларов и выше. «Будова» в том числе отреагировала на рыночную ситуацию повышением стоимости квадратного метра», — отметил Куцак.
В каком же сегменте рынка недвижимости быстрее всего растут цены на квадратный метр?
Рынок первичной недвижимости
Лидирующую позицию в 2021 году на рынке недвижимости как по спросу, так и по цене продолжила занимать первичка. Самые дорогие новострои — в Киеве. Здесь средняя цена однокомнатной квартиры в этом сегменте достигла 43-44 тысячи долларов, двухкомнатной – свыше 60 тысяч долларов, трехкомнатной – более 80 тысяч долларов. И это не премиум или бизнес-класс, а самое «доступное», простенькое жилье. Подтянулись к столичным расценкам и областные центры. В Днепре однушка обойдется, в среднем, свыше 30 тысяч долларов, двушка и трешка – почти 40 тысяч долларов и около 50 тысяч долларов, в Одессе – 30, 38, 45 тысяч долларов, в Харькове – 26, 37, 42 тысячи долларов, во Львове – 32, 45, 52 тысячи долларов, соответственно.
На первичном рынке недвижимости за год медианная цена выросла более чем на 20%. Осенью произошла некая стагнация — за счет укрепление национальной валюты и обилия всевозможных «бонусных» акций, но это временный тренд, отмечают аналитики портала Address.ua: «Основным двигателем динамики рынка первичной недвижимости выступал инвестиционный спрос – его продолжение в будущем зависит от многих факторов, включая ситуацию на валютном рынке и сохранение хотя бы видимости стабильного развития сектора первичной недвижимости».
Вторичный рынок недвижимости
На вторичном рынке недвижимости за год медианная цена выросла более чем на 15%. Наиболее востребованы малогабаритные квартиры в хорошем состоянии площадью до 50 квадратных метров в типовых домах советской застройки, расположенных в удачных локациях.
Немного уступают в ценовом коридоре трех- и четырехкомнатные квартиры, что, в основном, обусловлено подорожанием коммунальных тарифов.
«Рост спроса, покупательская способность и цены на первичном рынке стали основными факторами подорожания на вторичном рынке недвижимости. При этом, подводя итог года, можно говорить о том, что уровень цен на рынке становится некомфортным для покупателя. Продавать квартиры на вторичном рынке становится сложнее, и фактическая цена продажи может быть на 10% меньше заявленной», — отмечают аналитики портала Address.ua.
Согласно их обзору, в последние месяцы 2021 года спрос между первичным и вторичным рынками недвижимости сместился в пользу готового жилья. Обусловлено это двумя факторами. Резкий рост цен на «первичке» отпугивал часть покупателей. Поскольку жилье на вторичном рынке в 2021 году дорожало гораздо медленнее, его конкурентоспособность заметно повысилась. Второй фактор – развитие рынка ипотеки — 88% кредитов выдаются именно на вторичное жилье.
Прогноз на 2022 год
Спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости в 2022 году, с учетом не стихающей пандемии и затянувшегося выхода глобальной экономики из коронокризиса, сложно. Тем не менее, по оценке аналитиков портала Address.ua, скорее всего, в начале года будет наблюдаться стабильность рынка первички. Но далее цены будут расти.
«Предпосылок к их снижению нет. Основными факторами, которые будут влиять на ценовую динамику, будут: курс гривни, инфляция и рост себестоимости строительства, а также спрос и покупательская способность населения», — отмечают аналитики.
Что касается вторички, то, по их оценке, в начале 2022 года в этом сегменте цены также стабилизируются, но в дальнейшем возможно их плавное повышение.
В целом, основными факторами, которые будут влиять на рынок недвижимости, остаются экономическая и политическая ситуации в Украине.
По прогнозу Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в первом полугодии 2022 года, при сохранении контролируемой пандемической ситуации и относительной экономической стабильности, на первичном и вторичном рынках жилья рост цен не превысит 5-7%. Это будет связано со снижением спроса. Незначительное подорожание следует ожидать с наступлением активного сезона.
«В 2022 году будет продолжаться процесс переориентации спроса на более качественные объекты, которые по своим характеристикам могут удовлетворить самого требовательного покупателя. Соответственно, это будет влиять на формирование цен», — считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.
По его мнению, на вторичном рынке жилья ценовая ситуация будет складываться в соответствии с конъюнктурой спроса. Однако средний рост цен возможен только в пределах 5% на наиболее востребованные квартиры площадью 35-50 м².
Основатель и управляющий партнер группы компаний «DIM» Александр Насиковский считает, что каким будет 2022 год непосредственно зависит от темпов восстановления мировой и отечественной экономики, геополитической ситуации и развития событий в энергетическом секторе, на сырьевых рынках. Ведь это будет влиять на рост себестоимости, а значит, и на цену квадратного метра.
«Кроме того, учитывая цикличность рынка и спад объемов строительства за предыдущие периоды, есть надежда, что следующий год будет более удачным для старта новых ЖК. Как минимум, потенциал роста объема новых проектов сохраняется на уровне 25-30% от объемов 2020-2021 годов», — подчеркнул Насиковский.
Несмотря на прогнозы экспертов, актуальными остаются вопросы: «Стоит ли откладывать покупку жилья, с учетом роста цен на него? А если уже решились на приобретение собственного квадратного метра, как правильно это сделать, чтобы «не прогореть»?».
Советы экспертов
Директор строительной компании «Будова» (Одесса) Николай Куцак считает, что не стоит откладывать приобретение квартиры.
«Цены будут только расти. Никаких предпосылок для иного не наблюдается. И главное – выбирайте строительную компанию, вкладывающуюся в инновационные технологии. Это гарантия того, что ваши инвестиции будут работать на перспективу», — подчеркнул Куцак.
Основной совет основателя и управляющего партнера группы компаний «DIM» Насиковского — будьте бдительными. При выборе жилья обязательно нужно учитывать концепцию и формат жилого комплекса, его архитектурную айдентику, пространственное зонирование, инфраструктуру, планировочные решения, эстетику экстерьеров и интерьеров.
«Эпоха квадратных метров ушла, на смену пришло время жизненных экосистем, среды развития, комфорта. Теперь простор для жизни не ограничивается только квартирой, а состоит из сотен деталей, начиная от интерьера и пространственного зонирования, изысканного лобби с дизайнерским ремонтом, и завершая организацией мест досуга, социально-бытовой инфраструктуры, рекреационных пространств на территории», — подчеркнул Насиковский.
По его словам, следует также учитывать темпы строительства на площадке, интересоваться качеством, экологичностью и износостойкостью материалов, используемых девелопером, внимательно следить за его принципами работы. Не лишним будет изучить предыдущий опыт компании, количество сданных домов в портфеле, пообщаться с жителями уже готовых комплексов. Это поможет сформировать лучшую картину послепродажного сервиса, что тоже очень важно.
Источник https://realting.com/ru/news/rynok-nedvizhimosti-ukrainy-udivlyaet
Источник https://www.forbes.ru/biznes/456907-vse-sosli-s-uma-cto-budet-s-cenami-na-kvartiry-iz-za-voennoj-operacii-v-donbasse
Источник https://www.unian.net/economics/other/rynok-nedvizhimosti-itogi-2021-goda-i-prognoz-na-2022-god-poslednie-novosti-11656459.html