Оценка недвижимости с обременением

Содержание

Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Финансовый кризис, проблемы оценки недвижимости, макроэкономические факторы в оценке, ликвидность недвижимости, факторы ликвидности недвижимости.

Текст научной работы на тему «Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса»

рынка, нормативные ограничения и особенности деятельности и конкурентные преимущества самой компании.

1. Приказ Минфина РФ от 11 июня 2002 г. № 51н «Об утверждении Правил формирования страховых резервов по страхованию иному, чем страхование жизни».

2. Красножон Д. Зарубежный опыт: умеренная инвестиционная стратегия страховых компаний как залог успеха в долгосрочной перспективе // Финансовый менеджмент в страховой компании. — 2006. — № 1.

3. Смирнов И.Е. Управление активами на страховом рынке // Управление в страховой компании. — 2007. — № 3.

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА

Филиал Байкальского государственного университета экономики и права, г. Братск

Оценочная деятельность в РФ появилась уже в первые годы перехода к рыночной экономике. Это обусловлено тем, что оценка имущества, в частности недвижимости — это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки полноценная рыночная экономика просто не может существовать и развиваться.

За 15 лет существования оценочная деятельность и инструменты оценки прошли значительный путь в своем развитии. Важным условием качественной работы оценщика является наличие адекватной, надежной методологии. В своей работе оценщики были ориентированы на постоянное усовершенствование методов работы, в том числе с применением последних достижений математической науки и других смежных дисциплин. Однако, последние события на финансовых рынках, начавшийся глобальный экономический кризис, лопнувший «ценовой пузырь» на рынке недвижимости высветили несовершенство методик оценки недвижимости.

♦ Доцент кафедры «Финансы и кредит», кандидат экономических наук

Разразившийся кризис показал, что существующие на сегодняшний день методы оценки стоимости недвижимости и рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, не учитывают цикличность развития экономической системы. А это значит, что во времена бума эти методы оценки способствуют росту стоимости и перегреву рынка недвижимости, а на стадии спада они ведут к резкому падению стоимости и как следствие смещению результатов оценок в сторону уменьшения. Об этой проблеме говорил Г.О. Греф, председатель Национального Совета по оценочной деятельности, выступая на I Международном Конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России».

На сегодняшний день кризис ставит перед сообществом оценщиков чисто практические задачи. Проблемы в российской экономике только начинают проявляться, но уже сейчас понятно, что в ближайшее время наступит сложный период, который будет характеризоваться спадом в экономике и переоценкой стоимости активов, прежде всего недвижимости. На фоне снижения спроса на российский экспорт, глобальной переоценки рисков, оттока капитала, кризиса ликвидности в банковском секторе и «лопанья пузырей» на рынке недвижимости, увеличится количество банкротств предприятий и банков, и вырастет доля кредитов, нуждающихся в реструктуризации.

В таких условиях изменяться требования к качеству работы оценщиков, однако достичь высокого качества будет гораздо сложнее, чем раньше. В результате кризиса кардинально изменится ситуация с точки зрения ценовых ожиданий. Если последние десять лет рынок недвижимости развивался в условиях растущих цен, то теперь наступит период снижающихся цен. Резко падает ликвидность рынка, а значит, возрастает роль фактора ликвидности при проведении оценки недвижимости. Накопленные в период быстрого роста цен на недвижимость данные и методологии могут не давать надежных оценок стоимости в условиях кризиса, и потребуются существенные изменения в методологии. По мнению автора в сжатые сроки необходимо реализовать следующие мероприятия:

1. В прежних отчетах об оценке макроэкономические факторы практически не учитывались при реализации доходного подхода. Однако, финансовый кризис показал, что такой «узкий» взгляд на прогноз реконструированного отчета о доходах объекта недвижимости, на определение ставки капитализации дает искаженную оценку стоимости недвижимости.

2. Нестабильная финансовая ситуация приведет к необходимости проводить оценку в сжатые сроки. В условиях кризиса решения необходимо принимать очень быстро, и это накладывает свои ограничения и на сопутствующие виды деятельности, такие как оценка.

3. В условиях финансового кризиса, скорее всего, вырастет спрос на услуги оценщиков со стороны банков. Уже сегодня банки столкнулись с проблемой того, что залоговая оценка является выше рыночной. Следует

заметить, что фактор ликвидности недвижимости практически не находил отражения в технологии оценки. Текущий застой на рынке недвижимости свидетельствует о том, что необходимо теоретикам-оценщикам задуматься об экономическом обосновании механизмов, размеров внесения корректировок на ликвидность недвижимости.

Остановимся на этой проблеме подробнее. Понятие залоговой стоимости недвижимости, используемое в оценочной практике для целей ипотечного кредитования как таковое, в России на сегодняшний день не прописано в Федеральных стандартах оценки, т.е. отсутствует как определение, так и общепринятые методики ее расчета. Обычно кредитная организация определяла залоговую стоимость недвижимости, применяя понижающие коэффициенты к рыночной стоимости [2].

Между тем, в Международных стандартах оценки (МСО) [1] присутствует определение: «Стоимость ипотечного кредитования — это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества». Данная стоимость используется кредитными организациями при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов.

Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета, отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам [4]:

— анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;

— ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид объектов недвижимости в данном регионе;

— потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании недвижимости;

— текущая ликвидность недвижимости, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;

— степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);

— подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.

Ликвидность потенциального предмета залога — наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно серьезны для кредитной организации.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [3].

Количественной характеристикой ликвидности чаще всего выступает время рыночной экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обычно предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Среди основных факторов ликвидности недвижимости можно выделить следующие:

— наличие величины спроса на недвижимость. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, где спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

— эластичность спроса на данный вид недвижимости. Например, при отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.

— состояние недвижимости. Как правило, изношенные объекты недвижимости в меньшей степени ликвидны, нежели относительно новое, не требующее больших затрат жилье.

— соответствие современным требованиям рынка. Например, одни строительные материалы замещаются другими — более безопасными или экологичными, соответственно, снижается спрос на строения из устаревшего материала.

— масштабность объекта недвижимости. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности недвижимости, обладающей характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик.

— уникальность. Наличие у объекта оценки неких особенностей, по которым он может выделиться из массива, предлагаемых к продаже

объектов, ведет либо к повышенному интересу со стороны покупателей, либо снижает спрос.

— местоположение. Например, объект недвижимости имеет текущий спрос на рынке, однако прогнозное развитие территории может сделать его местоположение менее привлекательным, что найдет отражение в сроках экспозиции объекта.

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.

В связи с отсутствием, чаще всего, в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных объектов недвижимости необходимо консультировать с участниками рынка недвижимости — риэлторами, которые сопровождали сделку.

1. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 / Пер. с англ. И. Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. — М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006.

2. ФСО № 1 — Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256).

3. ФСО № 2 — Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255).

4. ФСО № 3 — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254).

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ДИВИДЕНДНУЮ ПОЛИТИКУ АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА

Новосибирский государственный университет экономики и управления — «НИНХ», г. Новосибирск

Любое изменение в дивидендной политике имеет как положительное, так и отрицательное влияние на цену акции фирмы. Более высокие дивиденды означают значительную выплату наличности инве-

Оценка недвижимости с обременением − это редкий вид оценочных работ. Уникальность подобной процедуры заключается в том, что немногим владельцам долговых квартир требуется оценить свою недвижимость.Обычно оценка недвижимости с обременением происходит в случае оформления наследства, при процедуре дарения или при ее продаже.Для того чтобы оценить подобного рода недвижимость, специалисту потребуется не только провести ряд стандартных процедур, но и учесть сумму накопившихся долговых обязательств на данном объекте недвижимости.К тому же, обычно квартиры имеющие обременение имеют плохое, а порой нежилое состояние.Но все же, процедура оценки недвижимости с обременением имеет стандартный план развития, дополненный только некоторыми пунктами, обязательными для данной процедуры.Для того чтобы провести оценку недвижимости с обременением, оценщику потребуется стандартная информация о квартире: место расположение, площадь, этаж, наличие развитой инфраструктуры (или ее отсутствие), общая сумма обременения и так далее.На первом этапе оценки недвижимости с долгом оценщик как раз и занимается сбором и изучением общей информации об объекте оценки, а также сбором всех необходимых документов, которые потребуются для официального оформления заключения об оценке:

Паспорта владельца квартиры;
Домовая книга;
Документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости;
Справки об общей и частных суммах обременения (то есть долгов).

На втором этапе оценки недвижимости с обременением оценщик проводит анализ данного объекта исследования и готовит официальный отчет об оценке, в который включает информацию о текущей рыночной стоимости данной квартиры.

Кроме этого в отчет вносится стоимость квартиры с расчетом отсутствия (погашения) долговых выплат, а также перспектива роста стоимости данной квартиры.Также в этом отчете может содержаться информация о стоимости ремонтных работ, которые требуется провести в обязательном порядке в данной квартире для создания жилых условий.Ко всему прочему, заметим, что стоимость оценки недвижимости с обременением практически не отличается от стандартной процедуры оценки, так как наличие обременений не влияет на основные показатели, влияющие на процесс оценки и на стоимость данной квартиры в перспективе.Заметим, что многие эксперты советуют не приобретать недвижимость с обременением в виду возникновения многочисленных проблем, связанных с коммунальными службами, а также обычной неблагоприятной атмосферой и репутацией данной квартиры.

К тому же обычно стоимость квартиры с обременением бывает ниже, чем у аналогичного объекта недвижимости.

Оценка недвижимости в условиях кризиса

С середины 2009 года многие аналитики, эксперты по недвижимости и практикующие оценщики приходили к мнению об отсутствии такого понятия как «рыночная стоимость» в условиях кризиса.

Дело в том, что в соответствии с ФСО №2 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Однако в существующих кризисных условиях большинство сделок происходит в вынужденном порядке, когда объекты недвижимости передаются в рамках реструктуризации долга банкам-кредиторам или вынуждено продаются в поисках необходимых средств с существенным дисконтом.

В числе основных факторов, характеризующих рынок коммерческой недвижимости в «эпоху кризиса», можно выделить:

спад спроса на аренду и продажу;
существенное снижение цен предложений и ставок аренды;
разорение многих девелоперов.

При этом количество сделок — минимальное. Участники реально не осведомлены о предложениях на рынке. Основную структуру спроса составляют готовые сданные в аренду офисные проекты класса «А», небольшие, сданные в аренду офисные проекты класса «В», пакеты квартир бизнес-класса, а также девелоперские проекты, предлагаемые с большим дисконтом.

Многие объекты не экспонируются на открытом рынке, в то же время их владельцы весьма активно предлагают на продажу своим знакомым и партнёрам, потому как, отчаявшись продавать открыто, перестают рекламировать объект, но не отказываются от самой продажи и при любом удобном случае предлагают его потенциальным покупателям. Зачастую основной причиной узкой информативности является нежелание информировать рынок о продаже того или иного объекта. При всем этом сроки экспонирования рассматриваемых объектов остаются весьма длительными.

Эксперты и аналитики ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» изучают процессы в «нестабильной экономике», выделяют фазы нестабильности и прогнозируют механизмы ценообразования в условиях нестабильности, их отражение в стоимости с использованием классических принципов оценки. Так же анализу подвергаются правила и фундаментальные принципы оценки в условиях нестабильной экономики на разных фазах. Снижение наблюдаемой текущей ставки капитализации, рассчитанной методом рыночной экстракции, зачастую объясняется нестабильностью получаемого в условиях кризиса дохода.

Аналитики ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» отмечают, что в сложившихся условиях основным подходом к оценке остается сравнительный подход. Это единственный подход, использование которого возможно во всех выделенных фазах нестабильности, однако при применении необходимо внесение оговорок (в зависимости от фазы) на сроки экспозиции или на существенный торг.

Оценка объектов Street retail

Аналитики ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» ведут свою базу данных коммерческой недвижимости в Москве, на которую опираются оценщики при определении стоимости в рамках экспресс-оценки. С момента начала кризиса по настоящее время компания отслеживает изменения цен предложений и запрашиваемых цен, когда речь идет об аренде и продаже недвижимости. По данным ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки», цены предложений с октября 2008 года по сентябрь 2009 года упали в долларовом эквиваленте на 45. Реальные цены и ставки аренды, по которым были проданы или сданы в аренду объекты недвижимости, в текущей ситуации чаще всего не известны.

В качестве наиболее типичного примера объектов недвижимости, востребованных даже в условиях кризиса, наши специалисты называют объекты формата Street retail. Основной причиной популярности формата является невосполнимость ресурса (например, Тверская улица, которая несмотря на все теперешние трудности, остается единственной в своем роде улицей, расположение на которой показывает успешность того или иного оператора). Также в формате Street retail большое значение имеет высокая ликвидность, высокий оборот и рекламная составляющая растяжек и витрин в основных торговых коридорах Москвы. Ставки капитализации на объекты формата Street retail в феврале-марте 2009 года составляли 17-19.

Оценка проблемных активов

Проблемные активы — относительно новое понятие на рынке коммерческой недвижимости, которое в сложившихся кризисных условиях применяется достаточно активно. Под это определение подпадают те объекты, которые можно приобрести по существенно заниженной стоимости или с долговыми обязательствами.

Оценщики ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» пристально анализируют специфику работы с «проблемными активами». К основным признакам «проблемных активов» относится:

высокий процент свободных площадей;
существенно сниженные ставки аренды относительно существующих рыночных;
низкий операционный доход;
наличие значительных кредитов у якорных арендаторов.

Основными признаками владельцев «проблемных активов» являются отсутствие ресурсов для поддержания объекта недвижимости в нормальном состоянии, «непрофильность» объекта для бизнеса компании, отсутствие возможности возвращения кредита и признаки неблагополучности бизнеса.

Оценка земельных участков на этапе кризиса

Традиционно, земельные участки являются наиболее сложным для оценки активом. Стоимость земельных участков определяется как для цели купли-продажи, так и для инвестиционного проектирования через наиболее эффективное использование. Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, являются:

вариант девелопмента (выбор проекта по строительству офисной, торговой или производственно-складской недвижимости);
выбор концепции внутри проекта (долевое соотношение операторов с точки зрения их профиля и расположения внутри объекта);
объемы разрешенного строительства.

Обязательным при оценке земельных участков является учет существующих обременений. Так как оценка недвижимости практически никогда не обходится без оценки земельного участка, аналитики ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» уделяют этому большое внимание.

Обременения недвижимого имущества, наиболее часто встречающиеся в «эпоху кризиса»

Вопросы юридического сопровождения сделок с недвижимостью, а также юридической оценки объектов недвижимости также могут находиться в сфере контроля аналитиков ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки». Наши эксперты и юристы выделяют несколько основных видов ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, т.е. условий или запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности. Основными ограничениями (обременениями) являются:

аренда;
ипотека;
градостроительные ограничения;
публичный сервитут;
арест;
доверительное управление.

По заданию Заказчика мы можем оценить проблемы, связанные с вероятностью потери права собственности в зависимости от вида ограничений (обременений), а также судебным и внесудебным порядком реализации требований (прав) лиц, в пользу которых установлены обременения.

Источник https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-otsenki-nedvizhimosti-v-usloviyah-finansovogo-krizisa

Источник https://ocexp.ru/ocenka-nedvizhimosti-s-obremeneniem/

Источник https://dpo.ru/appraisal/appraisal-any/appraisal-of-crisis/

Оценка недвижимости с обременением | ЦЕНТР СТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Бердникова В.Н.

Текст научной работы на тему «Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса»