Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки. При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты.
Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго
Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».
По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.
Как изменилась цена на новостройки по России
В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.
Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).
Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.
Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.
Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов
Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.
Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.
«Недвижимость всегда была неким «защитным активом», в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».
Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.
Есть ли смысл вкладываться в новостройки сейчас или лучше подождать?
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов. «Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период. Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку. Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.
Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать
Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.
В декабре спрос на помещения стрит-ретейла в столице сократился почти на треть, многие арендаторы съезжают с насиженных мест. Падает и наиболее стабильный офисный рынок — правда, пока только в Санкт-Петербурге.
На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.
«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.
Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.
В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов. «Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.
По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.
Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.
Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.
Кризис и стоимость недвижимости
Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду — Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного. Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного «апокалипсиса» на рынке недвижимости. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов поделился с сайтом «РИА Недвижимость» своими мыслями о том, для каких игроков кризис станет временем возможностей, а кто уйдет «на больничный». Панический спросКризис на рынке недвижимости еще не наступил, но сами ожидания у всех очень напряженные. Как всегда, началось с падения рубля и акций. На рынке же недвижимости мы сейчас видим повторение ситуации 2014-го года: опять происходит всплеск интереса, люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. Сейчас очень существенно, где-то на 40%, выросли заявки на покупку студий и однокомнатных квартир. Примерно на столько же вырос спрос на апартаменты. И, наверное, чуть больше, на 50%, вырос спрос на покупку номеров в апарт-отелях.Для меня это удивительно, потому что, например, у гостиниц все плохо. Однако в отличие от них, апарт-отели ориентируются не только на туристов, но также и на среднесрочное проживание, спрос на которое сейчас не упал, а напротив – повысился. Это можно объяснить тем, что часть людей, живших с престарелыми родителями, стараются самоизолироваться от них. Как раз многие люди в возрасте от 20 до 40 лет начали сейчас поиск для себя студий или апартаментов на 2-3 месяца. Что интересно, такой же всплеск спроса мы видим и на загородную недвижимость. Но это уже не для молодых людей, а как раз для пожилых, кто захотел пережить ситуацию за городом.Как и в 1998-м, в 2008-м и частично в 2009-м годах, а также в 2014-м, я думаю, что этот всплеск спроса продлится несколько месяцев. Дальше ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях. Если нефть продолжит торговаться на тех же уровнях, то я думаю, что недвижимость повторит этот сценарий. Тогда она подорожала в рублях более чем в два раза за очень короткий промежуток времени. В долларах, конечно, подешевела.В 2008-2009 годах, когда рубль упал, а потом несколько вырос, недвижимость примерно через 6 месяцев начала терять рублевую цену. Оба сценария возможны. При этом вероятность реализации каждого из них зависит в большей степени от курса рубля и того, насколько глубоко упадет нефть. Надеюсь, конечно, что нефть так глубоко упала на короткое время. При цене доллара в 94 рубля, которую ЦБ заложил в свой прошлогодний прогноз стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, поднимутся процентов на 10-15. Выживут не всеЕсли смотреть на опыт Уханя, где карантин продлился три недели, то это недвижимость переживет. Однако уже сейчас объявлено о закрытии нескольких отелей в Москве, например, одного из отелей сети Ibis, и нескольких в Санкт-Петербурге. Если же эпидемия продлится намного дольше, и к лету туристический рынок не оживет, то апарт-отели переориентируются на среднесрочное проживание и будут чувствовать себя очень неплохо. Но при сохранении сложившейся ситуации через два-три месяца мы можем увидеть банкротство первых отелей.Помимо упомянутых уже отелей, рассчитанных на туристов, пострадать могут еще два сегмента. В первую очередь, это ресторанный бизнес. Сейчас рестораны уже, ссылаясь на распоряжение Сергея Собянина о том, что коронавирус – это обстоятельства непреодолимой силы, стремятся разорвать договоры аренды. Еще один сегмент – это ритейл. В России уже произошло падение спроса в непродуктовом сегменте. Более-менее хорошо себя чувствуют микроторговые центры, где не столь высокая посещаемость, а суперрегиональные ТЦ уже стоят пустые. Упадут и инвестиции в недвижимость. Объем сделок в кризис обычно снижается процентов на 20-25. Если в прошлом году он составил где-то 3,8 миллиарда долларов, то в этом будет около 3 миллиардов или даже ближе к 2,5 миллиардам. При этом сделки будут происходить только в сегменте малых и средних объектов.На фоне того, что многие отправили работников «на удаленку», в офисном сегменте уже наблюдается сложная ситуация. В условиях полной нестабильности долгосрочные договоры аренды стали не интересны. При этом коворкинги совершенно неожиданно вдруг начали испытывать больший спрос. Работодатели, отказываясь от классических офисов, стали обращаться к гибким, понимая необходимость сохранения определенного количества рабочих мест. Больше всего пострадает класс А. Большой плюс этого сегмента был в том, что на нем действуют в основном долгосрочные контракты. Однако, думаю, что они будут расторгаться со ссылкой на форс-мажор, которым признана эпидемия коронавируса. И здесь уже вопрос в том, как на это будут реагировать суды. Собственники бизнес-центров класса А, будучи в основном сильно закредитованы банками, не так уступчивы в переговорах. При этом собственники офисов класса B более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади. Конечно, я восхищаюсь тем, как собственникам таких бизнес-центров, как «Романов двор» и «Белые сады» все еще удается держать ставку в долларах. Но думаю, что теперь и таким редким золотым рыбкам придется перейти на рубли. Вечный доходВо все времена, даже в кризис, недвижимость генерировала доход. Во всем мире пенсионные и страховые фонды вкладываются в недвижимость, когда дешевеют все акции и облигации. Большой популярностью во всем мире пользуются коливинги, потому что люди видят, что нет ничего стабильнее, чем жилье для сдачи в аренду.Многие предприниматели почувствовали падение доходов от своих основных бизнесов, часть из которых уже уходит в убыток. Стремясь подстраховаться за счет рентного потока, они ищут возможности вложиться за рубежом. Зная, что мы работаем в Дубае и Лондоне, они обращаются к нам с просьбой помочь купить что-то рентное там. Речь идет о суммах от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Многие рассуждают разумно: видя проблемы у гостиниц, они просят нас подобрать им какие-то варианты для покупки в этом сегменте, когда рынок начнет восстанавливаться. Им очень хочется «подхватить» интересные объекты, когда цена на них достигнет дна.Проблемы и возможностиУже сейчас мы видим кратковременное повышение цены на недвижимость со стороны девелоперов. Их основная задача сейчас заключается в том, чтобы накопить ресурсы и дополнительную подушку безопасности. Если будет затишье, они должны иметь денежный запас, чтобы продолжать успешно строить и завершать объекты. Поэтому застройщики, у которых с продажами объекта все хорошо и нет кредитов, а земельный участок в собственности, активизировали поиск проектного финансирования. Для того, чтобы в стране не было массового банкротства, государству необходимо проработать вопрос льготного кредитования отрасли. Сегодня госбанки предлагают бизнесу кредиты со ставкой от 7% до 10,9%, а хотелось бы, чтобы она быть на уровне 2-3%. О том, что девелоперы могут получать проектное финансирование, говорилось давно, но на самом деле среднему или малому игроку крайне сложно получить его. Также девелоперскому рынку помогло бы сокращение размера средств, которые лежат на эскроу-счетах в банках. Сейчас депонируется 100% денег, поступающих от физлиц. Такого нет нигде в мире. Обычно это 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.Как известно, кризис – это время возможностей. Если говорить о точках роста, которые могут возникнуть в ближайшее время, то стоит обратиться к опыту 1998-го, 2008-го и 2014-го годов. Те, кто слишком закредитован, будут вынуждены терять деньги. Они будут продавать активы с большой скидкой. Как и в прежние кризисы, многие объекты недвижимости и девелоперские проекты перейдут к банкам. Как следствие, банки снова станут предлагать выкупать эту недвижимость по более низкой цене, что увеличит объем distressed-активов. Надеюсь, что банки перестанут считать, что можно не привлекать к продаже таких активов девелоперов, консультантов и брокеров. Можно вспомнить банк Траст, куда были переданы активы на миллиарды долларов. Многие из них восходят еще к 2008 году и так и не нашли своего владельца. Здесь куда разумнее было бы передавать такие активы в развитие девелоперам под те проекты, которые показали свою устойчивость. А речь в данном случае о коворкингах, под которые можно переделать старые офисы. Об апарт-отелях, под которые нужно переделывать старые гостиницы. А также о коливингах, ситуация с которыми сейчас будет улучшаться.
Резкие движения недвижимости: как рынок перенес прежние кризисы и чего ждать сейчас
По данным ВЦИОМ, две трети россиян считают покупку недвижимости лучшим способом вложения денег. При этом нынешний кризис застал многих врасплох: люди не понимают, как сохранить сбережения и что будет с ценами на квартиры. Циан.Журнал вспомнил, как на рынке недвижимости отражались экономические неурядицы прошлых лет.
Кризис 1998 года
По воспоминаниям экспертов, в результате первого за постсоветскую историю России кризиса особенно пострадала банковская система, но досталось и прочему бизнесу.
К тому времени банки и многие другие предприятия получили сравнительно дешевые и «длинные» зарубежные кредиты, и у страны вырос внешний долг. Одновременно с этим страну настиг кризис ликвидности, связанный с обвалом азиатских экономик в 1997-м. Третьим слагаемым краха стали низкие мировые цены на ископаемое сырье, четвертым — собственные просчеты правительства, которое фактически создало в России государственную «пирамиду» краткосрочных облигаций (ГКО).
В итоге у страны попросту не хватило денег, чтобы ответить по всем своим обязательствам. На фоне общемировой финансовой нестабильности иностранные банки перестали кредитовать российских заемщиков и реструктуризировали долги отечественных компаний, в том числе застройщиков. 17 августа правительство и Центробанк объявили о заморозке зарубежных выплат и техническом дефолте по ГКО. Это был первый в истории случай, когда страна не смогла выплатить внутренний долг в национальной валюте.
Итогом этого стал масштабный кризис внутри страны, который ударил и по рынку недвижимости. В августе-сентябре 1998 года на нем не осталось желающих брать подорожавшие кредиты, а немногие существовавшие девелоперские проекты приостановились. В те времена рынок первичной недвижимости в нашей стране только начинал формироваться: появились первые жилые комплексы, преимущественно массового сегмента, которые возводились в новых районах Москвы — Митино и Бутово.
Поэтому основной удар на себя приняла «вторичка». На протяжении двух лет, с августа 1998-го по июнь 2000-го, среднее падение в долларовом эквиваленте составило 30%: от $1000 до $700 за квадратный метр.
В пересчете на условные единицы цена «квадрата» в Москве за первые полгода снизилась на 25–30%. Затем расценки упали еще на 10–12%.
С конца 1990-х стоимость московского жилья на «вторичке» фиксировалась именно в долларах. Американская валюта фигурировала в объявлениях СМИ, покупатели и продавцы рассчитывались через банковскую ячейку. В новостройках цену тоже могли зафиксировать в условных единицах, привязанных к курсу доллара.
В 1998 году однокомнатная квартира в панельном доме стоила $25–30 тыс., а через год после начала кризиса за $35–40 тыс. можно было купить уже трехкомнатную квартиру.
Категорию недвижимости в первую очередь определяли местоположением, соседями и уровнем евроремонта. К бизнес-классу относили монолитно-кирпичные дома точечной застройки, расположенные в обжитом районе Москвы и с небольшим числом соседей.
«Во время кризиса стандартная однокомнатная квартира продавалась около полугода. Цену снижали каждую неделю. Информацию о жилье тогда в основном распространяли через газету „Из рук в руки“. Необходимо было положить рукописное объявление в ящик или выслать по почте, и примерно через пару недель его публиковали в газете. Иногда цена не успевала за ситуацией на рынке, и размещенное объявление становилось неактуальным», — вспоминает управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.
Примечательно, что в июле 1998 года, всего за месяц до дефолта, в России приняли закон «Об ипотеке». Жилищные займы стало выдавать АО АИЖК (ныне АО «Дом.рф» — Ред.) и некоторые коммерческие банки.
Кризис 2008 года
Спустя 10 лет после кризиса 1998-го страну постиг новый финансовый обвал. К этому же времени цены на московские квартиры подошли к историческому максимуму.
Если предыдущий коллапс был вызван огромным госдолгом и крахом рынка краткосрочных гособлигаций, то в 2008 году сложности в России начались из-за ипотечного кризиса в США и одновременного резкого падения цен на сырье. Средняя стоимость нефти в это время снизилась со $120 до $55–60 за баррель.
Особенностью экономического кризиса 2008 года стало то, что во время него упала ликвидность даже такого страховочного актива, как недвижимость, и никто не понимал, что с этим делать.
В результате возник перелом кредитной системы, начались массовые неплатежи и остановки строек.
«Ключевые девелоперы перестали рассчитывать на западных инвесторов, которые в основном ушли с внешних рынков решать проблемы на домашних. Российский рынок восстанавливался около двух лет за счет собственных капиталов и ресурсов», — вспоминает председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга ХК «Сити 78» Руслан Гайсин.
У потребителей резко сократились доходы. На фоне этого застройщики стали оптимизировать квартирографию. Так на первичном рынке появилась новая классификация недвижимости: теперь проекты ранжировались по уровню цен, средней площади лотов и качественным характеристикам.
К 2008 году рынок первичного жилья в России был уже достаточно развит, поэтому коллапса здесь не наблюдалось. Цены упали на 10–15%.
Покупателям в те времена уже была доступна ипотека как для приобретения новостроек, так и для вторичного жилья. Однако продавцы «вторички» неохотно заключали договоры по ипотечным программам: эти сделки надолго затягивались — срок регистрации квартир достигал месяца.
«Время экспозиции стандартной квартиры увеличилось от шести месяцев до года-полутора. Первыми „уходили“ высоколиквидные лоты — однокомнатные и двухкомнатные. А вот многокомнатные квартиры зависали на срок до 2–2,5 года и продавались только с дополнительным дисконтом. Ипотека на тот момент составляла 15–20% в объемах продаж новостроек, значимая часть сделок — до 30% — осуществлялась параллельно с продажей людьми своего предыдущего жилья», — рассказал Сергей Шиферсон.
Тем не менее в 2008 году спрос на массовое жилье быстро восстановился, а на землю и загородные дома — и вовсе не пострадал. Сильнее всего тогда просел сегмент премиальной недвижимости, поскольку богатые люди более настороженно относились к тратам.
Кризис 2014 года
Причинами случившегося в 2014 году кризиса послужили как мировая экономическая рецессия, так и внешнеполитические решения руководства России. Оба этих фактора в итоге сформировали новую экономическую реальность: после снижения цен на нефть и введения санкций рубль резко ослабел по отношению к иностранным валютам.
В декабре 2014 года ЦБ решил повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. Рынок недвижимости встретил это решение ажиотажным спросом, из-за которого выросла стоимость жилья.
«Люди кинулись спасать свои сбережения от обесценивания. На такую активность застройщики отреагировали ростом цен. Позже это привело к падению продаж и дальнейшему снижению расценок», — говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
В 2014-м средняя стоимость квадратного метра в Москве достигла 190 тыс. рублей. Годовой прирост составил 12%. К новым реалиям покупатели и участники рынка привыкли к началу 2016 года.
Но затем последствия введения санкций и падения рубля остро ощутило все население страны: покупательная способность россиян существенно снизилась.
Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура подчеркивает, что в кризис 2014-го, как и в 2008-м, девелоперы стали меньше строить, а покупатели — меньше получать и тратить (особенно в комфорт- и бизнес-классе).
В отличие от 2008-го, в 2014 году кризис сильно отразился на эконом-сегменте жилья, однако тогда застройщики получили поддержку в виде льготной ипотеки. Во многом именно она спасла отрасль от более тяжелых потрясений.
Как и в прошлые периоды, под удар также попал вторичный рынок. Из-за высокого дисконта (до 15–20%) почти в два раза упали объемы одобренных и выданных кредитов, а потенциальные покупатели перестали рассматривать недвижимость на вторичном рынке как привлекательную инвестицию.
По воспоминаниям Сергея Шиферсона, наиболее ликвидными лотами тогда стали небольшие квартиры, а в дальнейшем развился новый тренд — продажа жилья с отделкой.
Кризис 2022 года
Спады 1998, 2008 и 2014 годов имеют индивидуальные предпосылки, отличаются степенью влияния на рынок, но их итог для населения был единым: падение доходов, высокий уровень инфляции и слабый рубль. Все это негативно сказывалось на покупательной способности.
В 2021-м в России ввели в эксплуатацию рекордные объемы жилья — 93 млн кв. м. Каждый рубль, вложенный в строительство, до кризиса давал экономике до четырех рублей прироста.
«В 2019–2021 годах цены на жилую недвижимость росли, а в 2020-м за счет низкой ставки по ипотеке и вовсе произошел строительный бум. Жилищное кредитование в России, к слову, обеспечивает до 80% спроса», — говорит инвестиционный аналитик Анна Заботкина.
Нынешний кризис логически вытекает из предыдущих. Из-за расширения и ужесточения западных санкций упал курс рубля, ускорилась инфляция и, как следствие, была резко повышена ключевая ставка ЦБ. Ситуацию усугубил уход с российского рынка многих поставщиков и других смежных бизнесов.
Из позитивных факторов — льготная ипотека, возможные преференции для застройщиков и освобождение от штрафов из-за срыва сроков строительства.
Отличие этого кризиса от предыдущих — его ожидаемость, которая позволила государству и финансовой системе сформировать запас прочности, указывают эксперты.
«Пандемия стала своего рода „репетицией“, во время которой заложили и опробовали новые механизмы регулирования. Серьезным подспорьем и для строительного бизнеса, и для населения стала поддержка государством льготной ипотеки. В сложившихся условиях для большинства людей это, пожалуй, единственно возможный способ покупки жилья», — утверждает Наталия Кузнецова.
Несмотря на это, в марте 2022-го средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5% — до 266 тыс. рублей. По словам заместителя председателя правления Абсолют-банка Антона Павлова, за ростом цен может последовать падение и длительная стагнация.
«Так было, например, в 2014–2015 годах. Причин тому несколько: реализация будущего спроса, действие высоких ставок по ипотеке, снижение покупательной способности населения», — говорит эксперт.
По его мнению, даже при снижении ставок в ближайшие месяцы их уровень будет недостаточным для поддержания тех темпов роста рынка недвижимости, которые мы наблюдали последние годы. Но сделки, безусловно, будут и на вторичном рынке. В частности, альтернативные — люди будут продавать имеющееся жилье с целью покупки квартир большей площади или размена.
«Действие государственных программ позволит поддержать рынок строящегося жилья. В этом сегменте, скорее всего, как раз и будет наибольший рост. Однако, как уже показывала практика прошлых лет, действие льготных программ может также способствовать разгону цен на недвижимость», — говорит Павлов. По его мнению, во второй половине года или чуть ранее цены на жилье могут снизиться, но сделок будет меньше, чем в 2021 году.
Сегодня многие девелоперы приостановили новые крупные проекты или готовятся к их заморозке, и это может привести к сложностям на рынке недвижимости.
Но, по словам Руслана Гайсина, панических настроений среди застройщиков нет: «Все просто ждут новых правил игры. Когда волатильность спадет, станет ясно, как скорректировать финансовые модели».
Эксперт уверен, что последствия текущего кризиса будут менее болезненными, чем в 2014-м, поскольку заметного падения спроса пока не произошло («государству должно хватить ликвидности — в том числе на дотирование строительной отрасти»).
Рост цен на недвижимость исторически начинался во время сильного снижения курса национальной валюты, но после происходила коррекция, и цены падали. Такой же динамики стоит ожидать сейчас, убежден заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
«Квартира в представлении большинства россиян — один из самых надежных способов сохранения средств, ее можно сдать и передать в наследство. Даже если цены упадут, можно будет ждать их роста в будущем. Наконец, это наглядное материальное воплощение сбережений, в котором можно просто жить», — полагает эксперт.
Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Александр Шарапов рассказывает о двух сценариях дальнейшего развития событий:
«Будет либо стагнация, либо незначительный рост цен, который продлится недолго — до года-полутора. В худшем случае мы увидим коррекцию цен, но только на наименее ликвидные объекты. Глобально все зависит от внешнеполитических факторов. С учетом уже введенных санкций международные агентства прогнозируют, что по итогам 2023 года ВВП России перестанет сокращаться. Уверен, что даже при самом плохом раскладе в течение двух-трех лет динамика роста цен отыграет свое и превысит инфляцию», — говорит эксперт.
Но предугадать тенденции на рынке сегодня все равно очень сложно. «В любом случае после каждого кризиса мир продолжает существовать и подстраиваться под новые реалии. Мы продолжаем планировать будущее и откладывать деньги на свои жизненные финансовые цели. Сегодня я бы порекомендовала с осторожностью рассматривать рынок новостроек. Если вы планируете приобрести недвижимость, я бы посоветовала рассмотреть вторичное жилье: цены там выше, но и риска гораздо меньше. Следует учесть и инфляцию, которая стремительно растет», — заключает Анна Заботкина.
Понравилась статья?
не важно как рынок недвижимости переносил , прежние кризисы .. с 24 февраля Россию покинуло с предъявлением паспорта гр РФ 500 000 человек ( отрицательное миграционное сальдо) или по народному пол миллиона только россиян покинули РФ .. еще столько же сократилось количество мигрантов хотя весна и сейчас сезон притока рабочей силы , про естественное движение население и рождаемость можно ознакомится из статистики за 2020/21 год. все это наложить на 30 лет не прерывной застройки в точках притока население . и без альтернативности остановки строительства . строили , строят и будут строить . Мир принадлежит умеющим ждать . снять квартиру в Кишиневе , Баку , Ереване , Тбилиси , сегодня дороже чем в Москве . ( новая реальность )
пирамиду продлжают строить. какая разница за сколько покупать, если завтра/через год можно будет продать дороже, да еще на сколько! «куплю жене сапоги». а когда карточный домик посыпется, разгребать будут опять простые люди, которые и так уже попали.
Как могут метры стоить меньше. Ребята, вы же » фиксируете» рост цен практически на ВСЕ стройматериалы?! Строители ЧТО , должны себе в убыток работать? С января УЖЕ было » заявлено» — ЦЕНА метра в 2022 вырастет на 15-20%! Вот только КАЧЕСТВО. к сожалению под вопросом?
в какой убыток? вы за кого всех держите? там вчетверо снизить и только тогда в ноль будут работать. или хотя бы вдвое, обратно, и все равно прибыль будет 100%, а не как на нормальном рынке.
а, ну да, рекламные бюджеты тратятся, а полученные деньги не пахнут. уже даже риэлторы давно твердят об искуственности спроса. как вы можете такое писать. «время такое. «
в Батуми квадратный метр жилья с видом на море и с пальмами перед домом , стоят 600 -800 ( ДДУ) долларов за квадратный метр .. 48 000-64 000 .при этом в Грузии , бензин , газ , электричество , Цемент , Растительное Масло , Сахар дороже чем в Москве . повторюсь и снять квартиру в Тбилиси которая стоит 100 штук ( 8 млн рублей) . меньше чем за 1 000 не снимешь ( 80 000 рублей ) тогда вопрос .. почему в Москве квартира в двое меньше по площади стоит 150 штук ( 12 млн ) а сдают по 30 -35 штук рублей . ( в среднем 400 баксов ). Объяснение , что Россия маленькая страна и строить жилье негде ( не предлагать )
Стоимость аренды жилья в разных локациях, а так же стоимость квадратного метра при продаже жилья, формируются спросом, эти два фактора вообще не связаны. Не могу спорить о маржинальности застройщиков. но такая разница, например с Грузией, или даже в разных регионах России не связана со стоимостью цемента, метала или рабочей силы.
Основные факторы:
(Сразу оговорюсь. на все могло бы влиять государство, и тем самым добиваться в стране приемлемой стоимости квадратного метра, но все предпочитают тянуть деньги с обычных людей выдавая им кредиты под все более низкие проценты и загоняя людей в пожизненную кабалу)
Итак:
1. стоимость земли под застройку, которую зачастую застройщику продает государство, ту самую, которая и так наша с вами, но чем выгоднее локация, тем больше млрд она стоит, поэтому в красивых удобных местах, с хорошим видом и инфраструктурой вокруг, строят только жильё бизнес класса — затраты на землю зачастую составляют до 30% себестоимости.
2. Проектирование и получение разрешений на строительство — каждый застройщик бесконечно пытается слепить НЕЧТО, и каждое нечто, даже на стадии проектирования стоит не мало. кстати в СССР это проблема решалась за счет строительства типовых проектов — отсюда всем знакомые нам серии. типовой подход к строительству (конечно переделанный на новый современный лад) так же мог бы значительно снизить себестоимость метра.
3. Подведение коммуникаций. застройщики получают ТУ от Водоканала и т.д. а потом выполняют их, + различные согласования и т.д. тратя огромные деньги, и это все тоже в цене за квадратный метр, хотя государство могло бы это делать за свой счёт — вместо того, что бы выдавать людям льготные кредиты.
4. Так же застройщиков обязывают строить инфраструктуру — Больницы, детские сады, школы, и развязки. — и все это тоже входит в стоимость квадратного метра. хотя это все в итоге принадлежит государству — НО ОПЛАЧЕНО НАМИ. И по логике, должно строится из средств региональных бюджетов.
НУ и кульминация под номером 5.
Все деньги, которые привлекает застройщик по договорам ДДУ (на стадии строительства) попадают на экскроу счета банков, застройщик не может ими пользоваться пока не введёт дом в эксплуатацию. (для этого у нас есть 214ФЗ, который защищает дольщиков от воровства этих денег и от банкротства застройщика) соответственно на строительство застройщик вынужден привлекать заемные деньги у того же банка под проценты. И эти проценты тоже в цене. банк имеет возможность инвестировать замороженные деньги и зарабатывать, и еще зарабатывает на займе застройщику))) Т.е. , если утрировано, Банк выдает вам ипотеку под процент, эти деньги попадают на счет в тот же банк (т.е. обратно), далее выдает деньги застройщику под процент. И все это оплачивает потребитель.
Волатильность себестоимости строительных материалов, естественная инфляция — это капля в море по сравнению с выше описанными затратами.
А теперь резюме..
Государство, вместо того, что бы принять меры по стабилизации рынка недвижимости и сделать жильё доступным, и пустить те деньги, которые выделяются в последние годы на субсидирование ипотеки, например на строительство инфраструктуры, тем самым убрав эту статью затрат из себестоимости квадратного метра, пускает эти средства в льготную ипотеку, тем самым стимулируя спрос, что еще больше провоцирует рост цен, (это уже конечно сверх прибыли застройщиков)
Почему земля под Застройку Дорогая . Потому что Жилье которое будет построено Дорогое ..Этот пункт смело отметаем . Стоимость Строй материалов Дорогие потому что жилье дорогое отметаем , разрешительные документы и подсоединение коммуникаций дорогое потому что жилье дорогое отметаем , Экскроу счета процент по которому банк выдает кредит в прямой зависимости от объема проданного жилья в проекте . и само строительство Строительно Монтажные Работы стоят одинаково в Москве и не в Москве , Москве строительная индустрия и логистика развита лучше и себестоимость строительства ниже . теперь суть если на периферии квадратный метр стоит 100 000 рублей значить себестоимость строительства и того ниже в Москве . все 200 000 ++++ это Мзда Бояр которую снимают с население . в ФРГ и не только есть понятие Социального Жилья ( по качеству это выше чем наша элитное жилье ) с отделкой стоит от 700-1100 евро за квадрат .. Это в Германии . все это просто Жадность Жадность и снова Жадность .
Источник https://secretmag.ru/news/chto-proiskhodit-na-rossiiskom-rynke-nedvizhimosti-i-stoit-li-seichas-pokupat-zhilyo-obyasnyayut-eksperty.htm
Источник https://realty.ria.ru/20200325/1569109695.html
Источник https://www.cian.ru/stati-rezkie-dvizhenija-nedvizhimosti-kak-rynok-perenes-prezhnie-krizisy-i-chego-zhdat-sejchas-324638/