11 гарантированных способов заработать на недвижимости в кризис
Недвижимость – единственный продукт, производимый человеком, который не теряет ежемесячно свою стоимость. Постоянное удешевление в процессе эксплуатации характерно для автомобилей, любой бытовой техники, самых крутых и навороченных гаджетов, одежды и обуви. Но не для недвижимости. Конечно, этому есть множество фундаментальных причин, но не в моих намерениях в рамках данного обзора вникать в них.
Уже не первый месяц, как и в 2008 году, мы слышим, что недвижимость стала совершенно неинтересной, что на ней заработать невозможно, всех застройщиков и девелоперов ждет разорение, ну а имеющиеся деньги надо вкладывать куда угодно, только подальше от квадратных метров.
Имея опыт работы в должностях руководителя отдела, коммерческого директора, работы в составе правления крупных строительных компаний, и имея за плечами множество реализованных строительных и коммерческих проектов, могу сказать одно – это все разговоры неудачников, и отношение к ним должно быть из серии «собака лает – караван идёт».
Обзор, который я предлагаю Вашему вниманию сегодня, это мой ответ тем неучам и «диванным суперменам», которые хают тех, кто реально что-то делает и добивается результата.
В этом обзоре я рассмотрю две главных стези недвижимости – как заработать на недвижимости собственнику и как заработать на недвижимости инвестору.
Итак, вы пока на самом первом этапе своего пути в мир тех, кто обеспечил собственную финансовую стабильность через операции с недвижимостью. Вы – собственник. Как же заработать вам?
1. Аренда на длительный период.
Многие в нашей стране в последние 10-15 лет открыли для себя этот неплохой и не требующий постоянного контроля заработок. С точки зрения бизнеса это – очень правильный и востребованный на рынке бизнес-подход. Он прост, стабилен, понятен всем, и не требует никаких особых знаний и образования. Безусловно, нужно будет уметь найти общий язык с арендаторами, возможно – соседями. Но при грамотно оформленных документах между Вами и вашими жильцами, это не вызовет совершенно никаких проблем. Долговременная аренда – это возможность организовать свое время так, что Вам придется тратить не более одного часа в месяц (!) на то, чтобы доехать до квартиры, забрать деньги, пройтись до управляющей компании для оплаты коммунальных услуг, и – домой. Кстати, сложившаяся в нашей стране практика гласит, что коммунальные услуги арендатор оплачивает самостоятельно по показаниям приборов учета.
Безусловно, найдутся те люди, которые скажут, что лучше продать квартиру и положить деньги в банк. Но, во-первых, сдаваемое в аренду жилье может быть у вас единственным, и в нашей стране уже достаточно много людей, которые сдают основную квартиру, а сами перебираются в другое жилье: с меньшей комнатностью, может быть – в менее престижном районе, летом – на дачу или в деревню. В таком случае разница между получаемой рентой и затратой на новое жилье и есть прибыль от такого вида деятельности.
Во-вторых, рентабельность бизнеса – это ваша годовая рента от сдачи квартиры, поделенная на её рыночную стоимость и выраженная в процентах. Так, если у вас однокомнатная ценой 1,5 млн. рублей, которую Вы сдаете за 12 тыс. рублей в месяц, то рентабельность Вашего бизнеса – 8% годовых.
Главные правила – всегда берите залоговую сумму в размере ежемесячного платежа, обязательно заключайте договор и по возможности – застрахуйте Вашу квартиру.
2. Аренда на часы и сутки.
Это один из самых популярных запросов на любом портале недвижимости. Причем в кризис клиентура этого бизнеса только растет. Почему – Вы, наверное, догадаетесь и сами. Гостиницы дорожают, и эти расходы уже далеко не каждый сможет себе позволить.
Основное в этом бизнесе – расположение. Рядом должны быть остановка и магазин. Сама квартира – быть современной по обстановке и приятной на вид. «Так себе» — это худший вариант. По площади лучше небольшие двушки или однушки, переделанные в студии.
Основные клиенты – это молодые пары, командированные сотрудники, поругавшиеся супруги и туристы. Снимать квартиру будут как на несколько часов, так и на пару недель. Характерная черта этого бизнеса — постоянные клиенты. Если Ваша квартира хороша по качеству и адекватна по цене, они обратятся снова или порекомендуют Вас знакомым.
Показатели рентабельности в этом бизнесе даже с учетом дополнительных расходов по найму персонала для уборки квартиры более чем в два с половиной раза превышают прибыльность от долгосрочной аренды. Чтобы узнать о конкретных механизмах по этому бизнесу, а также вооружиться точными начальными цифрами, просто задайте в интернете соответствующий запрос, и Вы увидите полное подтверждение всем моим словам.
3. Субаренда.
Я не спорю, на недвижимости легче заработать деньги тем, у кого эта недвижимость уже. Но отсутствие квадратных метров в собственности – не клеймо. Ключевое здесь понятие – собственность. Чтобы распоряжаться недвижимостью, не обязательно быть собственником. Можно быть и арендатором. А зарабатывать – на субаренде.
Обычно начинающие бизнесмены начинают с того, что арендуют чужую квартиру. Конечно, собственник вряд ли разрешит Вам делать глобальные изменения в квартире (ремонт, новая мебель). Однако может быть и исключение — если Вы договоритесь с хозяином квартиры, что она ремонтируется в счет аренды. Таким образом, этот заработок можно начать с вложениями менее 100 тысяч рублей.
В конечно итоге, прибыль от этого бизнеса можно направлять на его расширение, и в итоге создать сеть из нескольких таких квартир.
4. Хостел.
Если в Вашем распоряжении не однокомнатная квартира, а вполне себе уютная «трёшка», то обязательно рассмотрите вариант открытия в ней хостела.
Хостел – это западноевропейская гостиничная схема, которая предоставляет своим клиентам на короткий или длительный срок спальное место без удобств в комнате. Удобства — ванная, душевая и кухня – общего пользования. Одновременно в комнатах могут быть размещены несколько людей, однако на практике комнату часто арендует компания, либо её выкупают целиком, так как она всё равно выходит дешевле гостиничного номера или отдельно взятой съёмной квартиры. Сами комнаты оборудуют спальными местами и системой кондиционирования.
Хостелы актуальны в крупных или курортных городах.
Рентабельность хостелов в среднем составляет порядка 15%, т.е. это что-то среднее между сдачей квартиры в долгосрочную аренду и сдачей её на часы и сутки.
5. Был гараж, стала автомастерская.
Самый бюджетный вариант – это, конечно, придумать, что делать с Вашим гаражом. Конечно, самый простой вариант – это просто сдать его в аренду. Но рентабельность этого бизнеса невысока, конечно, при условии, что гараж у Вас не в центре Москвы.
Однако если приложить небольшие усилия, то вполне возможно сдать ваш гараж уже как полноценный бизнес. Хотя в большинстве капитальных гаражей уже есть почти все необходимое, а именно: смотровая яма, утепленные ворота, электричество.
Плюсом будут асфальтированный подъезд к гаражу, возможность установки вывески, которую будет видно с первой линии, вода и канализация.
Если Вам в докризисный период удалось сколотить небольшой капитал, то поздравляю. Вы – инвестор. И поверьте мне – у Вас гораздо больше способов заработать на квадратных метрах даже в кризис.
6. Срочный выкуп квартир.
Открыв практически любую газету, Вы легко найдете множество объявлений о «срочном выкупе» квартир, покупке «квартир с долгами» и пр. В принципе, все мы понимаем, о чем идет речь. Однако давайте рассмотрим этот бизнес, как говорится, с другой стороны баррикад.
Я бы не сказал, что срочный выкуп жилья услуга в нашей стране распространенная. Да и основные игроки на этом рынке — крупные агентства недвижимости, у которых есть не только опыт быстрой реализации квартиры, но и наработанная и актуальная клиентская база. Тем не менее, есть на рынке место и для частных инвесторов. Порог входа невысокий, а практику объединения капиталов нескольких инвесторов (или человеческим языком — «складчина») тоже еще никто не отменял.
Выкупу подлежать те объекты недвижимости, у которых можно легко определить рыночную стоимость и хотя бы примерно определить срок продажи. Вряд ли есть смысл рассматривать премиальную недвижимость в качестве объекта срочного выкупа – вероятность ошибиться велика, а срок продажи может растянуться на год-другой. Именно поэтому те, кто практикует срочный выкуп, работают в сегменте массового рынка вторичного жилья – одно- и двухкомнатных квартир.
Конечно, хозяин квартиры, прибегая к услуге срочной продажи, отдает её существенно, иногда на 30-40% ниже рынка.
При этом Ваша прибыль, как инвестора, будет тоже меняться в зависимости от выбранной стратегии: можно либо сразу перепродать квартиру новому собственнику, скинув от рыночной стоимости процентов 10 и подержать квартиру 2-3 недели пока тот, к примеру, ищет деньги или оформляет кредит, а можно выставить максимальную цену, и заработать параллельно на аренде квартиры.
7. Перевод в нежилое помещение.
Думаю, ни для кого не секрет, что обладатель площади коммерческого назначения находится в гораздо более благоприятной ситуации по сравнению с владельцем квартиры на первом этаже – это касается и рыночной стоимости недвижимости, и размера арендной платы. Более того, став собственником нежилого помещения в уровне первого этажа жилого дома, Вы как инвестор приобретаете обширнейший спектр тех видов деятельности, на которых сможете в дальнейшем зарабатывать – торговля, услуги и т.д.
С другой же стороны медали – сложнейшие бюрократические процедуры по согласованию такого перевода, как в органе местного самоуправления (это еще цветочки), так и у жильцов дома, где расположена квартира (а вот это уже ягодки).
Процесс самого перевода – это тема отдельной статьи, и, пожалуй, даже не одной. И единственный совет, который я готов дать здесь, заключается в том, что не жалейте денег, а обратитесь к специалистам, большинство которых, как правило, бывшие сотрудники того самого органа местного самоуправления, и которые за определенную плату помогут Вам и сэкономят кучу нервов.
8. Купить – отделать – продать.
Очень неплохой вариант для заработка на квартирах. Здесь все достаточно просто – покупается квартира, приводится в «божий вид», продается. Многие скептики считают, что этот вариант не будет работать в кризис, но фишка в том, что он работает всегда. Для подтверждения этого могу привести пару примеров из других отраслей. Например, автомобили.
Все знают о существовании такой профессии, как «перекуп». Эти дядьки покупают подержанные автомобили, приводят их в порядок и продают. Потому что во-первых, разбираются в авто, а во-вторых, их клиенты просто сразу хотят купить автомобиль в нормальном состоянии, без царапин, вмятин и т.д. Понимают ли клиенты перекупщиков, что переплачивают? Безусловно. Или любая булочная по соседству с Вашим домом. Ингредиенты для производства хлеба Вы сами можете купить в любом магазине – мука, яйцо, соль, сахар, дрожжи. И испечь хлеб или булку у себя дома. Но Вы покупаете их в булочной. Прекрасно понимая, что цена существенно выше себестоимости.
Почему же у перекупщиков и хлебопекарей есть клиенты? Да потому что это просто не наша профессия – мы не специалисты в этих отраслях, мы хотим сразу сесть в готовый автомобиль или отрезать кусок готового хлеба. В недвижимости – то же самое!
Главный принцип – искать самое дешевое жилье. С самыми убогими фотографиями. Это даст Вам дисконт от 10% до 15% по рынку. Отделочников тоже ищем самых доступных – это не премиальный ремонт. Но Вас обязательно должны озаботить две вещи – подъезд и вид из окна.
И, кстати, наша задача ведь не просто заработать, а сделать это быстро. Быстро купить, быстро отделать, быстро продать. Поэтому никакого элитного жилья, нам нужен максимально массовый рынок. Никаких отделочных материалов с доставкой из Европы – только то, что можно увезти с собой сразу. Отделочников долго не ищем, берем тех, что есть – простой нам будет обходиться дорого. Практика показывает, что при постоянном контроле – а это 3 раза в день – однокомнатная квартира с нуля приводится в порядок за неделю. Это с заменой окон и входной двери.
Я уже раньше писал про подобный ремонт,ну а уж статей про маржинальность такого бизнеса в интернете полно. Кстати, пока Ваша квартира выставлена на продажу, ничто не мешает Вам объединить этот заработок с другим, про который я рассказывал чуть выше — арендой на часы и сутки.
Вне зависимости от того, что вы покупаете — новостройку или вторичное жилье, вы имеете право на имущественный налоговый вычет, в размере 13% от стоимости объекта, а также у вас возникают обязанности по уплате налога на недвижимость.
9. Покупайте объединенные квартиры.
Те, кто хоть раз сталкивался с необходимостью купить квартиру большой комнатности (3 и более), изучая технический паспорт, зачастую обращали внимание на то, что она словно слеплена из двух квартир. Так делали те, кто приобретал квартиры в домах, где 3-х и более комнат в жилье в принципе не было.
И тут дело в том, что усредненный квадратный метр в трёхкомнатной квартире всегда будет стоить дешевле, чем в однокомнатной хотя бы по причине того, что спрос на «трёшки» не такой большой, как на «однушки». В итоге, разделив обратно трёхкомнатную квартиру можно получить существенный доход за чисто юридическую процедуру.
10. Покупайте на аукционах по банкротствам.
Эта тема позволяет существенно снизить изначальные затраты при вхождении в ряд тем – возьмите хоть аренду, хоть перепродажу. Потому что речь идет об аукционах по реализации имущества, изъятого у тех, кто не смог исполнить свои обязательства перед кредиторами.
В роли тех, кто организует и проводит данные аукционы, выступают как правило два направления игроков. Это либо крупнейшие банки, такие как Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк. Либо госструктуры, уполномоченные на подобные действия – Федеральная служба судебных приставов, профильные министерства (особенно, региональные) и пр.
Чтобы узнать, что же выставлено в настоящее время на продажу и по каким начальным ценам, достаточно зайти на сайты банков – берете первую десятку федеральных банков, и один-два региональных (в зависимости от региона, где Вы живете). Ищете на сайте раздел «Реализация заложенного имущества» и смотрите. Можно обойтись и без интернета – так, в Сбербанке подобными вещами занимается отдел «По работе с просроченной задолженностью», и купить там можно, между прочим, не только недвижимость, но и машины, технику и т.д. Все, на что люди в свое время брали кредиты.
ФССП также поступает с изъятым имуществом – посредством проведения публичных торгов.
Присмотритесь, иногда можно купить недвижимость со скидкой до 50% от рыночной стоимости.
11. Инвестируем в строительство.
По усредненным данным, рыночная цена квартиры с момента начала строительства и до сдачи дома увеличивается примерно на треть. Конечно, сейчас рыночная стоимость ниже. Но самое интересное, что и её продажная стоимость у компании-застройщика в кризис тоже упала. Т.е. в абсолютно выражении маржа остается прежней – от 300 тыс. до 1 млн. рублей. А вот в относительном – выросла! Ведь, к примеру, 500 тысяч от 3 миллионов это не то же самое, что 500 тысяч от 2 миллионов – в первом случае маржа 17%, а во втором – 25%!
О том, как покупать у застройщика в кризис, на что обращать внимание ит.д., я уже рассказывал. Да и в сети сейчас полно информации на эту тему, поэтому лишний раз углубляться не стану, где покупать, Вы решите самостоятельно.
Лучше затронем другой важный вопрос — когда эту квартиру продавать? Естественно, лучше это делать на стадии завершения строительства. Т.е. в тот момент, когда продать её можно будет без оформления права собственности.
Конечно, некоторые инвесторы указывают в договоре сумму, которая была указана у них в договоре долевого участия, а разницу получают либо без оформления, либо пишут в расписке за «отделочные материалы». Однако Вы должны знать, что наше законодательство четко трактует это как уклонение от уплаты налогов.
Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии
Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.
Кризис – отличное время для заработка
На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.
За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.
Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.
Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.
Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи
Вообще покупка жилья – один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.
Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.
На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.
В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.
Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.
Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.
Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.
Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:
| Тип недвижимости | Срок реализации | Возможный доход |
| Новостройка | 1,5 — 2 года | До 50% |
| Вторичка | 1 — 3 месяца | До 30% |
Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.
Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду
В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.
Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.
Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.
Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.
Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.
Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.
Стратегия №3: Субаренда
Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.
Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.
На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.
При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.
Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.
В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.
Зарабатываем в кризис на недвижимости
Ещё блоги
ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.
Лидер онлайн-недвижимости России*
* по количеству посещений сайта cian.ru пользователями сети Интернет по данным LiveInternet в разделе «Недвижимость» по состоянию на 12 марта 2020 г.
Источник https://newsland.com/user/3372994094/content/11-garantirovannykh-sposobov-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-krizis/5104729
Источник https://www.ndv.ru/journal/articles/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-2021-godu-3-strategii-930
Источник https://www.cian.ru/blogs-kto-i-kak-mozhet-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-krizis-236386/