Как недвижимость может увлечь мир в новый глобальный кризис.

Как недвижимость может увлечь мир в новый глобальный кризис

Как недвижимость может увлечь мир в новый глобальный кризис.

Рынки недвижимости по всему миру демонстрируют «красные флаги» — признаки перегрева, схожие с теми, что были в 2008 году перед началом мирового финансового кризиса, предупреждает агентство Bloomberg. Аналитики международных консалтинговых компаний сомневаются, что грядет катаклизм, но фиксируют «пузыри» в экономике России.

Самые большие «пузыри» на рынках недвижимости образовались в Новой Зеландии, Канаде, Швеции, Норвегии, Британии и США — как в кризис 2008 года, пришли к выводу аналитики Bloomberg. Они ссылаются на один из индикаторов Bloomberg Economics, который учитывает соотношение цен на недвижимость к аренде и к доходам граждан, инфляцию на рынке жилья и рост закредитованности населения.

По некоторым показателям, например по росту цен на жилье, многие страны уже опережают предкризисные показатели 13-летней давности. Это особенность нынешнего финансового цикла, и она усиливает риски, отмечает Bloomberg.

Сдержки и противовесы

В 2008 году полное бездействие и игнорирование признаков перегрева рынка, отсутствие внешних регуляторов способствовало формированию некачественного кредитного портфеля, что не особо беспокоило банки за счет спекуляции на деривативах – или превращении финансовых обязательств в ценные бумаги, напомнила в беседе с «Газетой.Ru» главный аналитик «Циан.Ипотека» Виктория Кирюхина. Но вряд ли история повторится, полагает она.

Наученные горьким опытом регуляторы взяли под жесткий контроль рынок производных инструментов (ценных бумаг), завязанных на ипотеке, а также ужесточили требования к заемщикам, таким образом ликвидировав эту уязвимость, уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров

«Сегодня конкретно на рынке недвижимости такой ситуации нет. Тем более в России, где уровень просрочки платежей по ипотечным кредитам минимален — порядка 2%»,

В США накануне кризиса 2008 года долговая нагрузка населения (долг домохозяйств к ВВП) составляла внушительные 80% ВВП. Сейчас этот показатель на 20-30% ниже, а инфляция на американском рынке недвижимости не превышает 10% (15% до кризиса 13-летней давности), указал аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер. Поэтому риски появления «пузыря» на рынке недвижимости США сейчас ниже, чем в 2008 году.

В РФ доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10% — это ниже не только чем в США, но и в странах Западной Европы, то есть речь идет о потенциале для развития рынка, отметилаВиктория Кирюхина из Циан.Ипотека. Более того, согласно стратегии жилищной сферы, планируется увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% ВВП в течение следующих пяти лет.

Инфляция на глобальном рынке недвижимости в этом цикле — результат «пандемической монетарной политики» мировых финансовых регуляторов, пояснил в беседе с «Газетой.Ru» ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов. Во время пандемии все регуляторы — и в развитых, и в развивающихся странах — начали синхронно смягчать монетарную политику, что запустило приток средств в активы, в том числе в недвижимость.

Когда главным опасением инвесторов во всем мире становится растущая инфляция, недвижимость рассматривается как защитный актив.

«При этом текущая доходность зачастую уже не принимается во внимание, интересует только способность объекта сохранить свою стоимость», — подчеркнул Алексей Фёдоров.

Рынок недвижимости вряд ли спровоцирует новый мировой финансовый кризис, но если «придет очередная волна, то все начнет падать синхронно, и рынок недвижимости тоже», считает ведущий аналитик QBF Олег Богданов. Он убежден, что «пандемийная монетарная политика» сверхстимулирования привела к серьезным перекосам на денежном рынке, а потому скорее всего кризисные явления будут развиваться именно там, вызывая проблемы на глобальных финансовых площадках.

В России локальный перегрев

Как недвижимость может увлечь мир в новый глобальный кризис.

На российском рынке примерно 2/3 произошедшего роста цен на жилье вызвано влиянием льготной ипотеки, отметил руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Из-за увеличения спроса, «не только в квадратных метрах, а скорее в рублях», и роста себестоимости строительства произошло 30-процентное подорожание стоимости жилья.

По мере восстановления баланса на рынке металла есть потенциал небольшой коррекции себестоимости строительства, но это, как и сокращение программы льготной ипотеки, не приведет к резкому снижению цен, прогнозируют опрошенные «Газетой.Ru» эксперты.

«Падения цен после сокращения льготной ипотеки ожидать не стоит. Возможно, столкнувшись со снижением спроса, застройщики будут активнее предлагать разнообразные акции и рассрочки, но номинальная цена квадратного метра не изменится», — предупредил Алексей Фёдоров из Maris в ассоциации с CBRE.

Не ожидают жесткой коррекции и снижения в Knight Frank Russia – скорее, произойдет уменьшение темпов роста цен.

Пересмотр условий льготной ипотеки поможет замедлить высокий спрос на покупку недвижимости. Это в дальнейшем приведет к восполнению объемов предложения на рынке новостроек, а динамика цен замедлится, но не перестанет расти, считает директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.

Вам будет интересно  Аренда по кризисной ставке – Газета Коммерсантъ № 79 (6800) от 06.05.2020

«На данный момент на рынке нет предпосылок для нового кризиса, тем более любой всплеск рыночных показателей быстро находит решение со стороны правительства и ЦБ РФ, как это было и с поддержкой ипотеки, и с регулированием экономики и уровня ключевой ставки», — сообщила Лежнева «Газете.Ru».

Что касается рынка коммерческой недвижимости России, то в настоящее время он не перегрет, поскольку многие международные инвесторы, которые на протяжении длительного периода вкладывали свой капитал в Россию, либо перестали инвестировать, либо вовсе уходят из страны, заявил Алексей Новиков, управляющей партнер Knight Frank Russia.

«За последние несколько лет мы видели много примеров, когда они продавали свои активы в России с целью найти другие направления для вложений. С другой стороны, не увеличивается и количество российских институциональных инвесторов, которые бы активно выходили на рынок», — заключил он.

Эксперты Артем Цогоев и Ирина Доброхотова рассказали о возможных катастрофах на рынке жилья на России

Новостройки в Подмосковье - РИА Новости, 1920, 10.11.2021

МОСКВА, 10 ноя — РИА Недвижимость. К катастрофе на российском рынке жилья в перспективе могут привести падение доходов населения, рост ключевой и средней ипотечной ставок до критических значений, «ипотечный пузырь», а также девальвация рубля, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.

Последний раз российский рынок жилой недвижимости входил в близкое к катастрофическому состояние в 2008-2009 годах из-за мирового финансового кризиса, напомнил инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев.

Чтобы это повторилось снова, в экономике страны должно одновременно произойти несколько связанных между собой событий, предположил собеседник агентства. Например, цены на сырьевые товары для пессимистического сценария должны резко упасть на 50-60 процентов и более. Параллельно должны взлететь ключевая ставка (до 12-17 процентов) и ставка по ипотеке (до 15-20 процентов). Усугубить положение, вероятно, смогут массовые сокращения людей и безработица, что, по словам Цогоева, приведет к неплатежам по ипотеке и росту просрочки по ней до 15-20 процентов (сегодня это два процента).

«Все совокупно может ударить по экономике страны, обрушить платежеспособный спрос на недвижимость. Очевидно, что в условиях нулевого спроса все стройки могут быть заморожены, а застройщики начнут испытывать огромные проблемы с возвратами кредитов банкам», — уверен Цогоев.

Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова отметила, что системный кризис на рынке недвижимости всегда связан с сильным и продолжительным падением спроса, которое, как правило, вызывается острой нехваткой платежеспособных клиентов. Например, если будет «ипотечный пузырь» и большая доля заемщиков не справится с кредитными обязательствами, то банкам придется в оплату долга забирать недвижимость и выставлять ее на рынок по сниженной цене.

Строительство жилья - РИА Новости, 1920, 06.10.2021

«Возникнет большая доля дешевого предложения, но покупать его будет некому и не на что. Создается замкнутый круг», — сказала она.

Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года: прогнозы экспертов

Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года: прогнозы экспертов

На рынке недвижимости снова непростые времена – спрос сокращается, а предложения пока становится больше. Девелоперы и продавцы вторичного жилья готовы давать скидки, чтобы быстрее получить деньги, но банки пока удерживают достаточно высокие ставки по ипотеке. В этой ситуации потенциальные покупатели жилья стоят перед выбором – покупать квартиру сейчас или подождать. Мы расспросили экспертов о будущем рынка недвижимости и готовы ответить на самые главные вопросы.

Что происходит с рынком сейчас?

Рынок жилой недвижимости за прошедшие несколько лет пережил больше потрясений, чем многие другие сферы. Началось все с перехода на эскроу-счета и проектное финансирование в середине 2019 года, в начале 2020-го грянула пандемия (а основная часть рабочих уехала из страны), потом была льготная ипотека и резкий рост цен на стройматериалы. Сейчас отрасль тоже переживает непростые времена.

Ситуация на рынке пока характеризуется сильной просадкой, у которой есть целый ряд причин:

  • слишком дорогая ипотека . Льготные кредиты выдаются под 9% годовых, рыночные – под 11-12% и более, что дороже, чем в начале года;
  • падение доходов населения . Из-за очередного кризиса россияне теряют работу, другие начинают получать меньше, и готовы тратиться лишь на самое необходимое. Покупка новой квартиры в это необходимое не входит;
  • проблемы с поставками импортных стройматериалов .

Правда, к резкому снижению цен на рынке это не привело – хотя в марте прогнозы были именно такими. Напомним, в 2020-2021 годах резкий рост цен на недвижимость был связан именно с ростом спроса на квартиры из-за льготной ипотеки. Но падение спроса пока не привело к существенному спаду в ценах.

Сравним цены на квартиры в новостройках в мае 2021 и мае 2022 года по крупным городам:

Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2022 года: прогнозы экспертов

Как можно заметить, никакого падения цен не произошло – наблюдается лишь их стабилизация (цены на жилье по сравнению с мартом-апрелем остаются стабильными).

Ситуация на вторичном рынке, как правило, следует за новостройками. И динамика там такая же – за год в зависимости от города цены прибавили от 12% до 40%, но по сравнению с апрелем этого года не менялись или даже немного снизились. Цены на вторичное жилье обычно росли «догоняющими» темпами, потому что основной объем спроса обеспечивала льготная ипотека (а она распространяется только на новостройки). Но сейчас ипотека практически не работает, поэтому цены остановились и даже падают на 1-2%.

Вам будет интересно  Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Что происходит на рынке, нам рассказали эксперты:

  • спрос на квартиры в новостройках в Москве до сих пор падает (на 36% в апреле и на 15% в мае), а объем предложения вырос, говорит Надежда Коркка из компании «Метриум». Как результат – средняя стоимость метра в массовом сегменте снизилась на 1,4%;
  • рынок новостроек в Московской области в мае составил примерно 65% от уровня мая 2021 года, оценивает Виктория Ковалевская из компании Главстрой-Регионы;
  • число сделок упало не только из-за тревожных новостей, но и из-за высоких процентов по вкладам. Но уже в апреле-мае спрос со стороны клиентов начал возвращаться на докризисные уровни, говорит Юлия Белукова из FOX Property. Правда, спрос более заметен на объекты на загородном рынке;
  • весной на рынке был дисбаланс из-за роста процентных ставок и цен, но постепенно ситуация стабилизируется, считает Сергей Шиферсон из компании Touch. По его словам, снижения цен на недвижимость удалось избежать благодаря накопленным девелоперами резервам;
  • ситуация в экономике отразилась на строительной отрасли, но у нее есть все шансы справиться с кризисом, говорит Наталья Осетрова из Gatchina Gardens. По словам эксперта за прошедшие 8 лет удалось снизить долю импорта в строительстве с 70% до 30%;
  • застройщики столкнулись с нехваткой импортных материалов, но пытаются найти выход из ситуации, говорит руководитель компании SWEDHUS Алексей Кузнецов. Строительство продолжается, все подписанные контракты в силе.

В целом же застройщики ожидают роста спроса на жилье по мере стабилизации ситуации. Однако более-менее внятных сроков пока никто назвать не может.

От чего будут зависеть цены на недвижимость?

Государство считает строительную отрасль одним из локомотивов экономики, поэтому согласно субсидировать процентные ставки практически по всем кредитам на новостройки. В 2020-2021 годах льготная ипотека сыграла ключевую роль в росте цен на недвижимость. Сейчас же ипотека – среди аутсайдеров по росту. В мае, несмотря на снижение процентных ставок (по льготной ипотеке – с 12% до 9%) количество выданных кредитов снизилось на 37% по сравнению с апрелем (когда их стало на 70% меньше). В итоге ипотеки в мае было выдано в 5 раз меньше, чем годом ранее.

Тем не менее, удешевление ипотеки может все же разогнать спрос на недвижимость. Будут ли от этого расти цены – вопрос спорный, потому что сейчас девелоперы их не снижают.

Кроме того, на цены будут влиять и другие факторы:

  • доходы населения . Если зарплаты не будут расти вслед за инфляцией (которая ожидается на уровне 15-20% по итогам года), денег на покупку квартир у населения по-прежнему не будет;
  • расходы на строительство . Они могут расти быстрее, чем инфляция – многие импортные материалы и комплектующие придется замещать отечественными, что нередко стоит дороже импорта. К тому же, рост цен на стройматериалы имеет многолетний тренд, поэтому девелоперы будут просто вынуждены поднимать цены;
  • статус апартаментов . Формально нежилые помещения для проживания людей хотели «легализовать» и приравнять к жилью, но определенные силы в Госдуме выступили против. А это значит, что апартаменты и дальше будут находиться в отдельном сегменте и не влиять на ситуацию на рынке;
  • совместные программы банков с застройщиками . Некоторые строительные компании снова начали субсидировать банкам часть процентов по ипотеке – но это напрямую влияет на цены на жилье (ведь эта часть процентов закладывается в цену или выплачивается за счет прибыли строительных компаний). Но с такой программой можно купить непопулярные варианты жилья по очень хорошей цене.

Вероятно, по мере снижения ключевой ставки спрос на жилье будет постепенно восстанавливаться. А о том, как это повлияет на уровень цен, рассказали наши эксперты.

Прогнозы цен на 2022 год

Особенностью нынешнего кризиса стало то, что вызвавшее его событие до сих продолжается (и как долго будет продолжаться, не знает никто). Инфляция постепенно замедляется – по официальным оценкам, она составит до 15%, по неофициальным – до 20%. И большинство прогнозов полагают, что цены на недвижимость вряд ли вырастут сильнее, чем общий рост цен по экономике.

Официальных прогнозов на эту тему обычно мало. Сейчас единственный такой прогноз – это проект приказа Минстроя, утверждающего норматив стоимости квадратного метра жилья в России на второе полугодие 2022 года и третий квартал года:

  • во втором полугодии цена жилья в России составит 83 420 рублей – это на 20% больше, чем норматив первого полугодия;
  • в третьем квартале цены на жилье вырастут до 161,2 тысяч рублей за квадратный метр в Москве, до 163 тысяч в Санкт-Петербурге и 156,8 тысяч рублей в Краснодарском крае;
  • по регионам рост цен составит от 0% до 45%.
Вам будет интересно  Крупная сделка для арендатора Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

То есть, рост цен будет тоже в пределах инфляции, и скорректирован на определенные региональные особенности (есть субъекты, где новое жилье не строится вообще, а есть субъекты, где активно застраиваются поля в окрестностях городов).

Что касается прогнозных оценок наших экспертов, они рассказали нам о таком своем видении рынка:

  • на новостройки цены не изменятся (на некоторые проекты будут даже скрытые скидки), а цены на вторичном рынке можно будет сбивать в условиях низкого спроса, считает Алексей Плюта из компании «Мегалит». Но ждать снижения процентных ставок на вторичное жилье (то есть, по рыночным программам) эксперт не советует;
  • уровень роста цен определить сложно – он будет зависеть от ситуации в экономике, считает Надежда Коркка;
  • цены не будут ни расти, ни падать, считает Александр Козлов их компании «Русич Недвижимость». На рынке наступает стагнация, но ждать падения цен при снижении спроса эксперт не советует;
  • компаниям придется перестраивать финансовую модель – предлагать клиентам скидки, рассрочки и другие акции, чтобы простимулировать спрос. Об этом рассказал независимый директор Дмитрий Кучай. По словам эксперта, девелоперам придется делать это за счет своей прибыли;
  • в худшем (для отрасли) сценарии девелоперам придется снижать цены на жилье на 15-20%, считает Александр Дужников из Move.ru и ГК A3F Group. Эксперт рассказал, что девелоперы будут вынуждены снизить цены на квартиры комфорт-класса на 10%, а на элитный сегмент – до 30%.

Общая идея, на которой сходятся почти все эксперты – в том, что ситуация действительно сложная, а спрос на квартиры проседает. Но как на это отреагируют застройщики, сказать пока сложно: если проблемы будут не такими глубокими, цены не вырастут и не упадут. Но если кризис затянется, для возобновления финансового потока девелоперам придется стимулировать продажи, снижая цены.

Брать сейчас или ждать?

До конца марта 2022 года льготная ипотека в России выдавалась еще на старых условиях – по ставке до 7% годовых на сумму до 3 миллионов рублей. Затем, с 1 апреля ставка выросла до 12%, а сумма – до 6-12 миллионов рублей. За апрель банки выдали около 2 тысяч кредитов по льготной программе – но эти заемщики, скорее всего, почувствовали себя обманутыми. Ведь уже в мае банки выдавали такие кредиты под 9% годовых (некоторые – под 8,08%), но снизить ставку по уже выданному кредиту нельзя.

Эта ситуация вновь поднимает важный вопрос – стоит ли покупать квартиру сейчас по текущим ценам и ипотечным ставкам или ждать более дешевых кредитов? И не случится ли так, что рост цен на жилье за это время нивелирует разницу в ставках?

Такие вопросы мы задали нашим экспертам. И почти все из них ответили, что брать нужно сейчас:

  • покупать нужно сейчас, потому что дорогую ипотеку можно рефинансировать, а интересные предложения заканчиваются уже сейчас, говорит Алексей Плюта. Правда, стоит учитывать, что рефинансирование будет доступно не раньше, чем через год-два после оформления кредита, если клиент добросовестно его выплачивает;
  • покупать нужно тогда, когда для этого есть возможности, считает Надежда Коркка. По ее словам, пока клиент будет ждать снижения ставок, все интересные варианты просто закончатся;
  • по льготной ипотеке квартиру нужно однозначно покупать сейчас, считает Мария Папенова из компании «Этажи». Ставка по льготной ипотеке вряд ли будет снижаться, а вот цены на квартиры в новостройках могут несколько вырасти, при снижении объема предложения (интересные проекты закончатся);
  • покупать жилье стоит сейчас, потому что летом предложение обычно шире, а спрос – меньше (из-за сезона отпусков), говорит Марина Лашкевич из BuyBuyHouse;
  • на рынке стагнация, поэтому покупать жилье для себя нужно сейчас, считает Александр Козлов. Сейчас на рынке есть сочетание льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, а также акции и спецпредложения от компаний;
  • покупать недвижимость сейчас стоит – это выгодно за счет низкой ставки и хороших цен на интересные проекты, считает Сергей Шиферсон. При этом покупка недвижимости может стать даже более выгодным мероприятием, чем размещение денег на вкладах.

Как можно заметить, все эксперты однозначно советуют не ждать, и по возможности (и при потребности) покупать жилье именно сейчас. Если же подождать, ставка по ипотеке может не снизиться, но самые интересные варианты разберут. Поэтому стратегия ожидания сейчас принесет скорее проигрыш потенциальному покупателю.

Источник https://www.gazeta.ru/business/2021/06/15/13642718.shtml

Источник https://realty.ria.ru/20211110/zhilye-1756910519.html

Источник https://bankstoday.net/last-articles/chto-budet-s-tsenami-na-nedvizhimost-vo-vtoroj-polovine-2022-goda-prognozy-ekspertov

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.