Это только начало. Эксперт удивил прогнозом, что будет с ценами на жилье в Краснодарском крае

Содержание

Покупать или подождать: что происходит с рынком недвижимости в Краснодаре

Кубанская столица в рейтинге доступности жилья находится на 73-м месте по стране. Тем не менее сделки совершаются, рынок недвижимости активен и не стагнирует. Из-за высокого спроса он очень напоминает Москву и Санкт-Петербург. Вместе с экспертами разбираемся, что сейчас почем.

Причины и следствия

На рынке недвижимости Краснодара произошло несколько структурных изменений. С апреля 2021-го кубанская столица стала пионером роста в стране. Основные причины повышения цен в городе — программа льготного ипотечного кредитования и возобновившийся инвестиционный спрос на жилье.

Краснодар всегда был интересным для миграции из других регионов России. Жилищный займ под 6,5% с учетом инфляции и роста цен на недвижимость спровоцировал резкий спрос на жилье именно в нашем географически привлекательном городе. Плюс свою роль сыграло и то, что власти на Кубани в течение полутора лет не выдавали разрешений на строительство. Администрация региона запретила девелоперам возводить многоэтажки без сопутствующей инженерной и социальной инфраструктуры. В результате игроков на рынке стало намного меньше.

По оценке консалтинговой компании MACON, застройщиков, принявших новые правила, осталось не так много: всего десять. НП «Кубанская палата недвижимости» подсчитала, что в городе продолжают работать 29 компаний из 134-х. Многие проекты были поставлены на паузу. При этом спрос на жилье остался прежним, высоким.

Девелоперы поняли, что гораздо выгоднее работать с ограниченным объемом предложений и продавать дороже. Принцип простой —
высокие цены на жилье и низкие ставки по ипотеке. Что и произошло.

Тем временем

А как объяснить рост цен потребителю? Проще некуда: высокая инфляция, стремительное удорожание стройматериалов и сокращение объема строящегося жилья. В последние месяцы аргументов стало больше — добавились санкции. Они, конечно, повлияли на структуру цен, но незначительно, скорее это был психологический фактор. Но, вероятно, первые выводы сможем сделать к концу года. Рынок недвижимости на изменения реагирует, как правило, с опозданием.

— В течение 10 лет, с 2008 года, цена недвижимости в Краснодаре была несправедливой. До нынешнего года стоимость квартир в кубанской столице на протяжении 10 лет являлась одной из самых низких в стране,

— комментирует генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

По оценке экспертов «23 квартиры.ру» на декабрь 2021 года, в столице края цены с весны выросли вдвое. Так, на 100% подорожали квартиры в районе Западного обхода — до 108 тыс. руб. за кв. метр, на Черемушках — на 90%, до 155 тыс. руб. В районе парка «Краснодар» — на 75%, до 196 тыс. руб.

Разогревают ипотечные продукты

Санкции, введенные Евросоюзом и США, внесли в рынок некоторые коррективы, отмечают эксперты. Март 2022-го для новостроек оказался сильно перегрет.

— Первое время люди находились в некоторой растерянности, но потом поняли, что жизнь продолжается и решать квартирный вопрос нужно. В марте отмечался ажиотажный спрос, он был невероятно хорош, лучший за то время, что я работаю, — говорит управляющий компанией «Этажи» Вадим Камалов. — В целом по стране рынок вырос примерно на 60%. Люди старались вкладывать деньги. Но затем все упало. И в апреле-мае он провалился процентов на 70. Повлияли те заградительные меры, которые приняло правительство в виде повышения ключевой ставки ЦБ до 20%, плюс психологический фактор: никто не понимал, как вести себя в заданных условиях. Конечно, существовали льготные программы, но лимиты, выделенные государством, быстро закончились.

По словам эксперта, сейчас рынок постепенно восстанавливается: спрос растет, сделки совершаются.

— Первичный рынок сейчас даже вырос. Можно сказать точно, что цена квадратного метра не вернется на позиции 2020 года, когда он стоил 55-60 тыс. руб. Коррекция в новостройках происходит лишь в каких-то единичных спецпредложениях и акциях. Ценник в городе сейчас на уровне 130-140 тыс. руб. за кв. м.,

— считает эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова.

По словам собеседника, рынок разогревают два кредитных продукта — «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой». Иными словами, гораздо выгоднее приобрести квартиру со ставкой 0,1% годовых в первичке, чем аналогичную во вторичке, хотя ее стоимость ниже на 1,5-2 млн руб., но в ипотеку под 9,5%.

Низкие ставки ипотеки — высокие цены на недвижимость, высокие ставки по ипотеке — низкая стоимость недвижимости. Такова логика формирования цены. В первом случае маржу получает строитель, во втором сливки снимает банк.

— С людьми, которые хотят вложить деньги в недвижимость и получить прибыль, все гораздо сложнее. С ними надо работать точечно. Нынешние цены, скорее всего, снизятся в ближайшие месяц-два.

Вторичный рынок — в ожидании

Рынок вторичного жилья сейчас в некотором замешательстве. Определяющими стали два фактора: высокие цены на жилье и ключевая ставка ЦБ РФ, которая на текущий момент составляет 9,5%. Соответственно, и ипотечный процент — 10,5-10,7%.

— На мой взгляд, одной из причин, что на рынке нет покупателей, стал закрытый в Краснодаре аэропорт. Именно сложности с логистикой отпугивают желающих приобрести квартиру в Краснодаре. Местные же взяли паузу из-за невысоких доходов, страха потерять работу и неопределенности. Есть районы, в которых традиционно большой объем предложений — это Музыкальный. Здесь цены на однокомнатные квартиры в среднем «просели» на 300-400 тыс. руб., потому что квартир там продается всегда много. А вот новый фонд на Черемушках держит цену, не падает. Предложений там сравнительно немного, покупатель всегда найдется. Все зависит от локации,

— считает Ольга Долгополова.

По словам эксперта, особняком держатся хрущевки, которые продаются на «основе ощущаемой ценности». Возможно, кто-то вступил в наследство и готов сильно уронить цену.

— В целом нельзя сказать, что рынок находится в кризисе. Все зависит от района, социальной инфраструктуры, количества предложений и многих других факторов,

— резюмирует Ольга Долгополова.

Собеседница заключает, что после снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 9,5% ипотечные ставки снизились до 10-10,5%. Скорее всего, это положительно скажется на спросе.

Индивидуальный подход: с ИЖС все непросто

Лучший способ решить жилищную проблему или инвестировать сейчас — это приобрести дом в пригороде Краснодара, в поселке, который входит в состав городской агломерации. Но здесь все индивидуально.

— Очень сильно на первичный и вторичный рынок давит пригородное жилье в Краснодаре. Средняя цена построенного частного дома в этом сегменте, если это не центр, — в районе 55-60 тыс. руб. за квадратный метр. Я говорю о частном секторе в Знаменском, Плодородном, Краснолите, Копанском, Козете, Энеме, Яблоновском, Березовом. За сравнительно короткий срок загородное жилье стало очень популярным, тренд оформился во время пандемии. Сейчас это направление поддержали в правительстве страны, разрешив брать ипотеку под строящиеся дома. Низкая стоимость формирует спрос. Думаю, в ближайшее время цены на загородное жилье вырастут процентов на 30,

— отмечает Вадим Камалов.

По мнению эксперта, в Краснодаре сегодня не очень справедливые цены на недвижимость. Доходы населения в крае остались на прежнем уровне. А стоимость жилья улетела в космос — с 29-30 тыс. до 120-130 тыс. руб. за квадратный метр. Маржа — 50-60 тыс. руб. с квадрата при себестоимости 55-60 тыс. руб.

— Мое мнение: цены в Краснодаре в ближайшее время снизятся примерно до 90 тыс. руб. Это будет обоснованно,

— прогнозирует Вадим Камалов.

Но Ольга Долгополова возражает и отмечает, что системно анализировать частный сектор невозможно:

— Это всегда индивидуальная история, говорю вам как человек, который строит себе дом. За последний год цены на стройматериалы выросли на 70%, что сильно сказалось на себестоимости работ.

Прямая речь

Василий Домрин, руководитель департамента градостроительства и архитектуры:

— В настоящее время при выдаче разрешений учитываются все аспекты, в частности, социальная инфраструктура. Не будет начато строительство ни одного дома до тех пор, пока он не будет обеспечен детским садом и школой. Политика города и в первую очередь главы города Андрея Алексеенко заключается в том, что мы не должны строить очередные многоквартирные дома, если там нет инфраструктуры. Эта задача является первоочередной.

Справка «Краснодарских известий»

Примерно 12 лет потребуется семье, воспитывающей одного ребенка, чтобы накопить 5,5 млн руб. на 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. метров на вторичном рынке. Годом ранее она стоила около 4 млн руб., говорится в исследовании рынка жилья, которое провели РИА Новости. Краснодарский край, по данным опубликованного рейтинга доступности жилья, занял 73-е место в стране. Лидеры рейтинга — Магаданская область, ЯНАО и НАО. В этих регионах семьям с одним ребенком необходимо три и менее года, чтобы накопить на типовую «двушку».

Ситуацию, что сложилась на рынке недвижимости в Краснодарском крае, еще месяц назад называли беспрецедентной и мало предсказуемой. После начала спецоперации в отношении России последовали санкции — строительные компании стали получать письма от поставщиков об удорожании материалов. Дороже стали стоить и услуги рабочих. Все это, естественно, отразилось на стоимости жилья. Причем ситуация на рынке менялась постоянно, цены росли как на дрожжах. Прогнозировать, что будет дальше, никто из риелторов не мог. Однако сейчас наметилась тенденция на снижение.

Так, цены на недвижимость стали падать в Новороссийске. По данным управления экономического развития города-героя, 1 мая 2022 года квадратный метр в новостройках стоит в среднем 109 080 рублей. При этом месяц назад стоимость была на 1,4% выше — 110 560 рублей. Падение цен произошло и в части вторичного жилья. За месяц «квадрат» подешевел на 0,6% — с 92 020 рублей до 91 490 рублей.

Дешевле квартиры стали стоить также в Сочи, где ранее ценник, казалось, взлетел до потолка. Стоимость жилья в домах у моря упала на 4,7%.

— В Сочи, где по итогам первого квартала цены превысили московские, пузырь начал сдуваться, — заявил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Город снова встал на второе место после столицы.

Неужели обстановка на рынке начинает стабилизироваться?

— Я сторонник того, что ценник на жилье будет снижаться. Реальные скидки, например, на вторичное жилье доходят до 10-15%. Это связано с тем, что в свое время Центробанк повысил ставку на ипотеку. Она стала недоступной — рынок вторички встал, поскольку людей с наличными на руках не так много, — объясняет «Комсомольской правде» — Кубань» коммерческий директор строительной компании Никита Коваленко.

По словам специалиста, пока предпосылок к тому, что ставка на вторичное жилье снизится, нет.

— Но сейчас наблюдается ситуация, когда рынок перенасыщен вторичным жильем, а клиентского спроса мало. Поэтому цены на этот сегмент жилья будут снижаться и дальше, — добавляет Никита Коваленко.

Стоит сказать, что в некотором плане владельцы «первички» диктуют цены тем, кто продает вторичное жилье, поскольку у них нет тех инструментов (например, низкой ставки по ипотеку). А значит, выход привлечь внимание покупателей только один — реально снижать цены.

— Напомню, что в Сочи цены на жилье были «перегреты» максимально с конца года — дальше так продолжаться просто не могло. А сейчас у нас еще и упал доллар до исторически минимальных значений за последние пять лет. Это привело к тому, что приобрести недвижимость за границей, например, в Турции выходит выгоднее — там квадратный метр стоит дешевле 400-500 тысяч рублей. Чтобы не терять своих клиентов, полагаю, что в Сочи тоже потихоньку будут снижаться цены — расти им просто некуда, — уточняет коммерческий директор строительной компании Никита Коваленко.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Квартиры в новостройках Сочи подешевели на 5% за полтора месяца

А в Краснодаре на 0,9% (подробнее)

Эксперты объяснили рекордный рост цен на недвижимость в Краснодаре

На рынке недвижимости Краснодара сложилась парадоксальная ситуация, поставившая в тупик и риелторов, и покупателей, и застройщиков. Цены на квадратный метр в столице Кубани второй год растут рекордными темпами, при том что уровень доходов жителей остается на прежнем месте, если не падает. Но кто же тогда покупает квартиры и офисы и когда цены на недвижимость стабилизируются? Корреспонденты «РГ» пообщались с рядом экспертов и постарались ответить на эти вопросы.

Геннадий Аносов/РГ

За 2020 год цены на квадратный метр в новостройках Краснодара поднялись на 20 процентов — в среднем с 50 до 65 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас стоимость квартир продолжает стремительно расти, пробивая все «потолки», опережая прогнозы и удивляя даже риелторов. За новостройками точно так же поднимаются цены на вторичном рынке жилья, сегменты коммерческой и элитной недвижимости. Последняя уверенно перешагнула рубеж в 100 тысяч рублей за квадратный метр, чего еще совсем недавно совершенно нельзя было ожидать в Краснодаре.

По мнению экспертов, росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга, образуя своеобразный тренд.

Первым из них является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и с Дальнего Востока, но также и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.

— Объективные цифры статистики показывают, что наш город прибавляет по 100 тысяч населения каждый год, — заявил на одной из недавних пресс-конференций мэр Краснодара Евгений Первышов. — Там, где раньше были пустыри, прямо на глазах вырастают целые микрорайоны. В городе ведется очень активное строительство. Новое жилье востребовано. Конечно, такой прирост населения накладывает очень большую нагрузку на социальную инфраструктуру города — школы, больницы, детские сады, а также на транспортное сообщение.

Переезжая в Краснодар на ПМЖ, люди, естественно, покупают здесь квартиры. Иногда сразу не одну, а несколько — в качестве инвестиций, сохранения средств или подготавливая базу для скорого переезда на юг целой семьей.

— Из десяти сделок семь у нас приходится на приезжих, — рассказывает заместитель директора компании «Аурус Риэлт» Сергей Лысенко. — В течение 2020 года была приостановка — летом оказались закрыты границы регионов. Но как только все относительно нормализовалось, россияне вновь поехали на Кубань. Конец 2020 года — осень и начало зимы — оказались достаточно активными в плане проведения сделок. Люди приезжают со всех уголков страны, чтобы приобрести здесь жилье. Порядка 60-70 процентов активных покупателей недвижимости в Краснодаре — это люди не местные.

Вторым важным фактором, толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов, то есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.

— Долгое время рынок Краснодара был очень большой, — рассказывает президент строительной компании «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов. — И было очень много новых объектов, которые возводились за счет «старых», еще недостроенных. Отсюда возникали финансовые перекосы и образовались долгострои. После принятия 214-ФЗ ряд компаний ушел — просто не выдержали конкуренции. А после того как началась пандемия коронавируса, уехали еще и все те иностранные работники, которых называют не очень благозвучным словом «гастарбайтеры». Соответственно, строительные компании вынуждены находить им замену из местных профессионалов. И платить уже весьма конкурентоспособную зарплату. Несомненно, это хорошо и является правильным движением к цивилизованному рынку. Но на стоимости квадратного метра данные изменения тоже сказались. А посмотрите, как рванули вверх цены на строительные материалы?! Стоимость арматуры взлетела до небес!

Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четвертым стала доступность ипотеки и материнского капитала.

— Вспомните, когда еще в банках на покупку жилья люди могли взять кредит под столь низкую ставку — около 6,1 процента (в разных организациях и в зависимости от конкретной ситуации иногда чуть больше или чуть меньше)? — говорит Сергей Лысенко. — Кроме того, сейчас впервые государство начало выдавать материнский капитал не только за второго, но и за первого ребенка. Получая этот маткапитал, люди стремятся его сразу вложить, боясь обесценивания денег. И это тоже толкает цены на недвижимость вверх.

Пятым фактором — уже не на федеральном уровне, а исключительно для Краснодара — является ситуация, когда власти стремятся привлекать застройщиков к возведению комплексной застройки, то есть не только жилых высоток или деловых центров, но и поликлиник, школ, детских садов. Вполне ожидаемо, что эти затраты ложатся в стоимость возводимых объектов. По данным строительных компаний, не менее шести тысяч рублей в цене каждого квадратного метра составляют затраты на создание социальной инфраструктуры.

Однако всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне, а расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательной способностью.

Инфляция в России, по независимым экспертным оценкам, в 2020 году составила 12,8 процента. Официальные данные Росстата говорят о других цифрах — 5,2 процента. Но, по личным ощущениям, жители большинства регионов страны почему-то больше верят первой цифре, чем второй. Кроме того, в январе этого года существенно выросла стоимость оплаты ЖКХ и транспорта.

— Стремительный подъем цен на недвижимость уже сейчас нивелировал все плюсы от льготной ипотеки и выдачи материнского капитала, — считает аналитик федеральной группы компаний «Финам» Алексей Коренев. — Покупать квартиры по цене на 20-30 процентов выше, чем раньше, уже становится невыгодно. И тут рынок начнет саморегулироваться, а цены — окажутся сбалансированными. Да, в Краснодарский край едет огромное число людей из северных регионов. Но из-за падения цен на нефть, западных санкций против российских компаний и других причин поток богатых нефтяников и газовиков будет уже не такой, как раньше. По оттоку денежных средств с банковских вкладов в Сибири и на Дальнем Востоке можно уже видеть, сколько людей направляется в центральные регионы страны и какие инвестиции они готовы вложить в покупку недвижимости. Бесконечного объема финансов у граждан нет. Этот ресурс иссякает.

По мнению аналитиков «Финама», как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре и какие бы затраты туда ни добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться, и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.

Эксперты разошлись во мнениях относительно прогнозов. Часть из них утверждает, что стоимость недвижимости продолжит подниматься неизменно до конца этого года. Другие высказывают мнение: резких скачков уже не стоит ждать, но квадратный метр еще прибавит в весе, а вот снижаться не намерен уже никогда, тем более что Кубань до сих пор не входит в двадцатку регионов с самой дорогостоящей недвижимостью. Наконец, третьи, в том числе аналитики «Финам», утверждают — цены стабилизируются к осени этого года, причем настолько, что возможен даже «отскок» к уровню 2019 года.

Источник https://ki-news.ru/2022/06/30/pokupat-ili-podozhdat-chto-proishodit-s-rynkom-nedvizhimosti-v-krasnodare/

Источник https://www.kuban.kp.ru/daily/27395/4591494/

Источник https://rg.ru/2021/03/05/reg-ufo/eksperty-obiasnili-rekordnyj-rost-cen-na-nedvizhimost-v-krasnodare.html

Это только начало. Эксперт удивил прогнозом, что будет с ценами на жилье в Краснодарском крае — KP. Ru