Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Финансовый кризис, проблемы оценки недвижимости, макроэкономические факторы в оценке, ликвидность недвижимости, факторы ликвидности недвижимости.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Бердникова В.Н.
Предложения по методологии переоценки портфеля кредитов под залог недвижимого имущества в условиях кризиса
Особенности проведения ретроспективной оценки в рамках судебной экспертизы в сфере залогового кредитования
Текст научной работы на тему «Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса»
рынка, нормативные ограничения и особенности деятельности и конкурентные преимущества самой компании.
1. Приказ Минфина РФ от 11 июня 2002 г. № 51н «Об утверждении Правил формирования страховых резервов по страхованию иному, чем страхование жизни».
2. Красножон Д. Зарубежный опыт: умеренная инвестиционная стратегия страховых компаний как залог успеха в долгосрочной перспективе // Финансовый менеджмент в страховой компании. — 2006. — № 1.
3. Смирнов И.Е. Управление активами на страховом рынке // Управление в страховой компании. — 2007. — № 3.
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА
Филиал Байкальского государственного университета экономики и права, г. Братск
Финансовый кризис, проблемы оценки недвижимости, макроэкономические факторы в оценке, ликвидность недвижимости, факторы ликвидности недвижимости.
Оценочная деятельность в РФ появилась уже в первые годы перехода к рыночной экономике. Это обусловлено тем, что оценка имущества, в частности недвижимости — это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки полноценная рыночная экономика просто не может существовать и развиваться.
За 15 лет существования оценочная деятельность и инструменты оценки прошли значительный путь в своем развитии. Важным условием качественной работы оценщика является наличие адекватной, надежной методологии. В своей работе оценщики были ориентированы на постоянное усовершенствование методов работы, в том числе с применением последних достижений математической науки и других смежных дисциплин. Однако, последние события на финансовых рынках, начавшийся глобальный экономический кризис, лопнувший «ценовой пузырь» на рынке недвижимости высветили несовершенство методик оценки недвижимости.
♦ Доцент кафедры «Финансы и кредит», кандидат экономических наук
Разразившийся кризис показал, что существующие на сегодняшний день методы оценки стоимости недвижимости и рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, не учитывают цикличность развития экономической системы. А это значит, что во времена бума эти методы оценки способствуют росту стоимости и перегреву рынка недвижимости, а на стадии спада они ведут к резкому падению стоимости и как следствие смещению результатов оценок в сторону уменьшения. Об этой проблеме говорил Г.О. Греф, председатель Национального Совета по оценочной деятельности, выступая на I Международном Конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России».
На сегодняшний день кризис ставит перед сообществом оценщиков чисто практические задачи. Проблемы в российской экономике только начинают проявляться, но уже сейчас понятно, что в ближайшее время наступит сложный период, который будет характеризоваться спадом в экономике и переоценкой стоимости активов, прежде всего недвижимости. На фоне снижения спроса на российский экспорт, глобальной переоценки рисков, оттока капитала, кризиса ликвидности в банковском секторе и «лопанья пузырей» на рынке недвижимости, увеличится количество банкротств предприятий и банков, и вырастет доля кредитов, нуждающихся в реструктуризации.
В таких условиях изменяться требования к качеству работы оценщиков, однако достичь высокого качества будет гораздо сложнее, чем раньше. В результате кризиса кардинально изменится ситуация с точки зрения ценовых ожиданий. Если последние десять лет рынок недвижимости развивался в условиях растущих цен, то теперь наступит период снижающихся цен. Резко падает ликвидность рынка, а значит, возрастает роль фактора ликвидности при проведении оценки недвижимости. Накопленные в период быстрого роста цен на недвижимость данные и методологии могут не давать надежных оценок стоимости в условиях кризиса, и потребуются существенные изменения в методологии. По мнению автора в сжатые сроки необходимо реализовать следующие мероприятия:
1. В прежних отчетах об оценке макроэкономические факторы практически не учитывались при реализации доходного подхода. Однако, финансовый кризис показал, что такой «узкий» взгляд на прогноз реконструированного отчета о доходах объекта недвижимости, на определение ставки капитализации дает искаженную оценку стоимости недвижимости.
2. Нестабильная финансовая ситуация приведет к необходимости проводить оценку в сжатые сроки. В условиях кризиса решения необходимо принимать очень быстро, и это накладывает свои ограничения и на сопутствующие виды деятельности, такие как оценка.
3. В условиях финансового кризиса, скорее всего, вырастет спрос на услуги оценщиков со стороны банков. Уже сегодня банки столкнулись с проблемой того, что залоговая оценка является выше рыночной. Следует
заметить, что фактор ликвидности недвижимости практически не находил отражения в технологии оценки. Текущий застой на рынке недвижимости свидетельствует о том, что необходимо теоретикам-оценщикам задуматься об экономическом обосновании механизмов, размеров внесения корректировок на ликвидность недвижимости.
Остановимся на этой проблеме подробнее. Понятие залоговой стоимости недвижимости, используемое в оценочной практике для целей ипотечного кредитования как таковое, в России на сегодняшний день не прописано в Федеральных стандартах оценки, т.е. отсутствует как определение, так и общепринятые методики ее расчета. Обычно кредитная организация определяла залоговую стоимость недвижимости, применяя понижающие коэффициенты к рыночной стоимости [2].
Между тем, в Международных стандартах оценки (МСО) [1] присутствует определение: «Стоимость ипотечного кредитования — это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества». Данная стоимость используется кредитными организациями при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов.
Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета, отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам [4]:
— анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;
— ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид объектов недвижимости в данном регионе;
— потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании недвижимости;
— текущая ликвидность недвижимости, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;
— степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);
— подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.
Ликвидность потенциального предмета залога — наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно серьезны для кредитной организации.
Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [3].
Количественной характеристикой ликвидности чаще всего выступает время рыночной экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обычно предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.
Среди основных факторов ликвидности недвижимости можно выделить следующие:
— наличие величины спроса на недвижимость. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, где спрос на такую недвижимость достаточно невелик.
— эластичность спроса на данный вид недвижимости. Например, при отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.
— состояние недвижимости. Как правило, изношенные объекты недвижимости в меньшей степени ликвидны, нежели относительно новое, не требующее больших затрат жилье.
— соответствие современным требованиям рынка. Например, одни строительные материалы замещаются другими — более безопасными или экологичными, соответственно, снижается спрос на строения из устаревшего материала.
— масштабность объекта недвижимости. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности недвижимости, обладающей характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик.
— уникальность. Наличие у объекта оценки неких особенностей, по которым он может выделиться из массива, предлагаемых к продаже
объектов, ведет либо к повышенному интересу со стороны покупателей, либо снижает спрос.
— местоположение. Например, объект недвижимости имеет текущий спрос на рынке, однако прогнозное развитие территории может сделать его местоположение менее привлекательным, что найдет отражение в сроках экспозиции объекта.
Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку.
В связи с отсутствием, чаще всего, в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных объектов недвижимости необходимо консультировать с участниками рынка недвижимости — риэлторами, которые сопровождали сделку.
1. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005 / Пер. с англ. И. Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. — М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2006.
2. ФСО № 1 — Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256).
3. ФСО № 2 — Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255).
4. ФСО № 3 — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254).
ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ДИВИДЕНДНУЮ ПОЛИТИКУ АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА
Новосибирский государственный университет экономики и управления — «НИНХ», г. Новосибирск
Любое изменение в дивидендной политике имеет как положительное, так и отрицательное влияние на цену акции фирмы. Более высокие дивиденды означают значительную выплату наличности инве-
Как кризис влияет на рынок недвижимости: мнение экспертов
В первую очередь от финансового кризиса страдает банковско-финансовый сектор, но со временем он распространяется на все отрасли экономики. Как правило, наиболее стойким к кризисным явлениям оказывается рынок недвижимости, и снижения цен в этой сфере следует ожидать не ранее 4-6 месяцев с момента начала кризиса. Это связано с тем, что поскольку объекты недвижимости имеют продолжительный период рыночной экспозиции (до 1 года), образ мышления продавцов и покупателей недвижимости и соответственно цены на этом рынке характеризуются высокой инерционностью.
Влияние экономического кризиса на рынок недвижимости заключается в следующем.
Из-за резкого сокращения объема свободных средств, числа доступных кредитов и свертывания инвестиционных программ предприятий и банков снижается покупательская активность населения, то есть сокращается спрос. А поскольку число объектов на рынке недвижимости сохраняется прежним, по законам свободного рынка цены начинают падать.
В то же время цены на недвижимость снижаются тоже медленно, по мере развития кризиса, что связано опять же с инерционностью рынка. Предельное снижение цен на рынке недвижимости даже в условиях экономического кризиса, как правило, ощутимо, но некритично. Обычно цены падают на 25—30% от докризисного уровня. Хотя для каждого конкретного продавца это весьма внушительная сумма. При этом вследствие инерционности рынка недвижимости его выздоровления следует ожидать значительно позже, чем во всех остальных сферах деятельности.
В качестве еще одной особенности поведения рынка в условиях финансового кризиса можно отметить увеличение разрыва между реальными ценами продаж объектов недвижимого имущества и публикуемыми ценами предложений на эти объекты. В то время как в обычное время этот разрыв не превышает 7-10%, в разгар кризиса он может достигнуть 30%. Данный факт следует учитывать, если вы планируете выгодно вложить деньги в недвижимое имущество во время кризиса.
Будут повышаться или падать цены на недвижимость в 2015 году, по мнению экспертов, зависит от того, когда именно закончится отложенный спрос на объекты недвижимости со стороны инвесторов, которые, скупая недвижимость, таким образом стараются сохранить накопления в условиях нестабильной экономики. Однако когда именно это случится, мнения экспертов разошлись: одни считают, что спрос обеспечен на весь 2015 год, другие — что он уже на исходе.
Пока люди вкладывают свои сбережения в недвижимость, но когда волна ажиотажного спроса спадет, тогда начнется период стагнации. В ближайшие два года российские риелторы должны быть готовы к снижению цен и покупательского спроса, а затем — к их резкому падению.
Рост спроса и соответственно цен начнется только в 2019 году…
Как видим, кризис ликвидности на финансовом рынке оказывает прямое влияние на стоимость недвижимости. Это влияние, как правило, достигает своего максимума через год после начала кризиса в банковско-финансовом секторе. Время кризиса в сфере недвижимости, который уже не за горами, — самый подходящий момент для инвестиций. В это время цены снижаются до предела и имеют хороший потенциал роста.
Однако, совершая сделки с недвижимостью в этот период, надо умело торговаться, так как цены предложений обычно сильно завышены и продавцы готовы сделать значительную скидку.
Рынок недвижимости в условиях финансового кризиса
Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду — Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного. Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного «апокалипсиса» на рынке недвижимости. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов поделился с сайтом «РИА Недвижимость» своими мыслями о том, для каких игроков кризис станет временем возможностей, а кто уйдет «на больничный». Панический спросКризис на рынке недвижимости еще не наступил, но сами ожидания у всех очень напряженные. Как всегда, началось с падения рубля и акций. На рынке же недвижимости мы сейчас видим повторение ситуации 2014-го года: опять происходит всплеск интереса, люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. Сейчас очень существенно, где-то на 40%, выросли заявки на покупку студий и однокомнатных квартир. Примерно на столько же вырос спрос на апартаменты. И, наверное, чуть больше, на 50%, вырос спрос на покупку номеров в апарт-отелях.Для меня это удивительно, потому что, например, у гостиниц все плохо. Однако в отличие от них, апарт-отели ориентируются не только на туристов, но также и на среднесрочное проживание, спрос на которое сейчас не упал, а напротив – повысился. Это можно объяснить тем, что часть людей, живших с престарелыми родителями, стараются самоизолироваться от них. Как раз многие люди в возрасте от 20 до 40 лет начали сейчас поиск для себя студий или апартаментов на 2-3 месяца. Что интересно, такой же всплеск спроса мы видим и на загородную недвижимость. Но это уже не для молодых людей, а как раз для пожилых, кто захотел пережить ситуацию за городом.Как и в 1998-м, в 2008-м и частично в 2009-м годах, а также в 2014-м, я думаю, что этот всплеск спроса продлится несколько месяцев. Дальше ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях. Если нефть продолжит торговаться на тех же уровнях, то я думаю, что недвижимость повторит этот сценарий. Тогда она подорожала в рублях более чем в два раза за очень короткий промежуток времени. В долларах, конечно, подешевела.В 2008-2009 годах, когда рубль упал, а потом несколько вырос, недвижимость примерно через 6 месяцев начала терять рублевую цену. Оба сценария возможны. При этом вероятность реализации каждого из них зависит в большей степени от курса рубля и того, насколько глубоко упадет нефть. Надеюсь, конечно, что нефть так глубоко упала на короткое время. При цене доллара в 94 рубля, которую ЦБ заложил в свой прошлогодний прогноз стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, поднимутся процентов на 10-15. Выживут не всеЕсли смотреть на опыт Уханя, где карантин продлился три недели, то это недвижимость переживет. Однако уже сейчас объявлено о закрытии нескольких отелей в Москве, например, одного из отелей сети Ibis, и нескольких в Санкт-Петербурге. Если же эпидемия продлится намного дольше, и к лету туристический рынок не оживет, то апарт-отели переориентируются на среднесрочное проживание и будут чувствовать себя очень неплохо. Но при сохранении сложившейся ситуации через два-три месяца мы можем увидеть банкротство первых отелей.Помимо упомянутых уже отелей, рассчитанных на туристов, пострадать могут еще два сегмента. В первую очередь, это ресторанный бизнес. Сейчас рестораны уже, ссылаясь на распоряжение Сергея Собянина о том, что коронавирус – это обстоятельства непреодолимой силы, стремятся разорвать договоры аренды. Еще один сегмент – это ритейл. В России уже произошло падение спроса в непродуктовом сегменте. Более-менее хорошо себя чувствуют микроторговые центры, где не столь высокая посещаемость, а суперрегиональные ТЦ уже стоят пустые. Упадут и инвестиции в недвижимость. Объем сделок в кризис обычно снижается процентов на 20-25. Если в прошлом году он составил где-то 3,8 миллиарда долларов, то в этом будет около 3 миллиардов или даже ближе к 2,5 миллиардам. При этом сделки будут происходить только в сегменте малых и средних объектов.На фоне того, что многие отправили работников «на удаленку», в офисном сегменте уже наблюдается сложная ситуация. В условиях полной нестабильности долгосрочные договоры аренды стали не интересны. При этом коворкинги совершенно неожиданно вдруг начали испытывать больший спрос. Работодатели, отказываясь от классических офисов, стали обращаться к гибким, понимая необходимость сохранения определенного количества рабочих мест. Больше всего пострадает класс А. Большой плюс этого сегмента был в том, что на нем действуют в основном долгосрочные контракты. Однако, думаю, что они будут расторгаться со ссылкой на форс-мажор, которым признана эпидемия коронавируса. И здесь уже вопрос в том, как на это будут реагировать суды. Собственники бизнес-центров класса А, будучи в основном сильно закредитованы банками, не так уступчивы в переговорах. При этом собственники офисов класса B более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади. Конечно, я восхищаюсь тем, как собственникам таких бизнес-центров, как «Романов двор» и «Белые сады» все еще удается держать ставку в долларах. Но думаю, что теперь и таким редким золотым рыбкам придется перейти на рубли. Вечный доходВо все времена, даже в кризис, недвижимость генерировала доход. Во всем мире пенсионные и страховые фонды вкладываются в недвижимость, когда дешевеют все акции и облигации. Большой популярностью во всем мире пользуются коливинги, потому что люди видят, что нет ничего стабильнее, чем жилье для сдачи в аренду.Многие предприниматели почувствовали падение доходов от своих основных бизнесов, часть из которых уже уходит в убыток. Стремясь подстраховаться за счет рентного потока, они ищут возможности вложиться за рубежом. Зная, что мы работаем в Дубае и Лондоне, они обращаются к нам с просьбой помочь купить что-то рентное там. Речь идет о суммах от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Многие рассуждают разумно: видя проблемы у гостиниц, они просят нас подобрать им какие-то варианты для покупки в этом сегменте, когда рынок начнет восстанавливаться. Им очень хочется «подхватить» интересные объекты, когда цена на них достигнет дна.Проблемы и возможностиУже сейчас мы видим кратковременное повышение цены на недвижимость со стороны девелоперов. Их основная задача сейчас заключается в том, чтобы накопить ресурсы и дополнительную подушку безопасности. Если будет затишье, они должны иметь денежный запас, чтобы продолжать успешно строить и завершать объекты. Поэтому застройщики, у которых с продажами объекта все хорошо и нет кредитов, а земельный участок в собственности, активизировали поиск проектного финансирования. Для того, чтобы в стране не было массового банкротства, государству необходимо проработать вопрос льготного кредитования отрасли. Сегодня госбанки предлагают бизнесу кредиты со ставкой от 7% до 10,9%, а хотелось бы, чтобы она быть на уровне 2-3%. О том, что девелоперы могут получать проектное финансирование, говорилось давно, но на самом деле среднему или малому игроку крайне сложно получить его. Также девелоперскому рынку помогло бы сокращение размера средств, которые лежат на эскроу-счетах в банках. Сейчас депонируется 100% денег, поступающих от физлиц. Такого нет нигде в мире. Обычно это 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.Как известно, кризис – это время возможностей. Если говорить о точках роста, которые могут возникнуть в ближайшее время, то стоит обратиться к опыту 1998-го, 2008-го и 2014-го годов. Те, кто слишком закредитован, будут вынуждены терять деньги. Они будут продавать активы с большой скидкой. Как и в прежние кризисы, многие объекты недвижимости и девелоперские проекты перейдут к банкам. Как следствие, банки снова станут предлагать выкупать эту недвижимость по более низкой цене, что увеличит объем distressed-активов. Надеюсь, что банки перестанут считать, что можно не привлекать к продаже таких активов девелоперов, консультантов и брокеров. Можно вспомнить банк Траст, куда были переданы активы на миллиарды долларов. Многие из них восходят еще к 2008 году и так и не нашли своего владельца. Здесь куда разумнее было бы передавать такие активы в развитие девелоперам под те проекты, которые показали свою устойчивость. А речь в данном случае о коворкингах, под которые можно переделать старые офисы. Об апарт-отелях, под которые нужно переделывать старые гостиницы. А также о коливингах, ситуация с которыми сейчас будет улучшаться.
Источник https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-otsenki-nedvizhimosti-v-usloviyah-finansovogo-krizisa
Источник https://cdnk.ru/articles/kak-krizis-vliyaet-na-rynok-nedvizhimosti-mnenie-ekspertov/
Источник https://realty.ria.ru/20200325/1569109695.html