Как новые поколения арендаторов меняют рынок жилья
Рынок жилья можно назвать лакмусовой бумажкой потребительского поведения, ведь при выборе квартиры включаются всевозможные потребительские стереотипы. При этом жилье (даже в аренду) – довольно дорогое приобретение, которое не раз приходится обдумывать. Здесь проявляются и поколенческие особенности: взаимодействуя друг с другом, представителям разных поколений приходится менять свои представления о рынке, а значит, менять и сам рынок.
Кто в доме хозяин?
За последние 5 лет рынок жилья поменялся кардинально. Главными на нём стали не арендодатели, а арендаторы. В целом ориентация на покупателя сейчас характерна практически для любого рынка. И такой поворот на крайне закостенелом рынке жилья может говорить лишь об одном – в ближайшее время мы не вернемся к рынку собственников, а значит, необходимо что-то менять. Потому что, когда рынок принадлежит арендаторам, собственникам приходится подстраиваться, чтобы всем было комфортно. Сейчас мы всё чаще видим, как арендодатель танцует вокруг квартиросъемщика в попытках ему угодить.
Первые признаки перехода к такой ситуации на рынке стали заметны после кризиса 2014 года. Из-за падения курса рубля упал доход большей части населения – тогда и начался постепенный отток арендаторов. В особенности это коснулось иностранцев, им стало просто невыгодно продолжать работать в России. Когда экспаты начали дружно съезжать из квартир в центре Москвы и Санкт-Петербурга, уезжать из России, площади стали освобождаться, дешеветь и простаивать. Но это произошло не одномоментно, а заняло пару лет. Собственникам пришлось переосмысливать подход к арендаторам, много помещений пустовало из-за завышенных цен.
Первое время многие арендодатели ждали, что вот-вот снова найдётся тот самый клиент, например, иностранная компания, которая снимала эту квартиру за 5 тысяч долларов. Но желающих снять жилье за прежние деньги не находилось. Приходилось либо снижать свои аппетиты, либо всеми путями идти навстречу арендатору. Чтобы тот человек, который, как правило, делает эмоциональное приобретение, вошёл в эту сделку. Если собственник начнет ставить слишком много условий, которые на самом деле не соответствуют цене и качеству сдаваемого помещения, арендатор просто уйдёт к другому. На мой взгляд, главное, что изменилось за последние 5 лет – это отношение к арендатору. Больше нельзя подходить к вопросу сдачи жилья наплевательски, потому что конкуренция за хороших жильцов сильно растёт.
Новый уровень гостеприимства
Поворот в сторону рынка арендатора влияет и на качество предоставляемых хозяином квартиры “услуг”. Появился определённый уровень требований по отношению к квартирам, их качеству, ремонту, удобству. Большой толчок к такому развитию дает появление онлайн-ресурсов по кратковременной аренде жилья, например, Airbnb. Сейчас мир становится всё более компактным – люди всё чаще путешествуют и смотрят на мир. У них появилась возможность снимать по-настоящему удобное и эстетически красивое жилье. Airbnb показал, что можно ездить за рубеж и останавливаться не только в отелях, но и в классных дорогих квартирах, которые могут выглядеть именно так. У многих людей – как арендаторов, так и арендодателей – появилось чувство вкуса. Потому что интернет позволяет увидеть красивые дизайны, хорошие планировки, всякие приятности, вещи удобные для того, чтобы арендатор заехал туда, жил и комфортно себя чувствовал.
Новый уровень гостеприимства отражается не только в стремлении визуально угодить арендатору. Важное место занимает и общение с арендодателем, которое большинство арендаторов хотели бы максимально сократить. Каждую “проверку” собственности арендатор воспринимает как вторжение на свою территорию. Новому поколению хочется чувствовать себя на съемной квартире как дома, поэтому намного проще привлечь к контролю состояния жилья и другим вопросам технического характера посредников, которые в отличие от владельца квартиры не будут думать о жилье как о своём собственном. Это приводит к развитию новых сервисов в сфере услуг – например, клининга и доверительного управления собственностью.
Давайте не встречаться
То, что арендаторы стали сильнее дорожить своим личным пространством, а арендодатели – больше уважать желания своих квартиросъемщиков, приводит к новому формату взаимодействия и в финансовой части сделки. Не последнюю роль здесь сыграло и развитие технологий, ведь ещё 10 лет назад переводы в 2 клика с мобильного телефона казались чем-то недоступным. Сейчас мы пользуемся ими постоянно. Поэтому для арендатора намного удобнее и проще перевести арендную плату хозяину в назначенный срок через мобильный банк, а не ждать его в гости и передавать наличные.
Мир постепенно уходит в интроверсию – даже разговор по телефону лишний раз проще перенести в мессенджер. Встречаться с арендодателем раз в месяц для современного арендатора – это слишком часто. Даже встретиться с друзьями раз в месяц бывает сложно – мир ускоряется, в больших городах много времени уходит на дорогу, работу, спорт. Поэтому перевод становится удобным обеим сторонам, а визиты с проверкой собственности, более редкими.
Также, всё более распространённым становится принятие решений об аренде жилья вообще без просмотра – люди хотят принимать решения дистанционно, посмотрев максимально подробные видео и фото. Времени становится меньше, и часто квартиросъемщик готов один раз приехать и, в идеале, на этой же встрече сразу подписать договор с хозяином квартиры. Пока это не является повсеместным трендом, но такие сделки происходят всё чаще.
Снять нельзя купить
Сейчас на рынок жилья выходит новое поколение арендаторов, которые повзрослели в новом мире – мире, где всё меняется в несколько раз быстрее, чем раньше, а потому и решения приходится принимать быстрее. Спрос на аренду квартир в последние годы постепенно увеличивается, и на это влияют 2 ключевых фактора – молодые люди не хотят привязываться к месту и им всё сложнее планировать долгосрочные покупки/вложения.
Если раньше мы могли легко представить себе, что через пять лет точно будем находиться здесь, через десять тоже, то сейчас никто не знает, что ждёт его в ближайшие пару лет. Люди предпочитают не загадывать так далеко, потому что есть вероятность того, что они вообще будут жить в другой стране. Люди всё чаще меняют работу, в любой момент может измениться и состав семьи, а аренда позволяет быть намного более гибким. Например, когда в семье появляется второй ребёнок, можно в один момент в течение месяца переехать куда-то, где достаточно комнат, рядом есть парк для прогулок, школа или детский сад. В то же время даже представить себе, сколько по времени займёт покупка новой квартиры и ремонт в ней, достаточно сложно. Это совершенно другая история, которая намного более трудозатратна.
Кроме того, есть, финансовый фактор. Потому что покупка квартиры в собственность сейчас – это очень невыгодная сделка. Сейчас аренда недвижимости составляет 3% доходности, то есть, те, кто сдаёт своё жильё изначально входят в невыгодную для себя сделку. Потому что, если продать жильё и вложить эти деньги куда-то в другое место – например, в банк, ПИФы, акции, в коммерческую или зарубежную недвижимость – доходность будет существенно больше. Кроме того, от недвижимости сложно избавляться . Если деньги понадобятся срочно, продавать квартиру придётся с серьёзным дисконтом. В то же время другие продукты, например, акции, можно просто, чётко, быстро превратить в деньги.
Ни для кого не секрет, что сейчас на рынке жилой недвижимости стагнация. Почему же люди все ещё приобретают квартиры в собственность? На мой взгляд, чаще всего они просто понимают, признают для себя, что они плохие инвесторы. Покупка недвижимости кажется им приемлемым вариантом и потому, что смогут ограничить себя в лишних растратах и сохранить больше, если ежемесячно будут должны оплачивать ипотеку. У людей всё ещё боязнь хранить деньги в банках, под подушкой, но в то же время есть боязнь и более рисковых вложений. Но всё это будет меняться, потому что уже сейчас молодые люди скорее стараются снимать жильё, а вкладываться в другие средства.
В целом главной тенденцией трансформации рынка жилья сейчас является его превращение из дефицитного товара, в услугу, которую могут предложить многие. Арендатор выбирает не только товар, но и сервис, который сопутствует этому приобретению. Поэтому даже на рынке недвижимости важно правильно общаться со своим потенциальным квартиросъемщикам и быть готовым пойти на компромисс. Новые поколения и технологии приходят на рынок жилой недвижимости и будут менять его ещё сильнее с каждым годом, но ориентация на потребителя, его привычки и желания – ключ к успешному взаимодействию и получению большей прибыли. Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Аренда как сделка на рынке недвижимости
Показатели
В Москве и Санкт-Петербурге через сервис ежемесячно сдается до двух тыс. квартир. За два года в основном в Москве и частично в Санкт-Петербурге сервис сдал 40 тыс. квартир.
- В феврале запустили приложение подбора жилья по механике Tinder. На конец 2020 оба приложения отсутствуют в сторах.
- В апреле анонсировали запуск услуги «ПИК-Аренда плюс» для автоматической регистрации собственников как самозанятых и генерацию чеков за 2% в месяц от суммы аренды. Зарегистрированы как партнер налоговой в приложении «Мой налог». На основном сайте ничего нет.
- В августе запустились в Санкт-Петербурге с отличными условиями от московских: помимо комиссии 50% для жильцов, появилась комиссия 30% для собственников.
- В ноябре запустились в Татарстане. Для собственников квартир услуги бесплатны, для жильцов по желанию ежемесячно 5% за отсутствие депозита и разовая комиссия 50% при заселении.
- В ноябре запустились в Нижнем Новгороде и в Воронеже.
«Циан» растет и развивает начатое в 2019 направление для работы без посредников
Развивает сдай/сними
Проверяют и страхуют, показы не проводят. Для жильцов услуга стоит: 15% разовая комиссия и 990 рублей в месяц на протяжении всего срока проживания.
Хвалят сдачу квартиры с уплатой налогов на самозанятости, в партнерах налоговой не числятся, зато есть банк-партнер «Банк 131» и страховой партнер «Манго Страхование».
В конце 2020 купили N1.RU
Подписано соглашение о приобретении одного из лидирующих региональных порталов-классифайдов по недвижимости — N1.ru.
Готовится к IPO
Выход на американскую биржу может состояться в 2022 году, и компания уже начала подготовку.
«Яндекс» с декабря начал тестировать сервис аренды со страховкой
Размер разовой комиссии — 50% от арендного платежа и ежемесячно плавающая стоимость 6–7% от арендного платежа (считается по формуле, описанной в оферте).
«Локалс» тестирует сервис со страховкой
Предлагают три тарифа:
- Мини. Разовая комиссия с арендатора — 19 900 руб. И ежемесячный платеж — 250 руб.
- Стандарт. Разовая комиссия с арендатора — 9 900 руб. И ежемесячный платеж — 990 руб.
- Премиум. Разовой комиссии нет, ежемесячный платеж — 1 990 руб.
Государство
Министерство строительства и «Дом.рф» легализуют рынок аренды жилья
Первое упоминание о платформе-агрегаторе появилось в январе 2020 года. Тогда публикация законопроекта планировалась на конец 2020 года, и запуск платформы в 2021 году.
В январе 2021 года публикация законопроекта была перенесена на конец 2021 года, а запуск агрегатора, вероятно, на 2022 год.
По ожиданиям правительства новая платформа будет ежегодно пополнять бюджет страны на 200 млрд рублей. Составить впечатление о платформе можно уже сейчас по упоминаниям в публикациях.
Какой она может быть:
- витрина объявлений, на которой помимо прямых собственников смогут размещать информацию об объектах агрегаторы и брокеры;
- оформление временной регистрации;
- оплата коммунальных услуг;
- оплата налогов;
- заключение договора;
- связь с Росреестром.
Чтобы все сработало и собственники оформляли аренду недвижимости официально, возможно, будут действовать три силы:
- Создадут благоприятный налоговый режим и дадут налоговые льготы. Например, чем дольше гражданин использует платформу для заключения сделок, тем меньше его налоговая ставка.
- Введут ответственность в административный Кодекс РФ.
- Создадут механизм выявления собственников жилья, которые не платят налоги: живут ли собственники нескольких квартир в них или нет, зарегистрирован ли временно кто-то в этих квартирах или нет.
Минфин предложил ЦБ и ФНС обменяться тайнами
Для борьбы с укрытием от налогов планируется наладить обмен данными юридических лиц между налоговой службой и Центральным банком. Министерство финансов опубликовало документ, подробно описывающий обмен банковской и налоговой тайнами.
Доступ к данным об операциях физических лиц пока не предусмотрен.
«Авито», «Циан» и «Авто.ру» могут подключить к «Госуслугам»
Минцифры предлагает крупнейшим порталам-агрегаторам присоединиться к ЕСИА «Госуслуг». «Циан» и «Авито» приняли предложение. На декабрь 2020 года способа авторизации по ЕСИА ни у кого нет.
Собирать информацию о продавцах и покупателях правительство пока не планирует. Однако, по мнению экспертов, в будущем эти данные могут заинтересовать многие ведомства.
Росреестр борется с перепродажей
Росреестр запретит создавать сайты-двойники, а также будет блокировать перепродажу сведений ЕГРН. При этом руководитель ведомства заверил, что данные будут доступны к использованию для разработки аналитических инструментов и продолжат применяться в интересах людей.
Росреестр переходит на «цифру»
Ежегодно Росреестр оказывается 35 млн услуг. Через ведомство проходит около 90 млн запросов в год о предоставлении данных ЕГРН.
В связи с этим к 2023 году эти услуги будут переведены на портал «Госуслуги». Передачу и обработку сведений планируют осуществлять с помощью национальной системы управления данными.
По прогнозам, 96% опций Росреестра будут выполняться в электронном пространстве.
Будет создана единая база данных граждан под управлением ФНС
Сведения о каждом россиянине внесут в отдельный регистр.
В регистре будут собраны Ф.И.О., дата и место рождения, пол, гражданство, СНИЛС, ИНН, семейное положение, сведения о выданных паспортах, образовании, регистрации индивидуального предпринимателя, воинской обязанности и пр.
С помощью этой информации станет возможным рассчитывать доходы граждан и их семей.
По словам главы ФНС, с введением нового ресурса будет проще осуществлять контроль и тем самым оказывать содействие правительству и президенту в случае необходимости.
Персональные данные москвичей соберут в единую систему
В январе 2021 в правительстве Москвы объявили о создании системы хранения сведений о жителях города. Планируют затратить на эту инициативу 185 млн рублей.
Новая база данных будет содержать подробную информацию о документах москвичей, доходах, месте жительства, семье, успеваемости школьников и даже сведения о питомцах.
Государство семимильными шагами оцифровывается, и, хоть с задержками на годы, но дело свое сделает. Кризис только ускорил изменения. Укрыться от неуплаты налогов скоро будет практически невозможно.
Бизнес делает одно и то же, к сожалению, а все значимые экспериментальные сервисы по аренде имущества работают с прекрасными «Манго Страхованием».
Обеление рынка принесет повышение цен на аренду. Собственники привыкли к определенному уровню дохода с квартир и с учетом регулярного роста стоимости услуг ЖКХ лишаться ещё 4% не захотят.
Платить за цивилизованные арендные отношения будут арендаторы, кто больше всех и жаловался.
Аренда VS Продажи
Попробуем разобраться, нужно ли заниматься риэлтору только
арендой без продаж, или лучше заниматься продажами без аренды. А может быть и
то и другое?
На сделках часто вижу агентов, которые очень рьяно защищают
продажи. Утверждают, что занимаются только продажами и иногда арендой (только
для «своих»). Так ли это хорошо? Думаю, что ДА. Вот только есть одна беда:
когда продажник начинается заниматься арендой, а продажи это более-менее вальяжная
и нерасторопная специализация недвижимости (по отношению к быстрой и резкой
аренде), агент начинает чувствовать себя «не в своей тарелке», нервничать,
торопиться и в итоге не получать должного эффекта, т.к. его торопят и
подстрекают арендники.
Безусловно, это
сравнение не для всех агентов. Сам начинал заниматься с аренды и прекрасно
это вижу.
Другой пример. Куда хуже, когда агент, у которого всё
успешно получается в аренде, буквально лезет в продажи, навязывая свой темп
работы, который разбивается о скалы при малейшей попытке навески свой порядок.
Это очень умиляет. Тем более, что продажи требуют куда более больших
качественных знаний и опыта, что невозможно достичь в аренде. Но есть важно
обстоятельство – шустрый и грамотный агент из аренды имеет вполне реальные
перспективы закрывать больше сделок по продажам. Это тоже имеет место быть.
Непременно нужно сказать, что шаблонов в недвижимости нет. Моё
мнение претендует лишь на мнение, но никак не на постулат или аксиому!
Далее давайте рассуждать логически. Каждому человеку своё.
Также и каждому агенту – своё.
Каждый вправе выбирать род и вид деятельности,
специализацию и узкую направленность. Это безапелляционно.
Но всё же вернемся к сравнению. А что же будет, если успешный
агент успешен и в аренде и в продажах? Ни для кого не секрет, что благодарный
клиент тот, кому качественно оказали услугу. Как сказал мой коллега по бизнесу
Ежов А.В. «если хорошо сделал дело, то от клиента пошел «ручеек». Если обрубить
этот ручеек, то сарафанное радио дальше по нему не будет вещать. Ну а что, если
таких благодарных клиентов очень много? Когда в месяц 10-15 сделок по аренде?
Вероятность большего количества клиентов по рекомендациям выше.
Если рассматривать теорию вероятности и математической
статистики видно, что событие имеет
более высокую вероятность, если этому способствуют условия. В данном случае,
граничные условия здесь «условия». А если создать благоприятный поток
благодарных клиентов, то явно, что с аренды пойдет больше клиентов на продажу.
Это утверждение личне, может быть оспорено и оно не претендует на истину.
Но практика (общение с другим агентами, просмотр статистики
по агентству недвижимости и личные разговоры с большим количество агентов) доказывает,
что это именно так.
Напоследок, хочу сказать, что наша профессия и так
подвержена большому влиянию от психофизиологического состояния агента (об этом
позже в моих постах), настроению клиентов, состоянию финансовых (фондовых) рынков
(как и большинства сфер деятельности и секторов экономики), да и просто удаче.
И в продолжении этой мысли хотелось бы поставить жирную точку и сказать, что достойны
уважения те агенты, у которых успешно получается продавать свои услуги и на
рынке аренды/найма, и на вторичном рынке. Некоторые параллельно умудряются успешно
функционировать, также и на первичном, загородном и коммерческом рынках! Это
настоящие самородки!
P.S. Каждый человек имеет право
быть счастливым. И, если он с радостью уходит на работу и счастливым возвращается
домой, то не важно, как именно он реализовывается в своей профессии – аренда
или продажи, коммерция или загородка, зарубежная или первичная недвижимость.
Удачных Вам сделок!
Источник https://blogs.forbes.ru/2020/03/26/kak-novye-pokolenija-arendatorov-menjajut-rynok-zhilja/
Источник https://rb.ru/opinion/rynok-arendy-kvartir/
Источник https://www.cian.ru/blogs-arenda-vs-prodazhi-237854/