Инвестирование в недвижимость без денег на примере моего опыта и планов читательницы

 

6 способов начать инвестирование в недвижимость без денег

Стать инвестором сегодня намного проще, чем несколько лет назад: нет финансового порога входа “в клуб инвесторов”, не обязательно иметь огромный накопленный капитал для вложения, ходить в костюме и следить за цифрами на бирже. Все так, но тем не менее инвестирование в недвижимость требует от инвестора определенной серьезной работы, если вы, конечно, не хотите слить все деньги на первых 2 сделках. Самое интересное, что сегодня возможно заниматься инвестированием в недвижимость даже не имея собственных средств вообще. Как? Есть 6 работающих и эффективных способов.

Занимаясь переделкой домов и их последующей продажей — флиппингом, у инвестора есть 3 основные статьи расходов: покупка самого объекта, ремонт и обустройство, содержание дома и расходы по его продаже. Как правило, банки и кредиторы могут помочь только с первым пунктом. Кроме того, если вы возьмете ссуду на покупку дома и отдельно средства на обслуживание и ремонт, то вам одновременно необходимо будет платить достаточно крупные суммы. Поэтому деньги лучше найти у одного источника.

1. Партнеры-инвесторы. Считается, что это самый простой способ найти того, кто вложит деньги за вас. Это могут быть родственники, друзья, знакомые, партнеры по бизнесу, а также другие инвесторы или владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду. Подумайте, кто из вашего окружения может быть заинтересован в дополнительном заработке и располагает средствами. Иногда такие партнеры появляются из совсем неочевидных мест — лечащий врач, сосед или коллега на работе. Идеальный сценарий такой сделки: партнер вкладывает деньги, вы берете на себя всю работу. Соответственно, доход с проданного дома делится пополам. Однако, все индивидуально и зависит от конкретного партнера и предложения. Например, кто-то может поделиться с вами своими накоплениями. Предложите будущему партнеру выгодный процент, чтобы заинтересовать его, но не забывайте и о своем доходе, даже при самом худшем сценарии перепродажи. Здесь, в отличии от кредитных компаний, вы можете регулировать сами сроки, выплаты и процентные ставки.

Если вы только начинаете свою инвестиционную карьеру в недвижимости, то на первых этапах лучше поискать партнера, который уже работает в этой области. Так вы сможете получить не только стартовый капитал, но и многому научиться. Чтобы найти такого партнера подумайте в чем ваша ценность, чем вы можете быть полезны ему и вашему совместному проекту. Возможно, вы отличный продавец или дизайнер, а может у вас большой опыт в строительстве или ремонте домов.

2. Особые кредиторы. Компании, которые готовы выдать вам всю необходимую сумму. Для них не имеют значения ваш доход и планы. Они с радостью выдадут большую ссуду, так как заинтересованы в высокой процентной ставке и дополнительных баллах. Если у вас в планах быстрая продажа и короткий срок владения объектом, то этот вариант стоит рассматривать. Если вы хотите заняться строительством от полугода и выше, то это не самый подходящий источник финансирования, так как в среднем процентная ставка у таких компаний от 14 до 20%. Поэтому, чем меньше вы владеете домом, тем меньше вы платите, соответственно чем срок владения больше, тем сумма выплат больше, а значит меньше ваш собственный доход.Например, если вы занимаете 100 000 долларов под 16%, и от покупки до продажи вам требуется пол года, то проценты будут составлять около 8 000 долларов. Соответственно, если на перепродажу уходит год, то проценты уже составят 16 000 долларов. И это не считая дополнительных баллов, которые многие компании взимают за пользование их услугами.

3. Покупка без покупки. Когда вы занимаетесь перепродажей дома, фактически не покупая его. Вы обсуждаете с продавцом условия покупки и цену объекта, находите инвестора, который фактически покупает дом и занимается его ремонтом. Вы зарабатываете на разнице между стоимостью объекта и ценой для конечного покупателя, либо получаете фиксированную ставку 5-10% от продажи уже отремонтированного дома. Вы можете создать группу инвесторов для первоначальной покупки и ремонта объекта, выступая в роли нетворкера. Таким образом, вы не вкладываетесь в покупку и не занимаетесь подготовкой. Ваша задача свести покупателей и продавцов, за это вы и берете свой процент.

4. Краудфандинг. Вы приобретаете дом с помощью группы инвесторов. Каждый из них вносит какую-то часть необходимой суммы и получает после продажи дополнительный процент. Минус такого источника финансирования во времени. На сбор необходимых средств могут уйти месяцы. Правда некоторые краудфандинговые платформы имеют возможность сразу выкупить объект.

5. Продавец. В качества инвестора может выступить сам продавец недвижимости. Предложите ему свои услуги по “преображению” его объекта, а также более выгодную цену продажи. Часто продавцы больше заинтересованы в выгодной сделке нежели продать здесь и сейчас. Главное, не забывайте о своем собственном доходе и к каждому объекту просчитайте финансовый план — во сколько обойдется ремонт дома и за сколько вы реально можете его продать. В таком сценарии есть много плюсов: вам не надо искать инвестора, продавец изначально заинтересован в продаж объекта, и вам не придется платить комиссионные агентам недвижимости, работая напрямую с продавцом.

Вам будет интересно  Макроэкономическое равновесие сбережений и инвестиций

6. Традиционные банки. Как отмечалось выше, в основном банки дают ссуду только для покупки недвижимости, которые не включают в себя расходы на переоформление, содержание и ремонт. Тем не менее, если у вас хорошая кредитная история, четкий понятный бизнес-план и уверенность в выгодности своей идеи, то у вас есть все шансы получить необходимую сумму.

Как видите, инвестировать без начального капитала возможно, но не стоит забывать, чтобы сделка была действительно выгодна для всех ее членов необходимо знать местный рынок недвижимости, его порядок цен, изучить вкусы и предпочтения потенциальных клиентов, уметь составлять грамотный бизнес-план с учетом мельчайших статей расходов и быть хорошим нетворкером.

Тем не менее, любое инвестирование — это риск, который зачастую зависит не от вас. Поэтому, просчитывая свой бизнес-план, рассмотрите самые худшие сценарии исхода сделки: если дом не продается, ремонт идет не по плану, сроки затягивают и так далее.

Сегодня много вариантов работы с готовой недвижимости. Например, снизить цену. Просчитайте в своем бизнес-плане минимальную стоимость объекта, чтобы покрыть все убытки. Если и по такой цене покупателя не нашлось, то стоит продать объект даже уйдя в минус, но сделать выводы, почему так произошло и браться за новый объект, учитывая предыдущий опыт.

Также вы всегда можете сдать дом в аренду или продать его арендатору. То есть выступите в роли кредитора. Арендатор может заплатить первоначальный взнос, чтобы вы могли покрыть большую часть своих расходов, а затем выплачивать вам ежемесячную сумму. В некоторых случая, такая сделка даже выгодней, если вы можете позволить себе время.

В любом случае, рынок недвижимости подвижен и активен. На каждый объект можно найти своего потенциального покупателя или арендатора, главное уметь быстро адаптироваться к новым условиях и взвешенно принимать решения.

Инвестирование в недвижимость без денег

Разбираю конкретную ситуацию от нашей читательницы которая изучает инвестирование в недвижимость.

Получил от нее письмо следующего содержания:

  • однокомнатная благоустроенная квартира в центре 20-25 т.р, не в центре 18 т.р;
  • комната в общежитии, 1 человек – 10-12 т.р., 2 человека – 12-15 т.р.;
  • комната в квартире 10 т.р.;

Постараюсь по порядку ответить на все вопросы. Как я понимаю, речь идет об инвестировании в недвижимость без денег, ну, или почти без денег. Для начала давайте определимся, что делать с 4х-комнатной квартирой. На своем опыте я попробовал два варианта, рассмотрим их подробнее:

  • Первую свою квартиру я поменял на более удачную и более дешевую, в результате сдал ее на 25 500 рублей дороже (за 35 500 рублей). Читать подробное описание проекта »;
  • Вторую квартиру я улучшил без разменов и сдал на 11 000 рублей дороже (за 27 000 рублей). Читать подробное описание проекта »

Начнем мы со второго варианта. Этот вариант менее выгоден, чем первый. При осуществлении мной второго проекта можно было вместо улучшения имеющейся квартиры продать ее и купить более удачную. В этом случае выигрыш от увеличения арендной платы был бы гораздо больше. Почему же был выбран менее выгодный вариант?

Потому что у этого варианта есть масса плюсов:

  1. Очень быстро. Всего две недели понадобилось мне для осуществления этого проекта. В отличие от более выгодного варианта, на осуществление которого ушло более полугода. Конечно, во второй раз мне понадобилось бы меньше времени, но время в данном случае являлось главным фактором;
  2. Очень дешево. В данном случае не требуется денег на дорогостоящую перепланировку. Мне понадобилось всего 13 800 рублей на осуществление этого проекта. Хотя в некоторых отдельных случаях, при грамотном подходе, первый вариант может оказаться выгоднее (см. ниже);
  3. Отсутствие рисков. При купле-продажи квартиры возникают дополнительные риски, обусловленные несколькими причинами.

а) Возможны резкие колебания цены на недвижимость во время кризиса. Т.е. вы можете продать свою квартиру, но не успеть купить новую. Опытные риэлторы помогут свести его к минимуму, но помнить об этом риске все равно стоит;

б) В силу своей неопытности вы можете купить неудачную квартиру или даже квартиру в ветхом жилье, которое подлежит сносу;

в) При совершении операции купли-продажи квартиры можно стать жертвой мошенников.

Из всего выше сказанного самым главным преимуществом, на мой взгляд, является время. Остальные риски легко сводятся к нулю при обращении к хорошим специалистам.

Вам будет интересно  Торговля акциями для начинающих, с чего начать - ответы о биржевой торговле для начинающих инвесторов и трейдеров

Инвестирование в недвижимость без денег

И не ленитесь заново исследовать рынок для каждого района, в котором вы начинаете присматриваться к жилью. Цены на аренду могут отличаться в разных районах. Так, например, в Самаре цены на аренду комнаты на ул. Димитрова и ул. Ташкентской начинаются от 12 000 руб.

Тогда как в самом центре города, на ул. Ленинградской, цены за такие же комнаты начинаются от 8 000 рублей. Это удивительно: цены на окраине выше цен в самом центре! Выходит, выгоднее инвестировать в квартиры в определенных районах города! Это только с комнатами такая ситуация, квартиры в центре ощутимо дороже. А связано это с тем, что кол-во сдающихся комнат в этом районе гораздо больше кол-ва сдающихся комнат на Димитрова.

В свое время я это не учел, так как проводил исследование только в р-не ул. Димитрова и ул. Ташкентской. Поэтому был немного разочарован, когда дело дошло непосредственно до сдачи в аренду вновь приобретенной квартиры.

Но, в любом случае, новая квартира приносит больше денег, чем могла бы приносить старая после перепланировки.

Второй вариант более трудоемкий. Но зато и более выгодный. При осуществлении второго проекта возможно даже купить новую квартиру дешевле старой (как в моем случае), об этом я уже писал! Так что могут остаться деньги и на ремонт, и на первый взнос в ипотеку на еще одну квартиру. Тут все зависит от вас и вашей настойчивости при поиске жилья.

Как бы я поступил на месте Лены? Как бы я начал инвестирование в недвижимость без денег? Если бы у меня было время, я бы пошел по более выгодному пути и поменял квартиру на более удачную, например, с двумя окнами хотя бы в двух комнатах. Наличие времени позволило бы мне проработать все риски, описанные выше. При осуществлении такого проекта понадобится настойчивость. Поиск моей супер доходной квартиры занял 2 недели, за это время мы пересмотрели более 30 квартир, пока не нашли полностью подходящую под мои критерии. Надо быть к этому морально готовым и не сдаваться, просматривая квартиру за квартирой.

А вот если бы времени или моральной готовности к затяжным поискам у меня бы не было. Например, во второй раз мне нужно было закончить проект как можно скорее. Я бы переделывал то, что есть.

Тут, конечно, может быть и смежный вариант: сначала переделать то, что есть, и пощупать, как это работает. И только потом, спустя несколько месяцев или даже пару лет, браться за масштабный проект с разменом квартиры. Плюс этого варианта в том, что переделанную квартиру можно продать дороже рынка, как готовый бизнес или по комнатам (тут есть много нюансов, о них я вам еще расскажу в следующих выпусках).

С местом для собственного проживания проблем возникнуть не должно. После переделки квартиры можно некоторое время пожить в одной из комнат, а за это время продать дачу и использовать ее стоимость как первый взнос по ипотеке для покупки собственного жилья. Тем более, поступления арендной платы можно заявить в банк в качестве своего дохода (об этом я тоже еще напишу). Хотя, я думаю, что остановиться будет трудно. И жить самим в квартире, которая может приносить неплохой доход, покажется не лучшим выбором, и вы захотите повторить цикл ;). По поводу того, где жить самим, я планирую написать большую статью в конце этого – начале следующего года. Так что подписывайтесь на обновления.

Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?

Александр Фомин фото

Согласно международным исследованиям от 30 до 40% в инвестиционных портфелях составляют инвестиции в недвижимость. Актуальность этого вида инвестиций не теряется с годами, а наоборот, увеличивается. Недвижимость, по сути, является самым защищенным активом, в том числе и от инфляционных рисков. Разбираемся с основами, чтобы не отстать от рынка.

На протяжении десятков лет инвестиции в недвижимость, а значит и девелопмент как инструмент, привлекают людей. Первые доходные дома в Москве появились ещё в 1898 году, и начал их строить не кто иной, как Савва Мамонтов. Впоследствии были и другие. Помимо возврата вложенных инвестиций и увеличения капитала, представители тех лет преследовали более глубокую социальную миссию – они создавали культурную среду.

На сегодня существует несколько вариантов инвестиций в недвижимость с различным уровнем доходности, и каждый имеет свои плюсы и минусы. Также необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость в России и за её пределами имеют отличия.

Недвижимость за пределами России является максимально консервативной с точки зрения инвестиций и стабильности рынка и имеет ряд страновых особенностей, но ее мы рассмотрим в отдельном материале.

Сегодня рассмотрим исключительно виды инвестиций в российский рынок недвижимости.

Коммерческая недвижимость

Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.

Вам будет интересно  Как привлечь первые инвестиции на развитие стартапа? | Rusbase

Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).

Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).

Загородная недвижимость

Наравне с городской недвижимостью хороший инвестиционный потенциал показала загородная жилая недвижимость. 2020 год показал недооцененность данного сегмента и отсутствие качественных предложений, особенно в ценовом сегменте бизнес, премиум и выше. Инвестиции в загородную недвижимость были популярны ещё с 90-х, и данный рынок регулярно показывал положительную динамику по приросту год от года, за исключением 2017-2019, где рынок вышел на плато.

Средняя доходность в 15-25% годовых при сроках окупаемости 3-5 лет при правильно выбранной концепции и качественной реализации привлекает большое количество предпринимателей, устремивших свой взгляд на данный рынок. Ведь вложения с лихвой окупаются растущим спросом. И также уменьшаются при коллективных инвестициях. Так как выкупить земельный участок, создать инфраструктуру и начать реализовывать объекты гораздо проще, но и объем заработка уменьшается пропорционально вложенным средствам.

Жилая недвижимость

Этот лидер сегмента уже который раз выдает прекрасные показатели роста год от года и является неустаревающим инструментом инвестиций. На протяжении всего периода свободного рынка жилой городской недвижимости не было ни одного года падения цены. Последние 3 года рынок растет просто гигантскими темпами, и для этого достаточно факторов:

  • обветшание имеющегося жилого фонда;
  • изменившиеся требования к виду и качеству жилья;
  • увеличение доходов;
  • приток новых жителей в крупные города;
  • введение эскроу-счетов как инструмента безопасности покупателей;
  • льготная ипотека.

Порог входа в данный сегмент для инвестиций является минимальным, но и доходность может быть сравнительно небольшой – 10-12% при сроке окупаемости 10-17 лет, если это жилье эконом- и комфорт-класса. И может быть значительно высокой – до 40% годовых при сроке окупаемости 3-5 лет, но порог входа будет варьироваться от 70 млн рублей и выше.

За последний год наиболее ликвидной оказалась недвижимость сегмента премиум, люкс и делюкс, показавшая прирост год от года в некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга от 30 до 45 %. При этом мы отмечаем ограниченность предложений на рынке, что в ближайшие год-два продолжит значительный рост цен, а соответственно, и доходность.

Редевелопмент

Это достаточно новый сегмент для нашего, российского, рынка недвижимости.

Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит!». С каждым годом количество свободных площадок и объектов, которые можно просто снести и застроить данную территорию, все меньше и меньше. И все больше предпринимателей обращает свой взор на заброшенные ангары, детские садики, дома культуры и мелкие промышленные объекты, которые до этого были не востребованы.

Мы ожидаем в ближайшие 2-3 года значительный рост вывода данных объектов после реконцепта и реконструкции на рынок. Доходность аренды или продажи данных объектов сопоставима или превышает доходность коммерческой недвижимости и может быть сопоставима, в зависимости от локации, с доходностью жилья премиального сегмента.

С чего начать?

Во-первых, начинающим инвесторам в недвижимость нужно чётко понимать тот объём инвестиций, который они хотят вложить, и те сроки окупаемости, которые они могут себе позволить.

Во-вторых, готовы ли они войти в проект, в котором рентабельность, в случае неправильной концепции и стратегии, может быть нулевой или чуть выше нуля.

В-третьих, определить стратегических партнеров, с которыми они вступают в сферу инвестиций в недвижимость, будь то собственники земли, застройщики, архитекторы, строители или компании, занимающиеся комплексным управлением проекта.

Любой объект необходимо рассматривать с инвестиционной точки зрения и не в моменте сейчас, а в перспективе продажи 3-5 лет, что задает определенные требования к созданию данного объекта. Бездумные и бездушные квадратные метры сейчас становятся все менее и менее актуальны, необходимо создавать качество жизни, в котором будет приятно находиться самим.

Зарегистрировать бизнес – проще простого! Регистрация бизнеса быстро онлайн!

Покупка недвижимости – это инвестиции, и, прежде всего, инвестиции в себя.

Источник https://vc.ru/u/530291-fin-case/191873-6-sposobov-nachat-investirovanie-v-nedvizhimost-bez-deneg

Источник https://blog.sosnyakov.ru/investirovanie-v-nedvizhimost-bes-deneg/

Источник https://kdelu.vtb.ru/articles/kak-nachat-investirovat-v-nedvizhimost-i-poluchat-passivnyj-dohod/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *