Глобальный дефицит и другие рекорды: как рынок зарубежной жилой недвижимости переживает пандемию
Пандемия не обрушила цены на жилье за границей. Во второй половине 2020 года почти все страны прошли через высокий, а порой и ажиотажный спрос. Основная причина — вернулись те, кто не смог купить жилье во время первого локдауна. К тому же пандемия установила новые требования к жилью. И, конечно, сыграли роль исторически низкие ипотечные ставки.
«Кризис в минувшем году имел очевидно не экономическую природу — у большинства потенциальных покупателей не стало меньше денег, — считает главный редактор портала о зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин. — Во-первых, несмотря на то, что ВВП в Европе и США снизился, развитые страны организовали беспрецедентные меры поддержки экономики, а в первый локдаун адресно поддерживали и граждан. Во-вторых, высокому спросу способствовали низкие процентные ставки и дешевая (1,5-2,5%) ипотека. В странах Европы — Германии, Австрии, Швейцарии, Голландии — держать деньги в банке означает по сути платить банку, поэтому люди стали забирать деньги из банков и вкладывать в недвижимость. Такая тенденция была и раньше, но в 2020 году она стала более заметной».
«В основном положительную динамику продемонстрировали наиболее стабильные консервативные направления Европы, такие как Берлин, Франкфурт, Женева и Цюрих, — добавляет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. — Росли направления, где есть возможность получения ВНЖ или гражданства при инвестициях в жилую недвижимость, например Испания, Португалия, Греция и Кипр».
Если границы откроют, рынки ждут определенный бум, в первую очередь определяемый отложенным спросом, считает Березин. Число сделок вырастет, в моменте оно может ставить локальные рекорды, но резкого роста цен не будет; вероятнее всего, в развитых странах рост будет даже меньше, чем в 2020 году. В случае если пандемия затянется, пострадают в первую очередь курортные страны, въезд в которые будет ограничен, — там возможны дисконты и от застройщиков, и от частных лиц, которые повлияют на общую картину, предполагает эксперт.
Forbes разобрался, почему пандемия разогрела рынки жилья разных стран.
США: рекордно низкие ставки и дефицит предложения
Повышенный спрос на дома, низкие ставки по ипотеке (за год снизились с 4,5% до 2,8%) и дефицит предложения привели к быстрому росту цен на рынке недвижимости Соединенных Штатов. По данным ежемесячного отчета портала Realtor.com, в январе медианная цена на дома выросла на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Сейчас медианная цена предложения составляет $346 000 за дом. Ипотечные ставки не поднимались выше 3% с июля. В декабре ставка составила 2,65%; по данным крупнейшего ипотечного агентства Freddie Mac, это рекордно низкая ставка за последние 50 лет. По состоянию на январь она немного выросла — до 2,77%.
Дефицит домов становится все острее и острее. В январе предложение жилья по стране сократилось на 43% в годовом выражении, минус 3% за месяц, свидетельствуют данные Realtor.com.
Вторичное жилье, которое составляет 90% рынка недвижимости США, сметают. В декабре 2020 года объем предложения уменьшился по сравнению с ноябрем на 16% (с 1,28 млн домов и апартаментов до 1,07 млн) и на 23% в годовом выражении (в декабре 2019-го на продажу было выставлено 1,39 млн жилых единиц ). Коэффициент предложения и спроса равен 1,9. Это означает, что имеющийся объем предложения может быть исчерпан за 1,9 месяцев. Цены начинают расти, когда этот показатель равен шести и меньше. Специалисты NAR (Национальной ассоциации риелторов) отмечают, что такого не случалось за всю историю наблюдений.
Раскупают выставленные лоты в два раза быстрее. Если год назад объявление в среднем висело 47 дней, то сейчас — 27. В декабре продажи домов дали годовой рост в 21%, в январе — на 9%. Если смотреть месячную динамику, с сентября количество заключенных договоров незначительно сокращается. «Количество договоров купли-продажи снижается в последнее время, но я бы объяснил это нехваткой качественного предложения. Продажи будут расти с появлением новых объявлений», — говорит Лоуренс Юн, главный экономист NAR.
Цены растут не только в крупных мегаполисах Восточного и Западного побережья, но и в небольших городах в сердце страны. Например, в городах штата Теннесси дома подорожали на 10%. По данным Федерального агентства жилищного финансирования, цены в таких городах растут самыми быстрыми темпами. По данным Attom Data Solutions, в конце 2020 года дома более чем в половине округов страны (55%) стали менее доступными для людей со средним заработком, чем обычно. Три года назад таких округов было 33%, год назад — 43%.
«Такой рост цен полностью нивелирует выгоду от более низких ставок по ипотечным кредитам и требует еще больше усилий для накопления первоначального взноса, что является существенным препятствием для покупателя своей первой недвижимости», — сказал Питер Буквар, управляющий директор Bleakley Advisory Group.
Великобритания: рост цен и оживление рынка за счет налоговых льгот
За год цены на жилье в Великобритании выросли на 7,3%, это самый высокий рост за последние шесть лет, пишет The Guardian. Спрос на недвижимость вырос во второй половине года, что напрямую повлияло на ценообразование. В июле для оживления рынка после весеннего локдауна власти Великобритании отменили до 31 марта налог на покупку недвижимости дешевле £500 000.
Объем продаж начал уменьшаться с октября, достигнув пика, но количество зарегистрированных договоров в декабре все равно превысило прошлогодние показатели на 70%. Продавцы стремились успеть завершить сделки до окончания периода налоговых льгот, свидетельствуют данные риелторского портала Rightmove.
В январе произошло небольшое снижение в месячном выражении: средняя цена уменьшилась на 0,3% и остановилась на £230 000 за жилую единицу, сообщает Nationwide.
Испания: цены в крупных городах идут вниз
В среднем цены на жилье в Испании, по данным портала Idealista, за год выросли на 1,6%. Квадратный метр январе в среднем стоил €1786. К декабрю рост цен составил 0,4%, к октябрю — 2%. Эксперты прогнозирует, что в 2021 году продолжится плавный рост цен в большинстве регионов.
Мадрид и Барселона входят в число самых дорогих городов страны, средняя цена квадратного метра в испанской столице — €3700, в каталонской — €4000. В список наиболее дорогих городов также входят Сан-Себастьян (5000 евро/кв. м), Бильбао (3100 евро/кв. м) и Пальма (2900 евро/кв. м).
За год цены в Мадриде и Барселоне снизились на 1,3% и 2,6% соответственно. Самое большое падение цен (-4,8% к прошлому году) произошло в Жироне, небольшом городе недалеко от Барселоны.
Франция: парижане едут за город
По итогам 2020 года квартиры во Франции выросли в цене на 6,6%, дома — на 6,1%, пишет Bloomberg. До этого рост цен на жилье был скромнее: в 2019 году — на 4,8%, в 2018-м — на 3,4%, отмечает Boursorama. По данным FNAIM, за год в стране было зарегистрировано 980 сделок, в то время как в прошлом году — 1065.
В марте, во время первого локдауна, количество сделок с недвижимостью резко упало. После выхода из локдауна рынок оживился, продажи выросли с апреля по июль на 460%. Но в конце сентября активность все равно была на 14% ниже, чем в 2019 году. Количество просмотров объявлений о продаже жилья резко увеличилось: в сегменте квартир рост составил 30%, в сегменте домов — 70% по сравнению с 2019 годом, пишет Prian.ru со ссылкой на данные сайта объявлений Bien’ici. «Нельзя не отметить устойчивость рынка недвижимости, — говорит член Высшего нотариального совета Франции Фредерик Виоло. — Его показатели ободряют и вселяют надежду». По словам Виоло, несмотря на падение экономики на 9% и карантинные ограничения, ситуация несравнима с кризисом 2008-2009 годов — процентные ставки остаются низкими, банки идут навстречу и выдают кредиты. Цены на квартиры в Париже увеличились на 7,6% до $12 873 за квадратный метр.
Французы в пандемию активно искали дома большей площади и ближе к природе. Сайт Bien’ici отмечает рост числа покупателей, ищущих землю для строительства дома, на 63% за год. Критерий «внешнее пространство» в строке поиска использовался почти на 80% чаще, чем в прошлом году. Многие парижане, уже имея недвижимость в черте города, искали еще один дом за его пределами.
Владельцы дач на юге Франции из-за ограничений передвижения не могли до них добраться, поэтому были склонны продавать дома в южном регионе и приобретать дом недалеко от Парижа, говорил Bloomberg Элоди Фримонт, член комитета парижских нотариусов по статистике недвижимости. Заметно выросло число покупок жителями провинции Иль-де-Франс — резиденты столичного региона забираются все дальше вглубь страны, отмечает портал Prian.ru. По его данным, доля покупателей из Иль-де-Франс больше всего выросла в департаменте Йонна (регион Бургундия — Франш-Конте).
На III квартал 2020 года парижане составляли 27% покупателей вторички в этом департаменте, за год их доля возросла на 9 пунктов. Также они составили почти четверть покупателей старых домов в нормандских департаментах Эр (22%, +6 пунктов за год) и Орн (21%, +6 пунктов за год). В то же время их доля упала в традиционных курортных местах: Приморском Шаранте (10%, -3 пункта за год), Ардеше (2%, -2 пункта за год) и Варе (7%, -3 пункта за год).
Германия: на пути к отдельной квартире
По данным Tranio, впервые за многие годы объем предложения в Берлине начал медленно увеличиваться. Тем не менее полностью удовлетворить спрос оно пока не способно. По данным Guthmann, в немецкой столице по-прежнему не хватает около 200 000 квартир для того, чтобы у каждой семьи было отдельное жилье. На основных немецких порталах по продаже недвижимости за последние 12 месяцев выставлено всего около 35 000 квартир в Берлине, рассказывают эксперты Tranio.
В Германии на подъеме строительная активность. Согласно данным Федеральной службы статистики (Desatis), по итогам первых трех кварталов 2020 года число разрешений на строительство увеличилось на 5,7% в годовом выражении — до 238 899 объектов, тогда как в 2019 году рост составлял всего 1%, замечает Prian.ru.
Цены выросли и на квартиры в новых домах, и на вторичку. По данным Tranio, за период ноябрь-январь 2020-2021 годов средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Берлина составила €6800 (+7,5% к прошлому году), на вторичном рынке — €5000 (+6,1%).
Средняя стоимость квартиры в Берлине составляет €4990 за кв. м. Квартира в центре города площадью 120 кв. м обойдется примерно в €598 920, а сдавать ее можно за €1490 в месяц. Во Франкфурте аналогичный объект можно приобрести за €544 680, в Мюнхене апартаменты подобной площади обойдутся в €942 360.
Есть ли жизнь за Садовым кольцом: как развиваются новые московские районы
Есть ли жизнь за Садовым кольцом: как развиваются новые московские районы
Ретроспектива краха: 8 самых жестких кризисов на рынке недвижимости в мире
Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
МОСКВА, 21 ноября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Санкции Запада в отношении России, падение курса рубля, напряженная политико-экономическая ситуация на международной арене – все это заставляет россиян с тревогой смотреть в будущее и гадать, что же ждет экономику страны в целом и как поведет себя рынок недвижимости в частности. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», вспомнили горькие уроки мировой экономики и рассказали о самых жестких кризисах, когда-либо сотрясавших рынки недвижимости в разных странах, а заодно попытались предсказать, что ждет российский рынок жилья.
Перед тем, как начать рассуждать о кризисах, гремевших на рынках недвижимости разных стран, эксперты предупреждают: не стоит путать кризис рынка как таковой с цикличностью развития разных сегментов экономики, ведь и подъемы, и спады – это нормальные явления экономического развития. «Говорить о каждом спаде как о кризисе было бы некорректно: прохождение рынком разных фаз – это нормально. Настоящие кризисы рынка недвижимости в свою очередь, как правило, совпадают по времени с масштабными общеэкономическими проблемами», — отмечает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
США: крах в трех действиях
Говоря о крупнейших мировых кризисах, повлекших за собой практически полное прекращение строительства в ряде государств, эксперты прежде всего вспоминают Великую депрессию 1929-1933 года. Впрочем, в России этот термин чаще ассоциируется с кризисом в США.
Великая депрессия в США началась с катастрофического биржевого краха 1929 года. Предпосылок для такого мощного кризиса выделяется несколько. В частности, независимый эксперт Владимир Филиппов указывает в качестве одной из причин Первую мировую войну, после которой нагруженная военными заказами правительства экономика Америки испытала острый «голод» из-за их резкого сокращения. Впрочем, помимо этого, наберется с десяток и других возможных причин и объяснений.
Антикризисные мероприятия в полной мере развернулись в 1932 году. «США выходили из «депрессии» в том числе путем вливания госденег в глобальные строительства», – указывает Филиппов. Так, в 1932 году был принят закон о Федеральном жилищном банке, который предоставлял кредиты организациям, осуществляющим ипотечное кредитование. Ну а в 1933 году, с началом осуществления «Нового курса» Франклина Рузвельта, были созданы Федеральная корпорация страхования вкладов и Федеральная администрация чрезвычайной помощи. Последняя занималась строительством и ремонтом дорог, общественных зданий, активно привлекая безработных к развернувшийся в стране «великой стройке».
Антикризисная политика Рузвельта восстановила государственное регулирование экономики, однако экономические «тряски» в стране продолжались до конца 30-х годов XX века. Окончательному выходу США из Великой депрессии способствовало активное финансирование военных заказов в процессе подготовки ко Второй мировой войне.
Следующий сильнейший кризис на рынке недвижимости случился в США в 70-х годах ХХ века на фоне первого международного энергетического (нефтяного) кризиса 1973 года. «Экономическая ситуация в первой половине 70-х годов в США характеризовалась высокими процентными ставками, возрастающей инфляцией, спадом производства и ростом безработицы», – рассказывает генеральный директор УК «Велес Траст» Екатерина Черных.
Кроме того, к 1972 году Америка отказалась от поддержки доллара золотом, добавляет Филиппов.
Инфляция, развивает мысль Черных, приводила к росту стоимости строительных материалов: инициаторам проектов требовалось дополнительное финансирование для завершения строительства. Рост объема кредитов в сегменте недвижимости способствовал избыточному предложению и падению цен на жилье и коммерческую недвижимость. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.
Но наиболее значимым в международном масштабе стал кризис на рынке недвижимости США 2007 года, замечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Его активная фаза проходила с 2006 по 2011 год, но полностью последствия кризиса не преодолены до сих пор, уверен собеседник агентства. Причиной кризиса стал целый ряд факторов. В их числе, по словам Зингеля, значится безответственная кредитная политика с низкими ставками по ипотечным кредитам, их чрезмерными объемами и либеральными условиями заимствований, приведшими к появлению так называемой subprime-ипотеки – низкокачественных кредитов. Все это было следствием длительного и последовательного подорожания жилья – только в последние пять лет перед кризисом цены в США увеличились на 60%, отмечает эксперт.
«Неудивительно, что жилье стало рассматриваться в качестве объекта спекуляций, что наряду с приростом спроса вызывало прирост предложения. Все это венчало поощрение правительством все большего объема потребления и безответственное в данном контексте поведение финансовых институтов и самих граждан США. Все они не заметили ослабления самой финансовой системы, до последнего момента старавшейся скрыть назревающую катастрофу и, в конечном счете, не выдержавшей перегрева из-за стремления Америки жить не по средствам», — рассуждает президент Gordon Rock.
В итоге во время криза 2007 года ежегодный объем дефолтов по ипотеке в США увеличился в четыре раза. Так, если перед началом кризиса в 2005 году в США разорилось 847 тысяч домохозяйств, то на пике кризиса в 2010 году потеряли жилье 3,8 миллиона домовладельцев, замечает эксперт.
Кризис США 2007 года уникален своей масштабностью и степенью влияния как на международный рынок недвижимости, так и на международные финансовые рынки, ведь именно он стал причиной мирового кризиса 2008 года, подчеркивает собеседник агентства.
Испания: внешняя «подстава»
Эксперты отмечают, что на территории Европы сильнейшим кризисом в 2008 году отметился рынок жилой недвижимости Испании. Интересно, что причины кризиса испанского рынка недвижимости достаточно существенно отличаются от американского, обращает внимание Зингель.
«Рынок жилья Испании был ориентирован на зарубежных покупателей жилья, в то время как недвижимость США предназначалась для местных жителей. Вследствие этого роль внешних факторов в испанском кризисе была намного сильнее, чем в США», — поясняет собеседник агентства.
Разумеется, когда грянул кризис 2008 года, финансовые заведения страны, указывает Филиппов, столкнулись с массовым недоверием населения и зарубежных инвесторов: все хотели «выйти в кэш», упал спрос на ипотеку.
Впрочем, Зингель тут же подчеркивает, что в Испании ипотечное кредитование играло намного меньшую роль, чем в США. «Местные банки акцентировали внимание на кредитовании строительных компаний, в то время как значительная часть иностранных покупателей жилья использовали для кредитов не испанские банки», — объясняет эксперт.
Основной проблемой испанского рынка, по его словам, являлись не кредиты, а переизбыток спекулятивного предложения, реализовать которое планировалось за счет средств граждан иностранных государств.
В настоящий момент кризис на рынке жилья в Испании еще не преодолен. Спад средних общенациональных цен составил с 2007 по 2014 год 40%, в то время как спрос на жилье со стороны иностранцев снизился на 60%, говорит Зингель.
Через похожие на испанский кризисы в 2008 году, по словам собеседника «РИА Недвижимость», прошли рынки недвижимости Черногории, Болгарии и Дубая.
Ирландия: рухнувший рекорд
Особенным, по мнению Зингеля, на общем фоне выглядит кризис 2008 года на рынке жилой недвижимости Ирландии. Его причины лежат в неудачной работе местного правительства с крупным международным капиталом. «Международный капитал составлял более половины всех средств в банковской системе страны. Капитал, привлеченный в страну низкими налогами, изначально стал создавать рабочие места и повышать уровень жизни ирландцев, конвертируя значительную часть средств в жилищные кредиты. Это плодотворно сказалось на рынке недвижимости страны, продемонстрировавшим стремительный прирост цен», — объясняет эксперт.
С 1997 по 2007 год стоимость нового жилья в стране увеличилась на 216%, в то время как дома на вторичном рынке подорожали на 268%, что позволило Ирландии стать рекордсменом по темпу роста цен на жилье в Европе. Для рынка некурортной недвижимости, ориентированного на внутренний спрос, это является фантастическим результатом, подчеркивает глава Gordon Rock.
Затем отток капитала из банковской системы страны и увеличение безработицы (с 4% до 15%) стали катализаторами кризиса на рынке жилой недвижимости. Стоимость жилья в Ирландии, по данным Зингеля, сократилась на 45% с 2008 по 2010 год, а число выдаваемых ипотечных кредитов уменьшилось в шесть раз — с 60 тысяч до 10 тысяч в год. Объемы жилищного строительства снизились еще больше, в девять раз – с 90 тысяч до 10 тысяч единиц в год.
«Сейчас рынок восстанавливается. Однако прежнего веселья уже не будет. В глазах ирландцев международный капитал остался гостем, заказавшим дорогой банкет, но так и не сумевшим расплатиться за него», — считает риелтор.
Юго-Восточная Азия: агония «тигров»
Серьезные потрясения на восточных рынках недвижимости гремели во время Азиатского финансового кризиса 1997 года. «Причиной кризиса стал стремительный обвал национальных валют и биржевых индексов стран Юго-Восточной Азии. Предположительно, 14 мая 1997 года валютные спекулянты, которые работали на фонд Джорджа Сороса, атаковали тайский бат. К 2 июля бат рухнул», — рассказывает руководитель отдела развития клиентского бизнеса управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Тимур Ахмеджанов-Петрушов. Это был тяжелейший удар для компаний, осуществляющих кредитные операции. Резко упали котировки акций на бирже и цены на недвижимость.
В течение месяца после этого события ударная волна кризиса обрушилась на других «китайских тигров»: шел обвал курсов индонезийской рупии, филиппинского песо и малазийского ринггита. В Индонезии кризис привел к массовым мятежам, отмечает собеседник агентства.
В итоге от кризиса, спровоцированного перегревом экономики, а также непосильными государственными и корпоративными долгами, больше всех пострадали Индонезия, Южная Корея и Таиланд, замечает эксперт. Он также обращает внимание на то, что в докризисный период Таиланд, Филиппины и Сингапур собирали больше трети мировых инвестиций в области строительства, судостроения, IT-индустрии, не говоря уже о туризме и сферах, связанных с ним.
Азиатский кризис 1997 года в определенной степени повлиял и на рынки других стран, в том числе на российский, где через год также произошел финансовый кризис.
Россия: ошибки «молодости»
Российский рынок недвижимости, строго говоря, довольно молод – говорить о нем имеет смысл с начала 1990-х годов, то есть ему нет еще и четверти века, замечает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. За это время наиболее ярких кризисов было два – в 1998 и в 2008 году.
«Оба раза факторы, которые привели к проблемам, были проигнорированы бизнесом: в конце 1990-х все были слишком сосредоточены на развитии в условиях формирующегося рынка, а в конце 2000-х, наверное, недооценили степень интегрированности в мировую систему», — рассуждает собеседница агентства.
В 1998 году после августовского дефолта, когда оказалась в коллапсе банковская система, курс доллара вырос в разы, а сбережения населения девальвировались, напоминает Пантелеймонов из «Лидер Групп». Ключевыми причинами кризиса, по словам эксперта, стало резкое снижение мировых цен на нефть, падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, а также неэффективная экономическая политика страны в предшествующие годы.
В результате сильно снизились как ставки аренды, так и цены на рынке жилья – более чем на 30%, утверждает он.
Второй кризис – в 2008-2009 годах – произошел на фоне общемирового спада в экономике, спровоцированного крахом банковской системы США. «Тогда иностранные банки, а впоследствии и российские, перестали кредитовать застройщиков, и многие из них были вынуждены заморозить свои проекты. Уменьшение объемов строительства стало, по сути, главным проявлением кризиса на рынке. А вот масштабного падения цен, как в 1998 году, не последовало. Тем не менее, снизилось количество сделок, кроме того, увеличился объем просроченной задолженности по ипотеке – опять же на фоне общеэкономических проблем», — рассказывает Пантелеймонов.
В ожидании последствий
В настоящий момент россияне пребывают в тревожном ожидании дальнейшего развития экономической ситуации в России, в том числе и на рынке недвижимости. Эксперты тем временем дают свои прогнозы, при этом стараясь не делать резких заявлений.
«Не хотелось бы давать волю фантазиям в негативном ключе и допускать развитие каких-то глобальных потрясений и катастроф», – говорит, например, Гараева. В долгосрочной перспективе недвижимость, по ее словам, все равно останется оптимальным инструментом для вложения средств. После кризиса 1998 года рынок восстановился примерно за 2,5 года, а после 2008 года он был активным уже к 2011-му, подчеркивает она.
Однако прогнозы Черных из «Велес Траст» звучат менее оптимистично. «На текущий момент уже можно констатировать, что на рынке коммерческой недвижимости наступил кризис, и, учитывая, что экономическая ситуация в стране ухудшается, а политические риски не снижаются, кризис будет усиливаться», – уверена собеседница агентства.
При этом, по ее словам, рынок жилой недвижимости, еще не почувствовал наступления «черной полосы» в своем развитии. Наоборот, указывает Черных, девелоперы чувствуют себя уверенно, наблюдая несвойственный рост продаж квадратных метров. Эксперт объясняет это тем, что в России вложения в недвижимость всегда считались у населения защитными инвестициями, направленными на сбережение своих капиталов. Поэтому в период резкого ослабления рубля и проблем с фондированием у банков, многие люди с небольшими сбережениями, не имея достойных альтернатив, направили их на приобретение квартир, поясняет представительница «Велес Траста».
«Но это временный сиюминутный эффект, который уже подходит к концу. При сохраняющихся негативных тенденциях, население, видя падение реальных доходов и прогнозируя дальнейшее ухудшение своего экономического положения, будет откладывать приобретение жилплощади до лучших времен. Возросшие ставки по ипотеки также приведут к падению продаж», — утверждает она.
Недвижимость, хотя и является надежной инвестицией, но так же, как и зарплата менеджера, рабочего на предприятии или владельца бизнеса, зависит от ситуации в экономике, напоминает в свою очередь Ахмеджанов-Петрушов из «Агентства.net».
Скорее всего, российским властям, уже отпустившим рубль в «свободное плавание», придется принимать решение о его девальвации, предполагает он. Критическим моментом для подобной постановки вопроса, по мнению эксперта, будет лето 2015 года. «Это решение было бы правильным, поскольку позволит перезапустить рост в российской экономике, невзирая на то, что будет твориться в мире. Если этого не делать, то Россия в этом случае рискует попасть в ситуацию, аналогичную началу 90-х годов прошлого века», — заключает эксперт.
Как недвижимость может увлечь мир в новый глобальный кризис
Рынки недвижимости по всему миру демонстрируют «красные флаги» — признаки перегрева, схожие с теми, что были в 2008 году перед началом мирового финансового кризиса, предупреждает агентство Bloomberg. Аналитики международных консалтинговых компаний сомневаются, что грядет катаклизм, но фиксируют «пузыри» в экономике России.
Самые большие «пузыри» на рынках недвижимости образовались в Новой Зеландии, Канаде, Швеции, Норвегии, Британии и США — как в кризис 2008 года, пришли к выводу аналитики Bloomberg. Они ссылаются на один из индикаторов Bloomberg Economics, который учитывает соотношение цен на недвижимость к аренде и к доходам граждан, инфляцию на рынке жилья и рост закредитованности населения.
По некоторым показателям, например по росту цен на жилье, многие страны уже опережают предкризисные показатели 13-летней давности. Это особенность нынешнего финансового цикла, и она усиливает риски, отмечает Bloomberg.
Сдержки и противовесы
В 2008 году полное бездействие и игнорирование признаков перегрева рынка, отсутствие внешних регуляторов способствовало формированию некачественного кредитного портфеля, что не особо беспокоило банки за счет спекуляции на деривативах – или превращении финансовых обязательств в ценные бумаги, напомнила в беседе с «Газетой.Ru» главный аналитик «Циан.Ипотека» Виктория Кирюхина. Но вряд ли история повторится, полагает она.
Наученные горьким опытом регуляторы взяли под жесткий контроль рынок производных инструментов (ценных бумаг), завязанных на ипотеке, а также ужесточили требования к заемщикам, таким образом ликвидировав эту уязвимость, уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров
«Сегодня конкретно на рынке недвижимости такой ситуации нет. Тем более в России, где уровень просрочки платежей по ипотечным кредитам минимален — порядка 2%»,
В США накануне кризиса 2008 года долговая нагрузка населения (долг домохозяйств к ВВП) составляла внушительные 80% ВВП. Сейчас этот показатель на 20-30% ниже, а инфляция на американском рынке недвижимости не превышает 10% (15% до кризиса 13-летней давности), указал аналитик «БКС Мир инвестиций» Егор Дахтлер. Поэтому риски появления «пузыря» на рынке недвижимости США сейчас ниже, чем в 2008 году.
В РФ доля ипотечной задолженности от ВВП находится на уровне около 10% — это ниже не только чем в США, но и в странах Западной Европы, то есть речь идет о потенциале для развития рынка, отметилаВиктория Кирюхина из Циан.Ипотека. Более того, согласно стратегии жилищной сферы, планируется увеличение доли задолженности по ипотеке до 15% ВВП в течение следующих пяти лет.
Инфляция на глобальном рынке недвижимости в этом цикле — результат «пандемической монетарной политики» мировых финансовых регуляторов, пояснил в беседе с «Газетой.Ru» ведущий аналитик инвестиционной компании QBF Олег Богданов. Во время пандемии все регуляторы — и в развитых, и в развивающихся странах — начали синхронно смягчать монетарную политику, что запустило приток средств в активы, в том числе в недвижимость.
Когда главным опасением инвесторов во всем мире становится растущая инфляция, недвижимость рассматривается как защитный актив.
«При этом текущая доходность зачастую уже не принимается во внимание, интересует только способность объекта сохранить свою стоимость», — подчеркнул Алексей Фёдоров.
Рынок недвижимости вряд ли спровоцирует новый мировой финансовый кризис, но если «придет очередная волна, то все начнет падать синхронно, и рынок недвижимости тоже», считает ведущий аналитик QBF Олег Богданов. Он убежден, что «пандемийная монетарная политика» сверхстимулирования привела к серьезным перекосам на денежном рынке, а потому скорее всего кризисные явления будут развиваться именно там, вызывая проблемы на глобальных финансовых площадках.
В России локальный перегрев
На российском рынке примерно 2/3 произошедшего роста цен на жилье вызвано влиянием льготной ипотеки, отметил руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Из-за увеличения спроса, «не только в квадратных метрах, а скорее в рублях», и роста себестоимости строительства произошло 30-процентное подорожание стоимости жилья.
По мере восстановления баланса на рынке металла есть потенциал небольшой коррекции себестоимости строительства, но это, как и сокращение программы льготной ипотеки, не приведет к резкому снижению цен, прогнозируют опрошенные «Газетой.Ru» эксперты.
«Падения цен после сокращения льготной ипотеки ожидать не стоит. Возможно, столкнувшись со снижением спроса, застройщики будут активнее предлагать разнообразные акции и рассрочки, но номинальная цена квадратного метра не изменится», — предупредил Алексей Фёдоров из Maris в ассоциации с CBRE.
Не ожидают жесткой коррекции и снижения в Knight Frank Russia – скорее, произойдет уменьшение темпов роста цен.
Пересмотр условий льготной ипотеки поможет замедлить высокий спрос на покупку недвижимости. Это в дальнейшем приведет к восполнению объемов предложения на рынке новостроек, а динамика цен замедлится, но не перестанет расти, считает директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.
«На данный момент на рынке нет предпосылок для нового кризиса, тем более любой всплеск рыночных показателей быстро находит решение со стороны правительства и ЦБ РФ, как это было и с поддержкой ипотеки, и с регулированием экономики и уровня ключевой ставки», — сообщила Лежнева «Газете.Ru».
Что касается рынка коммерческой недвижимости России, то в настоящее время он не перегрет, поскольку многие международные инвесторы, которые на протяжении длительного периода вкладывали свой капитал в Россию, либо перестали инвестировать, либо вовсе уходят из страны, заявил Алексей Новиков, управляющей партнер Knight Frank Russia.
«За последние несколько лет мы видели много примеров, когда они продавали свои активы в России с целью найти другие направления для вложений. С другой стороны, не увеличивается и количество российских институциональных инвесторов, которые бы активно выходили на рынок», — заключил он.
Источник https://www.forbes.ru/biznes/421043-globalnyy-deficit-i-drugie-rekordy-kak-rynok-zarubezhnoy-zhiloy-nedvizhimosti
Источник https://realty.ria.ru/20141121/403906744.html
Источник https://www.gazeta.ru/business/2021/06/15/13642718.shtml