Недвижимость после коронавируса COVID-19: как эпидемия повлияла на рынок испанского жилья и что будет дальше в 2020 году?
Как ведёт себя рынок недвижимости во время эпидемии? Как изменится цена на недвижимость после окончания карантина? В этой статье мы приводим мнения экспертов и делимся прогнозами.
К середине апреля жертвами коронавируса в Испании стали более 18 тысяч человек, а число заболевших исчисляется сотнями тысяч. Экономика страны, в том числе местный рынок жилья, тоже несёт потери. Испанская недвижимость в данной ситуации особенно уязвима, потому что её судьба во многом зависит от иностранных инвестиций, но сейчас границы закрыты, и у потенциальных покупателей нет возможности летать в Испанию на просмотры объектов.
В этой статье мы анализируем сложившуюся ситуацию, приводим мнения экспертов и делимся прогнозами на будущее испанской недвижимости.
1. Что происходит сейчас?
Испания одной из первых в мире ушла на глобальный карантин: в стране приостановлена работа большинства учреждений (в том числе государственных), а гражданам настоятельно рекомендуется не покидать дом. В случае, если вы не сможете доказать уважительную причину пребывания на улице, в Испании вам грозит денежный штраф от €600. Таким образом, сделки по недвижимости не могут быть заключены — офисы не работают, местные юридические фирмы и банки не имеют возможности согласовать и оформить сделку.
В испанском правительстве было решено поддержать рынок недвижимости в период кризиса. Во-первых, на время эпидемии можно временно «заморозить» ипотеку. Правда, воспользоваться данной опцией могут только испанцы, потерявшие работу, или сумевшие доказать существенное падения дохода другим путём. Крупнейшие испанские застройщики (Aedas Homes, Metrovacesa, Via Celere и проч.) поддержали подробные меры и заявили о том, что готовы идти навстречу клиентам и отложить следующий платёж на неопределенный срок. Также денежную компенсацию могут получить некоторые индивидуальные предприниматели (autonomo), потерявшие в марте более 75% дохода (по сравнению со средним значением за предыдущие шесть месяцев). Потеря прибыли тоже должна быть подтверждена документально.
При этом, несмотря не всё, в Испании с 13 апреля продолжается строительство домов. Работы ведутся строго по согласованию с полицией, а рабочий день сокращен до 15:00. Кроме того, в середине апреля 2020 года специалисты компании Estate Spain/Virtoproprety отмечают еще несколько трендов:
- Переход на режим удаленной работы
Сложившаяся ситуация повлияла на работу банков, иногда — в лучшую сторону. Так, если ранее открыть для счет покупки недвижимости нерезиденту страны нужно было только при условии личного присутствия, то сейчас это можно сделать удаленно. Банки идут навстречу зарубежным покупателям, учреждения готовы принимать документы на проверку и открывать счета дистанционно.
Испанские застройщики всё чаще предлагают клиентам онлайн-просмотры недвижимости и отправиться на цифровые 3D-экскурсии. Это единственно доступная активность и возможность коммуникации с клиентом на текущий день. В качестве бонуса, застройщики стали предлагать забронировать понравившийся вариант за небольшую сумму (от €500). Можно отказаться без штрафных санкций в течение месяца. Именно такую схему предлагает один из застройщиков в новом районе Аликанте — Плайя Сан Хуан Пау5 (посмотреть предложение).
- Строительные компании не спешат со скидками
Строительные компании пока не планируют демпинговать. Причин здесь несколько:
— Достаточно ограниченное предложение самих новостроек, связанное с дефицитом земли в прибрежной зоне
— Финансовая стабильность застройщиков — нет необходимости «сбора денег» с клиентов для ведения строительных работ
— Высокая скорость возведения комплексов — в среднем, от 12 до 16 месяцев. Сейчас в работе находятся объекты, что будут закончены в конце 2020 — середине 2021 года. Так как все рассчитывают на восстановление рынка в этом периоде, то нет необходимости паниковать.
Конечно, ситуация может измениться, когда Европа окончательно выйдет из карантина и будут четко понятны все экономические последствия. Мы внимательно следим за развитием ситуации и предоставляем клиентам ежедневные обновления. Рекомендуем подписаться на обновления цен в нашем каталоге недвижимости.
- Вторичный рынок — объявления с пометкой «срочно»
Вторичный рынок более чувствителен к изменениям. И здесь не идет речь о панике, потому что продавать недвижимость в условиях ценового демпинга — не самая лучшая идея. Речь идёт о «вынужденных» продажах, когда владельцам становится не по карману содержание второй или третьей квартиры или «дачи у моря». Особенно остро встанет вопрос о продаже у тех, для кого пассивных доход от сдачи жилья в аренду является источником финансирования ипотеки и содержания жилья.
В любом случае, драматичных изменений или резкого падения цен пока не наблюдается.
2. Как коронавирус уже повлиял на рынок?
Никто не знает, когда закончится эпидемия, но уже ясно, что даже за небольшой промежуток времени COVID-19 успел ощутимо повлиять на мировую экономику и сектор недвижимости в том числе. В частности, большинство банков Испании приостановили выдачу ипотечных кредитов и перенесли рассмотрение заявок на осень 2020 года.
Аналитики из консалтинговой фирмы CBRE отмечают, что перенос операций купли-продажи на неопределенный срок ударил по владельцам недвижимости в Испании, которые собирались продать её в 2020 году. Особенно это касается граждан Великобритании, которые рассчитывали попрощаться со своим испанским жильём в свете Брексита, окончательная дата которого намечена на 31 декабря 2020 года. Не исключено,что коронавирус вмешается и в политику: по словам директора Sell4LessSpain Симона Пеллинга, из-за пандемии переходный период по выходу из Брексита могут продлить. При этом эксперты предрекают, что в долгосрочной перспективе спрос со стороны жителей Туманного Альбиона на испанскую недвижимость не пострадает, особенно в таких популярных у британцев регионах, как Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и других. Ожидается, что после завершения карантина в Испании какое-то время будет больше желающих продать жильё, чем купить, что означает потенциальное снижение цен.
Также, в связи с переходом на «удалёнку» изменилась и сама форма работы и коммуникаций. Дамон Риера, президент FIABCI (Международной федерации профессионалов рынка недвижимости) в Испании и Европе, рассказывает: «Мы, специалисты по недвижимости, пытаемся обратить существующие ограничения себе в преимущество. Это хороший момент, чтобы обучаться новому, использовать другие инструменты для ведения дел и обратиться к технологическим инновациям». Эксперт полагает, что после окончания карантина во всём мире будет больше деловых встреч за пределами офиса, а коммуникации перейдут в область видеозвонков и онлайн-конференций, что позволит «эффективнее использовать рабочее время и больше внимания уделять семье». Аналогичное влияние эпидемии подчеркивают и в CBRE: «В корпоративной среде поощрение удаленной работы становится нормой «.
В разгар кризиса изменились деловые отношения банков и их клиентов. Большинство европейских банков пошли навстречу заемщикам и согласились отсрочить платежи. Европейский центральный банк (ЕЦБ) заявил о намерении удержать процентные ставки по кредитам на низком уровне. Кроме того, многие правительства активизировали дальнейшее смягчение налогово-бюджетной политики. Сочетание этих двух факторов должно как поддержать экономику, так и помочь гражданам пережить пандемию.
3. Что будет дальше: прогнозы и мнения экспертов
«Прогнозы экономического роста пересматриваются в сторону понижения, и риск глобальной рецессии очень высок. COVID-19 больше всего затронет сферы гостиничного бизнеса, туризма (в 2019 году туризм составил 14,3% ВВП Испании) и ритейла. Однако, индустриальный и логистический бизнес будут демонстрировать большую устойчивость к этому кризису», — так говорится в докладе американской компании Cushman&Wakefield, специализирующейся на коммерческой недвижимости. Одновременно с этим аналитики замечают, что нынешний кризис помог правительствам и центральным банкам разных стран «понять, как действовать в условиях неопределенности». Таким образом, эпидемия коронавируса может рассматриваться, как вызов для человечества и «тренировка» на случай будущих глобальных испытаний.
Карлос Руис, директор Института экономических исследований (IEE), не имеет сомнений в том, что уменьшение цен на жильё произойдет из-за корреляции с потерями ВВП: «Всё указывает на то, что снижение цен будет соответствовать экономическим показателям и составит от 5% до 10%».
Хуан-Гало Макиа, генеральный директор Engel&Völkers в Испании, Португалии и Андорре, рассматривает три возможных посткризисных сценария для коронавируса в Испании. В лучшем случае, если верить специалисту, число сделок с недвижимостью в Испании упадёт на 9%. Пессимистичный сценарий предполагает падение продаже более, чем на 20%, и существенное снижение цен. «В любом из сценариев следует отметить, что поведение будет очень отличаться между первым и вторым полугодиями 2020 года, где последние два квартала будут намного лучше, чем первый и второй. Кроме того, мы прогнозируем, что восстановление продолжится в 2021 году, так как по прогнозам экономика вырастет более, чем на 3,5%, а рынок жилья вновь войдет в фазу расширения».
Несмотря на тяжелые последствия пандемии, большинство специалистов из сферы испанской недвижимости не теряют оптимизма. Рамон Риера не видит повода для паники и сравнивает кризис, вызванный коронавирусом, с глобальным экономическим кризисом 2008 года: «Кризис COVID-19 является вынужденной остановкой, которая вредит нашему сектору, но я убежден, что коронавирус пройдет, и восстановление недвижимости будет быстрым. Меры, принятые правительствами стран и руководителями финансового сектора, намного более активны, чем в 2008 году. Мы находимся не в таком тяжелом положении, как тогда: в 2008 году никто не заботился о рынке недвижимости, и у нас не было никакой помощи. В то время получение финансирования было практически невыполнимой задачей, но в данной ситуации мы чувствуем поддержку», — говорит эксперт.
Из-за мирового финансового кризиса в 2008-2009 годах продажи жилья в Испании значительно снизились (-46% в апреле 2009), но затем вернулись на прежний уровень и вышли в плюс
«Мы должны помнить, что до вспышки COVID-19 наша страна переживала хороший момент с точки зрения экономики и недвижимости. У нас была здоровая динамика по многим показателям. Сегодня у инвесторов не должно быть причин отказываться от своих докризисных планов, просто рынок ждёт спада эпидемии, чтобы проснуться», — объясняет Анна Генер, генеральный директор представительства Savills Aguirre Newman в Барселоне. «Опыт предыдущих кризисов научил нас многим вещам, и самый важный урок состоит в том, что по окончании самых сложных ситуаций восстановление сектора всегда было очень интенсивным. Даже более значительным, чем ожидалось. Учитывая существующие низкие процентные ставки, мы считаем, что позиционирование сектора недвижимости как инвестиции должно быть усилено после окончания эпидемии».
По словам Александра Вогана, основателя Lucas Fox, влияние коронавируса будет зависеть от продолжительности карантина и ограничения движения международных покупателей: «Однако мы ожидаем, что влияние на средний и высокий сегмент рынка недвижимости будет краткосрочным и среднесрочным. Из-за падения финансовых рынков и беспрецедентного падения процентных ставок мы убеждены, что сектор недвижимости останется одним из самых интересных активов для инвесторов».
В моменты кризиса, чтобы конвертировать свои сбережения в «трвёрдую валюту», некоторые люди обращаются к покупке недвижимости и драгоценных металлов
Тибо де Сент-Винсент, президент группы недвижимости Barnes, которая специализируется на секторе элитной недвижимости, раскрыл некоторые подробности: «Ситуация абсолютно исключительная. Наша активность снизилась примерно на 60%, но она не парализована. В кризисных ситуациях инвесторы хотят защитить свои денежные активы, превратив их во что-то более надежное. Таким образом они сосредотачиваются на ценных бумагах, элитной недвижимости и драгоценных металлах. А если восстановление произойдет не позже мая, рынок останется в том же положении, в котором находился до кризиса».
Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers Spain, также сохраняет оптимизм и полагает, что рынок недвижимости проявит гибкость и останется востребованным, как и прежде. «Мир усвоит болезненный урок, что в таких сложных обстоятельствах, несмотря на всю наблюдаемую солидарность, ключевое значение могут играть имеющиеся сбережения и накопленные ресурсы. А также крыша над головой, ваше собственное убежище».
Специалисты компании Estate Spain/Virtoproprety дают несколько рекомендаций владельцам и потенциальным покупателям недвижимости.
- Не поддаваться панике — в условиях неопределённости именно страх и паника являются главными мотиваторами при принятии решений. Эти решения являются на эмоциях, а значит — велик риск, что они будут неправильными. Продавать и «сбрасывать» недвижимость в таких условиях имеет смысл только в том случае, если это вынужденная мера. В любой другой ситуации сделка рискует обернуться существенной потерей денег
- Внимательно следить за тем, что происходит на рынке — мониторьте ценовые предложения, следите за ними, читайте обзоры. Доверяйте только тому, что видите сами
- Покупать, если есть деньги и уверенность в завтрашнем дне — для таких покупателей в период паники и кризисов наступает лучшее время. Именно сейчас можно будет найти предложения по хорошей цене, или предложить свои условия. Этим пользуются квалифицированные инвесторы, так как при грамотном подходе можно заключить не одну выгодную сделку.
Не покупайте и не продавайте недвижимости в Испании, пока не посоветуетесь с нами!
Также рекомендуем к прочтению:
Спасибо за внимание! Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, исследуйте каталог и обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы оставаться в курсе новостей!
История испанского пузыря недвижимости
История испанского пузыря недвижимости, лопнувшего вследствие Великой рецессии, началась примерно на рубеже тысячелетий, когда Испания официально присоединилась к Еврозоне. Тогда миллионы испанцев отпраздновали это достижение, так как считалось, что это станет первым шагом к новому веку процветания для страны, пережившей глубокую рецессию в середине 1990-х, что привело к росту уровня безработицы до рекордных 24%. Мало кто тогда мог представить, что это процветание закончится спустя менее чем десятилетие намного худшей рецессией и уровнем безработицы, побившим предыдущий рекорд и достигшим 27%.
Когда Испания вступила в Еврозону, ставки по займам были выше, чем в других западноевропейских странах, таких как Франция и Германия; однако эти ставки быстро выровнялись, так как инвесторы считали, что Испания обретет такую же стабильность и экономическое процветание, как ее коллеги по Еврозоне. Когда процентные ставки упали, банки увидели возможность расширить свой бизнес, ориентируясь на нетрадиционных клиентов, которые ранее не могли позволить себе ипотеку из-за более низкой зарплаты. Раньше банки ограничивались клиентами с дипломом колледжа, обычно зарабатывающими больше, чем средний испанец, владельцами независимого бизнеса с продолжительным успешным послужным списком и работниками бюджетного сектора, пользующимися большим уровнем стабильности работы. Однако новый класс клиентов включал строителей, сотрудников ресторанов, работников заводов и практически любого, чья зарплата была достаточно высокой для новых кредитов со сниженными ставками, предлагаемых теперь банками. По сути, это означало практически всех, кто имел работу.
Так как цены на недвижимость все еще были низкими и ставки также достигли исторических минимумов, спрос стал быстро расти. Продажи подскочили, и в первые годы бума количество доступной недвижимости сократилось. Естественно, вскоре сработали законы спроса и предложения, и по мере роста дефицита на рынке недвижимости цены стали расти.
Для тех, кто хотел быстро заработать, появилось два важных следствия.
Во-первых, покупатели стали беспокоиться об упущенной выгоде. Некоторые покупали дома, а через год обнаруживали, что цены выросли вдвое, и либо продавали их, либо придерживали для получения более высокой прибыли. Вскоре в испанских барах и гостиных каждый вечер рассказывали истории о тех, кто за одну ночь превратились в миллионеров. По телевизору показывали интервью с обычными людьми, всего за год-два сделавшими небольшое состояние, покупая и продавая недвижимость. Возник эффект золотой жилы, обычно сигнализирующий о начале пузыря, когда кажется, что каждый «инвестирующий» в актив пузыря становится богатым. Стадный менталитет поднимает спрос еще выше.
Вторая группа желавших быстро заработать – это те, кто увидел возможность в увеличении предложения для удовлетворения этого нового взрыва спроса. Существующие строительные компании не могли позволить себе строить больше, чтобы удовлетворить спрос, поэтому банки любезно предложили им такие же займы с низкими процентами, какие получали покупатели недвижимости. В результате эти строительные компании начали массовый строительный бум, финансируемый теми же банками, которые затем, как только строительство завершалось, предлагали покупателям кредиты. Не имело значения, кто вы, – если вы хотели приобщиться к золотой жиле, достаточно было пойти к местному банкиру и получить кредит, чтобы инвестировать в бум.
Но с ростом строительства возник дефицит строительных материалов, таких как двери, окна и паркет. Их цены тоже стали расти, так как строители нуждались в них, чтобы завершить новые дома, прежде чем их продать. Есть много историй о городах, где в годы бума одна фабрика порождала десяток конкурентов. Наглядный пример – город Вильяканьяс, где производилось примерно 60% всех дверей Испании. По сути, происходило следующее: одна фабрика производила продукт, спрос существенно рос, и фабрика получала рекордную прибыль. Вскоре владельцы начинали щеголять своим богатством, покупая элитные автомобили и дома, на что обращали внимание работники. Тогда группа работников решала скинуться деньгами и открыть новую фабрику, производящую тот же продукт в том же городе. Они обучали своему делу новых людей, и затем от второй компании откалывалась группа, чтобы создать третью. Цикл повторялся, пока в одном городе не оказывалось несколько компаний, изготовляющих один и тот же товар. Тогда строительные компании знали, что город А поставляет двери, город Б изготовляет окна, город В – унитазы и т. д.
С бумом строительства безработица снизилась до практически неслыханных для Испании уровней. В результате выросли зарплаты и возник новый необычный феномен. Раньше выпускники колледжей зарабатывали больше строителей, но с бумом зарплаты строителей выросли, и, как следствие, бросивший учебу строитель мог на старте зарабатывать столько же, как кто-нибудь с дипломом бакалавра. Конечно, из-за этого многие студенты бросали учебу и начинали работать.
Но казалось, что сколько бы новых сотрудников ни нанимали, бум все равно требовал больше. При таком большом количестве новых строительных проектов в Испанию стали массово ехать богачи и пенсионеры из других европейских стран, чтобы насладиться солнцем, морем и песком, обещанными средиземноморским побережьем. Так как недвижимость теперь покупало больше людей, чем когда-либо, понадобился новый источник рабочей силы, чтобы удовлетворить спрос. В результате испанское правительство инициировало массовую миграцию. В 2000 г. в Испании было чуть меньше 1 млн иммигрантов, или примерно 2.2% населения; через десять лет, в 2010 г., это число выросло до 5.7 млн, или 12.2% населения.
В ранние годы бума спрос был настолько силен, что новые квартиры и дома можно было легко продать испанцам, а также иностранцам, ищущим себе виллу или жилье для пенсии. Но на поздних стадиях бума стало ясно, что почти все в Испании, кто хотел дом и не был безработным, уже его имеет. Единственным логичным выходом было продавать новые дома, появляющиеся на рынке, вновь прибывшим иммигрантам в надежде, что они будут поддерживать спрос. К этому времени строительство обошло туризм и стало крупнейшей отраслью в стране, и отступать было некуда. Если рухнет крупнейшая отрасль в Испании, страна погрузится в экономический кризис эпических масштабов. Чиновники решили, что единственный способ поддерживать праздник – привлечь больше иммигрантов, чтобы те покупали новую недвижимость, появляющуюся на рынке.
План стратегии, напоминавшей пирамиду, заключался в том, чтобы нанимать новых иммигрантов в строительный сектор и затем продавать им построенные ими же новые дома, а когда казалось, что все вот-вот рухнет, просто приглашалось больше иммигрантов, чтобы подпитывать спрос на дома и привлечь их к работе в строительном секторе, чтобы они могли позволить себе купить эти дома.
Кто-то может спросить, зачем нанимать столько иммигрантов на строительство, но ответ достаточно прост. Испания не могла привлечь много квалифицированных иммигрантов, поэтому преимущественно неквалифицированная иммигрантская рабочая сила могла быть задействована лишь в нескольких отраслях, нанимавших преимущественно неквалифицированных работников. Теперь крах был лишь вопросом времени, так как с такой стратегией невозможно было очень долго поддерживать спрос…
Помимо легких кредитов, соблазна мгновенного обогащения и политики открытых дверей для иммигрантов, во всем этом также сыграло роль правительство. Несколько раз появлялась возможность отступить от края пропасти, но она всегда по разным причинам игнорировалась. Испанское законодательство позволяло банкам выдавать займы на 100% стоимости покупки недвижимости, что означало, что можно было не платить первый взнос. По сути, это давало возможность покупателям без сбережений и часто с нестабильной работой покупать дома с 30-летней ипотекой. Некоторые банки даже предлагали 50-летнюю ипотеку, если выплаты казались слишком высокими. Также не было закона, запрещавшего банкам взыскивать непогашенные кредиты по домам с отмененным правом выкупа, так что если банк арестовал ваш дом, потому что вы не могли за него заплатить, вы все равно должны выплатить ему ипотеку. В результате банки вели себя еще более безрассудно, так как считали, что даже если клиент станет неплатежеспособен, они все равно смогут заработать, отобрав у него недвижимость и затем при поддержке закона взыскав непогашенный долг.
Помимо существующих законов, способствовавших пузырю, власти сыграли в возникновении кризиса еще одну очень важную роль. Они действовали так, как им было выгодно, в ущерб обществу и стране. Иногда имели место прямые взятки, но во многих других случаях находящиеся у власти политики брали у банков огромные кредиты на строительство престижных проектов для своего электората. В конце бума в 2008 г. в Испании было больше километров существующих и строящихся высокоскоростных железнодорожных путей, чем в любой другой стране мира, за исключением намного большего по размерам Китая. Однако по пропорции от размера Испания обошла Китай.
Также в различных городах, таких как Сьюдад-Реаль и Кастельон, частными инвесторами, пользовавшимися отмененными теперь правительственными субсидиями, строились аэропорты. Были также многочисленные здания, дороги и мосты, строившиеся либо местными властями, либо частными инвесторами при поддержке правительственных субсидий, использовавшихся не так, как должно. Все это бюджетное расточительство внесло свой вклад в строительный пузырь, и когда пузырь наконец лопнул, эти проекты постигла та же судьба, что и другие. Главной причиной такого массового строительства было то, что политики использовали эти проекты для того, чтобы показать, какие они дальновидные, и как они могут «что-то делать». Так они выигрывали голоса, фокусируя внимание на новых сооружениях и инфраструктуре, при этом не говоря ни слова о затратах.
Наконец, доходы правительства благодаря буму также подскочили. Более высокий уровень занятости означал, что больше людей платят налоги. Более высокие зарплаты означали, что размер этих налогов больше. Строительные компании и банки платили больше налогов, так как они больше зарабатывали, а покупатели недвижимости платили налоги на каждую покупку. Все эти дополнительные денежные поступления способствовали сокращению отношения испанского долга к ВВП с 60% в 1997 г. до 30% десять лет спустя, несмотря на высокий уровень правительственных расходов. Для национального правительства это означало, что нет смысла пытаться предотвратить или сдержать пузырь. Всегда было выгоднее просто смотреть в другую сторону и собирать выросшие налоговые поступления, надеясь на лучшее.
Как большинство из нас уже знает, в 2008 г. пузырь больше не смог поддерживаться и лопнул, породив экономический кризис, превзошедший все, что видела Испания со времени присоединения к Евросоюзу в 1986 г.
Поддержите GOLDENFRONT.RU, подписывайтесь на наш YOUTUBE канал ЗДЕСЬ.
Кризис в испании рынок недвижимости
Прошло уже больше месяца с момента объявления в Испании чрезвычайного положения и введения полного карантина из-за пандемии коронавируса. И только сейчас эксперты в области недвижимости смогли нарисовать более или менее ясную картину того, как будет развиваться рынок жилья в связи с наступившим кризисом.
Прежде всего, эксперты сходятся во мнение, что нас ожидает падение цен примерно на 10%. Возвращение к докризисному уровню цен будет возможно не ранее 2022 года. Второй важный момент заключается в том, что сегодняшний кризис не имеет ничего общего с кризисом 2008 года, повлекшим за собой годы упадка на испанском рынке недвижимости.
Так, Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers España, отмечает, что разница между кризисом 2008 года и сегодняшним, в частности, состоит в том, что сегодня застройщики не находятся в состоянии задолженности, поскольку при покупке земель под строительство они не прибегали к сторонним ресурсам, а также чрезмерным займам. «Это очень важный фактор, связанный с тем, что испанские банки, в чем я абсолютно уверен, будут действовать по другой схеме и охотно будут предоставлять финансирование, необходимое для завершения проектов, и использовать все возможности для суброгации кредитов для застройщиков, у которых уже есть покупатели с обязательствами на тот или иной проект», − считает эксперт.
Санитарный и экономический кризис, спровоцированной коронавирусом, оказал прямое влияние на рынок жилья: он сказался на ценах, а также на количестве операций купли-продажи. Рынок буквально оказался парализован. Раймонт Торрес, глава конъюнктурного департамента Funcas, отмечает, что график восстановления сектора будет иметь форму “U”, а не “V”. «Мы увидим медленное восстановление, а также исчезновение определенной доли операций на рынке. Почему? Из-за спроса. Часть спроса пострадает из-за кризиса на рынке труда (сокращения по ERTE, потеря рабочих мест и пр.). Во времена нестабильности покупки обычно не совершаются. С другой стороны, сильно пострадает спрос со стороны иностранных покупателей, который, скорее всего, не восстановится по крайней мере до конца года», − заявляет эксперт, добавляя, что полная рекуперация экономики возможна не ранее 2022, а возможно и 2023 года.
Тем не менее, как считает Рафаэль Хиль, директор департамента исследований Tinsa, кризис из-за коронавируса ускорил процесс перестройки, с которым столкнулся рынок недвижимости. «Актуальная конъюнктура предполагает его резкую парализацию, как и многих других секторов экономики», − говорит Хиль.
«Настоящий кризис оказал влияние на все аспекты рынка, от государственных прямых инвестиций на рынке аренды и ипотеки, призванных оказать помощь самым уязвимым слоям населения, до предложения на первичном рынке (строящихся проектов), а также на собственно деятельность компаний и профессионалов сектора. Высока вероятность того, что такое количество одновременных факторов, нарушивших нормальное функционирование рынка, будет иметь ощутимые и долгосрочные последствия. Основной переменной при этом станет спрос и его способность к восстановлению, спрос, который, помимо прочего, выявит новые жилищные преференции в связи с пережитым опытом и изменения, которые это за собой повлечет», − отмечает Хиль.
В свою очередь, согласно данным исследования, проведенного порталом idealista, в период карантина произошли изменения в предпочтениях испанцев в области жилья. Если до пандемии 44,1% поисковых запросов недвижимости в Испании приходились на столицы провинций, то есть крупные города, то во время чрезвычайного положения интересы потенциальных покупателей сместились в сторону окраин, а число поисковых запросов жилья в городах сократилось до 38,8%.
Согласно мнению Фернандо Энсинара, главы департамента исследований портала idealista, эти данные свидетельствуют о том, что в течение карантина многие испанцы пришли к выводу, что жилье, в котором они сейчас живут, их не устраивает, и что они хотят переселиться в более просторное и светлое жилище, расположенное в менее оживленных зонах, с садом и террасами. Кроме того, в связи с тем, что опыт удаленной работы, к которой вынуждены были прибегнуть многие компании в связи с карантином, оказался очень удачным, возможно такое развитие событий, при котором многие профессионалы сменят крупные города на небольшие тихие муниципалитеты с тем, чтобы продолжать работать из дома.
Новостройки Vs. вторичное жилье
Микель Эчаваррен полагает, что продажи вторичного жилья несколько сократятся, сроки продажи новостроек удлинятся, а продажи туристического жилья иностранцам упадут значительно. «По мере того, как будет восстанавливаться рынок, как будут открываться границы между европейскими странами, как постепенно будет укрепляться уверенность, что пандемия прошла и не повторится, сектор недвижимости будет возвращаться к тому состоянию, в котором он пребывал несколько месяцев назад. Думаю, что для этого должно пройти как минимум два года с того момента, как нам вновь разрешат выходить на улицы», − подчеркивает эксперт.
Хотя спрос на жилье не упал до нуля, поскольку операции продолжают совершаться, уже ясно, что рынок находится в состоянии ожидания момента, когда панорама станет более четкой. «Ситуация будет улучшаться по мере того, как мир будет возвращаться к нормальному состоянию», − отмечает Луис Корраль, генеральный директор Foro Consultores Inmobiliarios, добавляя, что купли-продажи очень сильно пострадали. Что касается сектора новостроек, офисы продаж закрыты, и между продавцами и покупателями практически нет связи. В секторе вторичной недвижимости стали невозможными просмотры объектов. В настоящее время операции проводятся только онлайн.
Гонсало Бернардос, экономист и профессор Университета Барселоны, отмечает, что количество операций купли-продажи в этом году снизится примерно на 20%, тогда как в 2021 будет наблюдаться рост на 14%. При этом часть покупателей исчезнет с рынка.
Упадут ли цены на недвижимость в Испании из-за кризиса?
Гонсало Бернардос полагает, что стоимость жилья в Испании упадет примерно на 10% (в Мадриде и Барселоне – немного меньше). Падение произойдет, прежде всего, в связи с резким снижением спроса из-за роста уровня безработицы, сокращения зарплат, усложнения доступа к ипотекам, а также из-за того, что многие индивидуальные предприниматели будут вынуждены в срочном порядке продавать часть активов, чтобы получить деньги. Кроме того, на рынок выйдут собственники, которые будут стремиться продать свою недвижимость как можно скорее и в связи с этим будут склонны снижать цены. Тем не менее, Бернардос уверен, что уже в 2021 году цены вырастут примерно на 7%.
Funcas разделяет это мнение: «Сейчас уже не кажется чем-то невероятным возможность того, что цены на недвижимость упадут на двузначный процент в среднегодовом исчислении, поскольку этот процесс непосредственно связан с падением ВВП. Если экономика упадет на 5 – 8% за этот год, стоимость жилья могут снизиться примерно на 10% − показатель их падения всегда на несколько пунктов выше, чем показатель падения ВВП», − говорит Раймонд Торрес.
Кроме того, эксперт делает упор на то, что многие продавцы окажутся в ситуации, когда им срочно необходимы деньги, что будет способствовать снижению цен на недвижимость, хотя тот факт, что недвижимость продолжит являться «активом-убежищем» для инвестиций, компенсирует часть падения. Дело в том, что ситуация на биржах остается нестабильной, и инвесторы активно ищут альтернативные варианты направлений для инвестиций, и недвижимость, в особенности в крупных городах, будет пользоваться среди них большим спросом.
Карлос Руис, глава департамента исследований IEE, настаивает на том, что covid-19, вне всякого сомнения, станет причиной сильного падения цен в корреляции с ВВП: «Все указывает на то, что снижение цен будет идти параллельно торможению экономики, и падение может составить от 5% до 10%».
По мнению Карлоса Руиса, главным вопросом сегодня остается: продолжится ли падение в среднесрочной перспективе? Ответ на него зависит от того, как поведет себя спрос. «Семьи пострадают от падения доходов, и поэтому восстановление сектора недвижимости будет идти несколько медленнее, чем рекуперация ВВП», − считает эксперт.
При этом эволюция рынка новостроек и рынка вторичного жилья будет идти разными путями. Согласно мнению Луиса Корраля (Foro Consultores), снижение цен на новостройки не будет сильным ввиду ограниченного предложения, тогда как стоимость вторичного жилья упадет сильнее, поскольку сложная финансовая ситуация, в которой окажутся продавцы из-за кризиса, вынудит их снижать цены, чтобы быстрее найти покупателя. То же самое может произойти с курортным жильем.
Эчаваррен также отмечает разницу между новостройками и вторичным жильем. По его мнению, застройщики не имеют причин снижать цены в связи с отсутствием какого-либо внешнего давления. Тем не менее, эксперт говорит о том, что четыре пятых рынка недвижимости приходится на вторичное жилье. «Хотя банки, я в этом уверен, будут действовать с максимальной ответственностью и гибкостью в отношении собственников жилья, оказавшихся в сложной ситуации, поскольку кризис, в который мы входим, − это комбинация таких факторов, как сокращения спроса и страх перед будущим, я считаю, что мы станем свидетелями снижения цен на вторичное жилье от тех собственников, которые столкнутся с серьезными финансовыми трудностями», − настаивает эксперт.
И наконец, Эчаваррен добавляет, что на сегодняшний день невозможно оценить влияние кризиса на среднюю стоимость вторичного жилья. «Если вдаваться в подробности, внезапное появление более 1 млн безработных для рынка недвижимости означает откат на два года назад, учитывая, что за последние два года примерно такое число рабочих мест в стране было создано, поэтому можно предположить, что снижение средних цен на вторичное жилье составит примерно 10% − к уровню двухгодичной давности», − считает эксперт.
Что ждет рынок аренды
Карлос Руис (IEE) говорит о том, что рынок аренды также просядет по разным мотивам. «Это один из секторов, привлекавших наибольший интерес инвесторов, и сейчас новые операции по покупке жилья для сдачи в аренду затормозятся. Кроме того, ожидается сильный спад туристического сектора, что также повлияет на этот рынок. Наконец, следует дождаться, какие меры предпримет правительство в области контроля цен, поскольку чрезмерная регуляция повлечет за собой сокращение предложения и рост стоимости», − отмечает Руис.
В любом случае, эксперт заверяет, что рынок аренды жилья очень быстро и гибко реагирует на ситуацию. Благодаря мерам помощи, принятыми правительством, производятся отсрочки платежей, стороны договариваются между собой о наиболее выгодных условиях (компании и собственники с арендаторами, застройщики с покупателями и т.д.).
В свою очередь, Сандра Даса, генеральный директор Gesvalt, подчеркивает, что «после отмены чрезвычайного положения предложение может остаться стабильным или даже вырасти в отдельных зонах, где на рынок долгосрочной аренды будут выведены объекты, ранее предназначенные для аренды туристической, в то время как спрос может упасть по сравнению с докризисным уровнем, что повлечет за собой снижение цен в краткосрочной перспективе с последующим восстановлением в течение нескольких месяцев».
Источник https://estate-spain.com/news/covid19-ispania-nedvizhimost
Источник https://goldenfront.ru/articles/view/istoriya-ispanskogo-puzyrya-nedvizhimosti/
Источник https://alegria-realestate.com/ru/articles/spanish-property-market-after-covid-19