Выбираем недвижимость для инвестиций
Квартира – самый популярный вид инвестиций. А готовая квартира – это еще и наименее рискованный вариант. Покупая готовое жилье, вы полностью снимаете риски, связанные с долевым участием, и можете сдавать жилье/продать его, если его стоимость вырастет.
В последнее время популярна посуточная аренда, которая позволит отбить инвестиции за 5-10 лет. Класс жилья зависит от вашей цели. Если вы планируете перепродать квартиру через какое-то время, можно подумать о жилье более высокого класса; если вы планируете долгую аренду — присмотритесь к простенькой «вторичке». Чем дольше вы хотите сдавать площадь, тем проще может быть квартира. Это правило поможет вам найти баланс между издержками, неизбежно возникающими во время сдачи в аренду, и выгодой от аренды/последующей продажи.
Апартаменты требуют меньше вложений и окупаются быстрее. Даже с учетом более высокого налога на недвижимость, в течение 5-7 апартаменты (с учетом стоимости жилплощади и ежегодного налога) будут более дешевой покупкой.
Если вы хотите «начать с малого», купите комнату. В больших городах, особенно в Москве и в Санкт-Петербурге, это идеальный арендный бизнес. Лучше покупать комнату, на которую есть отдельное право собственности, в котором указано, что ваша будущая комната — изолированное жилое помещение. В противном случае, вы будете владеть только долей в квартире, и будете скованы в действиях — например, в случае перепродажи или аренды у вас могут возникнуть проблемы с разрешением от каждого из собственников жилья.
Жилье на этапе котлована – хороший вариант сэкономить. Это более рискованная инвестиция, зато она позволяет купить недвижимость до 50% дешевле (в сравнении со стоимостью готового жилья). Убедитесь, что застройщик надежен, посмотрите в новостях, нет ли у них строек, которые «встали», обратите внимание на то, есть ли у него аккредитация в крупнейших банках.
Имейте в виду, что такая инвестиция имеет смысл при большом горизонте инвестирования, ведь стройка может затянуться или заморозиться.
Цены на коттеджи растут медленнее, но это устойчивое долгосрочное вложение. В месте, где вы планируете покупать недвижимость, может не быть развитой инфраструктуры, но если она а) находится недалеко от города, б) находится недалеко от озер, речки, леса, то это идеальный вариант для летней аренды.
Земля — это неплохое вложение, надо только правильно выбрать место. В первую очередь, обратитесь к землям, которые стоят относительно недорого, но до которых потенциально может дойти строительный бум. Обратите внимание на земли, которые предназначены под строительство офисов или торговых площадей.
Как можно заработать на земле? Первый вариант — ждать, пока она вырастет в цене (на это может потребоваться не 5, и не 10 лет). Второй вариант – купить большой участок и продавать его частями. Если вы не хотите ждать, действуйте активно и начните переговоры с потенциальными застройщиками, которые могут частично выкупить вашу землю или взять ее в аренду.
Самая выгодная инвестиция — это коммерческая недвижимость, будь офисы, торговые помещения, кафе или склады. Однако и здесь есть нюансы: наиболее выгодны вложения в первые этажи на центральных улицах, неподалеку от развязок и остановок общественного транспорта. Такие объекты раскупают еще на этапе котлована (делают это другие потенциальные инвесторы). Если вы хотите выйти в этот сегмент, примите на себя риски и купите площади заранее.
В какую недвижимость выгодно инвестировать в москве
Разбираемся в инвестиционной привлекательности квартир для сдачи в аренду в Москве в 2021 году: какой район выбрать, что необходимо купить для заселения жильцов — в материале «КП»
Одной из самых надежных инвестиций считают недвижимость. Особенно, если она расположена в экономически развитом регионе. Квартиры в Москве однозначно можно рассматривать как яркий пример безопасного вложения. Это не только способ сохранить средства, но и шанс приумножить доход: и спустя несколько лет при продаже, и пока вы будете их сдавать. О том, как лучше это сделать, «Комсомолка» поговорила с экспертами по недвижимости. Рассказываем все про покупку квартиры для сдачи в аренду в Москве в 2021 году.
Район и местоположение
Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.
— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.
Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей в 2021 году. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.
Однако местоположение в хорошем районе еще не означает, что квартиру выгодно покупать для сдачи в аренду. Жилье где-нибудь в Хамовниках, на Арбате или в Гагаринском районе обойдется настолько дорого, что арендная ставка будет несопоставима с ценой. Тогда как жилье в Капотне близ нефтеперерабатывающего завода окупится быстрее. Арифметика простая: чем дальше от центра, тем больше дешевеет квадратный метр, а арендная ставка падает не так активно.
Новостройка или вторичка
Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.
- Возможность сдавать квартиру за большую цену.
- Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
- Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
- Плата за ЖКХ зачастую ниже.
- Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.
Класс жилья
Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. В 2021 году большая часть предложений приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.
— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.
Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В экономклассе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы, про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. И неудивительно, ведь жилье по низкой ставке зачастую могут позволить себе мигранты, которые нередко селятся группами. Устраивает такой арендатор? Решать вам.
В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.
Количество комнат
— Самыми популярными в 2021 году в Москве остаются однокомнатные квартиры. Также пользуются спросом двухкомнатные. Трехкомнатные менее популярны: бывает, что их берут в аренду несколько семей или даже незнакомые люди, разделяя оплату и комнаты для проживания. Квартиры из четырех и пяти комнат востребованы мало, — отмечает Кузнецова.
Метраж и планировка
Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.
Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 — 40 кв.м.
Ремонт
Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.
Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.
— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.
Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.
Список новостроек с привлекательными ценами на старте. Инвестируем в недвижимость.
Когда на фондовом рынке случится кризис — недвижимость никуда не денется она в отличии от акций и облигаций не имеет свойства сильно падать в цене на 10, 20, 30%, именно инвестиции в недвижимость и будут защитными без рисковыми инструментом для инвесторов. Но хороших предложений уже будет мало, или не будет вообще.
О чем тут написано?
Вводное: что такое инвест-проект в недвижимости?
Без рисковый актив для инвестора с привлекательной доходностью. Проект можно считать инвестиционно — привлекательным, если его норма доходности превышает 11-12% годовых.
Инвестиции в недвижимость в 2020 году
Инвестиции в недвижимость с доходом по классике Роберта Киосаки
Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20-25% годовых.
- Проекты крупных застройщиков из ТОП-3, — ПИК, ГК ФСК, «Самолёт девелопмент» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен новостроек для конечных потребителей.
- Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» — Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также, могут инвестиционно-привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
- Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается каннибализм объемов, и вероятность, продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта стремиться к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также крайне сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Реновация и государственные структуры
- В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
- КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
- РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
- В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.
Девелоперы в которых можно вложиться
Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.
Источник https://rosbank-dom.ru/blog/nedvizhimost/vybiraem-nedvizhimost-dlya-investitsiy/
Источник https://www.kp.ru/putevoditel/dom/investitsii/kvartira-dlya-sdachi-v-arendu-v-moskve/
Источник https://www.kupi2metr.ru/investiruem-v-nedvizhimost/