Комплексная модель технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта – тема научной статьи по экономике и бизнесу читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

Содержание

Технико-экономическое обоснование: эффективные методики расчета

Любому руководителю финансово-экономической службы хотя бы однажды приходилось разрабатывать технико-экономическое обоснование (далее — ТЭО) разного рода проектов. И у многих из них в ходе разработки возникали вопросы:

какой оптимальный размер ТЭО проекта?
из каких разделов должно состоять ТЭО?
что должна содержать описательная часть ТЭО?
насколько детальными должны быть экономические расчеты для ТЭО?
есть ли универсальные методики расчета ТЭО, позволяющие сэкономить время на подготовку следующих за первоначально разработанным ТЭО?

Автор поделится с читателями собственным опытом разработки ТЭО проекта для создания нового предприятия в составе группы компаний.

Предназначение ТЭО и его отличия от других экономических планов и прогнозов

Прежде чем рассматривать непосредственно разработку и методику формирования ТЭО, кратко остановимся на предназначении ТЭО в практике бизнеса и его главных отличиях от других видов экономических планов и прогнозов.

ТЭО предназначено в первую очередь для подтверждения целесообразности реализации отдельного проекта компании и его окупаемости. Этот документ финансово-экономическая служба может готовить как для внутренних пользователей (проект по запуску нового вида бизнеса, инвестиции по расширению существующего бизнеса, модернизация производственного оборудования и т. д.), так и для внешних (получение кредита в банке, оформление лизинга основных средств, привлечение внешних инвесторов в развитие компании, заявка на получение гранта и т. п.).

По своей сути ТЭО является, конечно, разновидностью экономического прогноза на будущие периоды и стоит в одном ряду с такими документами, как:

бизнес-план;
бюджет доходов и расходов;
прогноз финансового результата проекта;
инвестиционный план.

В то же время ТЭО имеет несомненные отличия от этих расчетов:

в сравнении с бизнес-планом ТЭО менее подробно и не требует углубленной детализации экономических расчетов;
если бюджет расходов и доходов оперирует только количественно-суммовыми показателями результатов деятельности компании, то в ТЭО, наоборот, финансовый план результатов деятельности является лишь одним из нескольких разделов;
прогноз финансового результата основывается только на суммовых показателях и содержит только вероятностный конечный итог размера прибыли предприятия, в ТЭО же требуется подтвердить степень вероятности успешной реализации проекта;
инвестиционный план требует не только определенных расчетов, но и составления прогноза денежных потоков для подтверждения возможности компании вернуть привлеченные инвестиции. В ТЭО же вопрос денежных потоков становится важным только в случае, когда оно формируется в рамках оформления кредитов или приобретения основных средств на условиях лизинга.

В целом от ТЭО требуется, чтобы на его основании получатели документа могли принять взвешенное управленческое решение о целесообразности запуска предлагаемого проекта с учетом технических, финансовых, организационных и технологических ресурсов, выделяемых на проект. Поэтому ТЭО, на наш взгляд, следует все-таки признать упрощенной разновидностью бизнес-плана.

Структура качественного ТЭО

Поскольку цель любого ТЭО — обоснование целесообразности реализации предлагаемого проекта и подтверждение его экономической выгодности, то в структуру качественного ТЭО должны входить как минимум следующие разделы:

1. Цель ТЭО проекта.

2. Анализ объемов реализации продукции/услуг проекта.

3. Описание проекта (участники, активы, использование доходов, порядок распределения прибыли и т. д.).

4. Сбытовая политика.

5. Описание хозяйственной деятельности в рамках проекта (бизнес-процессы и ответственные за их функционирование, технологическая цепочка, модель управления проектом и т. п.).

6. Источники финансирования проекта.

7. Финансовый план результатов проекта.

Для наглядности рассмотрим последовательность разработки ТЭО на примере проекта по созданию нового предприятия: два предприятия — ООО «ОПТторг» и ООО «Волга» — учреждают новое предприятие — ООО «Волгаторг».

Цель проекта — запуск производства продукции на овощехранилище, которое принадлежит первому участнику, и реализация овощной продукции через розничную сеть магазинов, принадлежащих второму участнику.

Чтобы новое предприятие имело собственные оборотные средства и не прибегало к поиску внешнего финансирования, участники договорились, что сделают вклады в создаваемое предприятие в виде пяти розничных магазинов, на прибыль от работы которых будет финансироваться производственная деятельность ООО «Волгаторг».

А чтобы собственники предприятий-участников смогли убедиться в том, что проект выгодный, и нужно составить ТЭО.

Формируем ТЭО на основе указанных выше разделов.

1. Цель ТЭО.

Здесь поясняем, что цель данного ТЭО — дать краткую характеристику участников нового предприятия, спрогнозировать хозяйственную деятельность предприятия на перспективу ближайших трех лет, а также обосновать рентабельность и выгодность реализации проекта для каждого из его участников.

Также в этом разделе целесообразно перечислить задачи, которые должно решить ТЭО. В нашем примере это:

определить конкретные направления деятельности предприятия;
сформулировать долгосрочные и краткосрочные цели предприятия, стратегию и тактику их достижения;
определить состав мероприятий по анализу рынка, рекламе, стимулированию продаж, ценообразованию, каналам сбыта и т.д.;
определить источники финансирования нового предприятия и соответствие имеющихся финансовых и материальных ресурсов возможностям достижения поставленных целей.

После перечисления задач ТЭО можно переходить к составлению следующего его раздела.

2. Анализ рынка сбыта.

Во втором разделе необходимо указать, через какие каналы сбыта будет реализована продукция/услуги проекта и обосновать планируемые объемы реализации.

В нашем случае у нового предприятия два основных направления сбыта:

закупка и перепродажа товаров через пять розничных магазинов;
производство овощной продукции и ее реализация через розничную сеть «Волга», а также оказание услуг по фасовке овощной продукции для этой сети.

Чтобы составить прогноз розничных продаж, возьмем фактический среднемесячный оборот каждого магазина в отчетном 2019 г. (если, например, составляем ТЭО в октябре 2019 г., то за основу используем факт девяти месяцев) и спроецируем его на план 2020 г. Затем согласно динамике роста продаж в каждом конкретном магазине за последние несколько прошедших лет прогнозируем объемы продаж в 2021 и 2022 гг.

По производству овощной продукции планы на 2020–2022 гг. формируем на основе расчета потребностей в овощной продукции от розничной сети «Волга»

Прогноз реализации продукции и товаров нового предприятия в перспективе трех ближайших лет для ТЭО представлен в табл. 1.

3. Описание хозяйственной деятельности в рамках проекта.

Третий раздел содержит краткие пояснения о сути планируемой в рамках проекта деятельности его участников.

А. А. Гребенников,
финансовый директор ООО «Ипатовский пивзавод»

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник экономиста» № 9, 2019.

Комплексная модель технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Авилова И.П., Жариков И.С., Шарапова А.В., Желевский А.В.

Общепризнанная всемирная практика показывает, что гарантом инвестиционной деятельности является тщательное изучение инвестором жизненного цикла и технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта (ИСП). В результате технико-финансовых исследований, предшествующих принятию решения о начале строительства объекта, необходимо определить достигаемый по окончанию инвестиционный эффект, служащий обоснованием для реализации. Очевидно, задачи корректного ранжирования ИСП по степени инвестиционной привлекательности будут решаться тем успешнее, чем более научно обоснованные процедуры, учитывающие как внутренние (инвестиционный климат, макроэкономическое состояние, рыночная конъюнктура), так и внешние (структура инвестиционно-строительного портфеля и субъективные предпочтения девелопера, рисковое окружение ИСП) условия ведения хозяйственной деятельности участниками строительства будут положены в их основу. В работе предлагается эффективный алгоритм разработки технико-экономического обоснования ИСП.

Текст научной работы на тему «Комплексная модель технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта»

Авилова И.П., канд. экон. наук, проф., ЖариковИ.С., ст. преп., Шарапова А.В., ст. преп., Желевский А.В., аспирант

Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова

КОМПЛЕКСНАЯ МОДЕЛЬ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБОСНОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Общепризнанная всемирная практика показывает, что гарантом инвестиционной деятельности является тщательное изучение инвестором жизненного цикла и технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта (ИСП). В результате технико-финансовых исследований, предшествующих принятию решения о начале строительства объекта, необходимо определить достигаемый по окончанию инвестиционный эффект, служащий обоснованием для реализации. Очевидно, задачи корректного ранжирования ИСП по степени инвестиционной привлекательности будут решаться тем успешнее, чем более научно обоснованные процедуры, учитывающие как внутренние (инвестиционный климат, макроэкономическое состояние, рыночная конъюнктура), так и внешние (структура инвестиционно-строительного портфеля и субъективные предпочтения деве-лопера, рисковое окружение ИСП) условия ведения хозяйственной деятельности участниками строительства будут положены в их основу. В работе предлагается эффективный алгоритм разработки технико-экономического обоснования ИСП.

Ключевые слова. Технико-экономическое обоснование, инвестиционно-строительный проект, жизненный цикл ИСП, анализ факторов, эффективность.

Введение. Строительный комплекс на протяжении ряда лет является важнейшим направлением мировой государственной и коммерческой инвестиционной политики, формируя особое, специфическое экономическое и методическое окружение инвестиций. Подавляющее большинство современных инвестиционных программ развития промышленных производств и социальных проектов включает тесное взаимодействие со строительным комплексом [1]. При этом наиболее существенный исследовательский потенциал присущ аспектам оптимизации практического инструментария инвестиционного анализа, повышения адекватности и достоверности оценок экономической эффективности ИСП. Эта достоверность, особенно в условиях одномоментного возникновения нескольких инвестиционных альтернатив во многом обеспечивает инвестору объективное представление о потенциальной эффективности и рентабельности инвестиционных вложений [2].

Методология. Будущие денежные вложения должны полностью оправдывать нынешние затраты на реализацию. Важно, чтобы реальная норма доходности ИСП превышала норму для любого другого варианта вложения капитала. Вся совокупность интересов девелоперов не

должны сводиться лишь к экономическому кри-терию(жизненный цикл инвестпроекта) [3].

Подобный учет и контроль инвестиционных средств направлен на получение наиболее точной информации по статьям расходов и доходов, что позволит определить наиболее вероятные сроки окупаемости денежных вложений.

Оценка возможности реализации объекта строительства основывается на комплексе рас-четно-экономических и организационно-правовых бумаг, содержащих подробный план строительства с оценками производительности инвестиционных вложений [4].

Подготовку инвестиционного обоснования, служащего отражением идеи проекта, проводит реципиент потенциальных инвестиционных вложений. В большинстве случаев, подготовка обоснования строится на экономических изысканиях для вынесения преждевременных оценок. Характерным признаком подобного анализа являются широкие границы вероятных отклонений. Возможна разработка абсолютного технико-экономического объяснения инвестиционного проекта, передающего достоверную информацию с большей обеспеченностью результатов, однако стоимость подробного изучения технико-экономического обоснования с применением

различных методов оценки составляет от 2 до 10% от стоимости реализации объекта инвестиций, что не всегда оправдано [5].

Основная часть. Анализ возможных экономических перспектив инвестиционно -строительного проекта включает:

1. Определение уровня спроса на строительную продукцию (включая расходы на транспортировку и учитывая начальную стоимость продукта).

2. Оценка вложений по укрупненным показателям, а также оценка их производительности.

3. Оценка производительности капиталовложений по обобщающим характеристикам.

Основополагающим параметром эффективности инвестиционных вложений в ИСП является срок его реализации. Существует ряд факторов оказывающих существенное и второстепенное влияние на сроки реализации ИСП:

1. Исходные данные для проектирования и единичные обстоятельства.

2. Мощность строительной компании, реализующей проект.

3. Условия на рынке недвижимости и на рынке строительных материалов.

4. Прогнозируемая стоимость продукции, схема реализации.

5. Материальные условия производства работ (энергоресурсы, коммуникации, транспортные линии, сырье и т.п.).

6. Технологические процессы изготовлений, конструктивные решения, инструментальная оснащенность.

7. Календарный график (продолжительность выполнения всех видов работ, план исполнения).

8. Трудовые затраты (порядок движения бригад, состав бригад, общее число работников, экспертов, оплата труда и все виды начислений).

9. Организационные условия компании, ее структура.

10.Экономические показатели (нормы доходов и расходов, период окупаемости).

11. Анализ инвестиционных вложений (приобретение активов, движение денежных средств).

12. Социальная значимость (показатели занятости населения).

Вышеперечисленные факторы отражают примерный перечень данных по разработке технико-экономического обоснования ИСП [6]. Все данные должны быть достоверными и максимально приближенными к реальным. Обеспеченность полным спектром данных позволяет инвестору оценить ситуацию, принять существующий аналитический материал или вынести

решение о проведении дополнительных, углубленных исследований [7].

В мировой практике определение инвестиционной эффективности проекта базируется на следующих оценках:

1. Определение эффективности вложений (нормы доходов);

2. Определение сроков окупаемости;

3. Определение наименьшего оборота для сохранения ликвидности объекта;

4. Определение удельных потерь производства работ.

На протяжении всего времени жизни объекта недвижимости анализ экономических данных выявляет неравномерность движения финансов во времени. Часто оценку проекта производят по принципу «от частного к общему», рассчитывая величины затрат и прибыли каждого отдельного этапа производства, находящегося в стадии завершения (с учетом кредитов) [8].

Инвестиционные затраты, возмещаемые в виде доходов за определенный период (месяц, квартал, год и др.) — простая норма прибыли, определяется отношением чистой прибыли за период ко всему объему инвестиционных затрат

Наиболее значимым для инвестора показателем выступает срок окупаемости — теоретически необходимое время для компенсации ранее инвестированных средств чистыми доходами (сумма чистой прибыли и средств на амортизацию).

Вычисления совершаются путем последовательного вычитания расходов за установленный период. Тот период, в котором остаток — число отрицательное, будет являться требуемым [10].

Расчет наименьшего оборота для сохранения ликвидности основан на исследовании критических соотношений полной общей прибыли от реализации и от уровня производительности.

Условия окупаемости инвестиционного проекта зависит от удельных значений потерь. Низкие значения потерь свидетельствуют о высоком уровне организации производства и о конкурентоспособности. Обладать информацией о потерях объекта необходимо при сравнении с объектами-аналогами [11].

Совокупность всех показателей оказывают значительное влияние на конечное решение инвестора: если возможные перспективы удовлетворяют запросам инвестора, то инвестиционный проект утверждают, если нет, то проект направляют на доработку, либо отказываются от него вовсе [12].

Разработка технико-экономического обоснования (ТЭО) позволяет учесть:

1. Проведение всеохватывающего анализа;

2. Разработку программы выпуска готовой продукции;

3. Подготовку пояснительной записки с обоснованиями инвестиционных возможностей;

4. Разработка технических решений: генплан, состав оборудования, применяемые технологии, предложения по модернизации, применение действующих производственных мощностей, расширение производства, энергоресурсы и т.п.;

5. Подготовку пакета исходно-разрешительных документов;

6. Архитектурно-строительные и градостроительные решения;

7. Экологическую безопасность;

8. Мероприятия в области гражданской обороны;

9. Инженерное обеспечение;

10.Разработка проекта организации труда работников, процесса производства;

11. Сметную документацию (издержки производства, капитальные издержки, расчет потребности оборотного капитала, выбор и обоснование источников финансирования, условия финансирования, оформление договора);

13. Оценку экономической эффективности;

14. Срок реализации инвестиционного проекта;

15. Формирование условий прекращения реализации проекта.

Проведение экономического анализа, учитывающего все характеристики проекта, в конечном итоге, направлено на получение максимально допустимой суммы

инвестиционных вложений, необходимой для реализации проекта. Необходимо учесть оборот денежных средств во времени, по окончанию каждого временного отрезка должен оставаться положительный остаток финансов. Недостаток же капитала приводит к невозможности обеспечить полноценное функционирование производства, влечет к увеличению кредитных займов, что приводит к кризису на производстве. Очередной задачей планирования становится обеспечение оптимального движения капитала во времени, формирующего оптимальный размер денежного остатка, покрывающего своевременные потребности [13].

Рис.1 Схема современного механизма концег

Анализ инвестиционной привлекательности не ограничивается определением степени доходов от проекта. Неотъемлемой частью такого анализа становятся различные риски и изменение покупательной способности денежных средств во времени. Потому необходимо принимать характеристики с учетом корректировок

[ технико-экономического обоснования ИСП

снижения ценности финансов. Все экономические параметры приводят к стоимости объектов, сопоставимых с имеющимися уже сегодня [14]. Пересчет такого рода получил название «дисконтирование». В области экономического анализа инвестиционных проектов на основе дисконтирования потоков доходов и расходов стро-

ятся расчеты ряда показателей: чистая текущая стоимость, внутренняя норма прибыли, срок окупаемости, индекс доходности и др. Все выполняемые расчеты необходимы для имитационного моделирования проекта инвестиций. Процессу создания модели присущи следующие моменты:

1. Поэтапное разделение всего процесса реализации проекта на интервалы (проведение изыскательской деятельности, проектирование, строительство, введение в эксплуатацию, непосредственно эксплуатация и пр.)

2. Каждый отдельный интервал характеризуется собственными показателями доходов и расходов, зависимых от моделируемых воздействий и условий. Наблюдается неравномерность денежных потоков на каждом этапе.

3. Основная экономическая характеристика — отношение суммарных значений чистого дохода к инвестиционным расходам.

Для последовательной и планомерной реализации ИСП с наименьшим количественным организационно-технологическим риском предлагается современный механизм концепции технико-экономического обоснования ИСП изображенный на рис. 1.

Выводы. Настоящая схема полного цикла технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта позволяет более четко представить хозяйственные связи на каждом уровне комплекса работ по созданию объективных исходных данных по реализации ИСП различного функционального назначения с оптимизацией вложенных денежных и интеллектуальных средств [15].

Кроме того, модификация уже применявшегося ранее в научных исследованиях инвестиционной проблематики ресурсно-результативного подхода к разработке методического инструментария для оценки и прогнозирования параметров инвестиционного обеспечения и развития, рассматриваемых в качестве характеристик инвестиционных возможностей по наращиванию конечных результатов функционирования экономической системы и достижению поставленных целевых ориентиров, представляется наиболее эффективным направлением развития исследования данного вопроса [16].

1.Жариков И.С. К вопросу о необходимости совершенствования методики оценки объектов недвижимости с учетом технического состояния зданий (сооружений) / Стратегия устойчивого развития регионов России. 2014. № 21. С. 26-30.

2.Жариков И.С. Методологический подход к учету технического состояния объектов недвижимости при определении их стоимостных характеристик / Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. 2014. № 22. С. 100104.

3.Мамзина Т.Ю., Наумов А.Е., Авилова И.П. Анализ и выбор наиболее привлекательного инвестиционно-строительного проекта с помощью расчета показателей экономической эффективности / Сборник научных трудов Sworld. 2014. Т. 23. № 2. С. 65-68.

4.Шарапова А.В., Жариков И.С. Ранжирование инвестиционно- строительных проектов / Наука и образование в XXI веке: сб. науч. тр. по материалам Международной науч. практ. конф.

2013. Ч. 31. С. 157-158.

6.Борисова Е.В., Наумов А.Е., Авилова И.П. к вопросу оценки коммерческого потенциала городских промышленных территорий / Сборник научных трудов Sworld. 2014. Т. 24. № 2. С. 66-69.

7.Авилова И.П., Жариков И.С., Товстий В.П. О содержательной основе ставки дисконтирования метода NPV // Экономика и предпринимательство. 2013. №12. Ч. 1. С. 641-643.

8.Авилова И.П., Товстий В.П., Шарапова А.В. Девелопмент как инструмент и форма развития рынка недвижимости. // Стратегия устойчивого развития регионов России: сборник материалов XX Всероссийской науч. практ. конф. Новосибирск. 2014 С.44-48.

9. Жариков И.С. Развитие и будущее лоф-тов в России / Стратегия устойчивого развития регионов России. 2013. № 18. С. 30-34.

10. Авилова И.П., Рыкова М.А., Хай Д.З. Модификация показателей экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта с использованием профилей риска неполучения доходов проекта. // Вестник БГТУ им. В. Г. Шухова 2014. № 4. С. 133-137.

11. Рыкова М.А., Авилова И.П., Байдина О.В. К вопросу о совершенствовании понятийно-методологического аппарата инвестиционной деятельности в недвижимости. // Экономика и предпринимательство. 2014. № 12-4 (53-4). С. 588-590.

12. Рыкова М.А., Авилова И.П., Байдина О.В. Практические аспекты количественного учёта рисков при определении экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов. // Экономика и предпринимательство.

2014. № 12-4 (53-4). С. 594-596.

13. Авилова И.П., Рыкова М.А., Шарапова А.В. К вопросу о повышении достоверности экономической оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта. // В сборнике:

Перспективы развития науки и образования сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции. Тамбов, 2014. С. 8-10.

14. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки экономической эффективности реконструкции действующего производственного предприятия, расположенного в черте города, посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения. // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2015. № 3. С. 138-141.

15. Авилова И.П., Жариков И.С. методика оценки инвестиционной привлекательности реконструкции здания (сооружения) для последующей его реализации как объекта недвижимости коммерческого, жилого или социального назначения. // Экономика и предпринимательство. 2015. № 4-1 (57-1). С. 966-971.

16. Шарапова А.В. Специфика рынка жилой недвижимости белгородской области / Современные тенденции в образовании и науке. 2013. С. 140-141.

Avilova I.P., Zharikov I.S., Sharapova A.V., Gelevski A.V.

A COMPREHENSIVE MODEL FOR FEASIBILITY STUDY OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROJECT

Generally accepted world practice shows that the guarantor’s investment activities is the careful study of the investor life cycle and feasibility study project(ISP). As a result of techno-financial studies prior to the decision on the beginning of the construction, it is necessary to determine achieved at the end investment effect, serving as the justification for implementation. Obviously, the task of ranking the correct ISP according to the degree of investment attractiveness will be dealt with more effectively than a more scientifically based procedure that takes into account both internal (investment climate, macroeconomic conditions, market conditions) and external (structure of investment and construction portfolio and the subjective preferences of the developer, risky environment ISP) terms of business project participants will serve as their basis. The paper proposes an effective algorithm for the development of the feasibility study of ISP.

Key words: Feasibility study, investitsionno-construction project, life cycle of ISP, the analysis of factors efficiency.

Авилова Ирина Павловна, кандидат экономических наук, профессор, кафедры экспертизы и управления недвижимостью.

Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. Адрес: Россия, 308012, г. Белгород, ул. Костюкова, 46. E-mail: avilova_irina@mail.ru

Жариков Игорь Сергеевич, старший преподаватель, кафедры экспертизы и управления недвижимостью. Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. Адрес: Россия, 308012, г. Белгород, ул. Костюкова, 46. E-mail: igor_bgtu@mail.ru

Шарапова Анна Викторовна, старший преподаватель, кафедры экспертизы и управления недвижимостью. Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. Адрес: Россия, 308012, г. Белгород, ул. Костюкова, 46.

Желевский Алексей Викторович, аспирант кафедры экспертизы и управления недвижимостью. Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова. Адрес: Россия, 308012, г. Белгород, ул. Костюкова, 46.

Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства (ТЭО)

Реализация крупных проектов требует значительного анализа и предварительных расчетов. Чтобы построить производственное предприятие необходимо сперва свести к минимуму возможность создания нерентабельного производства. Административно-бытовые, жилые (в том числе многоэтажные) и прочие здания также нуждаются в уточнении всех технико-экономических показателей, чтобы организация, которая в последствии будет содержать и эксплуатировать такой объект смогла за него рассчитаться и не столкнулась с завышенными расходами на содержание.

Чтобы решить такие вопросы заранее производится комплекс предпроектных работ с составлением соответствующей документации. Не имея определенного опыта в данном вопросе можно столкнуться с рядом проблем, поскольку существует несколько видов предпроектной документации, которая связана с расчетом технико-экономических показателей:

Инвестиционный меморандум — это документ (проект), который содержит структурированную информацию о будущем проекте. Он предназначен для внешнего использования, и адресован кредиторам и потенциальным инвесторам. Его основные задачи — продемонстрировать привлекательность проекта с точки зрения быстроты окупаемости и возможности привлечения прибыли.
Бизнес-план — это по сути более проработанный вариант инвестиционного меморандума. Для его составления производят более детальное изучение экономических параметров, также он является инструкцией по реализации всего проекта.
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) — это документ для внутреннего использования, который по своей структуре во многом схож с бизнес-планом, но в нем могут присутствовать другие разделы (содержащие расчеты технико-экономических показателей). Разделы с аналитикой рынка и маркетинговыми исследованиями, которые содержатся в бизнес-плане, в ТЭО могут отсутствовать, но не всегда. Основная задача данного проекта — определить возможность и обосновать целесообразность реализации проекта строительства нового объекта.

По своей структуре все эти документы имеют определенную схожесть — они содержат пояснительную записку, генеральный план объекта и прочие чертежи, а также предварительные расчеты (калькуляции, сметы) и отдельные разделы проекта (архитектурно-строительный, инженерные сети, технологические решения и прочее). Но у них различное предназначение, и поскольку действующий технический регламент не устанавливает жестких требований к оформлению и содержанию таких документов, их разработка является задачей повышенной сложности, поскольку для ее реализации может потребоваться привлечение определенных специалистов и подрядных организаций.

Технико-экономическое обоснование проекта строительства, общие сведения

ТЭО разрабатывается на предпроектной стадии, чтобы оценить предстоящие затраты на изыскания, проектирование и строительство объекта. В процессе его подготовки специалисты производят следующие исследования:

Анализ технологических решений

Предполагает детальное изучение технологии строительства объекта, а также производственных технологий (в случае строительства промышленного предприятия) и технологий дальнейшего содержания и эксплуатации объекта.

Объемно-планировочные решения

На данном этапе изучается участок под застройку, предполагаемые объемы строительных и земляных работ, возможность разработки местных карьеров для добычи строительных материалов.

Конструктивные решения

Выбор тех или иных технологий и материалов для возведения сооружения (монолитный железобетон, сборные металлические или железобетонные конструкции, кирпичные, блочные или панельные конструкции) влияет не только на стоимость, но и на долговечность, сроки строительства, сложность и возможность проводить определенные виды ремонта, модернизации и реконструкции объекта.

Природоохранные решения

Этот этап необходим для оценки безопасности проекта (экологической, эксплуатационной, санитарно-эпидемиологической) и социальных последствий.

На основании полученных данных производится расчет экономических показателей, изучение которых позволит сделать выводы о рентабельности строительства объекта в выбранном месте и его окупаемости.

Кто может заниматься разработкой ТЭО, состав проекта

Технико-экономическое обоснование проекта строительства является предпроектным документом, но на его составление распространяется тот же регламент, что и на проектирование. Поэтому подрядная организация в обязательном порядке должна иметь соответствующие разрешительные документы (членство в СРО). Поскольку в составе проекта присутствует множество расчетов экономических параметров, то для разработки ТЭО необходимо привлекать квалифицированных экономистов, оценщиков, специалистов по кадастровым вопросам, экологов и прочих узкоспециализированных работников.

Выбору подрядчика для составления ТЭО следует уделить особое внимание, так как от правильности разработки данного документа зависит будущее всего проекта. Некоторые заказчики при разработке ТЭО ориентируются только на получение кредита или привлечение инвестора, либо используют его в качестве обоснования для освоения выделенных средств. Но это не правильный подход, так как технико-экономическое обоснование является единственным документом, который может установить возможность и целесообразность строительства, а также дальнейшей окупаемости всего объекта.

Ошибки, недочеты, попытки скорректировать отдельные экономические показатели могут привести к тому, что конечная стоимость строительства увеличится (вплоть до нескольких раз), в результате чего для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию придется привлекать дополнительные средства. Это в свою очередь скажется на сроках окупаемости и возможность рентабельной эксплуатации. Наша компания имеет многолетний опыт составления проектной и предпроектной документации, получения разрешений, исходных данных для проектирования, различных согласований и утверждений готовых бумаг. Также мы занимаемся непосредственным производством работ — геодезической съемкой, геологическими изысканиями, различными видами обследования (конструктивных элементов зданий, участков с полезными ископаемыми и прочими). Мы в короткие сроки сможем разработать и согласовать ТЭО во всех инстанциях. В дальнейшем наша компания по согласованию с заказчиком сможет доработать этот проект до рабочей стадии.

Состав документа

Список разделов технико-экономического обоснования проекта строительства во многом зависит от возводимого объекта и конечной цели. К примеру — при строительстве жилого здания основными задачами является рентабельность и срок окупаемости. При строительстве производственного предприятия может ставиться задача по получению прибыли от реализации готовой продукции, либо стратегическому обеспечению другого предприятия или региона необходимой продукцией. В зависимости от поставленной задачи состав проекта может меняться, но в большинстве случаев его основные разделы являются общими для всех:

1. Пояснительная записка.

В этом разделе приводится общая информация об участке строительства, заказчике, подрядчиках и характеристиках возводимого объекта. Также в нем содержится информация о климатических и геоморфологических особенностях региона, прочие сведения, полученные в результате проведения изысканий.

2. Сведения об участке.

В данном разделе приводится информация о фактическом правообладателе земельного участка, его стоимости, наложенных ограничениях, необходимых затратах на передачу земли для нужд строительства.

3. Генеральный план участка.

Это чертеж, на котором обозначен объект строительства, инженерные сети и коммуникации, подъездные дороги, прочая информация. Этот раздел представлен несколькими чертежами — разбивочным, планом благоустройства, объемов земляных масс и прочими.

4. Технологические решения.

Содержат сведения о конструкции будущего объекта, материалах для его возведения, технологическом оборудовании (при наличии).

5. Архитектурно-строительные решения.

Это планы фасадов здания и все технологические элементы (санитарно-гигиенические, противопожарные, социальные, архитектурно-художественные и прочие), обеспечивающее безопасное и комфортное пребывание людей на территории объекта.

6. Инженерные системы, сети и оборудование.

Помимо инженерных сетей и коммуникаций в данном разделе приводятся такие элементы как подъемные механизмы (лифты, мостовые краны, балки), системы отопления, водоснабжения и канализации, отопительное оборудование и прочее.

7. Проект производства строительных работ.

Или иной раздел, в котором будет описываться технология подготовки площадки и процесс возведения объекта. Здесь же приводится перечень машин и механизмов, технология производства отдельных видов работ (или ссылки на нормативно-технические документы, такие как технологические карты), потребность в рабочих, обеспечение для них безопасных условий труда.

8. Организация процесса строительства с разбивкой по отдельным видам работ и процессов.

Как правило это раздел содержит подробный календарный план строительных работ.

9. Экология, охрана окружающей среды, гражданская оборона и предупреждение чрезвычайных ситуаций.

Такие сведения при разработке ТЭО могут быть объединены в один раздел, при разработке проекта на рабочей стадии их выделяют в отдельные разделы.

10. Сметы.

Этот раздел состоит из отдельных смет и калькуляций, которые сводятся в единый сметный расчет, отображающий стоимость всех строительных работ и материалов, эксплуатации машин и механизмов.

11. Экономические и маркетинговые расчеты.

Это планы реализации продукции, расчеты с кредиторами, подрядными организациями и прочее.

12. Ожидаемые результаты.

В этом разделе приводятся сведения о всевозможных убытках и прибыли, структура доходов и расходов, уровень окупаемости объекта, дисконтирование денежных потоков исходя из рисков и сроков реализации проекта.

Помимо дополнительных узкоспециализированных разделов, связанных с особенностями возводимого объекта, ТЭО может содержать общее резюме проекта, в которое входит цель реализации, потребность в инвестициях, график реализации и прочие показатели. Даже при постройке типовых объектов ТЭО будут уникальными, поскольку особенности региона строительства, транспортная доступность, удаленность производителей строительных конструкций и поставщиков материалов обязательно внесут свои корректировки в формирование основных экономических параметров объекта.

Источник https://www.profiz.ru/se/9_2019/obosnovanie_TEO/

Источник https://cyberleninka.ru/article/n/kompleksnaya-model-tehniko-ekonomicheskogo-obosnovaniya-investitsionno-stroitelnogo-proekta

Источник https://mos-gpzu.ru/services/teo/