Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости столицы. Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2019 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.
Фото: Geshas/shutterstock.
Всего в 2020 году в Москве открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году. Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года. Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.
«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости, – комментирует Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».
Предложение и вакансия
Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.
До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020.
Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.
В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.
Торговые центры, открывшиеся в 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2020.
По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.
Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.
Полный простой: 10 самых пустых бизнес-центров Москвы
Офисный рынок Москвы в кризисе: в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн кв. м. Это на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей и почти 15% всего столичного рынка качественных офисов. РБК решил вычислить десятку самых необитаемых бизнес-центров Москвы. Получившийся рейтинг (см.таблицу) основан на данных, которые предоставили пять крупнейших международных консалтинговых компаний, а также на информации, полученной от самих собственников объектов.
Общая площадь пустующих площадей бизнес-центров, которые сформировали первую десятку, составила 625,2 тыс. кв. м. Для сравнения: это сопоставимо с площадью семи гостиниц «Украина» или восьми зданий Госдумы.
Первые три места в получившемся антирейтинге заняли небоскребы «Москва-Сити»: President Plaza, которая принадлежит «Стройгазконсалтингу» Зияда Манасира, башня ОКО компании Capital Group Владислава Доронина и «Стальная вершина» «Нафты-Москва» Сулеймана Керимова. Также в десятке – Mercury City Tower Игоря Кисаева (тоже находится в «Москва-Сити») и бизнес-центры Льва Леваева и Романа Абрамовича. В двух объектах из десяти нет ни одного арендатора, еще в восьми – количество свободных площадей превышает 50%.
Рынок перегрет
Вас здесь знать не знают: как компании выстроить репутацию в новой стране
Сможет ли еврозона сохранить единство перед лицом кризиса — The Economist
Движение назад: почему Netflix переходит к бизнес-модели кабельного ТВ
Как снять санкции с человека или компании. Пошаговая инструкция
«На дне». Какие российские активы способны на рост несмотря на санкции
Спать по 8 часов в день и лениться: здоровые привычки Джеффа Безоса
В России дефицит сильных управленцев. В каких сферах нужны руководители
Эффект теломер. Революционный подход к более молодой, здоровой и долгой жизни
По данным Colliers International, в 2014 году было введено 1,4 млн кв. м офисов класса А и B. В результате общий объем рынка качественных офисов в Москве достиг 16 млн кв. м. К концу 2014 года несданными были около 15% от совокупной площади столичных офисов, посчитал региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин. При этом в офисах класса А вакантность год к году выросла сразу на 11 п.п. – с 17 до 28%, говорит директор отдела по работе с глобальными корпоративными клиентами CBRE Ирина Хорошилова. В офисах класса B рост, по ее данным, составил 1,8 п.п., до 12,8%.
В 2015 году количество пустующих площадей может вырасти до 35% в классе А и до 15,5% в классе B, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Офисы дешевеют
Вслед за ростом вакантности начали падать арендные ставки. По итогам третьего квартала 2014 года Москва оставалась в пятерке самых дорогих городов мира по цене аренды в сегменте «Прайм», а к концу года переместилась сразу на 12-е место, говорит Хорошилова. В аналогичном рейтинге, составленном компанией Cushman & Wakefield, Москва заняла шестое место, опустившись за год на три позиции.
Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А снизилась в 2014 году на 25%, до $590 кв. м в год (triple net – чистая арендная плата без учета эксплуатационных расходов арендатора) и достигла минимального значения за последние десять лет, говорит Лосюков.
По данным Knight Frank, ставка аренды на офисные площади класса А, номинированная в рублях, по итогам прошлого года составила 30 144 руб./кв. м в год, на офисы класса B – 17 150 руб./кв. м в год (triple net).
Битва за арендатора
Собственники помещений делают все возможное, чтобы сохранить арендатора: они предлагают клиентам долгие арендные каникулы (12–18 мес.), готовы сами финансировать отделку, фиксировать курс и ставку аренды на первые 2–3 года и даже компенсировать штрафы за досрочное прекращение аренды, перечисляет Хорошилова. В борьбе за исчезающих арендаторов большинство собственников бизнес-центров уже перешли на рублевые ставки аренды, добавляет Владимир Сергунин из Colliers.
Девелопер MR Group перешел на рубли еще в прошлом году, подтверждает директор компании по маркетингу Евгения Старкова, при этом стоимость квадратного метра сейчас сопоставима с прошлогодними долларовыми ставками до падения курса рубля. «Раньше мы предлагали ставки аренды в долларах, так как в этой валюте номинированы кредиты на строительство, но в конце 2014 года перешли на рубли», – говорит руководитель отдела аренды и маркетинга Mebe Development Мария Белова. «Мы также готовы делать отделку помещений под арендатора, в соответствии с его техническим заданием, включив стоимость отделки в арендную ставку», – добавляет она. Другой способ, по словам Беловой, дробление площадей на небольшие офисные блоки от 150 кв. м, которые также сдаются уже с отделкой.
«Сегодняшний арендатор не готов выходить на стадию сделок до полной сдачи башни», – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. Ставки аренды теперь формируются под каждого клиента «индивидуально». Для привлечения арендаторов Capital Group готова фиксировать курс на срок более одного года, индексируя ставку на уровень инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы и даже частично компенсировать их стоимость для клиента. Вакантность в башне ОКО Capital Group сейчас составляет 100%. Но о полном отсутствии спроса в «Сити» все же говорить нельзя, утверждает Сергиенко: «Бизнес-центр «Око» в отличие от других небоскребов в Сити был введен в эксплуатацию только в конце 2014 года, поэтому нам еще рано говорить о заполняемости. Кроме того мы видим активный интерес со стороны потенциальных арендаторов, некоторые из них уже подписали LOI [письмо о намерениях], которые мы надеемся довести до контрактов в ближайшем будущем». Но размер площадей, по которым подписаны такие письма, она не раскрыла.
И только в редких случаях собственники предпочитают не замечать кризис, опасаясь ухудшения пула своих арендаторов. К примеру, по словам представителя Millhouse Джона Манна, компания не только не изменила ставку аренды, но и не собирается идти ни на какие «уступки» арендаторам. «Белые сады» – это бизнес-центр первого класса, – объясняет он. – У нас долгосрочный взгляд, и мы готовы ждать хороших клиентов».
Москва – исключение
Специалисты Knight Frank подготовили ежегодный отчет об инвестиционных предпочтениях самых богатых людей мира, из которого следует, что объем сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости вырос в прошлом году на 7% и составил $619 млрд. Из них $307 млрд было вложено в офисную недвижимость, $161 млрд – в торговую, $81 млрд – в складскую, $64 млрд – в гостиничную. По прогнозам аналитиков компании, в 2015 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырастет до $657 млрд, а к 2017 году он составит уже $770 млрд.
Примерно четверть сделок на рынке коммерческой недвижимости (на сумму свыше $150 млрд) в прошлом году прошла с участием частного капитала. Крупнейшей такой сделкой стала покупка лондонского небоскреба на Saint Mary Axe (в России он известен, как «Огурец»). Стоимость этой сделки составила $1,1 млрд, покупателем стала Salfa Froup. В России крупнейшей частной сделкой стала покупка «Покровских холмов» компанией Quarter Investment Authority, ее сумма составила $400 млн.
В сегменте элитной жилой недвижимости больше всего цены в 2014 году выросли в Нью-Йорке (+18%, до $28,3 тыс. за 1 кв. м), на горнолыжном курорте Аспен в штате Колорадо (+16%, $13,9 тыс. за 1 кв. м) и на индонезийском острове Бали (+15%, $2,3 тыс. за 1 кв. м), свидетельствует отчет Knight Frank. Возглавлявшая в 2012 и 2013 годах этот рейтинг Джакарта на этот раз даже не попала в десятку. Москва оказалась на 84-м месте (-3,7%, $16,1 тыс. за 1 кв. м).
Строящиеся бизнес-центры Москвы
Строящиеся бизнес-центры — если вас интересует аренда бизнес офисов в Столице, то база данных нашей компании станет лучшим источником информации для вас. Вы легко и быстро подыщите себе офис, наиболее подходящий по площади, стоимости, местоположению, техническому оснащению. У нас представлены практически все бизнес-центры Москвы и столичные МФК, а также другие здания, адаптированные под офисы (административное здание, офисный центр, особняк). На сегодняшний день это самая полная база коммерческой недвижимости, свыше 3000 предложений по аренде в бизнес центре с указанием адреса и налоговой.
Используя эти данные, вы сможете выгодно купить или дешево арендовать:
офисные площади в разных районах и округах города — ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО, ВАО, СВАО, САО, СЗАО, ЗАО, ЦАО;
бизнес-центр по классам A, B+, B, С;
рядом со станциями метро или на значительном удалении;
офисное помещение с отделкой или офис без отделки; с мебелью и без нее;
офис от 20 до 50 кв.м. для маленькой компании на 5-10 человек, от 50 до 100 кв.м., 150 кв.м., средней компании от 200 до 500 кв.м., 750 кв.м., крупной компании от 1000 кв.м. на 400 человек и более.
Выбор фильтров поиска
Воспользуйтесь удобным поиском в разделе – Строящиеся бизнес-центры Москвы размещена вся необходимая для покупателя или арендатора информация, в том числе:
местоположение объекта: Юго-Запад, Юг, Юго-Восток, Восток, Север, Северо-Восток, Северо-Запад, Запад, Центр;
тип здания, в котором предлагаются к продаже или аренде офисные помещения (офисный центр, многофункциональный комплекс, бизнес парк, отдельно стоящее здание, особняк, административное здание, технопарк, доходный дом, большой, огромный, крупный бизнес-центр);
тип предложения: прямая аренда или субаренда;
планировка помещений: кабинетная, коридорно-кабинетная, смешанная, блочная, зальная, свободная, открытая;
уровень обустройства офиса: наличие кухни, С/У или серверной, состояние помещений под ремонт или с ремонтом;
цена за кв.м, первая линия, местоположение на карте, описание, техническое оснащение;
Что влияет на арендную плату и цену за кв.м.?
Безусловно стоимость аренды может варьироваться в достаточно широком диапазоне. Это зависит от целого ряда условий и факторов, среди которых:
район и удаленность от метро;
строится бизнес-центр с развитой инфраструктурой или без;
класс, который присвоен;
площадь помещения, которое можно купить или арендовать;
прямая аренда или субаренда;
удобство транспортного подъезда – у метро или в отдаленном квартале;
Однако, несмотря на то, где расположен бизнес-центр, в новом или реконструированном ОСЗ, какое оборудование имеет офисный блок.
Следовательно, вы можете узнать все параметры прямо от собственника, а значит — без комиссии и посреднических надбавок. Таким образом, сотрудничество с нами позволяет узнать всё, чтобы выгодно сэкономить при этом финансовые средства. Размещенное в нашем каталоге объявление увидят тысячи потенциальных арендаторов. Чтобы вашим предложением заинтересовались как можно быстрее, укажите полные и точные данные: местоположение и площадь объекта, специфика и преимущества помещений.
Искать по адресу?
Наш сайт содержит свыше 3 000 бизнес-центров Москвы. Чтобы быстро найти нужный объект, следует указать основные параметры. Например:
поиск по улицам, районам, метро, округам — Юго-Запад, Юг, Юго-Восток, Восток, Север, Запад, Центр;
площадь помещений от 20 до 50 кв.м., от 50 до 100 кв.м., 150 кв.м., от 200 до 500 кв.м., 750 кв.м., от 1000 кв.м.;
новые бизнес-центры, год постройки здания: 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020;
наличие мебели в помещениях.
Хотите недорого купить или снять офис в Москве от собственника и без комиссии? Чтобы выбрать вам оптимальный вариант, мы предлагаем рассмотреть на нашем сайте Строящиеся бизнес-центры.
Источник https://www.retail.ru/articles/knight-frank-itogi-2020-goda-na-rynke-torgovoy-nedvizhimosti-moskvy/
Источник https://www.rbc.ru/business/05/03/2015/54f843a19a794741c5b4387e
Источник http://www.incity.su/strojashhiesja_biznes_centry.php