«Не надо ничего ждать». Минстрой призывает покупать квартиры, но как это сделать в условиях кризиса?
Представьте человека, который 10 лет копил на собственную квартиру и жил на съёмной. Дела идут удачно: ставки по ипотеке падают, есть работа, накопился первоначальный взнос. И вдруг – кризис, на работе сокращают, а накопления нужны, чтобы выжить. В любой день может прийти арендодатель и сказать: через месяц ты здесь больше не живёшь. На улице вирус, работы нет, покупка квартиры сорвалась. И вдруг оказывается, что это жуткое время – самое лучшее для приобретения жилья. Мы разобрались, бежать ли за ипотекой и как купить недвижимость в кризис.
Ставки падают, цены не растут
На рынке недвижимости образовался тонкий баланс низких ипотечных ставок и застывшей стоимости квадратного метра. Проценты низкие благодаря программе льготных кредитов под 6,5% и падению ключевой ставки Банка России. По мнению Минстроя, застройщикам невыгодно как снижать, так и повышать цену на квадратный метр. Жильё не дорожает за счёт субсидирования. Не дешевеет – из-за конкуренции и дорогих стройматериалов. А если застройщики начнут покупать более дешёвые материалы, качество жилья ухудшится, считает исполняющий обязанности главы Минстроя Никита Стасишин.
Любое дальнейшее снижение стоимости метра (мы не берем сейчас Москву, Санкт-Петербург — мы берем регионы) приведет к снижению качества жилья, а снижение качества жилья означает снижение конкуренции на рынке, – заявил Стасишин на онлайн-конференции «Коммерсант-Волга»
При этом и. о. Главы Минстроя считает, что не время сейчас снижать цены: «Стоимость в моменте регулирует рынок и, если у тебя не покупают за 90 (тысяч – прим. ред.), то продавай за 80, так как в соседнем (объекте – прим. ред.) продают ничуть не хуже за 80».
Если застройщик сэкономит на материалах, через несколько лет мы получим разваливающиеся дома. Начнутся проблемы с текущим и капитальным ремонтом. Сейчас можно «вычислить» девелопера, который «задирал» цены на жильё. Если квадратный метр дешевеет, значит, цена была завышенной.
На рынке недвижимости — тонкий баланс низких ставок и застывших цен. Фото: jrksolutions. es.
Для застройщика ситуация шаткая, для потенциального покупателя – отличная, считают в Минстрое.
Сегодня баланс цены квадратного метра и стоимости ипотеки абсолютно уникален. Я считаю, что сегодня лучшее время покупать квартиры. Не надо ничего ждать, поверьте. Ждать нельзя. Хотите купить квартиру — идите и покупайте. А наша задача — сделать так чтобы дома были достроены, а точно не диктовать застройщику, по какой цене квадратного метра ему надо продавать. Это регулирует рынок, — считает и. о. министра строительства
Из этого напрашивается один вывод: кто не потерял зарплату и планировал покупать квартиру — в выигрыше. Остальные люди, которые потеряли заработок, оказались в неоплачиваемом отпуске или растратили из-за кризиса первоначальный взнос, – вынуждены с завистью смотреть на счастливчиков. Получается ситуация «Каникул в Простоквашино»: «Я вам посылку привёз, только я вам её не отдам. Потому что у вас док՝ументов нету». Вернее, стабильного заработка и денег на задаток.
Кстати о документах: банки адаптировались к новым реалиям и оформляют дистанционную ипотеку. Из Сбербанка, например, к вам приедет сотрудник, чтобы выпустить электронную подпись и заверить договор. ВТБ разработал полноценный онлайн-формат покупки квартиры в кредит.
Покупать ли квартиру в кризис?
Брать жильё сейчас действительно выгодно, рассказал порталу «ДомостройРФ» партнёр группы компаний SRG Борис Терехов. Однако внимательно выбирайте дом или квартиру, чтобы выгодно инвестировать. Многие сняли деньги с вкладов и вложили в недвижимость из-за налога на процентный доход.
Второй аргумент в пользу покупки – эскроу-счета. Новостройки или «котлованы» несколько лет назад внушали страх: я вложу деньги, а застройщик разорится или вообще сбежит. Гендиректор проекта «Единый Центр Инвестиций» Роман Корякин считает, что эскроу-счета сделали первичный рынок таким же надёжным, как вторичный.
Покупка квартиры в кризис выигрышная выгодная благодаря низким ставкам и замершим ценам. Однако растёт инфляция и любой, даже самый надёжный заёмщик, рискует потерять доход.
Покупать стоит, если:
- Вы уверены в своей работе, вам не грозит сокращение.
- Деньги на квартиру — не последние ваши сбережения.
- У вас есть свободные средства, которые можно вложить в недвижимость.
- Вы покупаете ликвидное жильё в районе с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, квартира просторная с удобной планировкой.
В кризис растёт ликвидность недвижимости, а с ней – шансы выгодно купить квартиру. Главное – не поддаваться панике и не стремиться сразу потратить деньги, потому что ипотека дешёвая, а метры пока не подорожали.
Как покупать недвижимость в кризис
Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду — Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного. Недвижимость РИА Новости, 25.03.2020
У отельера боли, у ресторатора боли, у инвестора боли, а у коливинга не боли – шутки шутками, но именно так может выглядеть картина посткризисного «апокалипсиса» на рынке недвижимости. Президент Becar Asset Management Александр Шарапов поделился с сайтом «РИА Недвижимость» своими мыслями о том, для каких игроков кризис станет временем возможностей, а кто уйдет «на больничный». Панический спросКризис на рынке недвижимости еще не наступил, но сами ожидания у всех очень напряженные. Как всегда, началось с падения рубля и акций. На рынке же недвижимости мы сейчас видим повторение ситуации 2014-го года: опять происходит всплеск интереса, люди хотят инвестировать обесценившиеся рубли в недвижимость. Сейчас очень существенно, где-то на 40%, выросли заявки на покупку студий и однокомнатных квартир. Примерно на столько же вырос спрос на апартаменты. И, наверное, чуть больше, на 50%, вырос спрос на покупку номеров в апарт-отелях.Для меня это удивительно, потому что, например, у гостиниц все плохо. Однако в отличие от них, апарт-отели ориентируются не только на туристов, но также и на среднесрочное проживание, спрос на которое сейчас не упал, а напротив – повысился. Это можно объяснить тем, что часть людей, живших с престарелыми родителями, стараются самоизолироваться от них. Как раз многие люди в возрасте от 20 до 40 лет начали сейчас поиск для себя студий или апартаментов на 2-3 месяца. Что интересно, такой же всплеск спроса мы видим и на загородную недвижимость. Но это уже не для молодых людей, а как раз для пожилых, кто захотел пережить ситуацию за городом.Как и в 1998-м, в 2008-м и частично в 2009-м годах, а также в 2014-м, я думаю, что этот всплеск спроса продлится несколько месяцев. Дальше ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях. Если нефть продолжит торговаться на тех же уровнях, то я думаю, что недвижимость повторит этот сценарий. Тогда она подорожала в рублях более чем в два раза за очень короткий промежуток времени. В долларах, конечно, подешевела.В 2008-2009 годах, когда рубль упал, а потом несколько вырос, недвижимость примерно через 6 месяцев начала терять рублевую цену. Оба сценария возможны. При этом вероятность реализации каждого из них зависит в большей степени от курса рубля и того, насколько глубоко упадет нефть. Надеюсь, конечно, что нефть так глубоко упала на короткое время. При цене доллара в 94 рубля, которую ЦБ заложил в свой прошлогодний прогноз стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, поднимутся процентов на 10-15. Выживут не всеЕсли смотреть на опыт Уханя, где карантин продлился три недели, то это недвижимость переживет. Однако уже сейчас объявлено о закрытии нескольких отелей в Москве, например, одного из отелей сети Ibis, и нескольких в Санкт-Петербурге. Если же эпидемия продлится намного дольше, и к лету туристический рынок не оживет, то апарт-отели переориентируются на среднесрочное проживание и будут чувствовать себя очень неплохо. Но при сохранении сложившейся ситуации через два-три месяца мы можем увидеть банкротство первых отелей.Помимо упомянутых уже отелей, рассчитанных на туристов, пострадать могут еще два сегмента. В первую очередь, это ресторанный бизнес. Сейчас рестораны уже, ссылаясь на распоряжение Сергея Собянина о том, что коронавирус – это обстоятельства непреодолимой силы, стремятся разорвать договоры аренды. Еще один сегмент – это ритейл. В России уже произошло падение спроса в непродуктовом сегменте. Более-менее хорошо себя чувствуют микроторговые центры, где не столь высокая посещаемость, а суперрегиональные ТЦ уже стоят пустые. Упадут и инвестиции в недвижимость. Объем сделок в кризис обычно снижается процентов на 20-25. Если в прошлом году он составил где-то 3,8 миллиарда долларов, то в этом будет около 3 миллиардов или даже ближе к 2,5 миллиардам. При этом сделки будут происходить только в сегменте малых и средних объектов.На фоне того, что многие отправили работников «на удаленку», в офисном сегменте уже наблюдается сложная ситуация. В условиях полной нестабильности долгосрочные договоры аренды стали не интересны. При этом коворкинги совершенно неожиданно вдруг начали испытывать больший спрос. Работодатели, отказываясь от классических офисов, стали обращаться к гибким, понимая необходимость сохранения определенного количества рабочих мест. Больше всего пострадает класс А. Большой плюс этого сегмента был в том, что на нем действуют в основном долгосрочные контракты. Однако, думаю, что они будут расторгаться со ссылкой на форс-мажор, которым признана эпидемия коронавируса. И здесь уже вопрос в том, как на это будут реагировать суды. Собственники бизнес-центров класса А, будучи в основном сильно закредитованы банками, не так уступчивы в переговорах. При этом собственники офисов класса B более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади. Конечно, я восхищаюсь тем, как собственникам таких бизнес-центров, как «Романов двор» и «Белые сады» все еще удается держать ставку в долларах. Но думаю, что теперь и таким редким золотым рыбкам придется перейти на рубли. Вечный доходВо все времена, даже в кризис, недвижимость генерировала доход. Во всем мире пенсионные и страховые фонды вкладываются в недвижимость, когда дешевеют все акции и облигации. Большой популярностью во всем мире пользуются коливинги, потому что люди видят, что нет ничего стабильнее, чем жилье для сдачи в аренду.Многие предприниматели почувствовали падение доходов от своих основных бизнесов, часть из которых уже уходит в убыток. Стремясь подстраховаться за счет рентного потока, они ищут возможности вложиться за рубежом. Зная, что мы работаем в Дубае и Лондоне, они обращаются к нам с просьбой помочь купить что-то рентное там. Речь идет о суммах от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Многие рассуждают разумно: видя проблемы у гостиниц, они просят нас подобрать им какие-то варианты для покупки в этом сегменте, когда рынок начнет восстанавливаться. Им очень хочется «подхватить» интересные объекты, когда цена на них достигнет дна.Проблемы и возможностиУже сейчас мы видим кратковременное повышение цены на недвижимость со стороны девелоперов. Их основная задача сейчас заключается в том, чтобы накопить ресурсы и дополнительную подушку безопасности. Если будет затишье, они должны иметь денежный запас, чтобы продолжать успешно строить и завершать объекты. Поэтому застройщики, у которых с продажами объекта все хорошо и нет кредитов, а земельный участок в собственности, активизировали поиск проектного финансирования. Для того, чтобы в стране не было массового банкротства, государству необходимо проработать вопрос льготного кредитования отрасли. Сегодня госбанки предлагают бизнесу кредиты со ставкой от 7% до 10,9%, а хотелось бы, чтобы она быть на уровне 2-3%. О том, что девелоперы могут получать проектное финансирование, говорилось давно, но на самом деле среднему или малому игроку крайне сложно получить его. Также девелоперскому рынку помогло бы сокращение размера средств, которые лежат на эскроу-счетах в банках. Сейчас депонируется 100% денег, поступающих от физлиц. Такого нет нигде в мире. Обычно это 20-50% с разбивкой по стадиям строительства.Как известно, кризис – это время возможностей. Если говорить о точках роста, которые могут возникнуть в ближайшее время, то стоит обратиться к опыту 1998-го, 2008-го и 2014-го годов. Те, кто слишком закредитован, будут вынуждены терять деньги. Они будут продавать активы с большой скидкой. Как и в прежние кризисы, многие объекты недвижимости и девелоперские проекты перейдут к банкам. Как следствие, банки снова станут предлагать выкупать эту недвижимость по более низкой цене, что увеличит объем distressed-активов. Надеюсь, что банки перестанут считать, что можно не привлекать к продаже таких активов девелоперов, консультантов и брокеров. Можно вспомнить банк Траст, куда были переданы активы на миллиарды долларов. Многие из них восходят еще к 2008 году и так и не нашли своего владельца. Здесь куда разумнее было бы передавать такие активы в развитие девелоперам под те проекты, которые показали свою устойчивость. А речь в данном случае о коворкингах, под которые можно переделать старые офисы. Об апарт-отелях, под которые нужно переделывать старые гостиницы. А также о коливингах, ситуация с которыми сейчас будет улучшаться.
Как грамотно купить квартиру в кризис: советы, прогнозы и риски
Главный вопрос, который волнует многих, что делать со своими сбережениями во время экономического кризиса. Первое, что приходит на ум это инвестирование в недвижимость. Паника вызывает ажиотаж на рынке. Отсюда вытекает следующее: на каком этапе брать жилье в столь нестабильное время? Попробуем взвесить все «за» и «против».
Можно ли покупать недостроенное жилье в кризис?
Стоит ли покупать квадратные метры в новостройке в такое нестабильное время – каждый решает сам. Риски есть всегда, особенно во время нестабильной экономической ситуации. На момент глобального кризиса рекомендуем с особой дотошностью подходить к выбору застройщика. Изучите его историю, выясните сколько лет он существует на рынке, оцените объемы и темпы роста, а также убедитесь, что у него есть реализованные объекты.
Вкладывайте деньги в жилые комплексы с высокой степенью готовности! Нужно помнить, что покупать следует только по договору долевого участия (ДДУ), который заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Это обеспечивает защиту обеим сторонам. Если подобные манипуляции кажутся вам сложными и непонятными, у нас в агентстве «PRO ОБМЕН» есть своя статистика по застройщикам, и мы сможем быстро подобрать наиболее оптимальный вариант для вложения ваших денег.
Какие квартиры надежнее покупать во время кризиса?
Если вы и так планировали улучшать свои жилищные условия, можно обратить внимание на рынок вторичной недвижимости. Поскольку покупательская способность понижается и падает спрос, это неизбежно будет вести и к понижению стоимости квартир. Тем не менее, цена готового жилья все равно будет оставаться выше, чем стоимость квартир в строящихся ЖК, но учитывайте тот факт, что вторичку приобретать безопаснее. Как минимум, не придется ломать голову, надежного ли застройщика вы выбрали.
Но и здесь мы рекомендуем не тратить личное время на самостоятельный выбор и осмотр квартир на вторичном рынке, потому что мошеннических схем в этом секторе гораздо больше, чем в случае с новостройками. Покупатель может обезопасить себя, обратившись в агентство недвижимости и заключив договор купли-продажи. Обычно в таких документах все четко прописывается: сроки, стоимость, порядок передачи средств. И в этом случае риелтор выступает гарантом безопасности сделки. Главное – найти действительно хорошего агента.
Как меняется стоимость недвижимости на фоне кризиса 2020 года и обвала рубля?
Если сравнивать 2020 и 2014 год, то можно предположить, что резкий рост цен на квартиры очень даже возможен. В первую очередь это касается новостроек, так как при малейшем колебании валюты покупательская активность возрастает. Через 3-6 месяцев, если рубль стабилизируется по отношению к доллару и евро, стоимость квартир перестанет расти. Опять же, если посмотреть на ситуацию 2014-2015 годов, то цены на недвижимость тогда заметно снизились после кризисной встряски.
Екатерина Новикова, эксперт компании «PRO ОБМЕН»
Обычно ослабление национальной валюты ведет к ужесточению условий кредитования и повышению процентов. Виталий Мутко (заместитель председателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития) уже предупредил о возможном повышении. По его словам, активы дорожают и в течение последней недели банки выдают ипотечные кредит «себе в убыток». Средняя базовая ставка находится на уровне 8,5% годовых, и спрос на такие кредиты увеличивается. Напомним, что лучше брать займ в той валюте, в которой получаете зарплату!
Так как же меняется стоимость недвижимости в кризис? Большинство россиян стараются как можно быстрее вложить рубли в жилье. Это вызывает всплеск и, как следствие, временное повышение цен. Далее возможен такой же вариант развития событий, как это уже было в кризис 2014-ого года: доходы россиян падают, цены на продукты и товары первой необходимости растут, ажиотаж стихает и стоимость квартир начинает снижаться.
Риски при покупке недвижимости в кризисное время
Риск при покупке недвижимости в кризис может заключаться лишь в том, чтобы не попасть в долговую яму. Следует адекватно расценивать свои финансовые возможности. И на этой ноте мы возвращаемся к нашему главному вопросу: как же правильно покупать квартиру, если за окном экономический кризис и эпидемия коронавируса впридачу?
Вот что рекомендуют эксперты «PRO ОБМЕН»: если у вас имеются свободные средства, и вы давно задумали покупку недвижимости, то лучшего времени для этого не найти. К тому же сейчас многие застройщики устраивают акции и скидки, чтобы привлечь клиента. У нашего агентства есть доступ к закрытым предложениям и часто удается выгодно сторговаться в пользу покупателя квартиры.
Источник https://www.vbr.ru/banki/novosti/2020/05/21/ppk-jdat-nelzya/
Источник https://realty.ria.ru/20200325/1569109695.html
Источник https://obmenkvartir.pro/kak-gramotno-kupit-kvartiru-v-krizis-sovety-prognozy-i-riski/