Лучшие города для капиталовложений в недвижимость
Superrielt.ru расскажет, в каких городах покупка недвижимости наиболее перспективна.
На каком объекте недвижимости остановиться
Для инвестирования подходят объекты нескольких типов.
Квартиры
Эксперты говорят, что самое выгодное капиталовложение – покупка квартир в ещё строящихся проектах.
На этапе строительных работ жильё обходится намного дешевле, а после ввода дома его стоимость повышается на 30-40%. В дальнейшем такую квартиру можно будет сдать в аренду или выгодно продать с хорошим размером маржи.
Большой популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии, на аренду двухкомнаток спрос немного меньше. Для инвестиций лучше всего выбирать новостройки в недавно возведённых районах. Вторичную недвижимость есть смысл покупать только в центральных районах.
Загородные дома
Сегодня многие жители мегаполисов предпочитают жить за городом и мечтают не о большой квартире, а об уютном доме с собственным земельным участком.
Для постоянного места жительства люди чаще всего приобретают двухэтажные коттеджи с гаражом.
При большом бюджете можно выбрать более шикарный вариант, но богатые покупатели предпочитают строить дом самостоятельно. Поэтому Вам объект обойдётся дороже, а его продажа усложнится.
Также загородный дом можно сдавать в аренду для отдыха. Правда, в этом случае придётся построить бассейн, баню, камин и сделать оригинальный дизайн, чтобы объект пользовался спросом.
Коммерческая недвижимость
В коммерческую недвижимость нужно вложить больше денег, также впоследствии придётся тратить на это больше времени и сил.
Найти арендатора и забыть не выйдет – помещение нужно будет обслуживать, а также соблюдать порядок для проверок. Более простым вариантом будет приобрести склад или площадь для малого бизнеса на нижних этажах.
Земля
Чтобы выгодно инвестировать в землю, нужно быть экспертом.
Если не можете оценить перспективу участка, вкладывать в него деньги рискованно. Правда, при верном прогнозе можно задёшево купить землю, а спустя некоторое время продать её в несколько раз дороже.
Какой город выбрать
Москва
Огромное количество рабочих мест для работников любой сферы и перспективы для открытия собственного дела привлекают сотни тысяч граждан из регионов страны.
Искать жильё придётся всем приезжим. Столичные жители также постепенно переезжают из старых домов в новостройки. Средняя стоимость квадратного метра жилплощади в новых монолитных и кирпичных домах достигает 220 тысяч рублей.
Московская недвижимость постепенно растёт в цене, так что, инвестируя в неё, Вы наверняка будете в плюсе. Спросом пользуется и жилье в городах Подмосковья, поэтому его покупку тоже можно рассмотреть.
Санкт-Петербург
Деловая активность в северной столице немного ниже, чем в Москве, но и здесь жизнь бурлит.
Стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге ниже, что станет несомненным преимуществом для инвесторов с более скромным бюджетом. Здесь популярны и квартиры, и коммерческие площади, причем объекты как покупают, так и арендуют. «Квадрат» жилплощади в петербургской новостройке в среднем стоит 100 тысяч рублей, а сдача в аренду однокомнатной квартиры принесёт порядка 22 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной – 35 тысяч рублей в месяц.
Новосибирск
Крупный город, который динамично развивается во всех сферах: здесь процветают деловая жизнь, экономика и промышленность.
Также в Новосибирске активно развиваются образование и культура. Новосибирская недвижимость имеет приемлемую цену, поэтому инвесторам стоит к ней присмотреться. К примеру, за 6 миллионов рублей здесь можно купить коммерческое помещение на первом этаже многоквартирного дома площадью 80 квадратных метров. «Квадрат» жилплощади в Новосибирске в среднем стоит 60 тысяч рублей.
Тюмень
Город живёт, в основном, за счёт добычи и переработки газа и нефти, также здесь развито производство.
Благодаря работе «дорогих» отраслей Тюмень считается перспективным городом для развития бизнеса и пользуется популярностью среди россиян. Здесь найдутся и покупатели, и арендаторы. За последний год стоимость первички в Тюмени снизилась на 10%. Желающим обзавестись недвижимостью стоит поторопиться, пока цены не пошли вверх.
Екатеринбург
Город-миллионник привлекателен экономически. В Екатеринбурге активно развивается промышленность, наука и сфера услуг.
Что касается недвижимости, у города хороший потенциал – здесь активно строят как коммерческие площади, так и жилые дома всех сегментов, от эконом до бизнес. Как сообщает местный департамент архитектуры и градостроительства, в прошлом году в Екатеринбурге ввели более 1 миллиона «квадратов» жилья и 992 квадратных метра коммерческой недвижимости.
Квартиры в Сочи традиционно популярны из-за большого количества отдыхающих. К тому же, после проведения Олимпиады местную недвижимость «прокачали», и город стал ещё более привлекательным для инвесторов.
Рассмотрите вариант покупки жилья для сдачи в аренду в курортный сезон. Стоимость сочинских квартир приближается к московским – «квадрат» жилплощади в среднем обойдется 95 тысяч рублей. Кроме того, жильё прибавляет в цене – с 2013 года его стоимость выросла на 8-10%.
Казань
Город, который иногда называют «третьей столицей», также весьма привлекателен для инвесторов. У Казани богатое культурное наследие, также здесь развивающаяся экономика, политика и сфера образования.
Местный рынок недвижимости надёжен и стабильно растёт – каждый год строятся новые бизнес-центры и дома. «Квадрат» жилплощади в Казани стоит в среднем 65 тысяч рублей, а за 13-15 миллионов рублей можно приобрести коммерческое помещение в элитном доме площадью 190 квадратных метров.
Инвестиции в недвижимость в каком городе
Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2022 году? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами
Коронавирус и связанные с ним напасти когда-нибудь закончатся. Как показывает опыт предыдущих кризисов, рынок жилья после некоторого спада возвращается на прежние позиции, а объем сделок, благодаря все большему развитию ипотеки, даже увеличивается. Есть ли вероятность, что и после нынешнего кризиса недвижимость останется надежным активом, если иметь в виду не продажу ее прямо завтра, а рассчет на долгосрочную перспективу? Что учитывать, чтобы умело воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости 2022 года?
Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.
— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».
— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.
Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.
Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, были даны до 1 января 2021 года.
Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.
Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.
— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.
Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.
— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.
— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож. Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.
Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.
Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.
Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.
Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.
— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.
— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.
И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.
— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».
В какую недвижимость выгоднее инвестировать сейчас?
«Кризис — лучшее время для инвестиций», — любят повторять люди бизнеса. Можно ли сейчас вкладывать в недвижимость? И если да, то в какую? Советы дали практики рынка, которые собрались на конференции «Инвестиции по-крупному».
До трети инвестиционного портфеля богатых людей обычно составляет именно недвижимость, причем всегда разная: именно диверсификация активов позволяет получать наибольшую прибыль.
Ритейл, склады и коворкинги
Одно из лучших направлений для российских мегаполисов — стрит-ритейл, считает инвестор, девелопер и автор Youtube-канала «РентаВед» Руслан Сухий. «В центре европейских столиц помещение уже не купить, а в Москве и Петербурге — можно, — утверждает он. — Это туристические города с хорошим пешеходным трафиком — люди всегда будут гулять по ним».
Эксперт советует присмотреться и к небольшим коворкингам площадью 300–500 кв. м — например, при апарт-отелях.
Представляют интерес и небольшие складские площади для малого и среднего бизнеса, особенно формат light industrial, популярный на Западе (около 2/3 всех складов): офис, шоурум и склад одновременно.
Если говорить о жилой недвижимости, то самыми популярными остаются малогабаритные квартиры в хороших локациях.
Кстати, о Европе. По словам управляющего директора и главы департамента недвижимости UFG Wealth Management Михаила Девятова, именно европейская недвижимость является лучшей для инвестирования: в России и США высоки политические риски, в Латинской Америке — низкая прозрачность, а в Азии замедляется рост ВВП, что отразится на ценах на жилье.
В числе самых перспективных для инвестиций городов Михаил Девятов назвал Мюнхен, Берлин, Франкфурт, Стокгольм, Люксембург, Вену, Амстердам и Брюссель.
Руслан Сухий уверен: будущее в том числе и за коллективными инвестициями. Во-первых, потому что в складчину удастся купить большой объект с хорошей скидкой. Во-вторых, в этом случае резко снижается порог вхождения — он начинается от 500 тыс. рублей.
В выигрыше апарт-отели
Формат, который, пожалуй, больше других пострадал за последние месяцы, — гостиничная недвижимость. Высокий сезон в Петербурге так и не начался, туристов мало.
«Раньше я говорил, что гостиницы самый устойчивый вид инвестирования, но этот кризис показал: это не так», — признался генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев. По данным эксперта, заполняемость городских гостиниц сегодня составляет до 10%, а цены соответствуют низкому сезону.
Зато хорошо показал себя сегмент апарт-отелей. Поскольку они находятся на стыке гостиничного и жилого формата, в высокий сезон они могут работать как гостиница, а в низкий — сдаваться в долгосрочную аренду.
Именно такой принцип и использует сейчас VALO: по словам Константина Сторожева, комплексу пришлось оперативно сменить подход, «включив» режим низкого сезона. «Мы приняли, что высокий сезон у нас будет через год, и перешли на долгосрочную аренду, — комментирует он. — На сегодня заполняемость комплекса — 60%».
Недвижимость в нынешних условиях должна быть гибкой, способной к перестройке, полагает Константин Сторожев. Так, наличие кухни в апарт-номере позволяет не только сдавать его долгосрочно, но и обеспечить условия обработки посуды для постояльцев, поскольку в каждом есть посудомоечная машина. Он призвал не бояться инвестировать в сферу петербургского туризма: это город, в который не перестанут приезжать.
Общаги для интровертов
Еще один перспективный формат недвижимости для инвестиций — коливинги. Некоторые, по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, называют их «элитными общагами для интровертов» — по сути они правы. Это формат жилья для молодых людей, у которых нет семьи, но есть работа, множество идей и желание общаться, делиться опытом.
По сведениям Ольги Шарыгиной, сейчас средняя загруженность коливингов в мире, несмотря на пандемию, — примерно 80%, а каждый 20-й коливинг показывает полную загрузку.
Несмотря на эксперимент компании (Becar Asset Management строит в московском районе Петербурга самый большой коливинг в мире), средняя площадь коливингов в России пока невелика. Дело в том, что там обычно собираются люди по интересам, а это всегда небольшие группы. С другой стороны, возраст создания семьи и рождения детей в России сдвигается в сторону 35–40 лет: тех, кто посвящает время карьере и общению, становится все больше.
Впрочем, с позиционированием коливинга как хорошего актива не согласен основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru и Aktivo Оскар Хартманн.
«Коливинги стали проблемной инвестицией. Проживание с огромным числом людей, половина из которых вообще не верит в существование вируса, нравится не всем — это удар для коливингов».
Оскар Хартманн, основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru и Aktivo
В свою очередь он предложил формат айливинга, где упор сделан не на общие зоны, а на приватность и безопасность.
Источник https://superrielt.ru/articles/10995/
Источник https://www.kp.ru/putevoditel/dom/investitsii/
Источник https://www.cian.ru/stati-v-kakuju-nedvizhimost-vygodnee-investirovat-sejchas-306683/