Дефицит и срыв сроков: главные риски рынка новостроек
Застройщики жилья не могут ни вывести на рынок новые проекты, ни своевременно согласовать с банками условия финансирования уже строящихся домов. В будущем это может привести к дефициту новостроек и срывам сроков ввода
Два последних года застройщики наращивали выручку, запускали все новые проекты, пользуясь подстегнутым льготной ипотекой спросом. После 24 февраля ситуация изменилась: из-за «спецоперации»* на Украине и последовавших санкций против России ключевая ставка выросла до 20%, а многие компании перестали поставлять продукцию в Россию.
Льготная ипотека с 1 апреля подорожала с 7% до 12%, стоимость проектного финансирования даже с учетом господдержки составит 15%, стройматериалы тоже дорожают. Себестоимость растет, а готовность людей покупать дорогие новостройки под вопросом.
Опрошенные Forbes участники рынка вынуждены откладывать вывод на рынок новых проектов, а все силы бросить на достройку уже начатых. По их словам, препятствием для пополнения рынка является не только слишком дорогое проектное финансирование, но и невозможность просчитать финансовую модель будущих строек, а также сомнения в уровне спроса.
Слухи о «заморозке»
С начала марта участники рынка говорили о «заморозке проектов» и «остановке продаж», но причины были разные. Сразу после повышения ключевой ставки до 20% ряд застройщиков приостановили продажи ради пересмотра цен. Одновременно с этим появились сообщения о «заморозке проектов» — речь шла о новых площадках, для которых еще не получено проектное финансирование: старты строек и продаж по ним откладывалась. Следующую волну тревожных слухов вызвали новости об остановке регистрации ДДУ. У этого процесса была уже другая причина — указ об особом порядке регистрации сделок с резидентами «недружественных стран». После разъяснений Росреестра процесс регистрации сделок возобновился.
К началу апреля опрошенные Forbes участники рынка констатируют минимальный вывод новых объемов в продажу и неопределенность с выходом новых проектов и даже новых корпусов в действующих проектах на рынок.
«В последние месяцы было нормой, когда по стране ежедневно выводилось в строительство и продажу 2000 квартир в новостройках. Сейчас этот показатель снизился до 500 квартир», — говорит руководитель портала ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата «Национального объединения застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Холопик.
«Есть ряд застройщиков, которые даже с полученным разрешением на строительство временно заморозили проекты. Есть ряд девелоперов, которые начали строительство за свой счет, но продажи на текущий момент не открыли», — рассказывает управляющий директор «ricci | жилая недвижимость» Оксана Степанская.
Застройщик может приостановить на некоторое время продажи для пересчета цен либо оставить все как есть, но при этом учесть повышение издержек при следующем пересмотре стоимости, объясняет происходящее управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
В Циан отмечают небольшое снижение количества лотов в продаже для Москвы: в начале марта было 41 200 лотов в строящихся корпусах, на конец марта — 40 600. В остальных городах с населением более 500 000 человек, по данным портала, наблюдается небольшой рост (до 208 000 лотов, +0,8% к февральским показателям).
«В Москве всплеск ажиотажного спроса, в регионах просто нет такого количества людей со свободными деньгами, которые хотят «пристроить» [их] в квадратные метры», — поясняет цифры сотрудник агентства недвижимости. По его наблюдениям, объем предложения новостроек действительно не пополняется.
«Все, что построено или в стадии высокой готовности, выставляется в продажу и продается с наценкой от 15% до 30%. Все, что в начальной стадии, придерживают», — уточняет директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
Без новых проектов
Выход новых корпусов и проектов поставлен на паузу, подтвердили большинство опрошенных Forbes участников рынка, и особенно это характерно для регионов. Относительно глубины кризиса мнения опрошенных экспертов разделились: к пессимизму склонны застройщики, особенно работающие в регионах, к оптимизму — консалтинговые компании, агентства недвижимости и самые крупные столичные девелоперы.
«Наши партнеры девелоперы продолжают реализацию начатых ЖК и апарт-комплексов и не планируют отказываться от новых проектов, которые в настоящий момент находятся на финальной стадии согласования разрешительной документации», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Сегодня все наши проекты строятся по плану, строительные процессы являются непрерывными, поэтому останавливать их долго и невыгодно», — рапортует управляющий директор группы «Самолет» Андрей Иваненко. От новых проектов «Самолет» действительно не отказался, 31 марта компания озвучила параметры ее первого ЖК во Владивостоке.
По строящимся объектам заморозки нет, а в жилом строительстве и быть не может, поскольку стройки строго контролируются кредиторами в лице банков и будут завершены в любой ситуации, уверен генеральный директор Российского аукционного дома (РАД) Андрей Степаненко.
Московские девелоперы пока не сворачивают покупки.
«Пора думать о том, как приобретать площадки, потому что мы достаточно быстро застроим то, что у нас уже куплено», — заявила в ходе дискуссии «Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития» вице-президент, руководитель финансового и административного блоков ГК «Инград» Марина Заболотнева.
Степаненко из РАД констатирует, что спрос на площадки под строительство не спадает. «Пока у нас метут все. И частные инвесторы, и компании вкладываются в недвижимость на волне грядущей инфляции», — отмечает он.
Застройщики из регионов настроены менее позитивно. «Сложнее всего с новыми проектами, по которым еще не получено проектное финансирование. Эти объекты в настоящий момент приостановили, поскольку получение проектного финансирования временно невозможно», — сетует директор по маркетингу ижевского застройщика «Талан» Наталья Гарифуллина (компания работает в нескольких регионах).
«Мы действительно заморозили старт продаж новых объектов. Плюс мы приостановили продажи в ряде действующих проектов», — добавляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» из Татарстана Искандер Юсупов.
«Статистику собрать сложно, потому что сейчас все воздерживаются от официальных заявлений, но мы знаем, что некоторые стройки в регионах действительно останавливаются», — отмечает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
«Девелоперы не спешат выводить новые проекты, поскольку необходимо завершить анализ текущей ситуации, внести коррективы в собственные стратегии развития, спрогнозировать спрос и себестоимость строительства», — резюмирует руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.
Как дорожают стройки
Стройматериалы дорожают, к тому же девелоперам приходится искать новых поставщиков, рассказали участники рынка. Металл, с подорожанием которого связывали рост цен на новостройки в два предыдущих года, по словам опрошенных экспертов, перестал быть главной проблемой.
«Цены на металл стабильно росли в последние пять лет, и на все геополитические события последнего месяца рынок отреагировал очень нервно: вначале действительно произошел рост цен, но в последнюю неделю мы наблюдаем стабилизацию и даже некоторое снижение», — рассуждает генеральный директор завода металлоконструкций МАМИ Александр Царев.
Это подтверждают и участники рынка недвижимости.
«На фоне ограничения экспорта цены на металл продемонстрировали снижение, чего пока нельзя сказать о других строительных материалах», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Проблем с металлами нет», — констатирует вице-президент — руководитель блока девелопмента «Интеко» Станислав Фролов.
Однако другие стройматериалы и оборудование для строек дорожают либо становятся недоступным из-за санкций, сетует он.
«В настоящий момент самый серьезный дефицит ощущается по электромеханическому оборудованию и материалам. Некоторые западные компании приостановили поставки и пока не принимают новые заказы. Такая же ситуация с «дочками» производителей из Евросоюза по направлениям «сантехника», «отопление», «вентиляция». Мы ведем работу по замене этих составляющих на аналоги из Китая и Турции», — говорит Фролов.
О сложностях с приобретением лифтового и насосного оборудования рассказали все опрошенные участники рынка.
«В проектах бизнес-класса и выше доля экспортируемой продукции составляет 50% и более. Прежде всего это лифты, инженерное и климатическое оборудование, стеклопакеты, отделочные материалы для фасада, мест общего пользования и квартир. При этом аналоги производства Китая, Индии или Турции зачастую уступают по технологичности и качеству изделиям топовых мировых производителей», — сетует совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Мы с большим усилием смогли завершить без существенных потерь один из проектов, так как для нас стало проблемой неожиданное завершение отношений с зарубежной компанией-поставщиком лифтов. Также возникли проблемы с закупкой отделочных материалов, которые были предусмотрены спецификацией», — говорит основатель строительно-инвестиционного холдинга AAG Александр Завьялов.
Дорожают и материалы местного производства, жалуются застройщики. В среднем за последний месяц материалы, используемые нами для черновой отделки, показали прирост на 10%, чистовой — на 15-20%, отмечает представитель пресс-службы застройщика «Брусника».
«Поставщики кирпича подняли цену на 40% по сравнению с декабрем 2021 года, электрический кабель в прошлом году вырос в цене на 64%, аналогичный рост он показал уже за I квартал — вырос в цене на 65%. Пазогребневые плиты с начала этого года подорожали на 41%, кладочный раствор — на 21%, бетон — на 13%, минеральная вата — на 14%, плиты перекрытия — на 9%. По некоторым позициям цены выросли в три раза. С учетом больших объемов затраты выросли очень значительно, что, в свою очередь, не может не сказаться на себестоимости строительства», — перечисляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Иногда причиной роста цен является попытка производителей воспользоваться ситуацией, говорят представители строительных компаний. «За последний месяц практически в полтора раза подорожал щебень. Что весьма удивительно, поскольку навигация в России еще не началась и запасы щебня у поставщиков по большей части были закуплены еще по старым ценам», — недоумевает генеральный директор ГК «Нижегородская девелоперская компания» Михаил Иванов.
Подорожание некоторых стройматериалов, в частности цемента, — это вопрос краткосрочного периода, говорит Холопик из ЕРЗ. По его словам, как только произошел всплеск курсов валют, ряд производителей, имеющих импортные составляющие, заморозили продажи, а другие подняли цены до небес.
«Кроме того, ряд застройщиков, имеющих запас финансов, решили закупить стройматериалы с запасом на три-четыре месяца вперед. Поэтому в начале марта взлетели цены и образовался дефицит некоторых видов стройматериалов, в числе которых цемент, газосиликатные блоки и многое другое. Сейчас ситуация с курсом валюты нормализовалась. Цены откатываются назад, дефицита практически нет», — объясняет Холопик.
Мы это уже проходили. Как строители переживали предыдущие кризисы и планируют преодолевать этот
Возможно, то, что спасало строительные компании в 1998, 2008, 2014 годах, поможет и в этот раз, но у кризиса-2020 есть свои особенности, и в первую очередь — его эпидемиологическая природа.
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»
Девелоперы, уже пережившие не один сложный период за время своей работы, поделились опытом выживания и рассказали о новых вариантах развития событий. Поскольку кризисные экономические ситуации повторяются в стране с завидной регулярностью, ничего не остается, как выстраивать бизнес в сложившихся условиях, закаляться и учиться на своих и чужих ошибках.
У прошлых кризисов, преодоленных строительной отраслью за последние десятилетия, есть принципиальные отличия от нынешнего, рассказал «Фонтанке» генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Во-первых, все они проходили на фоне подъема отрасли и роста покупательной способности населения. Но последние пять лет эта способность снижается. Поэтому можно сказать, что тогда мы падали на подъеме, а сейчас — на спаде».
К тому же кризис-2020 совпал с переходом отрасли на новую систему финансирования стройки — проектное финансирование, что само по себе вело к подорожанию квадратного метра жилья. «Сегодня отрасль все еще адаптируется к этим новым правилам — адаптируется вместе с банками, что приводит строителей к целому ряду дополнительных издержек», — подчеркнул Алексей Белоусов.
Как все начиналось
Чтобы пережить кризис, для начала нужно его принять как данность и в каком-то смысле рутинное явление, считает генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. Такой подход помог компании пережить все кризисы, а первый, в 1998 году как раз и послужил толчком для создания компании. По словам Скорова, вообще не стоит делить жизнь предприятия на «кризисную» и «безкризисную». Руководство бизнесом всегда сопряжено с риском, ежедневно приходится решать сложные задачи — искать кредиты, надежных партнеров, подрядчиков и т.д., то есть быть в какой-то мере кризисными менеджерами. Но бывают периоды, когда приходится напрягаться сильнее обычного.
В 1998 году буквально в первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики и коммерсанты, зарабатывающие на примитивных импортных поставках, рассказывает директор по информационной политике и корпоративным коммуникациям «Группы ЛСР» Александр Зильберт: «Компания тогда буквально с каждым клиентом индивидуально работала и объясняла, что обязательно достроит все запланированное. ЛСР поверили, а компания выполнила все свои обещания. Это стало лучшей рекомендацией — многие из тех клиентов, которым мы достроили жилье в тот кризис, до сих пор покупают только у нас».
Но после 1998 года в контексте наступившего бурного экономического роста рынок недвижимости разогнался до высоких скоростей очень быстро. Если в 1999-м малогабаритную двушку в Москве можно было купить примерно за $10 000, то уже в 2003 году такая цена могла только присниться, вспоминает Александр Зильберт. С начала 2005 года до лета 2008-го квадратный метр в столичных квартирах подорожал втрое. Но это оказалось оттягиванием пружины — чем дольше тянуть, тем сильнее та ударит в ответ.
Дефолт пришел
Осенью 2008 года продажи квартир прекратились как по щелчку. «День, два, неделя, месяц — клиентов ноль, — вспоминает Александр Зильберт, — кризис 2008 года для российских девелоперов оказался проверкой на дальновидность. Многие из прошедших огонь и воду в девяностые, споткнулись о «медные трубы» в нулевые».
— Как правило, все кризисы сопровождаются непредсказуемым падением курса рубля, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Помню, как в 2008 и 2014 годах мы были вынуждены привязать стоимость квартиры ко внутреннему курсу у.е. и каждый день переписывать его. А в начале 2000-х и вовсе не встретить было цен на квартиры в рублях — у каждого продавца был свой. В 2014 году мы временно перестали продавать квартиры с полной отделкой, потому было невозможно предположить, сколько эта отделка будет стоить через год-полтора к моменту сдачи дома.
В 2008 году компании пришлось нелегко, так как в этот год начали возводить проект комплексного освоения территории «Новый Оккервиль» в Кудрово — по сути, первый дом строили посреди поля, где не было ни инфраструктуры, ни ранее сданных очередей. По словам Николая Гражданкина, было сложно убедить покупателей поверить, что здесь вырастет полноценный микрорайон со школой, детскими садами, медучреждениями, спорткомплексом, парком. Все это происходило на фоне кризиса того года.
Получается, что поскольку компания «Отделстрой» на рынке уже 26 лет, на ее памяти это уже пятый крупный кризис в стране.
— Мы уже привыкли, что каждые 4–8 лет случается нечто, из-за чего приходится срочно перестраивать все бизнес-процессы, работу отдела продаж, поставки материалов, коммуникацию с дольщиками — лишь бы продолжать строительство и финансирование объектов, — комментирует Николай Гражданкин. — Текущая же ситуация заставила всех быстро перестроиться на дистанционный формат работы.
В Setl Group, а холдингу в этом году уже 26 лет, рассказывают, что в 2008 году, когда многие застройщики приостановили и продажи, и строительство, компании группы не прекращали свою деятельность. Кризис 2008–2009 года существенно «подчистил» рынок, который в итоге раскололся на две части. Первый пул девелоперов — это компании с репутацией, продолжавшие строительство и работавшие во время кризиса в рамках законодательства и, несмотря на изменившиеся условия. Вторая группа застройщиков — «проблемная» — те, кто замораживал свои объекты и испытывал серьезные финансовые трудности.
По словам представителей холдинга, главное отличие кризиса 2008–2009 годов от текущего в том, что в то время застройщики полностью зависели от денег дольщиков. Кроме того, тогда из-за мирового ипотечного кризиса ипотека исчезла с рынка, в результате резкого снижения покупательной способности на рынке «завис» существенный объем непроданного жилья. Объем предложения составлял 3,5 млн кв. м, а при этом в 2009 году было продано всего 1,6 млн кв. м. Все это вынудило застройщиков снизить цены, при этом уже в следующий кризис в 2014 году на рынке отмечался рекордный подъем спроса и цен, после чего эти показатели стабилизировались, а снижения стоимости жилья не произошло.
— Компании, пережившие кризис 2008 года, на рынке Петербурга буквально можно пересчитать по пальцам, — говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС». — До кризиса были «жирные годы», сформировавшие большой объем нового предложения, и когда спрос резко сократился, многие девелоперы просто не смогли продолжать работу. В это время ГК «КВС» помогло изначальное выстраивание холдинга полного цикла. У нас был дифференцированный бизнес и сильное генподрядное направление, к тому же с самого основания мы работали по госзаказу. Поэтому мы смогли продолжить работу, перераспределяя прибыль с генподрядной части на действующие объекты.
Для многих кризисы стали новой возможностью, в том числе и для подготовки к следующим встряскам. Так, в ситуации 1998 года с рынка ушли зарубежные промматериалы и покупать их стало экономически нецелесообразно. Тогда Группа ЛСР сделала ставку на создание собственного блока стройматериалов и стала инвестировать в модернизацию своих предприятий.
— Эта нудная, кропотливая и финансовоемкая деятельность, считай, спасла компанию, — рассказал Александр Зильберт. — К 2008 году выручка некоторых российских девелоперов удваивалась чуть ли не ежегодно, и казалось логичным продолжать строить без оглядки. Но когда ты очень много строишь, всегда есть вероятность «схлопнуться» очень быстро. Компании, где продажи квартир и апартаментов обеспечивали подавляющую часть выручки, вскоре потеряли свою плавучесть — клиентский денежный поток иссяк, банки отказались реструктурировать кредиты. А у «Группы ЛСР» продолжал генерироваться денежный поток за счет блока стройматериалов, сильно помог тогда и увеличившийся городской заказ.
— Вообще, кризис 2008 года во многом жил в головах, а не в карманах. Спрос на жилье рухнул не потому, что у людей реально не было денег, а из-за потребительской паники. Поэтому спрос и восстановился меньше чем за год, — резюмирует он.
ГК «ПСК» проходила через предыдущие кризисы в несколько иной бизнес-модели — в статусе генерального подрядчика, Решение запустить девелоперское направление ГК «ПСК» созрело как раз к 2014 году, команда и ключевые специалисты компании работали на тот момент на рынке уже больше 10 лет.
— Мы многие годы наблюдали кризисные явления как в экономике, так и в архитектуре новой застройки в центре Петербурга, — рассказал Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Поэтому как девелопер мы пришли на рынок с целью не только зарабатывать деньги, но и развивать облик нашего города. Кризис 1998 года был инфляционным шоком — покупательская активность упала вдвое, как минимум. Недвижимость продавалась очень дешево, правда затем быстро пошла в рост. События 2008 и 2014 годов по сути своей есть один большой кризис с промежуточной ремиссией. В экономике России отсутствовали дешевые длинные деньги, жизненно необходимые для производств, крупного бизнеса, масштабных многолетних проектов устойчивого развития.
По словам Мохнаря, если бы не система работы по договорам долевого участия, то жилищное строительство тогда вообще бы не развивалось, но изменения в 214-ФЗ, принятые в прошлом году, 10 лет назад рынок бы просто убили. Проектное финансирование стало возможным только после стабилизации государственной финансовой политики. Обрушение курса рубля в 2014 году значительно снизило платёжеспособный спрос в продуктах с высокой долей импорта. Евро доходил на торгах до 100 рублей, и на фоне обесценивания национальной валюты недвижимость пользовалась большим спросом. Последующий весьма быстрый рост цен с 2015 года отчасти был предопределен кризисной устойчивостью этого актива.
— Сейчас настолько сильных потрясений для рубля нет. Текущий кризис отличается полной неопределенностью, — заключил Мохнарь.
В 2014 году и сейчас ГК «КВС» практически не почувствовала обвала рубля, рассказал Сергей Ярошенко, поскольку в компании уже была проведена программа по импортозамещению. «Мы всегда старались работать с отечественными поставщиками, но после 2008 года пришло понимание, что нужно полностью отказываться от валютных взаиморасчетов», — подытожил он.
Рецепт выживания
В кризисных ситуациях «рецепты по выживанию» у всех будут примерно одинаковыми, считает Алексей Белоусов. А именно: компании начнут сокращать расходы и пересматривать проектные решения, отношения с поставщиками, подрядчиками, перевозчиками — все звенья этой цепочки будут так или иначе оптимизированы. Но при этом каждый постарается «перетянуть оделяло на себя» и повысить цены — например, уже дорожают стройматериалы, скорее всего, повысятся и тарифы и на услуги перевозчиков. Проекты с большими площадями, с использованием дорогих отделочных материалов скорректируют под новые возможности спроса — все будут искать пути повышения эффективности с одновременным сокращением потерь. Новые объекты начнут вводить после глубокого экономического анализа, а долгосрочные планы пересмотрят.
— Самое главное в такие времена — оставаться честным и порядочным, не поддаваться искушению поживиться за чужой счет, — считает Аркадий Скоров. — Определить успешность и надежность застройщика — не главная и не единственная задача. Я бы сделал акцент на том, что нельзя перекладывать все риски на плечи одной стороны, их нужно делить пополам. Поэтому покупателю лучше сначала определиться со своими желаниями и возможностями. Если средств достаточно и время поджимает, можно не рисковать и приобрести готовое жилье. Ну, а если денег мало, зато есть возможность ждать, можно рискнуть и вложиться «вдолгую». То есть, по моему мнению, главную роль играют возможности покупателя, а не надежность застройщика».
В ПСК выбрали стратегию диверсификации портфелей проектов — бизнес-класс, апартаменты и комфорт-класс — три «кита». Положительный опыт в компании видят в развитии дополнительных сервисов — онлайн-сделки, в том числе с ипотекой, удаленные консультации, форматы видеосвязи. «Это своего рода «приобретение», с которым мы выйдем из кризиса», — говорит Сергей Мохнарь.
— В периоды сокращения покупательской активности мы, прежде всего, работали над балансом спроса и предложения, корректировали планы продаж, планы по выводу новых объектов, разбивали большие очереди строительства на части, чтобы сосредоточить все силы и средства на текущем строительстве, — говорит Сергей Ярошенко. — Мы оптимизировали внутренние бизнес-процессы, но никогда не строящийся продукт. Также более гибко выстраивать процессы позволяет то, что полный цикл работ мы ведем сами: проектирование, строительные работы по монолиту, фасадам, инженерным сетям, благоустройству и так далее. Внутри одной компании можно оперативнее проводить изменения и согласования, упростить взаиморасчеты, исключить переплаты подрядчикам.
Принудительная оцифровка
Очевидный урок этого кризиса, который уже извлек весь рынок — необходимость максимальной цифровизации, готовность осуществлять все функции в удаленном режиме, говорит Александр Зильберт. По его словам, нынешний стресс-тест показал, что «Группа ЛСР» не зря системно много лет совершенствовала онлайн-процессы, эта подготовка позволила быстро встроиться в новую реальность. При этом основные кризисные лайфхаки с прошлых лет не изменились: в любые, даже самые тучные годы нельзя расслабляться, нужно максимально просчитывать все риски наперед.
Текущий непростой период станет хорошим толчком для дальнейшей цифровизации строительной отрасли и оптимизации бизнес-процессов, поддерживает тезис Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
— Переход застройщиков в онлайн-режим существенно снижает издержки — сократилось количество передвижений, создававших суету, все вопросы решаются удаленно, существенно снизилось время работы с клиентом, — пояснил он. — Да, все равно останутся покупатели, для которых заключение сделок в традиционном формате будет предпочтительным. Кроме того, многим важно вживую посмотреть комплекс, уже построенные очереди, оценить качество инфраструктуры, благоустройство территории и даже пообщаться с местными жителями. Но после кризиса тренд дистанционных покупок будет только укрепляться. И в будущем, возможно, станет общепринятым стандартом для всех застройщиков.
— Изменилась не только экономическая составляющая, но и условия работы, — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». — Взаимодействие с клиентами — консультирование, подбор квартир, бронирование, заключение договоров — переходит в онлайн быстрее, чем этом могло быть в обычных условиях, и в этом заключаются новые возможности для бизнеса. Успех зависит от скорости адаптации. В частности, наш колл-центр был оперативно приспособлен для удаленной работы, менеджеры коммуницируют с покупателями, возможно удаленное заключение договора с электронной регистрацией в Росреестре, без посещения офиса застройщика и МФЦ.
— Чтобы бизнес был стабильным, нужно работать на опережение, иметь финансовую подушку безопасности, опережение по срокам строительства, анализировать рынок, видеть тренды, когда они только зарождаются, — посоветовал Сергей Ярошенко. — В прошлом году «КВС» запустила онлайн-магазин квартир, и сейчас этот сервис забрал на себя практически продаж, потому что в офлайн сейчас работать невозможно. При этом нам не пришлось в спешке перестраивать работу и перенаправлять средства на настройку инструмента дистанционных продаж.
— К плюсам кризиса, пожалуй, можно отнести и то, что выстоявшие игроки рынка станут более крепкими, — подытожил Алексей Белоусов, — научатся сокращать расходы и ускорят переход отрасли на цифровые рельсы — ведь до сих пор пакетов документов сдается компаниями в бумажном виде. Нынешняя ситуация привела к закрытию МФЦ и обострила проблему — кучи бумаг стало просто некуда нести. Поэтому выиграл тот, кто раньше делал основной упор на цифровизацию сервисов — виртуальный обзор, 3D- моделирование и прочее, несмотря на то, что и до кризиса это было достаточно затратно. Зато проведенная когда-то работа и потраченные средства привели к существенному преимуществу в ситуации, когда никто никуда не смог идти.
Шанс на выживание
— Мы были свидетелями падения очень крупных компаний, федеральных в том числе, из-за предыдущих экономических потрясений, — говорит Сергей Мохнарь. — Размеры и опыт на рынке, конечно, очень важный фактор, но иногда он не работает. Покупателям лучше обращать внимание на работу компании в последние 5–7 лет: сколько построено проектов и в каких классах, сданы ли они все в срок, как ведутся строительные работы прямо сейчас, сколько банков работает с компанией, сколько среди них крупных.
Секрет преодоления любого кризиса — это люди, которые умеют вовремя мобилизоваться и знают, какой вектор развития компании выбрать, считает Денис Заседателев. Речь идет как о стратегическом менеджменте, позволяющим принять правильные решения, так и об отношении каждого сотрудника к своей работе.
— Кроме того, у нас есть ресурсы, позволяющие сохранить доступную стоимость квадратного метра, — пояснил он. — Например, реализация проектов в формате комплексной застройки, применение технологий и управленческие решений, уже оказавших эффективность, BIM-технологии при проектировании и строительстве объектов, а также совершенствование тендерных процедур, разработка собственных стандартов по благоустройству и зонированию внутренней территории, отделке мест общего пользования и т.д.
Еще одним позитивным моментом нынешнего кризисного периода, по мнению Алексея Белоусова, можно считать тот факт, что сокращение расходов застройщиков на каждом этапе строительства, скорее всего, приведет к повышению эффективности работы отрасли в целом. Рынок станет прозрачнее — не только за счет ухода слабых игроков, у которых нет поддержки банков и финансовой подушки, но и за счет сокращения коррупционной составляющей в промежуточных процессах.
— Ключевая цель компании на текущий год — сохранить стабильность в условиях серьезного экономического спада, поддержать непрерывную деятельность и выполнять обязательства перед клиентами, — рассказал «Фонтанке» Ян Изак, генеральный директор холдинга Setl Group. — У нас достаточный запас прочности, значительный земельный банк с потенциалом освоения на несколько лет вперед, высокий уровень ликвидности, большой объём собственных средств на счетах, низкая долговая нагрузка. При этом есть существенная поддержка банков, в одном только Сбербанке нам открыта кредитная линия до 100 млрд. рублей. Как непрерывно действующая организация мы продолжаем строительство объектов согласно заявленным срокам. А включение в перечень системообразующих предприятий усиливает наши позиции в период кризиса и после него.
Больше шансов справиться именно у крупного бизнеса. Недавно был сформирован перечень системообразующих организаций строительной отрасли и ЖКХ, подготовленный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Работа вошедших в список застройщиков находится в системе мониторинга на федеральном уровне, что является определенным показателем для рынка и покупателей, напомнил Дмитрий Ефремов. Дополнительную сохранность средств дольщиков, по его словам, обеспечивают сделки через счета эскроу.
— Подписание договора о банковском проектном финансировании — достаточно длительная процедура, в рамках которой тщательно и всесторонне изучают работу девелопера и его надежности, — пояснил он. — Далее реализация проекта сопровождается и мониторится банком. Поэтому получение проектного финансирования в известной степени маркер, означающий, что строительство под дополнительным контролем, и на него стабильно выделяются необходимые средства.
Серей Ярошенко тоже считает, что переход на проектное финансирование и эскроу-счета был своевременным и сейчас спасает положение. Стройка напрямую не связана с поступлениями средств от граждан и меньше зависит от ситуативных движений спроса. Даже если спрос просядет на и больше, как в 2008 и 2015 годах, строительство продолжится на кредитные средства, уточнил он.
Учитывая, что почти все эксперты подчеркнули непредсказуемость кризиса-2020 и его в первую очередь эпидемиологическую, нежели экономическую особенность, более точно спрогнозировать его влияние на рынок пока довольно сложно.
Существует ли кризис на рынке загородного домостроения – плакать и убегать, или бояться, но делать?
Кризис в голове у женщины определяется двумя факторами: отсутствием распродаж в любимом магазине и появление новой шубы у соседки. У мужчин, как правило, кризисов не наблюдается, потому как у него нет цели поработить весь мир своей красотой и изящностью.
Кризисы прошлых лет и их влияние на 2018 год
История российской недвижимости помнит 3 ярких экономических кризиса: в 1998, 2008, 2014 годах, когда цены на жилье были настолько доступны, что этим грех было не воспользоваться. Именно тогда и вспыхнул бум сдачи в аренду жилья, купленного по красной цене.
Мнение эксперта! Одним из факторов, говорящих об имеющихся проблемах в экономике, является появление на рынке зимних сапог-дутиков из 90-х. Именно они вливаются в рынок тогда, когда люди уже не в состоянии обеспечивать себя качественной обувью: интересно, что китайцы уже за год знали, что люди будут покупать в 2019 году.
Безусловно, до сих пор экономика России не может воспрянуть в полной мере после таких ударов судьбы, поэтому если проанализировать показатели экономики на сегодняшний день, более или менее стабильным рынок недвижимости, ожидается лет через 5-7.
Сказать, что в данный момент наблюдается острый кризис, было бы неграмотно. Скорее, то состояние, которое происходит сейчас, определяется, как вялотекущая шизофрения.
Уроки прошлого ведущими экономистами России усвоены плохо, а это значит, что скорее всего, русский народ снова столкнется с некомпетентностью властей, как говорится, нос к носу.
Чего ожидать в 2019 году
Ослабление цен на недвижимость стоит ожидать ближе к началу осени – это определяется не только окончанием летнего сезона, но и более стабильным рублем, по отношению к доллару. Конечно, политические факторы, такие как латентные «игры разума» с товарищем Порошенко слегка оттягивает экономику назад, однако, ее удерживает на плаву стоимость нефти и экспортные соглашения с Китаем.
Грамотные аналитики рекомендуют воздержаться от дорогих покупок, по крайней мере, до осени. Купив недвижимость весной 2019 года, вы рискуете раскошелиться на 10-20% больше, по сравнению с зимним сезоном. Имеет экономический смысл брать только рублевый кредит, в размере 20-30% от всей стоимости жилья и погашать его в течение нескольких лет.
Обстановка в целом и прогноз на будущее
Покупательская способность за последние 7 лет, значительно сократилась: об этом говорит не только поднятие НДС, но и среднестатистическая заработная плата, находящаяся возле уровня прожиточного минимума. На сегодняшний день, позволить покупку недвижимости, может только уверенный в себе средний класс, что говорит о сильном расслоении в обществе. Как известно, что, если разница в уровне жизни между классами приобретает грандиозные масштабы, в экономике начинается коллапс. И судя по введенным налогам, в целом в 2019 году, легче жить не станет.
Пример из жизни: Жадный и очень расчетливый Константин, всю жизнь копил деньги. Потеряв в 90-е все свои сбережения, от расстройства чувств, он стал работать и воровать еще больше, дабы восполнить непоправимую потерю. Не жалея себя, он отказался от всех удовольствий этой жизни: в конце концов, купив два коттеджа возле Москвы, он благополучно умер. А его друг, который всю жизнь пил сивуху, кутил с женщинами, радовался жизни и вел бренный образ жизни – познакомился с красоткой и укатил на острова. Как итог, можно сказать, что кое-кто все же смог вырвать перо у «птицы счастья» из заднего места.
Видео описание
Мнение эксперта частного домостроения о тенденциях развития сегмента предлагаем посмотреть в видеоматериале:
Грамотный выход из ситуации
Стандартным вариантом хоть как-то решить жилищный вопрос для обычного человека, является ипотека, которая в первой половине 2019 года будет доступна далеко не каждому.
Несмотря на то, что большинство банков не рискует выдавать рублевые кредиты, существуют строительные организации, которые способны заключить договор о рассрочке платежа при покупке загородной недвижимости. Этот вариант наиболее приемлем, так как вы не рискуете попасть впросак с курсами валют, а также можете получить готовый дом в ближайшие сроки. Единственное, что, пожалуй, вам все же нужна будет небольшая сумма для первого взноса и документы, подтверждающие вашу платежеспособность.
Заключение
Если спросить у успешного человека про кризис, он, пожалуй, скажет, что его нет, а вот если поговорить с простым гражданином РФ об экономике, можно узнать много нового.
Первыми признаками, указывающими, что экономика идет на спад, являются отток рабочей строительной силы за рубеж и подорожание путан. И если первых уже никак не остановишь, то со вторыми хотя бы можно торговаться: даже жены, в такие периоды становятся более покладистые и прекращают разговоры о разводе, когда узнают о повышающейся конкуренции в области интимных услуг.
Источник https://www.forbes.ru/biznes/460985-deficit-i-sryv-srokov-glavnye-riski-rynka-novostroek
Источник https://www.fontanka.ru/2020/05/06/69236098/
Источник https://m-strana.ru/articles/sushchestvuet-li-krizis-na-rynke-zagorodnogo-domostroeniya/