Почему вкладывать в недвижимость в Сочи выгодно, несмотря на рост цен?
В начале пандемии появилось мнение, что покупательская способность и спрос на недвижимость упадут, а значит и цены, в том числе в Сочи. На деле все произошло с точностью до наоборот.
Как оказалось, вызванное пандемией закрытие границ только подстегнуло интерес к Сочи, потому что популярные у большинства россиян западные курорты, а также турецкие и египетские были недоступны. Сочи оценили, и у многих возникло желание приобрести на побережье квартиру/апартаменты для личного отдыха или чтобы сдавать в аренду.
Зачем инвестировать в сочинскую недвижимость именно сейчас?
Причин достаточно много:
- это самый большой и популярный черноморский курорт России с развитой инфраструктурой и мягким климатом;
- ситуация с международным сообщением и перспективой купить недвижимость за рубежом остается неопределенной;
- из-за пандемии спрос на жилую недвижимость в Сочи только с начала года вырос на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года и, по прогнозам экспертов, продолжит расти, а объем предложений от застройщика сократился на 40%;
- по данным специалистов, за год (к марту 2021-го) цены на апартаменты в Сочи в среднем взлетели на 40%;
- в то же время уже сейчас заметна тенденция к сокращению площади новых квартир, выставленных на продажу, примерно на 6%, при постоянном увеличении средней стоимости квадратного метра: от застройщика она составляет примерно 223,6 тыс. руб., на вторичном рынке — около 177,1 тыс. руб.;
- на ценообразовании начали сказываться новые временные ограничения по строительству — запрет на возведение многоквартирных домов, которые вступят в силу с 1 июля 2021 года. Разрешено будет строительство только индивидуального жилья до 300 кв.м, не выше 12 м;
- на фоне увеличивающегося спроса земли больше не станет, что обусловлено географическим положением города, «зажатого» между горами и морем. Поэтому цены на землю тоже повысятся;
- Сочи активно развивается, и сейчас идет подготовка инфраструктуры к курортному сезону. По свидетельству туроператоров, на лето–2021 продано в 3 раза больше туров, чем в 2020-м, а массовый заезд туристов ожидают уже в апреле.
Пассивная или спекулятивная стратегия?
Инвестиции в недвижимость предполагают два способа вероятного получения дохода: спекулятивный — от перепродажи и пассивный — от сдачи в аренду.
Спекулятивная стратегия — это покупка объекта на этапе строительства, чтобы потом выгодно продать. В этом случае результат будет зависеть и от того, на каком этапе строительства приобрести недвижимость, от ее расположения т.д.
Выбор пассивной стратегии — это приобретение объекта для получения дохода от сдачи его в аренду. На доход влияет процент от прибыли и срок окупаемости.
Как оценить перспективы?
Чтобы понять, насколько выгодным будет такое вложение, стоит сделать анализ рынка, в том числе по базам недвижимости, например, «ЦИАН», «Юла», n1. А также провести экспертную оценку, чтобы понимать эффективность инвестиций и определить, с какой целью приобретается недвижимость: для сдачи в аренду или перепродажи; чтобы «купить и держать» до момента повышения стоимости, а затем продать; сначала приобрести земельный участок, построить на нем коттедж/апартаменты и только потом продать.
Способ отдыхать и зарабатывать на недвижимости
Как вариант, можно вложить деньги в недвижимость, чтобы иметь возможность отдыхать в собственных апартаментах на море от двух недель до месяца в течение года. А в остальное время сдавать в аренду.
Выгода того, кто продает такой объект, в том, что он может предложить будущему владельцу свои услуги (или услуги своей компании) в управлении апартаментами/коттеджем и получать доход. В этом случае новый владелец сдает недвижимость в аренду, предварительно заключив договор, где заранее указывается период, когда он сможет находиться в своем или аналогичном помещении.
Вывод: если инвестировать в недвижимость в Сочи сегодня, пусть даже не в самый выгодный объект с точки зрения текущего момента, через несколько лет он автоматически вырастет в цене.
Почему выгодно инвестировать в недвижимость в Сочи
Когда-то Сочи был самым популярным курортом страны, на котором хотя бы раз должен был побывать каждый. Но в последние 20 лет многие из нас выбирали привычную альтернативу местному отдыху — Турцию, Египет, европейские курорты. Однако из-за пандемии спрос на Сочи резко вырос: когда границы были на замке, большинство наших соотечественников открыли город для себя — кто-то заново, кто-то впервые. Сочи понравился, теперь москвичи летают туда на выходные как на дачу. Следствие — желание иметь на побережье свою недвижимость для отдыха или сдачи в аренду.
Спрос растет, цены тоже
Сегодня внимание инвесторов город привлекает по многим причинам:
- это развивающийся регион с мягким климатом: по статистике, в Сочи около 250 солнечных дней в году, средняя температура летом — +26 °С, зимой — +9 °С; его уникальность — в сочетании субтропического побережья и высокогорья;
- из-за пандемии желающих купить недвижимость становится все больше: закрытые границы увеличили поток потенциальных покупателей в этом направлении, что сделало рынок горячим: согласно данным Skolkovo Realty, спрос на «элитку» в 2021-м на 66% выше, чем в январе прошлого года, на инвестиционную недвижимость — на 64%, а на жилую — на 30% с начала года;
- то есть спрос увеличивается, при этом земли больше не становится (и не станет!) из-за положения Сочи, который с одной стороны ограничен Кавказским хребтом, с другой — морем;
- в то же время стоимость земли также автоматически возрастает.
Это значит, если приобрести любую недвижимость в момент, когда она не кажется слишком выгодной для вложений и ее стоимость колеблется в доступных пределах, через 3–5 лет она существенно подорожает.
Потому что сегодня земля может быть неинтересна большинству, так как лакомые кусочки уже выбраны, но после них рано или поздно перейдут к объектам второй очереди, которые автоматически станут первыми. Интерес к местной недвижимости объясняется в том числе тем, что ситуация с международным сообщением и возможностью приобретения недвижимости за границей остается неясной.
Еще одна причина — запрет (по предварительным данным, на 2 года) на строительство многоквартирных домов на всей территории города, а также гостиниц без сопутствующей инфраструктуры, который вступит в силу 1 июля. Новые правила затронут и индивидуальное жилищное строительство. Все это может вызвать дефицит предложений и спровоцировать ажиотаж на рынке. Кстати, из-за моратория некоторые застройщики уже перенесли сроки начала продаж, а стоимость квадратного метра растет с каждым днем.
В то же время Сочи на данный момент интенсивно развивается (в целом программа развития рассчитана до 2025 г.). Сейчас, можно сказать, началась новая волна активного строительства и подготовки курортной инфраструктуры к лету: в высокий сезон в 2021-м там рассчитывают принять более 4 млн человек. С начала года на курорте побывало более 950 тыс. человек — это на 3% больше, чем за тот же период в 2020-м.
Выбрать стратегию
У рынка недвижимости в Сочи есть значительный потенциал и инвестиционная привлекательность. Но важно правильно выбрать стратегию. В жилой недвижимости (как в любых активах) их две: спекулятивная и долгосрочная. Первая подразумевает приобретение квартир или апартаментов на нулевом этапе, чтобы затем выгодно продать, вторая — покупку недвижимости с целью сдачи ее в аренду на более или менее продолжительный срок. Результат спекулятивной стратегии зависит в том числе от того, на каком этапе строительства инвестор ее приобретает, местоположения объекта, ситуации на рынке и т.д. На результат долгосрочной стратегии влияет то, каким будет процент прибыли, а также каков срок окупаемости объекта.
Чтобы оценить перспективы, надо сделать определенный срез по тем объектам, которые рассматриваются для приобретения, например опираясь на анализ рынка по базам «ЦИАНа» и «Авито». И получить экспертизу, которая дает преимущество в выборе того или иного объекта недвижимости. Информация поможет принять решение приобрести объект:
- на длинную дистанцию (для сдачи в аренду);
- на короткую дистанцию (перепродать);
- дождаться повышения стоимости и перепродать;
- приобрести землю, построить объекты недвижимости и затем их продать.
Знал бы прикуп — жил бы в Сочи, или Как выгодно отдыхать и получать пассивный доход
Некоторые приобретают квартиры, коттеджи или апартаменты для того, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду (долгосрочная стратегия). Это дает возможность владельцу проводить на побережье несколько недель в году, а в остальное время зарабатывать на них.
В этом случае у того, кто продает недвижимость, есть несколько способов получать доход, например: не просто продать апартаменты (коттедж), но предложить свое управление ими. Это значит, что после покупки объекта новый владелец сразу заключает договор, по которому компания продавца берет на себя обязательства по сдаче его в аренду. В договоре прописывается и период (например, 14–30 дней в году), в течение которых новый собственник имеет право жить в своем или аналогичном коттедже/апартаментах.
Хотя сегодня стоимость на недвижимость в Сочи заметно выросла и, по мнению аналитиков, снижения не ожидается, спрос также продолжает расти. Поэтому решение о покупке квартиры, коттеджа или апартаментов в этом городе, независимо от выбранной стратегии, стоит делать именно сейчас.
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды
«У меня было несколько квартир. Я их продал — и перекрестился» Почему покупать жилье на главном курорте России опасно для нервов и кошелька
Статус олимпийской столицы изменил Сочи: в город едут со всей страны, здесь открываются люксовые отели и строятся супердорогие жилые комплексы. Цены на жилье любого качества на главном российском курорте растут месяц от месяца. Сочи принято считать цивилизованной альтернативой Крыму — и зря: более мутного рынка недвижимости не найти по всей стране. Регулирующие строительную отрасль законы в городе игнорируются, и едва ли не половина местных новостроек находится под угрозой физического уничтожения. Оборотная сторона «олимпийской медали» — в материале «Ленты.ру».
В постолимпийский период население Сочи растет огромными темпами: если в 2013 году, по данным Росстата, в городе проживало 368 тысяч человек, то в 2017-м местные власти уже констатировали переход Сочи в категорию полумиллионников (в планах такая цифра должна быть достигнута только к 2032-му). Представители же местного бизнеса еще год назад настаивали на цифре 700 тысяч жителей, не исключая, что в перспективе нескольких лет Сочи может превратиться в город-миллионник.
Подобный рост — едва ли не двукратный всего за пять лет — обычно означает серьезное отставание всей городской инфраструктуры — от яслей и детских садов до поликлиник и кладбищ. Именно такая картина наблюдается в городе: как говорит переехавшая в Сочи из Москвы в 2017 году Оксана Данилюк, и медицина, и образование (у Оксаны дочь школьного возраста) в городе не успевают за ростом населения.
Фото: Михаил Мокрушин / РИА Новости
«И я, и дочь, и большинство моих знакомых здесь пользуются частными клиниками или даже ездят в другие города. Дочка ходит в школу — в классе 37 человек, и это еще не предел», — рассказывает Данилюк. Официальные данные сочинской городской администрации чуть скромнее — в среднем 32 человека на один школьный класс. Более 20 процентов сочинских школьников учатся во вторую смену.
Еще одна проблема — хаотичная застройка, уродующая город. «Приток денег привел к настоящему строительному буму, который превратил город в огромную, почти неконтролируемую стройку. С архитектурной точки зрения — это не согласующиеся друг с другом сооружения, которые сложно отнести хоть к какому-нибудь стилю. Кустарная архитектура значительно искажает городской ландшафт даже в лечебно-оздоровительных и рекреационных зонах, где раньше строили в едином стиле», — говорит глава архитектурного бюро Mad Architects Мария Николаева.
Недавно на состояние сочинской застройки обратил внимание известный блогер Илья Варламов, назвав Адлер (один из микрорайонов Сочи) худшим местом в России. «Это самая ж***, по-моему, в России. Невероятно красивое место — и так это за***ть (загадить), застроить этими многоэтажками, шалманами, гаражами (. ) Адлер — это ад, это кошмар, ужас», — поделился Варламов в своем Youtube-канале.
От вершины к вершине
«Ад, кошмар и ужас» исправно дорожает год от года: в «Авито Недвижимость» для «Ленты» подсчитали, что с 2017-го сочинская вторичная недвижимость выросла в цене на 27 процентов (до 122 тысяч рублей за метр), а новостройки — на 49,8 процента (до 125 тысяч рублей).
Директор по продажам и маркетингу компании «РКС Девелопмент» (строит, в частности, в Сочи и Анапе) Александр Коваленко приводит еще более впечатляющие цифры: по словам эксперта, в 2018 году новостройки Сочи подорожали на 29 процентов, с января по октябрь 2019-го — на 16 процентов. В бизнес-классе, как рассказывает директор по маркетингу компании «Талан» (строит в Сочи) Наталья Гарифуллина, средняя стоимость квадратного метра в октябре 2019 года составляет 205,6 тысячи рублей (плюс 23,6 процента за год). В верхнем ценовом сегменте средняя стоимость метра, по словам эксперта, составляет 826 тысяч рублей.
В абсолютных значениях разрыв между дорогим и дешевым жильем оказывается еще более впечатляющим. «Стоимость жилья на вторичном рынке Сочи варьируется от 0,9 миллиона рублей за 22-метровую студию до 244,5 миллиона рублей за четырехкомнатную квартиру площадью 360 квадратных метров в ЖК «Александрийский маяк», — делится данными руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — На рынке новостроек минимум зафиксирован в ЖК «На Миндальной» (1,6 миллиона рублей за 25-метровую студию), максимум — в ЖК Karat Apartments (164 миллиона рублей за 181-метровые апартаменты».
Фото: Нина Зотина / РИА Новости
Средний же бюджет покупки квартиры в сочинской новостройке, по статистике ЦИАН, составляет 10,7 миллиона рублей, на «вторичке» — 9,6 миллиона рублей. Цифры вполне «московские», но покупателей, — судя хотя бы по росту населения города, — это не пугает. По статистике сочинского агентства недвижимости «Мандарин», активнее всего на местном рынке новостроек москвичи (38,6 процента сделок), петербуржцы (12,4 процента), екатеринбуржцы (10 процентов), жители Краснодара (9,5 процента), Новосибирска (7,5 процента), Ростова-на-Дону (6,5 процента). На вторичном рынке картина немного другая: в лидерах с похожими показателями — 26,8 и 24,4 процента — оказались москвичи и краснодарцы. Среди покупателей из-за рубежа лидируют граждане Германии, Украины и Казахстана.
В сверхдорогом сегменте около 80 процентов спроса приходится на москвичей и петербуржцев, 20 — более-менее равномерно распределяется по регионам России, от Калининграда до Владивостока. Среди зарубежных покупателей заметнее всего присутствие граждан Германии и Израиля.
Свои правила
Несмотря на огромный разрыв в финансовых возможностях покупателей сочинских элитных и «народных» ЖК, мотивы аудитории одни и те же: как говорят опрошенные «Лентой» эксперты, в основном покупки делаются в качестве инвестиции и для периодического отдыха на море.
Инвесторов, по статистике застройщика «РКС Девелопмент», на рынке около 20 процентов, и в большинстве случаев речь идет не о перепродаже, а о заработке на аренде. Еще 10 процентов покупателей — местные жители, остальные 70 — россияне из других регионов с незначительными «вкраплениями» иностранцев. Количество сделок, ежегодно заключаемых на первичном рынке Сочи, по статистике компании, с 2016-го находится в пределах 13,2-13,6 тысячи в год.
Такую популярность олимпийской столицы у покупателей жилья объяснить легко: по сравнению с тем же Крымом, Сочи круглогодичный курорт, здесь теплее, а главное — нет сомнительного статуса «полу-признанной территории». Но назвать покупку сочинской недвижимости надежным на фоне Крыма вложением при всем желании не получится: если в сверхдорогом сегменте риски для покупателя и сведены к минимуму, то демократичное предложение — это настоящее минное поле. Сочи вполне может претендовать на титул неофициальной российской столицы самостроя.
Изображение: страница ЖК «Солнечный пляж» во «ВКонтакте»
До прихода в Сочи Олимпиады четких правил землепользования в городе не было, в преддверии Игр и после их окончания генплан неоднократно менялся — идеальные условия для различного рода нарушений в строительной сфере. И резонансные новости о выявленных незаконных постройках в городе появляются регулярно: подобные случаи в одном только 2019-м выявлялись в марте, апреле, начале и середине августа. Список выявленных самостроев регулярно обновляется на сайте сочинской администрации, но и это — только верхушка айсберга: там публикуются лишь самые масштабные строительные проекты, по которым уже есть судебные решения о сносе. В реальности же, как говорят опрошенные «Лентой» эксперты, с нарушениями построен едва ли не каждый второй дом.
Правила работы застройщиков в России изменились с 1 июля 2019 года. С этого момента нельзя тратить средства дольщиков на стройку до введения ЖК в эксплуатацию. Деньги должны храниться на специальном эскроу-счете, доступ к которому застройщик получает, только сдав дом. Строить можно за счет собственных средств или банковских кредитов. Исключение сделано для ЖК, готовых более чем на 30 процентов или с заключенными ДДУ на 10 процентов квартир и более.
Сочинские реалии предельно далеки от федеральной повестки — переход на эскроу в олимпийской столице мало кого волнует. По оценке «РКС Девелопмент», из 271 новостройки в городе только 33 реализуются по 214-ФЗ. И примерно половина этого объема — с затягиванием сроков строительства. Статистика удручающая: закон о долевом строительстве, действующий в России, на минуточку, с 2004 года, в городе соблюдается — и то со скрипом — менее чем в 12 процентах строящихся проектов.
Сочинская рулетка
Остальные 88 процентов предложения, — по сути, аттракцион для любителей пощекотать нервы. «У меня самого было в Сочи несколько квартир. Я их продал — и перекрестился, — рассказывает адвокат Дмитрий Зацаринский. — Местный рынок очень неоднозначный, там слишком много моментов, которые могут привести к потере недвижимости, в том числе и через несколько лет. Основные два — строительство многоэтажек на участках ИЖС (под индивидуальное жилье — дома на одну семью высотой не более трех этажей — прим. «Ленты.ру») и возведение жилья, не соответствующего полученному разрешению».
В последнем случае речь может идти, например, о превышении допустимой этажности: утвердили проект дома на пять этажей, а построили десять. Или, как в резонансном случае с адлерским ЖК «Солнечный пляж», который в итоге постановили снести, вместо двух- и трехэтажных коттеджей возводился многоквартирник в 12 этажей.
ЖК «Александрийский маяк». Фото: Александр Любарский / «Коммерсантъ»
«Самостоятельный выбор и покупка жилья в Сочи — по определению высокорисковая затея. Здесь очень много проблемных домов, которые по решению суда могут пойти под снос. Кроме того, в некоторых уже построенных и заселенных домах есть большие проблемы с коммуникациями и нехваткой мощностей, о которых могут умалчивать и застройщики, и продавцы», — подчеркивает Вера Стрельникова, руководитель сочинского филиала агентства недвижимости «Жилфонд».
По статистике консалтинговой компании Macon, к проблемной категории можно отнести 24 процента всего объема предложения в Сочи. «Незаконно построенное жилье — самый доступный в Сочи формат. Стоит оно, в зависимости от локации, качества и класса строительства от 50 до 130 тысяч рублей за квадратный метр. Обычно эти дома вводятся в эксплуатацию по суду, жилье имеет статус не квартир, а жилых помещений и продается по преддоговорам, договорам инвестирования», — рассказывает Александр Коваленко.
Как правило, подобное предложение появляется на рынке как раз в силу различных нарушений при строительстве. «На Черноморском побережье распространена схема строительства многоквартирных домов на земельных участках, которые для этого не предназначены: ИЖС, садовые участки, — поясняет руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «Национальное экспертное бюро» Сергей Волосников. — Застройщик через суд признает право собственности на многоэтажный дом, затем делит его на жилые помещения и реализует как квартиры». Отсюда и проблемы с коммуникациями: часто по проекту такой дом рассчитан на проживание одной семьи, а то, что после «нарезки» нагрузка на сети кратно возрастет, застройщика уже не волнует.
Статус жилого помещения тоже не так безобиден, как кажется. Если дом по документам рассчитан на одну семью (построен на земле под ИЖС), речь может идти об общедолевой собственности: вместо собственного жилья человек приобретает часть дома — то есть кусок общего имущества. «Если вы захотите продать свое жилье в таком доме, понадобится получить согласие всех остальных собственников — а их может быть даже не десять или двадцать, по такой схеме строятся и продаются объекты на 60-70 «жилых ячеек»», — рассказывает юрист службы «Единый центр защиты» Дмитрий Першин.
Приведенные неудобства могут показаться незначительными разве что на фоне основного риска покупки сочинской недвижимости: остаться и без квартиры, и без денег, если дом постановят снести по суду. Остается надеяться, что со временем на местном рынке жилья удастся навести хотя бы минимальный порядок. Пока же — за исключением люксового сегмента — покупка квартиры в городе напоминает курортный роман с незащищенным интимом: весело, приятно, но никогда заранее не знаешь, обойдется ли без фатальных последствий.
*** Обратная связь с отделом «Дом»: Если вы стали свидетелем важного события, у вас есть новость или идея для материала, напишите на этот адрес: dom@lenta-co.ru
Источник https://vc.ru/u/719969-sergey-kaydalov/236095-pochemu-vkladyvat-v-nedvizhimost-v-sochi-vygodno-nesmotrya-na-rost-cen
Источник https://www.if24.ru/pochemu-vygodno-investirovat-v-nedvizhimost-v-sochi/
Источник https://lenta.ru/articles/2019/11/08/sochi/