Проблемы привлечения прямых иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга

Содержание

Как я купила квартиру для сдачи в центре Петербурга и удвоила капитал за два года

Расскажу небольшую, но очень важную для меня историю. Все началось с того, что я стала думать, как я могу увеличить доход от своей недвижимости, при этом не делая рискованных инвестиций. Мне важно, чтобы моя недвижимость оставалась в моей собственности, но очень хотелось, чтобы она приносила более ощутимый доход, чем от длительной аренды. В 2019 году у меня в собственности была квартира со следующими характеристиками.

Анализ

Рыночная цена: 7 000 000 рублей.

Локация: Московский район, г. Санкт-Петербург

Доход: 30 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде

Текущая доходность: 5%

Есть материнский капитал: 450 000 рублей.

Дополнительно имелся банковский вклад под 6% годовых на сумму 1 700 000 рублей. Понимаю, что доход мог бы быть выше. Начинаю думать, что могу сделать.

Поиск идеи

Начать нужно с того, что у меня трое детей. Поэтому полноценную работу в офисе я уже давно не могу себе позволить. При этом у меня остается свободное время и есть силы для новых проектов. По образованию я магистр архитектуры, есть степень МВА РАНХиГС при президенте РФ, магистр менеджмента, >20 дипломов о повышении квалификации РФ и Германии. И есть главное: есть релевантный опыт — главный архитектор и руководитель.

Хочу сдавать квартиру посуточно и получать максимальный стабильный доход от недвижимости.

Мой супер-план:

Найти недооцененную квартиру в центре города. Выбрала центр, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние неважно, главное — локация и вид из окна.
Продать свою квартиру не в центре как можно дороже.
Купить квартиру в центре под сдачу как можно дешевле.
Сделать классный ремонт.
Сдавать и получать доход, превышающий текущие 5%.
Поехали!

Продажа своей квартиры

Решила продавать сама, без агентов. Договор оформляем через нотариат, деньги через эскроу счет, а покупателя найти на Авито или Циане. Нашла на Авито. Продажа квартиры: + 7 000 000 рублей. По времени самостоятельная продажа квартиры у меня заняла 4 месяца, агенту не пришлось оплачивать услуги, зато с 19.06 по 15.09 я сдавала эту квартиру посуточно и дополнительно заработала 130 000 рублей. Посуточная аренда: + 130 000 рублей. Баланс — 7 130 000 рублей.

Квартиру обслуживала в это время сама. Полезное: поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды. И безопаснее сдавать через airbnb- есть страховка от ущерба.

Поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила оптимальный список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды.

Поиск квартиры для сдачи

Мне приглянулся один из кандидатов — квартира на Лиговском проспекте, дом 44. По стоимости она была — 7 450 000 рублей. И это очень выгодная цена, чем средние цены на рынке. Все дело в том, что в ней была неудачная планировка — все комнаты проходные, ванная в коридоре, кухня проходная и очень маленькая — 4 м.кв. и абсолютно неподходящее состояние квартиры для краткосрочной аренды.

Дом — памятник архитектуры, что автоматически диктует необходимость очень дорогих и длительных согласований перепланировки.

Но как раз меня все это не пугает, ведь кроме минусов, есть еще и плюсы:

невероятная локация: до Невского проспекта 5 минут пешком;
метро, Московский вокзал, ТЦ Галерея 3 минуты пешком;
очень красивый дом;
окна в тихий двор;
великолепный кованый балкон, на котором, по легенде, курил сам Маяковский;
возможность переноса мокрых зон (под квартирой нежилой фонд);
возможность сделать три студии.

Ремонт: сюрпризы

Старый фонд чреват сюрпризами. В нашем случае на плане не было одной капитальной стены, а в квартире была, и у нас вместо 3-х студий вышли одна студия и однокомнатная квартира. Это уменьшило мой прогноз на доходность на 30%.

Тем более были и хорошие сюрпризы. Старинное кресло, которое осталось в квартире, удалось отреставрировать и удачно вписать в интерьер. В интерьерах мы оставили исторические латунные ручки от дверей и люстру. От себя добавила старинные люстры начала XX века в стиле модерн. Люстры мне достались от моего прадедушки, и я сама их отреставрировала.

Работа со стенами в квартире была сложной, но результат себя оправдал. Мы раскрыли исторический кирпич, отреставрировали его и покрыли лаком. Сначала потребовались пескоструйные работы: кирпич обрабатывается струей песка. Работы очень пыльные и необходимы открытые окна. В нашем случае окна во двор и черные клубы дыма смущали соседей, думали мы горим. Но все благополучно закончилось, а с соседями крепко подружились — они стали помогать обслуживать апартаменты.

Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича. Часть работ делала сама, так как бюджет на ремонт не резиновый. А еще на случай протечки квартиры над нами, мы сделали трап в полу, чтобы вода сама уходила в канализацию. Старый фонд он и есть старый фонд.

Подготовка квартиры к посуточной аренде

По опыту сдачи квартиры в Московском районе я поняла: очень важно возможность удаленного управления квартирой. Это экономит много времени и дает большую свободу. Поэтому на этом объекте мы установили системы контроля — умный замок, видеонаблюдение, датчики дыма и удаленное отключение электричества.

Ресурсы, рейтинг. Проанализировала площадки для посуточной аренды и выбрала подходящий мне вариант. Эта часть достойна отдельного рассказа. Итак, очень важно сделать качественное описание, загрузить хорошие фото — они должны соответствовать действительности. Обязательно быть на связи со своими гостями и давать им лучший сервис, чтобы их отзывы были вам рекламой, а не наоборот. Наберитесь терпения и не гонитесь за высокой ценой. Лучше один гость на неделю по цене чуть ниже, чем 5 гостей по одному дню и 2 дня простоя по более высокой стоимости. На самом деле нюансов очень много и тут надо быстро адаптироваться к сезонности спроса, правилам и механизмам площадок, на которых вы размещаете свое объявление и ко многому другому.

Итоги

В 2019 году 9 000 000 рублей я вложила в идею сдавать квартиру посуточно и через два года у меня есть квартира стоимостью 16 000 000 рублей и 2 218 000 рублей суммарного дохода. В итоге 9 000 000 превращаются в 18 218 000 рублей. Мне понравилось, а вам?

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Абрашин, Д. К. Проблемы привлечения прямых иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга / Д. К. Абрашин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 1 (135). — С. 133-135. — URL: https://moluch.ru/archive/135/37778/ (дата обращения: 08.07.2022).

В работе описаны актуальные проблемы инвестиционного климата города Санкт-Петербурга в контексте привлечения прямых иностранных инвестиций. Даны практические рекомендации по улучшению инвестиционного климата. Рассмотрена возможность применения опыта Республики Татарстан в контексте увеличения объема прямых иностранных инвестиции в экономику города.

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционный климат, прямые иностранные инвестиции, инвестиционная политика

Одной из наиболее актуальных проблем для экономики Санкт-Петербурга является привлечение иностранных инвестиций. С 2003 по 2013 год объем иностранных инвестиций в Санкт-Петербург увеличился в 19 раз с 696 миллионов до 13,4 миллиардов долларов США [2]. Но в 2014 году он стал сокращаться и составил лишь 59 % от показателей 2013 года. За 9 месяцев 2015 года по данным Центробанка России в экономику Санкт-Петербурга поступило 5,3 млрд. долларов иностранных инвестиций, что на 1,3 % меньше показателя аналогичного периода 2014 года. Данные по объему иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга представлены в таблице 1.

Иностранные инвестиции в экономику Санкт-Петербурга

Год

Инвестиции (млн долл.)

Абс. Отклонение (млн долл.)

Темп изменения%

Подобная негативная динамика во многом связана с инвестиционными рисками. Высоки инвестиционные риски для иностранных инвесторов, связанные с утратами собственности в России и доходности, отсутствием гарантий со стороны государства по защите прав инвесторов.

Хотя законодательство Санкт-Петербурга в целом способствует привлечению инвестиций, та его часть, которая связана с защитой интересов иностранных инвесторов проработана крайне слабо. На региональном законодательном уровне отсутствуют мероприятия по защите иностранного капитала и инвестиционных проектов.

Негативные тенденции видны не только в объеме иностранных инвестиций, но и в их структуре, где большую часть занимают прочие инвестиции. Это обусловлено низкой конкурентоспособностью прямых инвестиций (ПИИ) относительно альтернативы размещения активов в торговые и прочие кредиты (с быстрым оборотом) и вкладов зарубежных юридических лиц в российских банках, которые составляют большую часть в составе прочих иностранных инвестиций.

В отличие от прямых инвестиций, отмеченные формы обладают не только более высокой доходностью, но и большей защищенностью от инвестиционных рисков, что наглядно отражено в структуре иностранных инвестиций, где в 2013 г. основная их часть (87,39 %) была представлена в форме «прочих инвестиций» и включала в себя торговые и другие кредиты. Прямые инвестиции составили 10,3 % и лишь около 2,31 % представлены портфельными инвестициями.

Для осуществления стратегических планов развития городу необходимо увеличить долю прямых иностранных инвестиций.

Для этого следует закрепить внормативных документах права и обязанности иностранных инвесторов и городской администрации по отношению друг к другу. Отсутствие ясности в городском законодательстве не просто отпугивает иностранных инвесторов, но и усиливает коррупционное давление. По данным совместного исследования, проведенного Российским союзом промышленников и предпринимателей (РСПП) и аудиторской компанией KPMG, в 2013 году коррупция стала причиной остановки одного из каждых 7 инвестиционных проектов в России, в т. ч. и в Санкт-Петербурге [5].

С целью противодействия коррупции в 2014 году в Санкт-Петербурге начал работу Уполномоченный по защите прав предпринимателей. Из 378 обращений, поступивших в аппарат Уполномоченного за девять месяцев 2014 года, наибольшее количество жалоб связано с нарушением прав предпринимателей в сфере земельных и имущественных отношений [3].

С 1 января 2009 года действует Закон Санкт-Петербурга от 29.10.2008 № 674-122 «О дополнительных мерах по противодействию коррупции в Санкт-Петербурге». Данный закон конкретизирует задачи, принципы, основные направления и формы противодействия коррупции в Санкт-Петербурге.

Основным программным документом, в соответствии с которым в городе ведется антикоррупционная работа, является План противодействия коррупции в Санкт-Петербурге, который утверждается правительством Санкт-Петербурга на два года.

С 2014 года в самостоятельный раздел городского плана выделены мероприятия по реализации антикоррупционной политики в сфере экономики, использования государственного имущества, закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных нужд.

Однако пока существуют пробелы в законодательстве проблема коррупции по-прежнему будет актуальна.

Неясность в плане согласования иностранных инвестиционных проектов привела к тому, что завод по производству грузовых автомобилей немецкой компании MAN заработал в Петербурге только в 2013 году, хотя и был готов к работе годом ранее [4].

Из-за проблем с порядком взаимодействия властей города и иностранных инвесторов при подключении к городским коммуникациям в 2010 году в центре коррупционного скандала оказалась шведская фирма IKEA, проигнорировавшая факт передачи взятки фирмой-подрядчиком для разрешения ситуации с энергоснабжением торгового центра «МЕГА» в Санкт-Петербурге.

С целью развития экономических мер привлечения прямых иностранных инвестиций необходимо изучить опыт одного из самых благоприятных регионов России для привлечения ПИИ — Республики Татарстан. Объем ПИИ, которые были привлечены в Татарстан за январь-сентябрь 2015 года составил 439,9 млн долларов, что на 10 % превышает показатель января-сентября 2014 года [6].

Почти 80 % ПИИ в Татарстане приходится на долю особой экономической зоны «Алабуга». ОЭЗ «Алабуга» является самой большой особой экономической зоной промышленно-производственной специализации в России. Она создана в конце декабря 2005 года. Занимаемая ОЭЗ площадь — 2000 га. Предоставляемые на территории ОЭЗ «Алабуга» льготы для инвесторов представлены в таблице 2.

Как найти инвестора для бизнеса: 10 проверенных способов

Задумали открыть дело и кажется, что ваша светлая идея способна изменить мир. Только где взять деньги на ее воплощение? Тут даже начинающий предприниматель понимает: нужно искать внешнего инвестора. Финансовые вливания могут быть не только базой начинания, но и стимулом в развитии существующего бизнеса, а также подспорьем для выхода из трудного положения.

Опытные коммерсанты знают, что источники финансирования повсюду. Деньги крутятся со всех сторон, главное — знать, куда смотреть. По просьбе «КП» эксперты назвали десять проверенных способов найти инвестора для бизнеса.

1. Присмотритесь к ближним

Источником стартового капитала могут стать ваши друзья и родственники. Эти люди знают вас и доверяют, а значит убедить их в кредите будет не так сложно.

— Этот способ подойдет, если вам нужна небольшая сумма для старта. Или у вас, по счастливой случайности, в родственники и друзьях есть миллионеры. И не забывайте о рисках — остаться без денег не так страшно, как потерять близких, — объясняет глава технологической группы «Рокет Хьюманс» Анастасия Ускова.

Проще все рассказать и объяснить; При сложных обстоятельствах можно рассориться с людьми Шанс получить средства на личном доверии;Не всегда в окружении есть люди, готовые вкладывать средства

2. Инвестиции от государства

Процесс длительный, а размер помощи не такой уж большой, но покрыть рекламу в интернете или закупить оборудование, а также подать заявку на льготный кредит — можно.

— Гранты и субсидии в России работают слабо и только в некоторых специфических областях, вроде сельского хозяйства, — считает инвестор Лев Пороховников. — Распределение крупных субсидий сопряжено со сложностями. Мелкие гранты действительно небольшие. Например, программа Правительства Москвы для начинающего молодого предпринимателя дает всего 300 000 рублей.

У государства весьма выгодные условия: проценты ниже банковских или деньги дают вообще без условия возврата; Много формализма и бюрократии: часто надо иметь работающий бизнес, предоставить кучу бумаг и отчетов

3. Онлайн-платформы инвесторов

Чтобы найти нужные связи, сегодня необязательно даже выходить из дома. Существует множество онлайн-платформ, где можно не только найти информацию, о том как вести бизнес, но и познакомиться с инвесторами напрямую.

Примечательно, что инвестклубы сегодня собираются не только на сайтах, но, например, в группах соцсетей и тематических чатах. Да, там много проходимцев и таких же людей в поисках капиталов. Но шанс есть, так почему бы им не воспользоваться ради своего бизнеса?

4. Инвесткомпании и венчурные фонды

— Оценят ваш потенциал и рыночную стоимость. Предложат помощь, но в обмен на долю в компании, которую они, с большой вероятностью, продадут, когда вы начнете показывать хорошие финансовые результаты, — предупреждает Анастасия Ускова.

Приглядитесь к бизнес-акселераторам. Они, как правило, при крупном бизнесе — настоящие фабрики стартапов. Но при взращивании своей компании с их помощью будьте готовы к тому, что подобные инкубаторы не просто помогают деньгами и инструментами, но и любят принимать участие в развитии и управлении операционкой, а то и вовсе интегрируя вас в собственный бизнес.

Взамен же, как правило, дают только небольшой капитал и средства для работы — офис, комьюнити профессионалов, консультации.

Более толерантны к риску и дадут деньги растущему или даже совсем новому бизнесу без активов и оборотов; Проект должен пройти тест на коммерческую пригодность и быть интересным опытным аналитикам Помогут доработать проект или направят ваши мысли в нужное русло; Требуют долю в бизнесе и берут свой процент

5. Краудфандинг

Еще один виртуальный способ привлечь инвестора в свой проект. Прежде чем размещать заявку на поиск инвесторов, посмотрите, как успешные проекты оформляют свои карточки и сделайте еще лучше. Если продукт понравится людям, они профинансируют вас напрямую в обмен на ранний доступ к товару.

По правилам многих платформ, если вы не набрали нужной суммы, деньги вернут назад пользователям. Об этом тоже стоит помнить на старте кампании по сбору средств.

На таких сайтах собирается интересующаяся всем новым аудитория;Комиссии площадок Некоторые готовы давать деньги просто так, ради идеи; Идея требует яркой обертки

6. Банки

— Это самые лучшие инвесторы. Процентная ставка у банка ниже, чем у частных лиц. Просто выдает займ, ему не надо доли в бизнесе. Формализма меньше, чем в госпрограммах, — рассказывает инвестор Лев Пороховников.

Возможность попросить деньги для себя, а не для бизнеса; Банки неохотно идут на риск: практически невозможно получить не обеспеченный залогом кредит на запуск нового бизнеса Требуют меньше отчетов и документов, чем государство; Если брать кредит под бизнес, надо продемонстрировать обороты, ликвидные активы

7. «Очарованные» люди

Первым способом, которым мы предлагали воспользоваться при поиске инвестора для бизнеса, были близкие и знакомые. Но подумайте еще и о тех, кто может вдохновиться идеей и просто поддержать ее. Вам могут встретиться люди, которые не сильно хотят вникать в тонкости инвестиционного дела, зато по своей доброте душевной или некой убежденности готовы поверить незнакомцу. Найти таких можно размещая объявления на бесплатных площадках вроде соцсетей и сайтов объявлений.

Бесплатно и не требует много сил на убеждение;Низкая эффективность: либо не будет отклика, либо дадут мало денег

8. Платная реклама

Системы контекстной рекламы, баннеры, модульная реклама в СМИ и так далее. Только нужно озаботится созданием лендинга или другой лаконичной и цепляющей формы о своем проекте. Преимуществом по сравнению с бесплатными объявлениями является более широкий охват.

Современные средства таргетирования помогают четко попасть в вашу аудиторию; Требует изрядных финансовых вливаний Солидный охват без личного общения на первом этапе; Такими же способами пользуются аферисты, поэтому серьезные инвесторы такой рекламе не всегда доверяют

9. Брокеры

Есть люди, которые профессионально ищут инвесторов за процент от привлеченных средств. Важно обращаться к такому специалисту, который возьмет оплату в случае успешной сделки, а не потребует аванса, чтобы затем исчезнуть с деньгами.

Брокерские компании дают мощную рекламу, проводят конференции для инвесторов. Однако солидные брокеры не работают со всеми подряд. Для них важно доверие инвестора. Отбор у серьезных компаний очень строгий, вы и ваш проект точно сможете его пройти?

Вариантом этого проверенного способа является инфлюенсер: опытный и достаточно известный инвестор, который в теме, знает коллег и может «сосватать» ваш проект. Как правило, инфлюенсер тоже берет процент, но более скромный, чем брокер.

Высокая вероятность успеха привлечения инвестиций; Придется отдать процент посредникам (около 10%) Брокер может подсказать, как повысить привлекательность проекта; Принимают не всех стартаперов

10. Запустить проект и найти инвестора среди первых клиентов

Примитивный пример. Вы хотите открыть супертехнологичный автомоечный комплекс. Но ни денег, ни персонала, ни помещения пока нет. Вы встаете у дороги с ведром и моете машины. Кто-то из первых покупателей вашей услуги понимает, что вы все делаете хорошо, проникается симпатией и готов инвестировать в ваше развитие.

Это очень грубый образец, который не учитывает многих формальностей. Но надеемся, что суть ясна. Это же работает, например, с мобильными приложениями. Вы написали сырой код, начали его продвигать и находить поддержку у аудитории.

Возможность сразу увидеть сильные и слабые стороны своего продукта; На первых этапах вы все делаете сами, а не только представляете идею

Советы экспертов

Кроме проверенных способ найти инвестора мы попросили наших экспертов поделиться советами, которые помогут воплотить бизнес-мечту.

1) Проверьте себя по чек-листу.

Есть готовый бизнес-план?
Просчитали, сколько средств вам надо для реализации задуманного?
Как именно и на что вы будете тратить деньги?
Как и по какому плану сможете отбить инвестиции?
Вы не боитесь услышать отказ не раз, не два, и не десять раз?

3) Просите деньги не на идею, а на проект, который приносит доход. Не каждый инвертор готов поверить в успех проекта, который существует в голове другого. Но людей подкупает желание заработать, вернуть свои вливания в многократном размере. Дайте инвестору эту информацию, покажите, что он сможет заработать, отдав вам деньги , и при этом будет избавлен от работы над проектом.

4) Общайтесь и зарабатывайте связи. Совет прозвучит наивно, но будьте открыты миру, заводите новые знакомства (главное не стать навязчивым!). Так вы сможете выйти на своего будущего инвестора.

5) Покажите инвестору, что вы не попрошайка, который клянчит деньги. Вы обладатель ценного знания, которое умножит капитал того счастливчика, что профинансирует проект. Для этого надо вкладываться в самообразование, поддерживать партнерские отношения с другими участниками рынка, чтобы заработать авторитет.

Источник https://journal.tinkoff.ru/investment-in-apartment/

Источник https://moluch.ru/archive/135/37778/

Источник https://www.kp.ru/putevoditel/biznes/kak-najti-investora-dlya-biznesa/