Квартира для инвестиций: как выбрать и где лучше купить

Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги

Падение рубля и невозможность вкладывать деньги в валюту заставили многих задуматься, куда инвестировать сбережения. Одним из наиболее безопасных инструментов в этом плане остается недвижимость.

Жилые и коммерческие объекты по-прежнему востребованы и способны приносить хорошую прибыль. Рассказываем, что для этого нужно, как и в какую недвижимость инвестировать.

Цели инвестирования в недвижимость

Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:

• Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
• Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
• Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

• Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
• Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
• Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
• Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
• Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
• Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
• Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Инвестиции в недвижимость в России — простой и надёжный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи её в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? По данным аналитики Домклик , рост цен на квартиры постепенно замедляется. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.

Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована . З астройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места . Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Насколько рискованно вкладываться в недвижимость

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

Неудачное месторасположение . Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

Форс-мажоры . Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

Недобросовестные арендаторы . Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

Амортизация . Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.

Заморозка строительства . Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков .

Мошенничество . В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости .

Способы инвестирования в недвижимость

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.

У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.

Сдача в аренду

Квартира в долгосрочную аренду . Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.

Посуточная аренда квартиры . Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.

Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.

Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир . Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.

Сдача в аренду гаража или парковочного места . Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства.

Перепродажа земельного участка . Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии . Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Порядок инвестирования в недвижимость

Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:

Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.

В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки . Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.

В какие квартиры лучше вкладывать деньги

Заведующий кафедрой ипотечного
жилищного кредитования и финансовых
инструментов рынка недвижимости
Финансового университета

Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают — есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.

1. Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).

2. Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.

3. Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение — сталинки.

4. Материал — кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.

5. Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.

6. Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет — маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая — это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да — квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.

Также нет — слишком большому метражу. Самые востребованные — хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать.

7. Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология — этому сейчас люди уделяют все больше внимания.

Не должно быть рядом:

• промзоны,
• крупной автомагистрали,
• свалки.

9. Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.

Расхожее убеждение — если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное — несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.

— С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер — не единственные привлекательные города. Главное — чтобы это был город, где население стабильно растет, — подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость — в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.

К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе — сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).

Актуальные рейтинги и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Будьте в курсе главных событий столицы

Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.

— В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, — говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. — Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.

В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.

— С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.

Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ — когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь — близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).

В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.

В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.

— Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, — советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. — После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель — и квартира готова к заселению.

Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.

Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции. Скорее это средство для сохранения сбережений. Рис.: Катерина Мартинович

— Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, — добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.

Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали — и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?

— Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, — говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.

Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами

В какую недвижимость выгоднее инвестировать сейчас?

«Кризис — лучшее время для инвестиций», — любят повторять люди бизнеса. Можно ли сейчас вкладывать в недвижимость? И если да, то в какую? Советы дали практики рынка, которые собрались на конференции «Инвестиции по-крупному».

До трети инвестиционного портфеля богатых людей обычно составляет именно недвижимость, причем всегда разная: именно диверсификация активов позволяет получать наибольшую прибыль.

Ритейл, склады и коворкинги

Одно из лучших направлений для российских мегаполисов — стрит-ритейл, считает инвестор, девелопер и автор Youtube-канала «РентаВед» Руслан Сухий. «В центре европейских столиц помещение уже не купить, а в Москве и Петербурге — можно, — утверждает он. — Это туристические города с хорошим пешеходным трафиком — люди всегда будут гулять по ним».

Эксперт советует присмотреться и к небольшим коворкингам площадью 300–500 кв. м — например, при апарт-отелях.

Представляют интерес и небольшие складские площади для малого и среднего бизнеса, особенно формат light industrial, популярный на Западе (около 2/3 всех складов): офис, шоурум и склад одновременно.

Если говорить о жилой недвижимости, то самыми популярными остаются малогабаритные квартиры в хороших локациях.

Кстати, о Европе. По словам управляющего директора и главы департамента недвижимости UFG Wealth Management Михаила Девятова, именно европейская недвижимость является лучшей для инвестирования: в России и США высоки политические риски, в Латинской Америке — низкая прозрачность, а в Азии замедляется рост ВВП, что отразится на ценах на жилье.

В числе самых перспективных для инвестиций городов Михаил Девятов назвал Мюнхен, Берлин, Франкфурт, Стокгольм, Люксембург, Вену, Амстердам и Брюссель.

Руслан Сухий уверен: будущее в том числе и за коллективными инвестициями. Во-первых, потому что в складчину удастся купить большой объект с хорошей скидкой. Во-вторых, в этом случае резко снижается порог вхождения — он начинается от 500 тыс. рублей.

В выигрыше апарт-отели

Формат, который, пожалуй, больше других пострадал за последние месяцы, — гостиничная недвижимость. Высокий сезон в Петербурге так и не начался, туристов мало.

«Раньше я говорил, что гостиницы самый устойчивый вид инвестирования, но этот кризис показал: это не так», — признался генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев. По данным эксперта, заполняемость городских гостиниц сегодня составляет до 10%, а цены соответствуют низкому сезону.

Зато хорошо показал себя сегмент апарт-отелей. Поскольку они находятся на стыке гостиничного и жилого формата, в высокий сезон они могут работать как гостиница, а в низкий — сдаваться в долгосрочную аренду.

Именно такой принцип и использует сейчас VALO: по словам Константина Сторожева, комплексу пришлось оперативно сменить подход, «включив» режим низкого сезона. «Мы приняли, что высокий сезон у нас будет через год, и перешли на долгосрочную аренду, — комментирует он. — На сегодня заполняемость комплекса — 60%».

Недвижимость в нынешних условиях должна быть гибкой, способной к перестройке, полагает Константин Сторожев. Так, наличие кухни в апарт-номере позволяет не только сдавать его долгосрочно, но и обеспечить условия обработки посуды для постояльцев, поскольку в каждом есть посудомоечная машина. Он призвал не бояться инвестировать в сферу петербургского туризма: это город, в который не перестанут приезжать.

Общаги для интровертов

Еще один перспективный формат недвижимости для инвестиций — коливинги. Некоторые, по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, называют их «элитными общагами для интровертов» — по сути они правы. Это формат жилья для молодых людей, у которых нет семьи, но есть работа, множество идей и желание общаться, делиться опытом.

По сведениям Ольги Шарыгиной, сейчас средняя загруженность коливингов в мире, несмотря на пандемию, — примерно 80%, а каждый 20-й коливинг показывает полную загрузку.

Несмотря на эксперимент компании (Becar Asset Management строит в московском районе Петербурга самый большой коливинг в мире), средняя площадь коливингов в России пока невелика. Дело в том, что там обычно собираются люди по интересам, а это всегда небольшие группы. С другой стороны, возраст создания семьи и рождения детей в России сдвигается в сторону 35–40 лет: тех, кто посвящает время карьере и общению, становится все больше.

Впрочем, с позиционированием коливинга как хорошего актива не согласен основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru и Aktivo Оскар Хартманн.

«Коливинги стали проблемной инвестицией. Проживание с огромным числом людей, половина из которых вообще не верит в существование вируса, нравится не всем — это удар для коливингов».

Оскар Хартманн, основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru и Aktivo

В свою очередь он предложил формат айливинга, где упор сделан не на общие зоны, а на приватность и безопасность.

Источник https://blog.domclick.ru/post/investiczii-v-nedvizhimost-kak-vygodno-vlozhit-dengi

Источник https://www.kp.ru/putevoditel/dom/investitsii/kvartira-dlya-investitsij/

Источник https://www.cian.ru/stati-v-kakuju-nedvizhimost-vygodnee-investirovat-sejchas-306683/